Москва строит, реконструирует, сносит


Одним из основных направлений градостроительной политики в Москве и Московской области на период до 2010 года является комплексная реконструкция существующего жилого фонда. Ситуация выглядит следующим образом.

Жилой фонд, созданный в первый период индустриального домостроения, — порядка 36 млн м2 пятиэтажек — достиг такой степени морального и физического износа, что около 6 млн м2 крупнопанельных зданий уже не подлежат восстановлению и к 2010 году будут снесены (серии К-7, 11-35 и др.). Для переселения людей из сносимого фонда планируется строить до 0,8-1,0 млн м2 нового жилья в год. Программа сноса — это отдельная программа, которая осуществляется по известной в городе инвестиционной схеме 30х70, когда из вновь построенного жилья 30% отдается городу, в частности, под фонд переселения, а 70% остается инвестору с целью компенсации его затрат.
Что касается “несносимых серий” (например, 1-510 или 1-515), основанных на принципиально другой конструктивной системе и рассчитанных на более длительный срок эксплуатации, то их предстоит либо реконструировать, либо капитально отремонтировать, с тем чтобы привести в соответствие с новыми нормами. После осуществления необходимых реконструктивных мероприятий, перечень которых будет определяться в каждом конкретном случае индивидуально в зависимости от результатов предварительного обследования, такие дома смогут прослужить еще не один десяток лет.

Далеки от современных требований и представлений о комфорте условия проживания в некоторых девятиэтажках (через 15-20 лет они тоже устареют — морально и физически). Комплекс архитектуры, строительства и реконструкции и развития города в последние годы проводит экспериментальные работы по определению наиболее рациональных направлений реконструкции 5- и 9-этажного жилого фонда. На головных объектах предполагается отработать самые прогрессивные энергосберегающие технологии, исследовать в экспериментальном порядке поведение новых строительных систем, а также инженерного обеспечения, разработать типовые схемы капитального ремонта и реконструкции. Наиболее эффективные приемы и методы будут рекомендованы для массового внедрения в реконструкционную практику.
В соответствии с программой на экспериментальных объектах планируется отработать такие направления капремонта, как реконструкция ограждающих конструкций (утепление стен и замена окон), надстройки мансард над реконструируемыми зданиями, реконструкция систем инженерного обеспечения, замена мягких кровель на скатные металлические.
Вопрос об утеплении наружных стен должен решаться в зависимости от того, какой остаточный ресурс здания по теплозащите. Вполне возможно, что на некоторых эксплуатируемых объектах, например, с кирпичными стенами, нет смысла производить полномасштабные работы по утеплению фасада с применением эффективных утеплителей, достаточно лишь заменить окна, поскольку 40% тепла теряется именно через них. Словом, объем работ будет зависеть от типа реконструируемого здания. Если здание панельное, заменяются окна, дополнительно утепляются стены и таким образом решается еще и проблема стыков; если наружные стены здания выполнены из кирпича, то в зависимости от их толщины производится косметический ремонт с последующей окраской или устраивается легкая, дополнительная теплоизоляция мокрого типа (Синтеко, Драйвит).

При реконструкции зданий, перечисленных в программе санации, работы по утеплению фасада тоже будут проводиться дифференцированно. Например, среди намеченных объектов есть дома серии 11-18, стены которых выполнены из керамзитовых блоков толщиной 40 см. Несмотря на то, что их теплоизоляционная способность не совсем отвечает требованиям по теплозащите, тем не менее, на почти “двойку” (коэффициент сопротивления теплопередаче чуть меньше 2 м2К/Вт) можно рассчитывать. В связи с тем, что ремонт реконструкция будут осуществляться за счет бюджетных средств, придется посчитать, выгодно ли производить утепление в полном объеме.
Предполагается отработать решения по увеличению жилой площади за счет надстройки мансард. Расчеты убеждают, что стоимость нового полноценного жилья в надстраиваемых мансардах ниже примерно в полтора-два раза по сравнению с ценами на жилье в новых типовых панельных зданиях.

Еще одно направление санации — замена мягких плоских кровель на скатные. Строители убедились, что ремонтировать существующие крыши с рубероидным покрытием — бесполезное занятие, поскольку малейший дефект, возникающий в процессе ремонта и эксплуатации, вызывает неизбежные протечки. В качестве эксперимента решено на ряде объектов произвести замену мягких кровель на скатные крыши из оцинкованного профиля — предложение липецкой фирмы “Эксергия”.
Скатные кровли несколько дороже плоских, тем не менее, Научно-технический Совет Комплекса, рассмотрев представленное МосжилНИИпроектом технико-экономическое обоснование, рекомендовал внедрять металлические кровли в строительную практику, так как за счет снижения последующих эксплуатационных затрат они целиком оправдывают вложенные средства в течение не более 10 лет. Проигрыш в капитальных затратах, но зато выигрыш в эксплуатационных расходах. Аналогичным образом обстоит дело и с санацией. По сравнению с традиционным капитальным ремонтом она требует больших капвложений, зато в будущем эти расходы компенсируются за счет экономии топливно-энергетических ресурсов, стоимость которых постоянно растет. Постепенно объемы площадей, вводимых в строй в Москве, в результате осуществления программы комплексной реконструкции эксплуатируемого жилого фонда и получаемых за счет новостроек, должны сравняться, а это 5 млн м2 ежегодно.

Вячеслав ГИЛЕВИЧ


Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 21 за 2003 год в рубрике недвижимость

©1995-2022 Строительство и недвижимость