Гражданин становится собственником недвижимого имущества, а не кооперативного пая

Проблема совершенствования нормативно-правовой базы является одной из основных в системе мер по проведению жилищной реформы. В этом плане жилищное законодательство должно обеспечивать полноту регулирования жилищных и, в определенной степени, других, связанных с жилищными, правоотношений в условиях формирования социально ориентированной рыночной экономики.

Конечно, действующий Жилищный Кодекс имеет немало изъянов и пробелов, иначе бы не было принято решение (практически через несколько месяцев после вступления его в силу) о разработке новой редакции. В то же время за период действия этого Кодекса наработана определенная правоприменительная, административная и судебная практика в области жилищных и связанных с ними имущественных отношений. Поэтому при совершенствовании жилищного законодательства должны быть не только устранены изъяны и пробелы и законодательно закреплены устоявшиеся нормы, но и дополнительно включены положения, обеспечивающие совершенствование механизмов реализации жилищной политики государства, направленной на обеспечение конституционных прав граждан на жилище.

Рассматривая с учетом изложенных требований нормы действующего Жилищного кодекса по регулированию правоотношений в организациях граждан-застройщиков (статьи 107-115), можно сделать заключение, что они не учитывают специфических особенностей, связанных с изменением отношений собственности в сфере воспроизводства и управления жилищным фондом в современных условиях. Эти изменения закреплены ст.13 Конституции Республики Беларусь, Законом Республики Беларусь “О совместном домовладении” и другими нормативными правовыми документами.
В частности, ст. 13 Конституции Республики Беларусь не содержит такой формы собственности, как кооперативная. Изменились существенным образом и отношения в организациях с сохранившимися со времен СССР аббревиатурами ЖСК (жилищно-строительный кооператив) и ЖК (жилищный кооператив).
Если раньше ЖСК в рамках кооперативной формы собственности сам осуществлял финансирование и строительство жилого дома (как заказчик-застройщик), получая кредит в банке и затем погашая его в установленные сроки с использованием паевых взносов членов кооператива, то сейчас каждый из граждан, осуществляющих строительство квартиры в составе ЖСК, непосредственно сам заключает договор с банком на кредитование и сам, без участия ЖСК, погашает этот кредит и уплачивает проценты за пользование им.

Квартира, построенная гражданином, не является кооперативной собственностью, а оформляется после ввода дома в эксплуатацию в частную собственность с запретом на отчуждение ее до полного погашения кредита и на этот период находится в залоге у банка.
В домах ЖСК, построенных по ранее действовавшему жилищному законодательству Союза ССР и Белорусской ССР, после полного внесения паевых взносов членами кооперативов квартиры оформляются ими в собственность. Причем с 1 января 1990 г. до 14 мая 2001 г. (период действия Закона Республики Беларусь “О собственности в Белорусской ССР”) члены кооперативов приобретали право собственности на занимаемое жилое помещение после полного внесения своих паевых взносов даже и без специального оформления соответствующих правоустанавливающих документов. С введением в действие с 1 июля 1999 г. нового Гражданского кодекса (ст. 219) члены жилищных, жилищно-строительных кооперативов и другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, предоставленную этим лицам кооперативом в пользование, приобретают право собственности на нее с момента оформления этого права в установленном порядке.
Решением Конституционного Суда Республики Беларусь от 13 июля 2001 г. №Р-125/2001 Минжилкомхозу и другим компетентным государственным органам было предложено определить соответствующий порядок оформления права собственности на квартиру в доме ЖСК. В соответствии с указанным решением и во исполнение постановления Совета Министров от 19 февраля 2002 г. №224 “О порядке оформления права собственности на квартиру в домах жилищно-строительного, жилищного кооператива” (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2002 г., №24, 5/9991) Минжилкомхоз постановлением от 19 марта 2002 г. №2 утвердил Инструкцию о порядке оформления права собственности на квартиру в домах жилищно-строительного, жилищного кооператива (зарегистрирована в НРПА РБ 3 апреля 2002 г., рег. №8/7939).

Таким образом, гражданин становится собственником недвижимого имущества, а не кооперативного пая. По закону право собственности на это имущество может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае отчуждения жилого помещения другому собственнику последний не обязан вступать в члены кооператива, так как это не предусмотрено действующим законодательством.
Жилищные кооперативы (ЖК — это понятие введено постановлением ЦК КПСС и СМ СССР от 31 марта 1988 г. №406 "О мерах по ускорению развития жилищной кооперации") практически, за редким исключением, не создавались ранее и тем более не создаются на практике сейчас. Указанным нормативным актом было предусмотрено, что ЖК создаются для приобретения (покупки) у предприятий, объединений, организаций и исполкомов местных Советов депутатов новых или капитально отремонтированных (реконструированных) жилых домов и их последующей эксплуатации. Такие дома приобретались кооперативом с использованием банковского кредита и являлись кооперативной собственностью. Эта форма жилищной кооперации не получила распространения в республике и в последние годы вообще не используется гражданами для улучшения жилищных условий.

Коллективы индивидуальных застройщиков (КИЗ) вообще не имеют своей нормативно-правовой регламентации. Подобная форма организации индивидуального (заметим: не кооперативного с паевыми отношениями) жилищного строительства была введена постановлением ЦК КПСС и СМ СССР от 11 февраля 1988 г. №197 "О мерах по ускорению развития индивидуального жилищного строительства" в виде товариществ индивидуальных застройщиков. Эта форма организации жилищного строительства не получила широкого распространения в республике (если сравнивать с ЖСК), соответственно не разработана и ее нормативная правовая база.
Жилые дома, построенные в КИЗ, не являются кооперативной собственностью, и поэтому вряд ли оправданным является отнесение такой организации к "объединению граждан, создаваемому на основе€ объединения ее членами паевых взносов", тем более, что в определении КИЗ, данном в проекте новой редакции ЖК, указано, что члены этой организации лично участвуют в строительстве жилого дома, чем, кстати, по существу и отличается КИЗ от ЖСК по текстуальному определению этих, по замыслу разработчиков проекта, однородных организаций-застройщиков. К тому же, члены так называемого ЖСК тоже лично участвуют (своими финансовыми средствами) в строительстве жилых помещений (и еще более "лично" участвуют в завершении строительства своих квартир, которые сдаются в эксплуатацию без выполнения всего комплекса отделочных работ).

В принципе, вопросы регламентации деятельности организаций граждан, осуществляющих коллективное строительство жилых домов (с оформлением своих квартир в частную собственность после ввода дома в эксплуатацию) и последующую их эксплуатацию, требуют серьезного осмысления и принятия решения на законодательном уровне. Как вариант можно предложить к рассмотрению следующую концепцию. На стадии строительства создаются организации граждан-застройщиков (ОГЗ), а после ввода дома в эксплуатацию и оформления гражданами занимаемых жилых помещений в частную собственность создаются товарищества собственников жилья (ТСЖ). Деятельность указанных организаций должна регламентироваться Типовыми уставами.
Что касается товариществ собственников, то их создание уже предусмотрено Законом Республики Беларусь "О совместном домовладении" (принят 8 января 1998 г.). Утвержден и Типовой устав товарищества собственников (постановление Совета Министров Республики Беларусь от 8 апреля 1998 г. №569).
Подобная концепция излагается и в Комментарии к Закону Республики Беларусь "О совместном домовладении" (авторы: О.В. Сивограков, В.А. Фадеев, г. Минск, "Амалфея", 2000 г., с. 35), где сказано, что, если все квартиры в ЖСК переходят в собственность его членов, то кооператив утрачивает свои функции, и должно быть принято решение о его преобразовании по наиболее оптимальному варианту — в товарищество собственников.

Виктор САВИЦКИЙ, ответственный секретарь Республиканского межведомственного совета по проведению жилищной реформы и развитию населенных пунктов