Рынок минских квартир: весна 2003 года

Весной цены на минском рынке купли-продажи квартир выросли до $430 за метр общей площади.

Представленная статья — квартальный аналитический обзор рынка купли-продажи минских квартир в рамках исследования, проводимого под руководством президента общественного объединения “Белорусское общество оценщиков” (БОО) Николая Трифонова начиная с 1999 года. Ранее результаты исследования публиковались как в виде ежеквартальных обзоров (см. СиН №№ 5, 20, 32, 44 за 2000 г., №№ 6, 20, 29, 42 за 2001 г., №№ 8, 24, 37, 48 за 2002 г., № 12 за 2003 г.), так и в виде еженедельной информации.

За все время отмечена наиболее низкая покупательская активность. Объем предложения, накапливаемый на рынке, приближается к значениям 1999/2000 года — периода обвала цен на рынке минских квартир. Однако рост цен не прекращается, хотя и сезонно замедляет свои темпы. Квартирный индекс БОО вплотную приблизился к значению апреля 1999 года, с которого начался обвал. Начнется ли падение цен вновь? Ответ неясен. Экономическая ситуация более благоприятная, чем четыре года назад, а рост стоимости строительства не дает возможности пойти на значительное снижение на первичном рынке. В представленном ниже аналитическом квартальном обзоре рынка купли-продажи минских квартир дано состояние рынка в апреле 2003 года.

Попробуем разобраться в сложившейся ситуации. Уже на протяжении нескольких недель покупательская активность беспрецедентно низка. На то должны быть экономические объяснения. Наиболее общий показатель состояния рынка жилья — соотношение между ценой строительства квадратного метра общей площади жилья на вторичном рынке и среднемесячной заработной платы, — по мнению специалистов, должен быть на уровне не менее 1,0. Достижение данного уровня (как минимум) должно способствовать оживлению строительного сектора, что стимулирует развитие рынка жилья. В апреле этот показатель был менее 0,3. Потребитель мог приобрести только 0,3 м2 общей площади жилья в Минске за мартовскую среднюю месячную заработную плату! У апрельского покупателя не было возможности даже приобрести жилье низких потребительских качеств, отвечающее данному соотношению. При средней месячной заработной плате на март 2002 года в долларовом эквиваленте в $114,6 его трехмесячных накоплений хватит на приобретение 1 м2 общей площади в однокомнатных квартирах, которых всего 2,7% среди предлагаемых. (Если же он не будет тратить средства ни на что, кроме накопления на жилье, при 8% годовых и ежемесячной капитализации сумму, требуемую для приобретения недорогой однокомнатной квартиры за $12.000, он накопит “всего” за 6,65 года. Учитывая 30-процентный предел, который признан пороговым для сбережений для приобретения товаров долговременного использования, данный период с 6,65 года растягивается до 15,1 года, т.е. практически совпадает с максимальным сроком выдачи кредита под строительство или приобретение жилья.) Намечаются и иные тенденции на рынке — высокая квартирная плата начинает ослаблять инвестиционный интерес немногочисленных покупателей. В результате показатель структуры рынка перешагнул рубеж в 10,0, констатируя тот факт, что на одного покупателя приходится более десяти продавцов. При этом постоянно исчезают из предложения недорогие квартиры, что при закономерном при падении спроса снижении цен на вновь выставляемые более дорогие квартиры приводит к снижению темпов роста цен.

Квартирный индекс БОО: рост все замедляется

После прохождения отметки в $400,0 в январе 2003 года квартирный индекс БОО замедлил свой рост. В апреле он был зафиксирован на отметке в $427,4, что на $9,0, или на 2,2%, выше январского значения. В предыдущие два квартала (IV кв. 2002 и I кв. 2003 гг.) темп роста был на уровне 7,3% и 6,2%. Такое весеннее поведение рынка повторяет тенденции, отмечаемые в 2000 и 2001 годах (см. табл.1 и рис.1). При увеличении предложения темп роста цен падал с января по апрель на 3,4-3,9%. В текущем году падение составило 4,0%.

Таблица 1. Динамика квартирного индекса БОО (январь 2001 — апрель 2003)

Неоднозначны тенденции на секторах рынка по количеству комнат. Наиболее общая тенденция — сглаживание цен: если в январе между минимальной и максимальной секторными ценами разбежка была на уровне 1,129, то к апрелю она сократилась до 1,097. Апрельские секторные квартирные индексы БОО находились в диапазоне $418,5-459,2, изменившись на –$34,9-+$26,2 относительно январских значений. Максимум падения принадлежит трехкомнатным квартирам, роста — четырехкомнатным. Минимум от однокомнатных квартир сместился к двухкомнатным (первые прибавили $14,6 к январю, вторые потеряли $14,7).

Рис.1. Проявление сезонности в динамике квартирного индекса БОО

Доля жилья со стоимостью свыше $500 за 1 м2 общей площади составляет 12% от апрельского предложения, что выше 9%, отмечаемых в апреле 2002 года. Значительно возросла доля таких квартир среди однокомнатных (с менее 1% до 7%) и четырехкомнатных (с 10% до 24%) квартир. Жилье со стоимостью до $300 за 1 м2 общей площади практически исчезло из предложения (менее 1%) и полностью — из предложения однокомнатных квартир(!). Новый уровень относительно дешевого жилья установился на отметке в $350 за 1 м2 общей площади, хотя и такое жилье не сильно представительно — менее 12% от предложения, в т.ч. менее 3% от предложения однокомнатных квартир, 12% — двухкомнатных, 15% — трехкомнатных, 24% — четырехкомнатных.

Показатель структуры рынка: покупатели уходят

Этой весной на рынке складывается новая ситуация. Число заявок на покупку резко падает. В апреле 2003 года оно составляло всего 45,8% от январского значения. При этом рост числа заявок на продажу по сравнению с январем составил 41,7%, превысив уровень апреля прошлого года на 7,0%. Это максимум, отмечаемый с начала роста цен в августе 2000 года. В результате показатель структуры рынка превысил отметку в 10,0(!), остановившись на уровне в 12,18 (см. табл.2 и рис.2). Такая ситуация отмечается на рынке (судя по недельным сводкам) с начала марта. По сравнению с январским значением в 3,94 апрельский показатель структуры рынка вырос на 209,1%(!).

Секторный показатель структуры рынка в апреле был на уровне от 7,7 для однокомнатных до 31,3 для трехкомнатных квартир, что значительно шире диапазона, отмечаемого в январе (2,8-6,4). В большей степени снизился спрос на трехкомнатные квартиры, составивший всего 27,5% от январского, в меньшей степени — на однокомнатные (57,5%).

Таблица 2. Динамика показателя структуры рынка (январь 2001 — апрель 2003)

Предложение. Структура предложения претерпела с января незначительные изменения. Наибольшая часть выставлявшихся квартир приходилась на двухкомнатные и трехкомнатные. Суммарно их доля составила 64,8%, что меньше январского значения на 3,3%. Возросла доля однокомнатных и четырехкомнатных квартир (на 2,5% и 0,9% соответственно).

Спрос. Наиболее востребованными, как и в январе, являются однокомнатные и двухкомнатные квартиры, на долю которых приходится 81,2% спроса. Причем их доля значительно возросла по сравнению с январем (+8,4%). На трехкомнатные квартиры приходилось всего 12,6% спроса против 21,0% в январе, на четырехкомнатные — 5,4% против 6,1% в январе.

Рис. 2. Динамика спроса и предложения

Показатели качества расходятся

После январского роста показатели качества (см. табл.3) одновременно уменьшились на 0,03 по предложению и на 0,15 по спросу. В результате разрыв между показателями увеличился, откинув тенденцию по сокращению разрыва до значений января прошлого (2002) года.

Таблица 3. Динамика показателей качества (январь 2001 — апрель 2003)

Цены по районам уравниваются

В апреле разница между наиболее дорогим и наиболее дешевым административным районами составляла 0,36 (от 0,84 до 1,20 по сравнению с квартирным индексом БОО), что на 0,04 ниже январского значения. Секторные квартирные индексы БОО по районам в апреле находились в диапазоне $359,2-513,8 (см. табл.4). Минимум традиционно принадлежит Заводскому району, максимум, как и в январе, — Центральному. По сравнению с январем цены изменились на –$2,6-47,8. Снижение было отмечено по Московскому (-$2,6) и Партизанскому (-$0,2) районам. Максимальный рост принадлежит Ленинскому. В целом с секторным квартирным индексом БОО ниже $400,0 остались только 3 района (в январе было 4): Заводской, Московский и Фрунзенский.

Таблица 4. Диапазон удельных цен предложения по районам (апрель 2003)

Отмечается “вымывание” дешевого жилья

В апреле продавцы просили $9.500-34.000 за однокомнатную, $12.000-60.000 за двухкомнатную, $16.200-82.000 за трехкомнатную, $18.200-105.000 за четырехкомнатную и $39.000-92.500 — за пятикомнатную квартиру. Минимальная цена предложения возросла на двухкомнатные (на $1.000) и трехкомнатные квартиры (на $1.700). Снижение минимальной цены было не столь значительным — на $500 на однокомнатную и на $300 на четырехкомнатную квартиры.

Средняя цена на однокомнатную квартиру в апреле была на уровне $14.052, на двухкомнатную — $20.343, трехкомнатную — $28.414, четырехкомнатную — $39.917. По сравнению с январем было отмечено падение средней цены только по трехкомнатным квартирам (на $375). По остальным был отмечен рост на $224, $507 и $1.770 для одно-, двух- и четырехкомнатных квартир соответственно.

Диапазон секторных индексов по планировке сокращается

Структура рынка по планировке отражает структуру минского жилищного фонда. На долю типового жилья в апреле приходилось 42,5%, малогабаритного — 27,4%. Суммарно по сравнению с апрелем прошлого года доля жилья средних и низких потребительских качеств и повышенных потребительских качеств сохранила прежнюю пропорцию 0,7:0,3. При этом на долю жилья, которое можно отнести к элитному, приходилось 14,1% предложения.

Секторный квартирный индекс БОО по планировке в апреле находился в диапазоне $361,7-535,0 против январского диапазона в $371,0-553,3. Минимум и максимум в апрельском диапазоне принадлежит соответственно малогабаритным и элитным четырехкомнатным квартирам. По сравнению с январем были отмечены изменения секторных индексов как в сторону уменьшения (максимум на 86,7 по четырехкомнатным квартирам улучшенной планировки), так и увеличения (максимум на 47,2 по четырехкомнатным элитным квартирам). В среднем изменение секторного индекса лежало в диапазоне +/– $15-25 (см. табл.5)

Таблица 5. Средняя цена квадратного метра по типу планировки (апрель 2003)

Квартиры дорожают вне зависимости от типа дома

Отмечаемое в январе сокращение доли квартир в КПД было прервано. В апреле на их долю приходилось 59,8% предложения, что на 5,5% выше январского значения. Продолжает сокращаться доля квартир в кирпичных домах. После сокращения на 1,0% за октябрь-январь, за январь-апрель данная доля сократилась еще на 1,2% до 35,0% предложения. Доля квартир в блочных и монолитных домах незначительна — в апреле суммарно 5,2%: 4,4% (+0,9%) в блочных и 0,8% (+0,4%) в монолитных.

Диапазон секторного индекса по материалу стен в апреле составил $366,4-558,5, что незначительно отличается от уже отмечаемого в январе диапазона в $360,3-567,9. Минимум в апреле принадлежал четырехкомнатным квартирам в КПД, максимум — четырехкомнатным квартирам в кирпичных домах. Секторный индекс возрос по всем квартирам вне зависимости от типа дома (см. табл.6). Максимальное увеличение было отмечено для четырехкомнатных квартир в кирпичных домах ($40,2) и однокомнатных квартир в блочных домах ($39,8).

Таблица 6. Средняя цена квадратного метра по материалу стен (апрель 2003)

На фоне сокращения спроса цены покупателя и продавца сближаются

В апреле покупатели готовы были заплатить $8.000-12.000 за однокомнатную, $10.000-32.000 за двухкомнатную и $22.000-35.000 за трехкомнатную квартиру. По сравнению с январем минимальная цена, которую готовы заплатить покупатели, возросла на $1.000 за однокомнатную и на $10.000 за трехкомнатную квартиру. Максимум возрос также по трехкомнатным квартирам (+$7.000). Единственное уменьшение было отмечено по максимуму для однокомнатных квартир, который сократился на $5.000.

После январского роста на 7,2% индекс цены квадратного метра общей площади возрос сразу на 22,5% (см. табл.7), сократив разницу между ценой предложения и ценой спроса до 9,1%. Однако здесь следует учитывать крайне низкую активность спроса. На рынке остались только потенциальные покупатели.

Таблица 7. Динамика индекса удельной цены по спросу (апрель 1999 — январь 2003)

Резюме: рост цен продолжится

Можно выявить несколько значимых тенденций апрельского рынка минских квартир. Впервые (с начала подготовки аналитических отчетов) среднемесячный показатель структуры рынка превысил отметку в 10,0, что может говорить о снижении активности покупателя или приближении к концу процесса формирования инфраструктуры рынка жилья в столице, что при развитой сети агентств недвижимости и уровне оказываемых ими услуг дает покупателю реальную альтернативу самостоятельному поиску жилья для приобретения. Однако, учитывая состояние рынка, вторая причина неоднозначна. Скорее на динамику рынка повлияло именно снижение активности покупателей в силу ряда факторов:

Сохраняется стойкая тенденция к снижению первоначальной цены по мере экспозиции квартиры на вторичном рынке. Высокий уровень квартирного индекса БОО и даже его рост обеспечивается притоком дорогого жилья (свыше 500 за 1 м2 общей площади) с высокими сроками экспозиции при одновременном сокращении доли относительно недорогого жилья со значительно меньшим сроком экспозиции. Рынок минских квартир (наиболее динамичный в республике!) начинает застаиваться, наполняясь труднопродаваемым жильем. Однако никаких подвижек в сторону снижения цен и даже его обвала ожидать не приходится. Строительный рынок строго разделен между дешевым государственным и дорогим и рассчитанным на среднего потребителя частным. Застройщики “привыкли” к условиям сложной реализации и не надеются, что за счет снижения цен квартиры станут быстро продаваться.

Снижению не способствует также рост (хотя и незначительный) доходов населения в рамках проводимой социальной политики государства. Так, с января по декабрь 2002 года долларовый эквивалент средней заработной платы повысился с $96,6 до $115,1, или на 19,2%, квартирный индекс БОО возрос (с учетом лага — реакции на изменение доходов) с апреля 2002 по январь 2003 года на 16,4%. Учитывая тот факт, что долларовый эквивалент средней заработной платы в марте не достиг значения декабря 2002 года ($114,6 против $115,1), понятно замедление роста квартирного индекса БОО для рынка минских квартир. В начале статьи мы привели анализ доходов по отношению к ценам на вторичном рынке. Именно данные тенденции и являются сдерживающим фактором на рынке минских квартир и проявляют себя в большей степени.

Государство хочет довести к концу года уровень средней заработной платы до $125, т.е. можно прогнозировать ее увеличение к декабрю 2002 года на 8,7%, и, значит, тенденция к росту квартирного индекса БОО сохранится. На ближайшие месяцы рост цен вряд ли превысит 1-2% в месяц. Однако всплеска активности покупателей ожидать вряд ли приходится. Спрос останется крайне неустойчивым.

Николай ТРИФОНОВ, Сергей Шимановский,guild@user.unibel.by