Отчего надувается «пузырь» недвижимости?

В мировой прессе рынок недвижимости нередко называют “жилищным пузырем”. Публикуются материалы, авторы которых обеспокоены тем, что, по их мнению, “жилищный пузырь” может лопнуть. В этой полемике принял участие и Роберт Дж. Шиллер, профессор экономики Йельского университета, статью которого в переводе с английского предлагаем читателям.

“У термина “пузырь” весьма широкое распространение, однако ему редко дается объяснение. Зато известно, что он возникает, когда ожидания общественности относительно будущего повышения цены становится преувеличенными, а цены достигают невероятно высоких показателей. В подобной ситуации многие люди начинают скупать дома и сдавать их в аренду, используя свою инвестиционную недвижимость. Другие, и таких большинство, приобретают дома для собственного пользования. Последние также выступают в качестве инвесторов, опасаясь, что, если промедлят, то ценовая политика вытеснит их с рынка.

Как правило, пузырь не пугает покупателей своими высокими ценами. Инвесторы часто полагают, что последующее — еще большее — повышение цен компенсирует все их затраты. Если такое ожидание является мотивирующим фактором, то сам уровень цен, в конечном счете, неустойчив. Его рост не может продолжаться бесконечно, и пузырь рано или поздно лопнет, а цены, соответственно, упадут.
Здесь очевидна, по крайней мере, одна сторона жилищного пузыря: быстрый рост цен. Причем настолько стремительный и обширный, что наблюдается практически во всех развитых странах с 2000 года, за исключением разве что Германии и Японии. Но ключевой вопрос заключается в том, поддерживаются ли рыночными отношениями такие ожидания относительно значительного повышения цен в будущем.
Дороговизну недвижимости можно объяснить и просто экономическими показателями, скажем, если средний доход населения и цены на жилье находятся в стабильных взаимоотношениях. Например, такое повышение в течение 1980-х годов сейчас уже рассматривается как модель цикла подъема, приводящая в конечном итоге к лопнувшему пузырю. Тогда пик наблюдался примерно в 1990 г., а затем началось снижение цен по всему миру начиная от Бостона и Лос-Анджелеса и заканчивая Лондоном, Сиднеем и Токио. В Японии, к тому же, еще начался серьезный экономический спад.
Что принесет нынешний скачок цен — подобные или еще худшие последствия?
Во всяком случае, жилищный пузырь, имевший место в 1980-е годы, был убедительным. Тогда покупатели находились под влиянием распространенных ожиданий относительно роста цен и предвидели некоторый риск. Опрос, проведенный в 1988 году, во время экономического бума в США, моим коллегой Карлом Кейзом и мною, показал, что обычное волнение, передающееся во время устного общения, играет огромную роль при принятии решений о покупках. Более того, среди покупателей не было согласия относительно причин взлета расценок на жилье, не говоря уже о тщательном анализе экономических показателей.

В этом году мы провели еще один опрос среди покупателей, ставших обладателями недвижимости в период с марта по август 2002 года в США. Оказалось, что для значительного большинства инвестирование являлось либо “основным”, либо, по крайней мере, частичным мотивом при осуществлении покупки. Однако сегодня, по сравнению с 1988 г., гораздо меньшее количество покупателей домов отметило, что их решение было принято “только в целях инвестиции”. Поэтому можно сказать, что нынешние условия также благоприятны для возникновения пузыря, хотя несколько меньшего, чем в 1980-е годы.
Кстати, не только Штаты оказались в подобной ситуации. В Европе среднее соотношение цен на жилье и доходы населения несколько ниже долгосрочных средних показателей. Главным образом это объясняется тем, что в Германии, например, исторически сложились невысокие цены на недвижимость. Равная ситуация наблюдалась во Франции, Италии и Бельгии, в то время как в Испании, Нидерландах и Ирландии это соотношение превышает долгосрочные средние показатели на 40-50%. В Австралии ситуация также подобна той, которая предшествовала предыдущему кризису.

Это средние показатели по странам в целом, однако отдельные регионы могут оцениваться более высоко, чем другие. Здесь речь идет в основном о “шикарных городах”, где располагается индустрия развлечений, университеты мирового значения, осуществляется производство высоких технологий, проживают мировые знаменитости. Цены на жилье в таких местах высоки и нестабильны.
Исследования, проведенные в 1988 и 2003 годах, показали, что роль ожиданий изменения цен является ключевым моментом. В обоих случаях приблизительно 90% респондентов в США ожидали повышения цен на жилье в течение последующих 12 месяцев. Ожидания на более долгосрочный период были столь же велики.
Мы выяснили, что сейчас, как и в 1988 году, ажиотаж относительно цен на недвижимость передается на самом деле главным образом устно в процессе общения людей. Газеты в “шикарных городах” публикуют статьи, повествующие о том, что дома продаются по цене, значительно выше первоначально запрашиваемой. Соответственно 45% респондентов, опрошенных в этом году, заявили о подобной ситуации с ценами в Сан-Франциско. Интересно, что более 20% продавцов на всех рынках, где проводились опросы, убеждены в следующем: недвижимость они продадут так же быстро, даже если повысят на нее цену на 5-10% или больше.
Может, это действительно так и есть, но опрос 2003 года свидетельствует больше о том, что покупатели жилья в США уже не столь уверены в ценах на недвижимое имущество, как это наблюдалось во времена бума 80-х годов. В то же время можно сказать, что владельцы домов готовы покинуть рынок в любое время. Подобная ситуация может спровоцировать сильное снижение стоимости особняков, особенно в “шикарных городах” и областях с ослабленной экономикой.

Причем последствия у такого поворота событий возможны серьезные и могут затронуть не только Америку, где 21 процент всех ипотечных залогов был произведен на ставке 90% от покупной стоимости дома по сравнению с 7 процентами на пике экономического бума в конце 80-х годов. В Австралии долг в области жилья вырос за последнее десятилетие с 55% до 130% в процентном отношении к личным доходам граждан. В Нидерландах этот показатель достиг уже отметки 180%, а средняя величина займа — 110% относительно стоимости домов. Связано это с тем, что кредиторы готовы финансировать абсолютно все затраты на покупку жилья, только бы брали.
Правда, исходя из исторических фактов снижение цен на недвижимость является, как правило, локальным и далеко не всегда способно захватить всю страну. Это плюс, поскольку помогает сгладить воздействие подобных лопнувших пузырей на макроэкономику. Минус же заключается в том, что рост личной задолженности населения означает следующее: обязательства многих владельцев домов превысят стоимость жилья, тем самым увеличивая количество банкротств.

Вячеслав ГИЛЕВИЧ