Образование в сфере недвижимости в странах Европы и в Беларуси

Окончание. Начало в СиН №12

Появление любой специальности в РБ обусловлено, прежде всего, возникновением потребности в соответствующих специалистах. Такая потребность в менеджерах недвижимости возникла в связи с переходом к рыночным отношениям и появлением большого числа собственников, стремящихся использовать свое имущество наиболее эффективно. Системный кризис, поразивший Беларусь, еще более высветил неэффективность существующего процесса управления объектами недвижимости.

Специалисты в сфере недвижимости необходимы:
а) государственным органам власти, предприятиям, организациям, которые осознали, что новые экономические отношения требуют и новых подходов в сфере управления своей недвижимостью, и заинтересованные в том, чтобы стоимость недвижимости в процессе функционирования не снижалась и служила надежным обеспечением конкретных проектов; финансово-кредитной системе страны, особенно в отделы оценки недвижимости, в отделы залоговых отношений и ипотечного кредитования. Этот список можно продолжать довольно долго: это и агентства недвижимости, и оценочные организации, и строительные компании, и пр.
б) гражданам, которые сегодня заинтересованы, чтобы размеры их разного рода платежей за жилищно-коммунальное обслуживание зданий были минимальными за счет эффективного управления данной собственностью (во-первых, за счет максимального снижения издержек, необходимых на эксплуатацию здания; во-вторых, за счет вовлечения в коммерческий оборот по схемам лизинга, аренды и совместной деятельности с целью получения максимального дохода имеющихся в домах нежилых помещений).
Сегодня появилось много объективных предпосылок к выделению управления недвижимым имуществом в самостоятельный и очень перспективный вид бизнеса, особенно в сложившихся условиях, когда необходимо с наибольшей выгодой распорядиться теми объектами недвижимости, которые уже имеются в распоряжении или будут построены в обозримом будущем, в т.ч. и посредством жилищного кредитования.

В ближайшем будущем потребуются не просто менеджеры недвижимости, а менеджеры, которые будут специализироваться на определенной проблематике:
— менеджер по залоговым (ипотечным) операциям;
— менеджер по операциям с недвижимостью (риэлтер);
— менеджер по управлению недвижимостью (управляющий недвижимостью по комплексной эксплуатации недвижимого имущества для обеспечения эффективного содержания объектов и управляющий недвижимостью, переданной в управление собственником с целью сохранения стоимости объекта и извлечения дохода из его использования);
— менеджер по лизингу недвижимости;
— менеджер по инвестициям в недвижимость;
— менеджер (консультант) по налогообложению в сфере недвижимости.

Пока же подготовка в вузах ведется по общей специализации “менеджмент недвижимости”.
Тем не менее, требования к менеджеру недвижимости сегодня очень высоки. Он должен быть одновременно и экономистом, и юристом, и строителем, и архитектором, и оценщиком, что должно найти соответствующее отражение в его профессиональной подготовке. В основу подготовки таких специалистов должен быть положен международный опыт. Предложенная далее программа, на наш взгляд, наиболее полно охватывает те дисциплины, которыми должен владеть менеджер недвижимости.
В Республике Беларусь планируется реализовать следующую образовательную программу (модель) в сфере недвижимости.
В качестве фундамента знаний специалиста по недвижимости мы выделили три основополагающих блока: архитектурно-строительный, финансово-экономический и юридический. При изучении этих блоков студент должен будет освоить следующие дисциплины: архитектура зданий, конструкции зданий, строительные материалы и изделия, технология возведения зданий, технологии операций с недвижимостью, технологии управления недвижимостью, математические методы в оценке и управлении, ценообразование в недвижимости (строительстве), статистика, бухгалтерский учет, маркетинг, экономика предприятия и недвижимости, внешнеэкономическая деятельность, финансы, основы оценки стоимости имущества, землеустройство и земельный кадастр, практика оценки стоимости недвижимости, оценка стоимости земли, оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств, оценка стоимости интеллектуальной собственности и нематериальных активов, оценка стоимости предприятия (бизнеса), управление инвестиционным портфелем, финансирование инвестиций в недвижимость, управление проектами развития и обращения недвижимости, управление государственной собственностью, антикризисное управление предприятием, все виды менеджмента, конституционное, гражданское, административное, хозяйственное, трудовое, жилищное, экологическое, земельное, финансовое, налоговое право, судоустройство, регистрация прав на имущество и нотариат и многое другое.
В рамках, например, курса экономики недвижимости студент получает знания о недвижимом имуществе и его видах, о модели рынка недвижимости как части инвестиционного процесса (операции с недвижимостью в жилищной сфере, приватизации, рынке жилья, земельных участков и нежилой недвижимости, залоге недвижимости и пр.), о методах определения эффективности недвижимости на разных стадиях ее создания и функционирования, о зарубежной недвижимости, технологиях Интернет, ноу-хау на рынке недвижимости и пр.
Важнейшие дисциплины, которые необходимо выделить особо, включает цикл дисциплин, связанных с оценкой собственности, поскольку недвижимость и оценка в условиях рынка неразрывно связаны. Более того, в новых условиях управление недвижимостью в конечном счете и сводится к увеличению ее стоимости.

Еще одной важнейшей дисциплиной XXI века являются компьютерные и интернет-технологии, знание которых позволяет получить серьезное преимущество как на рынке труда, так и в рамках работы в компании. Именно интернет-технологии стирают территориальные границы любого государства. Пространство (его по традиции со времен Адама Смита обозначают в экономическом контексте термином “земля”) согласно классической экономической науке наряду с капиталом, трудом и управлением является одним из факторов производства. Без пространственных ресурсов невозможна организация никакой экономической деятельности. Раньше в экономике использовалось только природное пространство — земля, недра, акватория, воздушное и реже космическое пространство. Пространственные объекты, обустроенные созданными человеком улучшениями для выполнения определенных функций, получили название “недвижимость”. Недвижимое имущество (здания, сооружения и т.д.) — это наиболее дорогая часть активов большинства предприятий. Сеть Интернет является принципиально новым видом пространства, искусственно созданным человеком, а не природным, как, например, земля. Виртуальное пространство, так же, как и природное, может использоваться для размещения целых фирм или для выполнения их отдельных функций.
Важнейшим требованием к современному специалисту является знание иностранных языков. Их изучение предполагается в течение всего периода обучения, с тем чтобы специалист после окончания вуза свободно ими владел.
Нельзя представить себе любого специалиста без серьезной научной подготовки. Именно развивая научные исследования, можно повысить уровень не только студентов, но и самих преподавателей. При этом очень важно, чтобы эти исследования были востребованы не только внутри страны, но и международным сообществом. Поэтому планируется развивать сотрудничество в этом направлении. Еще одним, едва ли не самым главным, направлением международного сотрудничества является сотрудничество в рамках вузовской подготовки. Основная цель — довести образование до такого уровня, когда выпускник мог бы получить на полном основании не только диплом родного вуза, но и престижного зарубежного высшего учреждения образования (как это делается в ряде московских вузов). Это требует также серьезной работы в данном направлении: согласование программ и курсов, серьезная подготовка по иностранному языку и пр. И здесь есть проблема унификации программ, т.к. любые вузы Европы и Америки имеют свою специфику, и пока нет единого образовательного стандарта в получении образования по недвижимости. Поэтому несколько лет назад было предложено открыть единый центр образования в сфере недвижимости — Американо-Европейскую академию, которая решила бы многие проблемы в области образования и научных исследований. На сегодняшний день уже создана сеть вузов, которые будут заниматься гармонизацией образования в сфере недвижимости. Отрадно, что в эту сеть входит и один из белорусских вузов.

Следует отметить, что любая теоретическая подготовка стоит немного без практических навыков. Поэтому предполагается, что будущие специалисты еще во время обучения в вузе примут участие в работе действующих фирм и организаций, а также центра недвижимости, созданного при вузе. Планируется помимо практической и аналитическая работа специалистов центра.
Только при условии получения всей совокупности вышеуказанных знаний и навыков можно говорить о подготовке менеджера недвижимости. А для того, чтобы он мог адаптироваться к постоянно изменяющимся условиям, планируется проводить периодическое повышение квалификации с целью ознакомления с новыми технологиями и изменениями в сфере недвижимости.
Тем не менее, и обучение студентов, и переподготовка и повышение квалификации профессионалов, и научно-исследовательская и методическая работа, а также практические работы по оценке и управлению представляют собой единый процесс, в центре которого находятся студенты.
В целом анализ состояния белорусского опыта образования в сфере недвижимости в Беларуси показывает, что главными проблемами здесь являются отсутствие единства в понимании общего и особенного в подготовке специалистов по недвижимости разных направлений, разное понимание необходимого уровня подготовки специалистов, отсутствие единства в понимании содержания программ подготовки по различным направлениям профессиональной деятельности на рынке недвижимости.
В связи со сказанным представляется необходимым, во-первых, уточнить перечень хотя бы основных профессиональных групп на рынке недвижимости (на наш взгляд, речь должна идти, по крайней мере, о трех таких группах: оценщик, инженер-экономист, менеджер). Хотя, безусловно, их гораздо больше. Данный рынок масштабен и многогранен и вбирает в себя огромное количество профессионалов, выполняющих в его рамках совершенно определенные задачи:
1) специалисты, работающие только на рассматриваемом рынке — девелоперы, риэлтеры, оценщики, регистраторы прав, аналитики рынка недвижимости, менеджеры недвижимости;
2) специалисты, выполняющие на рынке недвижимости специфические, т.е. носящие ограниченный характер, функции, поскольку предоставляют аналогичные услуги и в других сферах. К чилу специалистов такого рода относятся: страховщики, нотариусы, юристы, банкиры, предоставляющие кредиты под залог недвижимости, эксперты (аварийные комиссары) по расследованию причин и установлению размеров ущерба, нанесенного объектам недвижимости, и др.
Во-вторых, должны быть сформулированы квалификационные требования по каждой из указанных профессий и на этой основе разработаны соответствующие программы подготовки.

Программа профессиональной подготовки специалистов по недвижимости, по нашему мнению, имеет хорошую рыночную перспективу при выполнении следующих основных условий:
— Разработка стандарта высшего образования по указанным специальностям с учетом имеющихся программ подготовки в Европе и США.
— Соответствие современному международному научно-методическому уровню знаний.
— Обеспечение адаптированного к отечественной действительности и прикладного характера образования на основе тесной связи с отечественной практикой в области недвижимости.
— Создание системы согласования программ подготовки и переподготовки специалистов в сфере недвижимости с профессиональными объединениями.
— Установление порядка послевузовского повышения квалификации специалистов, занятых в сфере недвижимости.
— Кардинальное повышение эффективности учебного процесса за счет использования информационно-коммуникационных ресурсов сети Интернет.
— Организация занятий слушателей по месту жительства и без отрыва от основной работы.
— Существенное снижение удельной стоимости обучения (в расчете на учебные часы).
Ситуация, сложившаяся в сфере предоставления образовательных услуг для профессиональных участников рынка недвижимости, требует, чтобы учебные заведения, которые изъявят желание действительно сориентироваться на подготовку такого рода специалистов, сделали следующее:
приблизили среду обучения непосредственно к потребителям образовательных услуг;
предлагали по-настоящему углубленное изучение проблем, интересующих профессиональных участников рынка недвижимости;
обеспечили эффективность и альтернативность процесса получения необходимых знаний (информации);
формировали интенсивные образовательные программы в виде компактного набора модулей;
способствовали ведению предпринимательской деятельности обучаемыми за счет их участия в актуальных и эффективных образовательных программах;
постоянно обновляли (модифицировали) учебные программы и оперативно представляли их потенциальным обучаемым в требуемый срок и в нужном месте.

Очередность продвижения по освоению образовательных технологий в отношении вышеуказанных категорий специалистов необходимо выстраивать с учетом следующих основополагающих приоритетов (факторов):
1) исходя из востребованности конкретных специалистов рынком;
2) исходя из требований законодательства к уровню профессиональной подготовки профессиональных участников рынка недвижимости;
3) по мере внедрения той или иной специализации в учебный процесс данного вуза.
Учебные планы и программы такого рода перспективно реализовывать в вузах, которые уже качественно и полно освоили проблематику обучения специалистов по недвижимости и могут на базе имеющегося учебно-методического материала развернуть на системной основе целенаправленную работу в отношении подготовки соответствующих специалистов для рынка недвижимости. Поскольку именно это направление образовательной деятельности, наряду с другими, особенно актуально на сегодняшний день.
В последующих номерах газеты мы планируем рассказать о подготовке других специалистов для рынка недвижимости, а также о перспективах развития обучения в сфере недвижимости.

Николай СИНЯК, к.э.н., доцент,член Европейского общества недвижимости