Обзор рынка коммерческой недвижимости в Минске

(в проекте принимают самое активное участие Виталий Климович, директор агентства недвижимости “Алезиас” и Игорь Горский, президент Российской гильдии риэлторов)

Увеличение спроса на рынке коммерческой недвижимости (офисных и торговых площадей) в Минске в последнее время начинает приобретать тенденциозный характер. Это, в свою очередь, проявляется и на ценах предложения, которые, несмотря на, казалось бы, общую экономическую нестабильность, заметно “прибавили в весе”.

Безусловно, такие высокие цены относятся к офисам повышенных потребительских качеств. Под последним следует понимать удобное местоположение (как правило, центр города), удобство подъезда на личном и общественном транспорте, наличие автостоянки, гибкая планировка помещений, высокий уровень и качество отделки, оснащение здания современными инженерными системами и т.д.
Между тем, более дешевых офисов со сравнительно неплохими характеристиками выставляется на продажу все меньше. Причем цена на недвижимость этой категории за последний год тоже переместилась на более высокую отметку. Если летом 2001 года офис в строящемся жилом здании в прилегающем к центру районе можно было приобрести за 350 долларов США за м2, то в середине прошлого года — с трудом за 450 долларов. А сегодня 550 долларов США за м2 уже считается удачной находкой. Это при том, что офисы, расположенные в жилых домах, не обладают качественными и техническими показателями, характерными для офисов класса А. Они, согласно международным стандартам, как правило, относятся к классу С или даже D.
Впрочем, купить офисное помещение даже за 900-1500 $/м2 достаточно сложно. Спрос, как уже было сказано, растет, а предложение не увеличивается, а по некоторым видам даже уменьшается. В результате в разряд остродефицитных сегодня попали офисы не только площадью 100-150 м2, доля которых в структуре спроса составляет примерно 80% (спрос в три раза превышает предложение), но и достаточно просторные 500-1500 м2. Около 13% спроса приходится на маленькие помещения по 40-60 м2.

Главной причиной увеличения цен на офисы и “вымывания” дешевых офисных помещений является, безусловно, почти трехкратное увеличение спроса по сравнению с началом 2002 года, что, в свою очередь, вызвано высокими арендными ставками. Для одних они остались прежними: в среднем 10-15 $/м2, что немало. Для других, отнесенных все еще свежими законодательными и нормативными актами к числу высокорентабельных, — увеличились как минимум в 1,5-2 раза — в среднем до 15-30 долларов США за квадратный метр.
И первые, и вторые ставки для большинства представителей сегодняшнего бизнеса не совсем приемлемы.
В то же время сами арендаторы обеспокоены не столько высокой стоимостью аренды, сколько нестабильностью арендных отношений. В любой момент арендодатель может попросить освободить обжитое помещение, причем без выплаты арендатору соответствующей компенсации за моральный и материальный ущерб. Далеко нередки случаи, когда, не успев закончить ремонт арендуемого офиса, арендатор вынужден искать новое место. А одностороннее (по инициативе арендодателя) изменение договорных отношений, в первую очередь, несогласованное с арендатором увеличение арендных ставок, стало почти нормой.

Поэтому наиболее предприимчивые бизнесмены стараются приобрести офис в собственность — купить или построить. Причем считается, что строительство куда выгоднее, нежели покупка готового объекта. Оно выгоднее и в том случае, если фирма строит (финансирует строительство путем долевого участия) офис для себя, и тогда, когда строит для последующей продажи.
Расчеты показывают, что, если весь инвестиционный цикл не превышает двух лет с начала строительства и до сдачи объекта “под ключ”, то доходность инвестиций в случае продажи построенного офиса с учетом роста цен на вторичном рынке может превысить 20-30% годовых.
А в том, что цены на столичную коммерческую недвижимость (офисные торговые помещения) будут в дальнейшем расти, нет почти никаких сомнений. В подтверждение можно привести данные ряда европейских столиц, в которых в период бурного экономического роста цены на коммерческую недвижимость могли увеличиваться ежемесячно на 20-30%. Например, в Вильнюсе, Риге, Таллинне подобное явление было характерным в середине 90-х прошлого столетия. В Варшаве — чуть раньше, причем, судя по прогнозам польских экспертов, ценовой бум может снова повториться в следующем году.

Также считается, что повышение активности на рынке коммерческой недвижимости, и особенно в странах с переходной экономикой — это первая ласточка экономического подъема. Минск, будем надеяться, тоже не исключение. Свидетельством тому служит уже то, что если еще год назад первичный рынок офисных помещений не спешил развиваться, то в нынешнем наметилось определенное оживление.
В городе в настоящее время строится около пяти торгово-административных объектов разной площади, и примерно столько же находится в стадии проектирования. Но, по оценкам экспертов, бизнес-центр “Капитал” имеет множество явных и неоспоримых преимуществ.
Большим плюсом является и то, что покупатели офисов в бизнес-центре “Капитал” имеют возможность кредитоваться по специальной программе кредитования в ведущих банках Республики Беларусь. Этой программой предусмотрено, что, если юридическое лицо приобретает офис или торговое помещение в бизнес-центре “Капитал” и вносит в порядке долевого участия 30% его стоимости, то получает кредитную линию с залогом его доли до полной выплаты пая.
Планируется, что бизнес-центр “Капитал” будет завершен в июле 2004 года. Стоимость проекта оценивается в 20-30 миллионов долларов США.

Юрий ЛУКАШЕВИЧ