Рынок минских квартир: лето 2003 года

Рынок минских квартир: лето 2003 года

Представленная статья — квартальный аналитический обзор рынка купли-продажи минских квартир в рамках исследования, проводимого под руководством президента общественного объединения “Белорусское общество оценщиков” (БОО) Николая Трифонова начиная с 1999 года. Ранее результаты исследования публиковались как в виде ежеквартальных обзоров (см. СиН №№ 5, 20, 32, 44 за 2000 г., №№ 6, 20, 29, 42 за 2001 г., №№ 8, 24, 37, 48 за 2002 г., №№ 12, 20 за 2003 г.), так и в виде еженедельной информации.

Лето не внесло значительных корректив в сложившуюся еще весной структуру рынка. Однако цены растут, а темпы роста ускоряются. Уже превышен максимум квартирного индекса БОО, установленный еще в апреле 1999 г. При этом условий для падения цен нет. И стоимость строительства, и доходы населения, и политика по сдерживанию курса доллара США дают основания для сохранения текущей ситуации.
В представленном ниже аналитическом квартальном обзоре рынка купли-продажи минских квартир дано состояние рынка в июле 2003 года.

Квартирный индекс БОО: рубеж в $445,0 благополучно пройден
Квартирный индекс БОО вплотную приблизился к отметке в $450,0, установившись на максимальном (предыдущее максимальное значение квартирного индекса БОО ($429,1) было зафиксировано в апреле 1999 года — самом начале исследования) уровне в $448,3 (табл.1). Всего за квартал квартирный индекс БОО возрос на $20,9, или 4,9%, что совсем нетипично для летнего периода последних двух лет, когда темп роста цен обычно падал. В этом году после весенней передышки рост цен возвращается в осенне-зимнее состояние.

Таблица 1
Динамика квартирного индекса БОО (январь 2001 — июль 2003)

Месяц

исследования
01

2001
04

2001
07

2001
10

2001
01

2002
04

2002
07

2002
10

2002
01

2003
04

2003
07

2003
Квартирный индекс БОО, $306,1305,9306,3324,3346,9359,4366,9393,9418,4427,4448,3
Изменение к предыдущему периоду11,2-0,20,418,022,612,57,627,024,59,020,9
3,8%-0,1%0,1%5,9%7,0%3,6%2,1%7,3%6,2%2,2%4,9%
Июльские секторные квартирные индексы БОО находились в диапазоне $435,7-471,4, прибавив к апрельским значениям $12,2-23,1. Наиболее сильно изменились значения для однокомнатных, наименее — для четырехкомнатных квартир.
Доля относительно дорогого жилья (со стоимость свыше $500 за 1 м 2 общей площади) всего за квартал возросла с 12,0% до 16,6% при значительном сокращении доли относительно дешевого жилья (со стоимостью до $350,0 за 1 м 2 общей площади) с 11,5% до 6,9%. Практически исчезло из предложения относительно дешевое жилье среди однокомнатных и двухкомнатных квартир (0,9% и 5,69% соответственно). Одновременно дорогое жилье среди этих секторов составляло в июле уже 10,7% и 15,6% против 7,1% и 10,0% соответственно.

Показатель структуры рынка: произошел откат к отметке в 10,0
Структура рынка с апреля не претерпела существенных изменений. Число заявок на покупку по-прежнему крайне мало по сравнению с числом заявок на продажу. Число последних циклично снизилось в летний период на 19,0% при сохранении спроса практически на апрельском уровне (всего -0,5% к апрелю), что и способствовало некоторому улучшению структуры рынка с 12,18 до 9,92 (табл.2).
Секторный показатель структуры рынка в июле был на уровне от 5,1 для однокомнатных до 29,1 для трехкомнатных квартир, сместившись несколько вниз по сравнению с апрелем (7,1-31,3).

Таблица 2
Динамика показателя структуры рынка (январь 2001 — июль 2003)

Месяц

исследования
01

2001
04

2001
07

2001
10

2001
01

2002
04

2002
07

2002
10

2002
01

2003
04

2003
07

2003
Предложение22002848308030941899424537393488320545423680
Спрос853679730879612768442963814373371
Показатель структуры рынка2,584,194,223,523,105,538,463,623,9412,189,92
Предложение. Структура предложения в июле отражает незначительное сокращение доли наиболее ходовых однокомнатных квартир (-0,9% к апрелю). Это самое значительное изменение структуры. По остальным секторам доля изменилась в пределах –0,1-+0,5% к апрельским значениям. Наибольшая доля квартир, как и в апреле, приходится на двухкомнатные и трехкомнатные, покрывающие 65,2% предложения.
Спрос. Наиболее востребованными в июле, как и ранее, были однокомнатные и двухкомнатные квартиры, на которые суммарно приходилось 84,1% заявок на покупку. Причем их доля продолжает расти (в январе — 72,8%, в апреле — 81,2%), суммарно за полгода увеличившись на 11,3%. Поменялось и распределение их долей. Спрос на однокомнатные впервые за последние полгода превысил спрос на двухкомнатные квартиры. На первые теперь приходится 45,0% спроса (+6,9% (!)). Доля более дорогих квартир продолжает уменьшаться. Трехкомнатные квартиры востребованы 11,1% (-1,5%) покупателями, четырехкомнатные — 4,6% (-0,8%), многокомнатные практически исчезли из спроса (0,3% против 0,8% в апреле).

Показатели качества: расхождение продолжается
Расхождение показателей качества продолжается, достигнув максимального за последние два года значения — 0,58 (табл.3). Показатель качества спроса продолжает падать, установившись на наиболее низком уровне за последние два года — 1,76 (-0,12 к апрелю, -0,27 к январю). Показатель качества предложения последний год не выходит из коридора 2,32-2,35.

Таблица 3
Динамика показателей качества (январь 2001 — июль 2003)

Месяц

исследования
01

2001
04

2001
07

2001
10

2001
01

2002
04

2002
07

2002
10

2002
01

2003
04

2003
07

2003
Показатель качества предложения2,322,332,332,392,32,222,262,332,352,322,34
Показатель качества спроса1,901,941,941,981,861,942,071,962,031,881,76
Превышение показателя качества предложения над показателем качества спроса0,430,390,390,410,440,280,190,370,320,440,58
Цены по районам: “дешевых” районов остается все меньше
В июле разница между наиболее дорогим и наиболее дешевым административными районами составила 0,38 (от 0,84 до 1,22 по сравнению с квартирным индексом БОО), что на 0,02 выше апрельского значения. Секторные квартирные индексы БОО по районам в июле находились в диапазоне $376,3-548,5. Минимум традиционно принадлежит Заводскому району, максимум — Центральному. По сравнению с апрелем цены изменились на -$5,3-+$64,1. Единственное снижение было отмечено по Ленинскому району. В наибольшей степени квартирный индекс БОО вырос по Партизанскому (+$64,1), Советскому (+$41,7) и Центральному (+$34,7) районам. Секторный квартирный индекс БОО ниже $400,0 был зафиксирован только по двум районам: Заводскому и Московскому. В апреле таких районов было три, в январе — четыре.

Таблица 4
Диапазон удельных цен предложения по районам (июль 2003)

РайонДиапазон цены 1 м2 общей площади, $Квартирный индекс БОО по районам, $
Заводской362,9396,4376,3
Ленинский399,2460,3430,3
Московский362,6429,0398,5
Октябрьский425,6435,2432,0
Партизанский441,5922,3515,6
Первомайский438,6478,3452,9
Советский472,2588,5520,5
Фрунзенский396,1441,7415,9
Центральный513,4528,6548,5
Рост средних цен был отмечен по всем типам квартир по размеру
В июле продавцы просили $9.400-27.000 за однокомнатную, $12.500-62.000 за двухкомнатную, $16.000-86.000 за трехкомнатную, $17.500-175.000 за четырехкомнатную и $41.000-420.000 за многокомнатную квартиру. Как видно, в предложении отмечено появление жилья дороже $100.000, доля которого в предложении составляет пока 0,5%. Основная тенденция июля — незначительное снижение минимальной цены по однокомнатным, трехкомнатным и четырехкомнатным квартирам на $100-700. Минимальная цена возросла только по двухкомнатным квартирам (+$500).
Средняя цена однокомнатной квартиры в июле была на уровне $15.070, двухкомнатной — $21.100, трехкомнатной — $29.899, четырехкомнатной — $41.803. По сравнению с январем был отмечен рост средней цены по всем типам квартир на $1.018, $757, $1.485, $1.886 для одно-, двух-, трех- и четырехкомнатных квартир соответственно. Относительное изменение средних цен составило 3,6-6,8% к апрельским значениям.

Диапазон секторных индексов по планировке продолжает сокращаться
На долю типового жилья в июле приходилось 34,9% предложения против 42,5% в апреле, малогабаритного — 28,0% против 27,4% в апреле. На долю квартир с просторной кухней, которые условно можно отнести к элитным, приходилось 25,2% против 14,1% в апреле.
Секторный квартирный индекс БОО по планировке в июле находился в диапазоне $357,4-534,1, что несколько уже апрельского диапазона в $361,7-535,0. Минимум и максимум в июле, как и в апреле, принадлежали малогабаритным и элитным четырехкомнатным квартирам. Изменение секторных индексов в июле (-$30,5-+$33,0) менее значительно, чем в апреле (было –$86,7-+$47,2). Максимум и минимум изменения соответственно принадлежали однокомнатным и четырехкомнатным квартирам улучшенной планировки.

Таблица 5
Средняя цена квадратного метра по типу планировки (июль 2003)

Тип квартир

Цена 1 м2 общей площади, $
1234
Малогабаритные432,3

(+15,2)
397,4

(+14,3)
400,9

(+20,8)
357,4

(-4,3)
Типовые440,8

(+20,8)
445,2

(+20,2)
425,2

(+13,3)
387,4

(-2,8)
Улучшенной планировки457,5

(+33,0)
460,4

(+17,2)
427,8

(+12,1)
436,1

(-30,5)
Элитные466,8

(+17,8)
477,1

(+13,5)
476,4

(-3,9)
534,1

(+2,1)
Доля квартир в КПД сокращается... вслед за ценой
Доля квартир в КПД после апрельского увеличения вновь сократилась — с 59,8% в апреле до 56,5% в июле. Наоборот, доля квартир в кирпичных домах увеличилась на 2,3%, составляя в июле уже 37,3%. Незначительно увеличилась доля квартир в блочных и монолитных домах — суммарно на 1,0% до 6,2%.
Диапазон секторного индекса по материалу стен в июле составил $368,3-568,3, незначительно сместившись вверх к значениям апреля ($366,4-558,5). Минимум в июле принадлежал трехкомнатным квартирам в блочных домах, максимум — четырехкомнатным квартирам в кирпичных домах. Секторный индекс в июле по сравнению с апрелем упал по однокомнатным и трехкомнатным квартирам в блочных домах, по остальным квартирам — возрос. Рост составил +$9,8-+$24,0 по квартирам в кирпичных домах и +$16,5-+$25,4 по квартирам в панельных домах.

Таблица 6
Средняя цена квадратного метра по материалу стен (июль 2003)

Материал стенЦена 1 м2 общей площади, $
1234
Панель438,5

(+25,4)
421,9

(+20,7)
403,6

(+16,5)
383,8

(+17,4)
Кирпич458

(+24,0)
463,4

(+11,9)
506,3

(+22,4)
568,3

(+9,8)
Блок421,4

(-14,8)
390,7

(+21,8)
368,3

(-22,1)
-
Монолит----
“-” — данные отсутствуют или их мало для проведения усреднения (менее 7)
Разница между ценой предложения и ценой спроса сокращается
В июле покупатели готовы были заплатить $8.000-17.000 за однокомнатную, $11.000-27.000 за двухкомнатную и до $31.000 за трехкомнатную квартиру. По сравнению с апрелем максимальная цена спроса по однокомнатным квартирам возросла на $5.000 и, наоборот, на $5.000 и на $1.000 снизилась по двухкомнатным и трехкомнатным квартирам соответственно.
После апрельского роста на 22,5% индекс цены квадратного метра общей площади по спросу июльский рост составил всего 5,8%. Индекс впервые пересек рубеж в $400,0, остановившись на уровне $414,6. Разница между ценой предложения и ценой спроса сократилась до 7,5%.

Таблица 7
Динамика индекса цены квадратного метра по спросу (апрель 1999 — июль 2003)

Месяц

исследования
01

2001
04

2001
07

2001
10

2001
01

2002
04

2002
07

2002
10

2002
01

2003
04

2003
07

2003
Цена 1 м2 общей площади, $267,3257,7279,4271,1296,9301,5300,5298,2319,7391,7414,6
Изменение к предыдущему периоду24,7-9,621,7-8,325,84,5-1,0-2,321,572,022,9
10,2%-3,6%8,4%-3,0%9,5%1,5%-0,3%-0,8%7,2%22,5%5,8%
Резюме: рост цен продолжается... подогреваемый государством
Общие тенденции июльского квартирного рынка — ускорение роста цен при незначительном сокращении предложения. Из предложения быстро исчезает относительно дешевое жилье, которое вытесняется все более дорогим. При этом покупатели при всей их незначительности охотно идут на рост цен, сокращая дисбаланс между ценой спроса и ценой предложения.
Такая ситуация не кажется парадоксальной, если обратиться к складывающейся социально-экономической ситуации. Так, в апреле 2003 г. укрупненный показатель стоимости одного квадратного метра общей площади жилых помещений типовых потребительских качеств в текущих ценах, применяемый для расчета стоимости строительства жилья с привлечением льготных кредитов, был установлен Мингориспокомом на уровне 439.000 рублей (долларовый эквивалент по среднемесячному курсу НБ РБ — $218,4), в июне 2003 г. — 468.000 рублей ($228,1). Рост в долларовом эквиваленте за два месяца составил 4,4%, что практически сопоставимо с квартальным изменением рыночных цен. За апрель-июнь 2003 года общий индекс изменения стоимости СМР с учетом стоимости материальных ресурсов по г. Минску по КПД, сообщаемый Минстройархитектуры РБ, возрос на 7,6% в рублевом эквиваленте, а в долларовом эквиваленте — на 4,3%. Начисленная номинальная среднемесячная заработная плата в долларовом эквиваленте за апрель-июнь 2003 г. по г. Минску изменилась в еще большей степени, прибавив 5,8% (с 314.776 рублей в апреле ($156,6) до 340.000 рублей в июне ($165,7)).
Рост цен на первичном рынке подстегивает вторичный, что вполне закономерно. Данный ранее прогноз (рост 1-2% в месяц) оправдался. В преддверии упразднения эмиссии льготного кредитования поведение рынка совершенно понятно. К концу года можно ожидать продолжения роста цен. К октябрю цены наиболее вероятно подрастут на 4-6%. Хотя приход отопительного сезона с резким ростом платы за коммунальные услуги может внести свои коррективы...

Николай ТРИФОНОВ, Сергей ШИМАНОВСКИЙ,guild@user.unibel.by


Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 32 за 2003 год в рубрике недвижимость

©1995-2022 Строительство и недвижимость