Развитие ипотеки может способствовать удешевлению жилья

Сегодня ни у кого не вызывает сомнения, что через ипотеку можно не только снять бремя жилищной проблемы, но и активизировать развитие строительного комплекса и экономики в целом. Деньги, предоставленные населению в виде ипотечных кредитов, независимо от конкретного объекта кредитования прямо или косвенно направляются в сферы жилищного строительства и производства строительных материалов. Это влечет за собой появление дополнительных рабочих мест, пополнение бюджета и внебюджетных фондов, стимулирование развития инфраструктуры, увеличение предложения на рынке жилья и т.д.

Условиями ипотечного кредитования предусмотрено наличие у заемщика собственных средств (как правило, не менее 30-40% от стоимости приобретаемого жилья). Соответственно каждый рубль кредитных средств ведет за собой в строительство не менее 40 копеек сбережений граждан. Иными словами, используя механизм ипотеки, можно значительно повысить инвестиционную привлекательность строительного комплекса и экономики в целом, а также на практике реализовать задачу вложения средств в реальный сектор экономики.
В США, например, институт ипотеки является одним из важнейших звеньев в осуществлении “американской мечты”. Эта система разрабатывалась и отлаживалась десятилетиями и работает как хорошо смазанный механизм.
После обязательной оценки недвижимости (банк, дающий деньги, хочет быть уверен, что в случае экстремальных обстоятельств он сможет реализовать жилье, не потеряв своих кровных денег), проверки состояния дома и выполнения еще некоторых специфичных для каждого штата требований покупка-продажа упирается в финансирование покупателя — ипотечное кредитование.
В США существуют два основных часто используемых вида ипотечных кредитов. Первый — с постоянной процентной ставкой на весь срок займа. Второй — сложнее — постоянная ставка определяется на какой-то срок (обычно 3 либо 5 лет), а затем процент становится "рыночным", то есть рассчитывается по несложной формуле, главная составляющая которой — величина процента по ссудам Федеральной резервной системы.
Стандартные сроки кредитов — 30 и 15 лет. Существует еще и 20-летний кредит, но он гораздо менее популярен.

В целом ипотека в Америке — хорошо отлаженный бизнес, в котором практически нет элемента случайности, резких перепадов и серьезных неожиданностей. Так что если у покупателя есть нормальный доход, он может рассчитывать на благосклонность банка и покупку собственного дома.
В нашей республике, впрочем, как и в странах ближнего зарубежья, механизм ипотечного кредитования еще не отлажен, но и правительства, и банки, и желающие купить квартиру убеждены в необходимости развития ипотеки.
Проведенный Международной ассоциацией фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ) социологический анализ свидетельствует о том, что улучшить жилищные условия желают около 34 млн жителей российских городов. Для обеспечения их жильем потребуется построить 200 млн м2 жилья, на это понадобится около 1000 млрд руб. ($35 млрд). Решение жилищной проблемы потребует принятия комплекса мер на государственном уровне.
Коллегия Госстроя России на заседании 26 ноября рассмотрела меры государственной поддержки ипотечного жилищного кредитования. Как сообщает пресс-служба Госстроя РФ, его председатель Николай Кошман заявил, что результаты последних исследований рынка недвижимости показывают, что большая часть населения России нуждается в улучшении жилищных условий (за прошедший год улучшили жилищные условия 229,3 тыс. семей, или 5,2% от состоящих на учете).

Н. Кошман отметил, что только правильно функционирующая система финансирования, включающая в себя ипотечное жилищное кредитование и инвестиционно-строительную деятельность, сможет решить проблему развития рынка доступного жилья. Он подчеркнул, что для этого также необходимо сломать идеологию, когда строителям выгодно вводить дорогое жилье. В свою очередь, статс-секретарь, заместитель председателя Госстроя России Владимир Пономарев сообщил, что не менее 6% российских семей готовы сегодня приобрести жилье, воспользовавшись ипотечными кредитами, а также около 20% могут таким образом улучшить свои жилищные условия. Он отметил, что стоимость ликвидных активов граждан России в настоящее время составляет около $50 млрд. При этом ежегодно в стране вводится в эксплуатацию жилья на сумму $15 млрд. Таким образом, по словам В. Пономарева, в стране существует спрос на жилье, который при массовом ипотечном кредитовании уже в ближайшие годы может возрасти в 5-6 раз. В. Пономарев также сообщил, что недостаточное количество жилья на продажу при увеличении объемов денежных вложений в собственно ипотечное жилищное кредитование населения без создания условий для опережающего ввода жилой недвижимости может привести к дисбалансу спроса и предложений на рынке жилья. Вместо снижения или, по крайней мере, стабилизации цен на жилье (как фактор доступности) будет происходить их рост. Поэтому ипотечное жилищное кредитование нельзя рассматривать только как финансовый механизм в отрыве от проблем, связанных с созданием объектов жилой недвижимости и строительного комплекса.
В. Пономарев отметил также, что важным шагом в развитии ипотечного жилищного кредитования в РФ является выпуск надежных, ориентированных на рынок ипотечных ценных бумаг. В завершение заседания Н. Кошман сообщил, что для изучения возможностей строительного комплекса России и развития системы ипотечного жилищного кредитования в регионах в Госстрое России до 15 января 2004 г. будет сформирована рабочая группа, которая побывает во всех федеральных округах РФ.

На московском рынке недвижимости становится жарко
В российской столице продолжается квартирный бум: рост цен на жилье не только не прекратился, но даже не замедляется. В этом году на рынке не было летнего затишья.
По данным IRN.ru, в сентябре цена квадратного метра жилья выросла на 3,6%, в октябре — на 4,3% и составила $1330. Ноябрь, по предварительным оценкам, выдерживает набранный темп. В домах бизнес-класса квартиры дорожают еще быстрее — на 9% в месяц, а места в подземных автостоянках — аж на 15%. Всего же, по скромным оценкам Департамента инвестиционных программ строительства Москвы, в этом году жилье подорожает на 27%. При этом эксперты уверяют, что достижения потолка или даже просто паузы в росте цен на недвижимость пока не предвидится. Может быть, только через год рост цен начнет утихать и приблизится к 12% в годовом исчислении, что будет соответствовать или слегка превышать темпы инфляции. По прикидкам риэлторов, стоимость квадратного метра жилья в панельном доме, расположенном в “удобоваримом” районе, стабилизируется на уровне $1150-1200.
Что же послужило причиной столичного квартирного бума? Стечение нескольких обстоятельств. На первое место эксперты ставят нефтяные доходы России: денег в стране много, и до 80% их объема сосредоточено в Москве. Деньги надо куда-то вкладывать, и вот тут-то проявляется вторая причина: традиционные объекты инвестирования не привлекают обладателей капитала. Ценные бумаги и банковские вклады не приносят достаточного дохода, доллар падает, евро пока не вызывает особого доверия. А вот недвижимость — и надежный, и доходный объект для вложения средств. Еще одной причиной повышения цен на жилищном рынке называют увеличение доли дорогого жилья в общем объеме строящихся в Москве объектов, отмечает Yтро.ru.
Несмотря на довольно активные темпы строительства, предложение отстает от спроса, а аппетиты “жилищных инвесторов” растут по мере увеличения их благосостояния. Это вынуждает их искать способы искусственно расширять рынок недвижимости. Например, крупными инвесторами уже освоена отличная метода приобретения элитного жилья в престижном районе: имеющиеся там дома (более или менее ветхие) сносятся или ставятся на реконструкцию с выселением жильцов. Переселяемым жильцам, как правило, обещают предоставить равную по рыночной стоимости жилплощадь вблизи прежнего места жительства, но, учитывая масштабы реконструкционных замашек, осуществить это просто невозможно.

Остаются новостройки в более или менее отдаленных районах расширяющейся столицы. А ретивых борцов за права квартирособственников “урезонивают” при помощи юридической казуистики: да, вы владеете квартирой, однако стены, пол и потолок вам не принадлежат, и не вам решать их судьбу. Вы являетесь собственниками кубометров воздуха, которым заполнена ваша квартира, наклеенных обоев, плитки... ну, и еще обладаете правом проживать в определенном количестве квадратных метров — все это будет сохранено за вами. Но если городские власти посчитают ваши стены обветшавшими, то вам придется переехать в другие. Вот так происходит в Москве передел собственности.
Не менее печален и другой факт. Несмотря на весь столичный ажиотаж и потоки нефтедолларов, текущие в страну, 77% российских семей по-прежнему нуждаются в увеличении жилплощади, а квартиру покупают только 1,5% семей в год. И, несмотря на естественную убыль населения страны, жилья на всех по-прежнему не хватает: в год строится всего 0,24 м2 на душу населения, в то время как надо — хотя бы 1 квадратный метр. Эти неутешительные цифры привел председатель Госстроя России Николай Кошман на недавнем заседании правительства. Основной причиной такой ситуации эксперты называют отсутствие денег — как у населения, так и у банков. Михаил Касьянова был искренне удивлен подобной постановкой проблемы: “После четырех лет стабильного развития деньги в стране есть”, — убежденно отрезал он. Впрочем, от лица правительства он ничего не обещал, а велел разобраться, почему в этой ситуации банковские учреждения не желают кредитовать граждан.
Впрочем, это легко объяснимо: во-первых, у банков нет средств на предоставление “длинных” кредитов (которые необходимы для приобретения жилья), а во-вторых, они не хотят лишнего риска на свою голову. Депутат Государственной Думы, один из руководителей Международной ассоциации ипотечных фондов Василий Тетерин не питает иллюзий на этот счет: “Ипотечное кредитование в прямом смысле сегодня работать не может, потому что под такой процент, какой у нас есть, банк не может дать кредит, а гражданин не может его взять, понимая, что он его не отдаст”. В кредит у нас дают под 11 и более процентов, причем, как правило, небольшие суммы ($10-15 тыс.) и на небольшие сроки (пару лет). А мировая практика свидетельствует о том, что ипотека работает при кредитовании не менее чем на 10 лет и максимум под 4-5% годовых.

Драконовские условия “ипотеки по-русски” объясняются очень высокой степенью риска невозврата кредитов. Дело в том, что заемщик в данной ситуации рискует гораздо меньше кредитора: согласно действующему законодательству, гражданина невозможно выселить с занимаемой им жилплощади, если она у него единственная. Даже если он хронически не платит за коммунальные услуги и даже если он не вернул ипотечный кредит. “Были кредиты, выданные гражданам по ипотеке, и в Москве, и в отдельных регионах России, — говорит Василий Тетерин, — но 80% этих кредитов не возвращались”. Такова имеющаяся на сегодняшний день статистика.
Впрочем, уже весной 2004 г. ситуация может измениться в корне: Госдума готовит пакет изменений в законодательство, которые разрешат выселять жильцов, взявших кредит на приобретение жилплощади и не вернувших его. Ипотека будет работать по следующей схеме: человек, имеющий хоть и небольшие, но стабильные доходы, берет в банке кредит и приобретает квартиру. Однако она остается в залоге у кредиторов до полного возврата полученных в долг денег. Не вернул — извини, квартиру придется освободить. Правда, государство берется позаботиться и о таких нерадивых заемщиках: предполагается построить так называемый “социальный фонд жилья”, куда их будут выселять. Авторы законопроектов полагают, что дамоклов меч выселения поможет создать в России цивилизованный рынок жилья и сделает доступными ипотечные кредиты.

В Красноярском крае обсудили вопросы ипотечного кредитования
Вопрос ипотечного кредитования обсудили 27 ноября представители исполнительной власти Красноярска и края, страховые компании и банки за круглым столом в Доме журналиста, сообщает информационное агентство REGNUM-KNews. Сама ипотека подразумевает выдачу кредита под залог недвижимости, к примеру, на строительство жилья.
Представители красноярского фонда жилищного строительства напомнили, что недавно было подписано соглашение между краевой администрацией, краевым фондом жилищного строительства и московским ипотечным агентством о начале совместной работы по ипотечному кредитованию населения края. Жилищный кредит будут выдавать под 18% годовых, с последующим понижением процентной ставки. Для того чтобы взять кредит, необходимо внести первоначальный взнос в размере 30% от стоимости квартиры. К тому же, необходимо иметь стабильную и не маленькую заработную плату.
В целом предусмотрено достаточно много жестких требований для получения кредита. Кроме того, была проведена работа с банками, выяснены все условия для получения кредита. Представители красноярского фонда жилищного строительства провели встречи с руководителями предприятий, которые хотели бы улучшить условия проживания своих сотрудников. Пока нет определенной программы по ипотечному кредитованию, но к 2004 году она будет подготовлена. С 15 января 2004 года в Красноярске планируется открыть специальный кабинет, где люди смогут получить консультации по вопросам ипотечного кредитования.

Что касается строительных организаций, то, безусловно, ипотека для них очень выгодна. Генеральный директор ООО “Монолитстрой” Разим Абасов отметил, что ипотека — это один из видов финансирования строительства. Но на сегодняшний день ни один житель не обратился в строительную организацию с тем, чтобы приобрести квартиру по ипотечному кредитованию. Этому препятствуют два момента: во-первых, объем средств, которые банк может выделить в качестве кредита, во-вторых, платежеспособность желающих приобрести квартиру по системе ипотечного кредитования. Вместе с тем, строительная отрасль готова принять такие инвестиции.
Начальник управления капитального строительства администрации края Сергей Перегудов сказал, что необходимо вводить систему ипотечного кредитования, так как сейчас уже идет пресыщение рынка жильем, а его реализация идет слабо. Он привел пример западных стран: там люди получают жилье и несколько лет за него рассчитываются, в нашей стране пока такой практики нет.
Главный государственный регистратор прав Красноярского края Ирина Астанина рассказала об основных проблемах, связанных с ипотечным кредитованием. На сегодняшний день законом не предусматриваются риски банков и самих людей при оформлении ипотеки. Отсутствует судебная практика по этим делам. Г-жа Астанина предложила заключить договор залога земельного участка под получение кредита.
Представители банков и страховых компаний по-своему смотрят на проблему ипотечного кредитования. Они также ссылаются на несовершенство законодательства и проблему с обязательствами, которые возьмут на себя банки. Законом пока не предусмотрено право на землю, а без залога никто кредит не предоставит. Поэтому, пока законодательство не будет отрегулировано, кредитовать на первичном рынке банки не готовы. Кроме того, заемщик должен иметь немалые деньги. Существует также и проблема денежного ресурса у банков. Сейчас реально заниматься ипотекой сможет лишь Сбербанк.
Было предложено посмотреть на опыт других регионов, которые опробовали систему ипотечного кредитования. Представители банков предложили краевой администрации создать фонд жилья для временного поселения граждан, тогда у банка появится гарантия того, что будет возврат.

В Нацбанке Украины активно готовятся к вступлению в силу законов, регулирующих ипотечное кредитование
Законы должны вступить в силу 1 января 2004 года. По сообщениям “Вiкна-Бiзнес”, сегодня уже готовы стандарты для ипотечных договоров и условий кредитования — их разошлют банкам в качестве рекомендаций. Также главный банк хочет создать специальный орган для контроля над этим сектором рынка.
На сегодня кредиты, которые банки выдают под покупку и строительство жилья, перекрываются в основном за счет депозитов. Но, как считают в Нацбанке, после вступления в силу ипотечных законов Украина может пойти по пути некоторых западных стран, где кредиты покрывают за счет выпуска ипотечных ценных бумаг. Уже на сегодня общий ипотечный кредитный портфель всех банков составляет около 10 миллиардов гривен. И, по всем прогнозам, этот рынок будет только расти.
Андрей Герасименко, советник председателя НБУ по вопросам кредитования: “Спрос на такой кредитный продукт растет с каждым днем. И строительный бум в городах подтверждает то, что есть подпитка ресурсами — в том числе через банковские структуры — то есть когда есть связка банка и строителя”.
С нового года вступит в силу и закон о защите прав кредиторов. Он может повлиять на снижение процентных ставок по кредитам. Если раньше в эту ставку закладывались риски, связанные с невозвращением займа, то теперь такая необходимость отпадет. Стоимость самого жилья, по мнению экспертов НБУ, сильно меняться уже тоже не будет. Факторы, за счет которых дорожали квартиры, себя почти исчерпали. Таким образом, на украинском рынке жилья возможны только колебания, а серьезного роста цен эксперты не прогнозируют.

Ипотечное кредитование: слагаемые успеха
Рижская газета “Бизнес & Балтия” опубликовала интервью, посвященное вопросам ипотечного кредитования в Латвии.
Кредиты на приобретение или ремонт недвижимости пользуются все большей популярностью у населения Латвии. Об этом свидетельствуют и цифры отраслевой статистики, и опыт каждого конкретного банка.
В беседе с корреспондентом “Бизнес & Балтия” начальник Управления недвижимости и инвестиций Baltijas Tranzitu banka Янис Нейманис отметил: в последнее время люди очень хорошо берут ипотечные кредиты. Банк со своей стороны не только выдает займы, но и старается помочь им советом.

— Сегодня практически все латвийские банки активно занимаются ипотечным кредитованием. Какие качества помогают вам завоевывать клиента?
— Baltijas Tranzitu banka (BTB) берет рынок быстротой оформления кредита. Если человеку необходимо срочно получить ипотечный заем, то наши сотрудники справятся с задачей в самые сжатые сроки. Разумеется, насколько это возможно.
Собираемся оптимизировать процедуру выдачи кредита, чтобы реальностью стала схема: срочно нужны деньги — приходите в банк, и, если принесли все необходимые документы и со своей стороны сделали все возможное, то получаете требуемую сумму уже на следующий день. Если же следовать строго по порядку, то пройдет достаточно много времени, прежде чем на счет заемщика будут перечислены деньги. Пока клиент оформит залог в Земельной книге, пока дождется, когда выдадут пакет подготовленных документов, пока сходит к нотариусу — уйдет недели две, а то и месяц.

— То есть делаете ставку на быстроту обслуживания? Может, в вашем арсенале припасено еще что-то: новые проекты, спецпредложения?
— В процессе учреждения находится новая дочерняя компания банка — BTB Nekustamie ipasumi. Она будет заниматься оценкой объектов недвижимости, посреднической деятельностью, консультациями по юридическим вопросам в сфере недвижимости и инвестиционными проектами, в том числе для наших клиентов. Среди которых достаточно тех, кто имеет свободные средства и через нашу новую фирму согласится размещать их в проекты, связанные с недвижимостью.
До конца 2003 года планируем также открыть рижский Ипотечный центр обслуживания клиентов. Посетитель специализированного филиала сможет в нем оформить кредит и получить консультацию по выбору жилья, а также решить другие вопросы, связанные с недвижимостью. Например, ему помогут выбрать оптимальную модель финансирования для конкретной ситуации.

— Финансовое моделирование при решении жилищного вопроса?
— В этом нет ничего необычного. BTB на данный момент предлагает две основные схемы погашения кредита. Обычный вариант предусматривает следующее: с первого месяца идет расчет не только по процентам, но и за основную сумму займа. Для банка это более выгодный вариант. Возможна и другая схема — со свободным графиком выплаты основной суммы. Весь срок взимаются только проценты, а основная сумма целиком погашается в самом конце. При таком варианте процентная ставка несколько выше, но зато ежемесячные расходы на обслуживание кредита — меньше. В долларах платеж основной суммы можно отложить на четыре года, в латах и евро — до трех лет. Такой вариант часто используют маклеры. Они покупают квартиру, закладывают ее в банке, получают кредит на ремонт и оборотные средства, погашают только проценты, а по истечении срока продают объект недвижимости с выгодой для себя и возвращают банку основную сумму. Подобная схема подходит и для простых людей.

— У вас как местного банка за спиной нет материнской компании — крупного западноевропейского банковского концерна, способного снабдить “дочку” дешевыми кредитными ресурсами напрямую с Франкфуртской биржи. В условиях обострения конкуренции этот фактор играет важную роль?
— На местном рынке также есть дешевые ресурсы — свободные средства банков, активы страховых компаний и пенсионных фондов. Надо только уметь их привлечь. С середины лета прорабатываем вопрос о возможности выпуска ипотечных закладных. В данный момент на латвийском рынке этот вид ценных бумаг эмитирует только Latvijas Hipotеku un zemes banka. Сейчас проект находится на подготовительной стадии, а окончательное решение — реализовывать его или нет — должны принять акционеры.

— Выпуск ценных бумаг — дело хлопотное. Может, не случайно в Латвии только один банк, к тому же, государственный и специализированный, использует этот финансовый инструмент?
— Обращение к данному финансовому инструменту своевременно: на рынке растет спрос, появляется все больше инвесторов (пенсионные фон-ды, страховщики, фонды совместных вложений), которым требуется разнообразие в предложениях для размещения своих активов. Для банка выпуск ипотечных закладных — прежде всего источник дешевых ресурсов. Для клиентов в будущем он обещает займы с более привлекательными ставками.