Рынок минских квартир: зима 2003 года

Представленная статья — квартальный аналитический обзор рынка купли-продажи минских квартир в рамках исследования, проводимого под руководством президента общественного объединения “Белорусское общество оценщиков” (БОО) Николая Трифонова начиная с 1999 года. Ранее результаты исследования публиковались как в виде ежеквартальных обзоров (см. СиН №№ 5, 20, 32, 44 за 2000 г., №№ 6, 20, 29, 42 за 2001 г., №№ 8, 24, 37, 48 за 2002 г.), так и в виде еженедельной информации.

Два года идет повышение цен на рынке минских квартир. Но темпы его замедляются. Похоже, этой зимой цены должны стабилизироваться. Одновременно оформляются сезонные тенденции, утерянные в прошлые годы.

Квартирный индекс БОО: рост кончается
Новый год начался со скачка квартирного индекса БОО, характеризующего среднюю цену общей площади квартир в предложении. Темпы роста замедлились по сравнению с предыдущим кварталом. Индекс зафиксирован на отметке $418,4, что на $24,47 выше уровня октября 2002 г., который на $27,0 превышал уровень июля 2002 г. Начиная с лета 2001 г. (см. табл.1) цены на рынке росли, сначала (в 2001 году) с постепенно увеличивающимся, а с зимы 2002 г. — со все уменьшающимся темпом.
Понедельная динамика еще более аргументированно позволяет предположить, что квартирный индекс БОО может стабилизироваться на некоторое время в районе $425.

Показатель структуры рынка: количество продавцов увеличивается
Поведение показателя структуры рынка (табл.2) в целом следует сезонной тенденции прошлых лет: улучшение его от лета к зиме и постепенное ухудшение к лету. При этом в нынешнем сезоне наилучшее соотношение покупателей и продавцов наблюдалось осенью, так же, как и в 2001 г. (В прошлом году минимум показателя структуры рынка пришелся на январь.)
Значение показателя структуры рынка в январе 2003 г. (см. рис.1) составило 3,94 (+0,32 к октябрю 2002 г.). При этом предложение уменьшилось на 6,8% при одновременном уменьшении спроса на 15,5%. Следует отметить, что подобное сокращение рынка наблюдалось и прошлой зимой, при этом к весне он восстанавливался.
Показатель структуры рынка в отдельных секторах демонстрирует большой разброс. Он изменяется от 2,8 для однокомнатных квартир до 6,4 для трехкомнатных. Остальные сектора имеют структуру в диапазоне 3,1-5,9.
В этом квартале отмечается увеличение предложения однокомнатных квартир: их доля составила 21,5%, что на 0,6% ниже октябрьского значения. По-прежнему основная масса предложения приходилась на двухкомнатные и трехкомнатные квартиры. Их доля составила 33,9% и 34,1% соответственно. Эти значения незначительно ниже соответствующих осенних. Доли в январском предложении четырех- и пятикомнатных квартир составили 9,3% и 1,1% соответственно.
Наибольшим спросом, как и в октябре, пользовались однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Их доля в спросе составила 30,3% (-5,1%) и 42,5% (+2,6%) соответственно. Доли остальных секторов меньше: трехкомнатных — 21,0% (+2,5%), четырехкомнатных — 6,1%.

Показатели качества спроса и предложения: вместе вверх
В январе показатели качества предложения и спроса одновременно выросли по сравнению с октябрьскими значениями (табл.3). При этом и продавцы, и покупатели ориентируются на квартиры с двумя и более комнатами. Такое единство демонстрировалось ранее в июле прошлого года, но при существенно меньшем летнем рынке.

Квартиры в Центральном районе подешевели
В январе разница между наиболее дорогим и наиболее дешевым административными районами (табл.4) составляла 0,40 (от 0,83 до 1,23 по сравнению с квартирным индексом БОО в целом по городу). Это немного больше, чем в октябре 2002 г. В течение всего прошлого года наблюдалось сокращение этого разрыва.
Наиболее высокий квартирный индекс БОО в январе был отмечен для Центрального района ($513,5), что подтверждает его преимущества в глазах людей перед следующим по престижности Советским районом ($462,8). В то же время только в Центральном районе отмечено уменьшение индекса (- $7,3) по сравнению с осенним значением. В остальных районах цены выросли.

Средняя цена всех квартир, кроме многокомнатных, растет
В январе продавцы просили $10.000-22.750 за однокомнатную квартиру, $11.000-67.000 — за двухкомнатную, $14.500-79.000 — за трехкомнатную, $18.500-106.000 — за четырехкомнатную и $32.000-70.000 — за пятикомнатную квартиру. Квартиры с большим числом комнат в предложении представлены не были.
По сравнению с октябрем отмечаются различные колебания цен, как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения. Минимально запрашиваемая цена увеличилась для однокомнатных квартир — на $1000 и для четырехкомнатных — на $3.500. Снизилась цена на двухкомнатные (на $1000) и на трехкомнатные (на $500) квартиры.
Интересна динамика средних цен на квартиры. Так, средние запрашиваемые в январе цены за одно-, двух-, трех-, четырех- и пятикомнатные квартиры составили соответственно $13.828, $19.836, $28.789, $38.147 и $64.666. В октябре соответствующие цифры были $12.638, $18.479, $27.124, $35.696 и $68.444. За квартал цена, запрашиваемая за однокомнатную квартиру, выросла в среднем на $1.190, за двухкомнатную — на $1.357, за трехкомнатную — на $1.665, за четырехкомнатную — на $2.451, а за среднюю многокомнатную — понизилась на $3.778. Отметим, что за предыдущий квартал соответствующие цифры составили +$742, + $1.260, + $2.600, +$6.412, + $21.087.

Больше всего дорожают четырехкомнатные квартиры в кирпичных домах
Структура рынка по планировке не претерпела значительных изменений за квартал. Наибольшую долю в январе, как и ранее, составляли малогабаритные квартиры (64,8% от всего объема предложения). Типовые квартиры занимали 21,3%, значительно меньшие доли имели квартиры улучшенной планировки (5,6%) и элитные квартиры (7,3%). Отмечено по сравнению с октябрем уменьшение доли малогабаритных (-3,1%) и типовых (-0,1%) квартир, тем самым произошло увеличение доли квартир улучшенной планировки (+0,8%) и элитных (+1,4%) квартир.
Диапазон изменения квартирного индекса БОО в секторах рынка, объединяющих квартиры с различными типами планировки, в июле находился в промежутке от $304,8 до $553,3 (табл.5). Минимум и максимум в этом диапазоне принадлежали соответственно пятикомнатным малогабаритным и четырехкомнатным улучшенной планировки квартирам.
В табл.5 в скобках указано изменение удельной цены за квартал. Снижение отмечено лишь в секторах трех- и двухкомнатных квартир улучшенной планировки, а также для однокомнатных квартир в элитных домах. В остальных секторах зафиксирован рост.
Сравнение диапазона изменения квартирного индекса для различной планировки с октябрьским его значением указывает не только на существенное его расширение, но и на незначительное повышение максимума, составившее $1,8. Минимум понизился на $37,1. Эти данные свидетельствуют о том, что продавцы дорогого жилья понимают бессмысленность накапливания излишнего предложения.

Доля кирпичных домов растет
В этом квартале остановлен рост доли наиболее предлагаемых квартир в КПД. Если в октябре доля таких квартир составляла 57,9%, то теперь она уменьшилась до 54,3%. Одновременно отмечено уменьшение доли квартир в кирпичных домах. В январе доля таких квартир составила 36,2%, что на 1,0% ниже, чем в октябре. Доля квартир в блочных домах составила всего 3,5% предложения (-0,9%), в монолитных домах — 0,4% (-0,1%).
Диапазон цен по типу стен дома в январе был значительно шире, чем в октябре, и колебался в пределах $360,3-567,9 (табл.6). При этом нижний предел диапазона за квартал возрос на $41,1, а верхний — на $23,9. Минимум принадлежит четырехкомнатным квартирам в панельных домах, максимум — пятикомнатным в кирпичных.
В скобках в табл.6 указаны изменения по сравнению с предыдущим кварталом. Видно, что цены выросли на квартиры в домах со всеми типами стен, кроме монолитных. Наибольшее подорожание пришлось на ранее недооцененные пятикомнатные квартиры в панельных домах.
Покупатели согласны платить больше
По сравнению с июлем и октябрем минимальная цена, за которую покупатели желали приобрести квартиру (однокомнатную), возросла на $2000 и составила $7000, максимальная (за двухкомнатную) — $32.000.
Покупатели готовы были заплатить от $7.000 до $17.000 за однокомнатную (в октябре — $5.000-20.000), от $10.000 до 32.000 — за двухкомнатную (в октябре — $9.500-24.000), от $10.000 до $24.000 — за трехкомнатную (в июле — $12.000-25.000) и до $20.000 — за четырехкомнатную квартиру. На пятикомнатные квартиры запросов не поступало.
В октябре после полугодового снижения было отмечено повышение цены квадратного метра общей площади по спросу, составившее $21,5 к уровню октября 2002 г.
Зимой этот показатель был зафиксирован на уровне $319,7 (табл.7).
Разница между ценой предложения и ценой спроса, которая в октябре 2002 г. была равной 24,3%, в январе уменьшилась до 23,6%, что означает частичное согласие покупателей на рост цен.

Таблица 1. Динамика квартирного индекса БОО (апрель 1999 — январь 2003)

Месяц исследования	04 1999	07 1999	10 1999	01 2000	04 2000	07 2000	10 2001	01 2001	04 2001	07 2001	10 2001	01 2002	04 2002	07 2002	10 2002	01 2003
Квартирный индекс БОО, $	429,1	400,1	382,9	354,2	315,4	286,9	294,9	306,1	305,9	306,3	324,3	346,9	359,4	366,9	393,9	418,4
Изменение к предыдущему периоду		-29,0	-17,2	-28,7	-38,8	-28,5	8	11,2	-0,2	0,4	18	22,6	12,5	7,59	27,0	24,47
		-6,8%	-4,3%	-7,50%	11,00%	-9,00%	2,80%	3,80%	-0,10%	0,10%	5,90%	7,00%	3,60%	2,10%	7,3%	6,2%

Таблица 2. Динамика показателя структуры рынка (апрель 1999 — январь 2003)

Месяц исследования	04 1999	07 1999	10 1999	01 2000	04 2000	07 2000	10 2001	01 2001	04 2001	07 2001	10 2001	01 2002	04 2002	07 2002	10 2002	01 2003
Предложение	4 273	4 453	5 837	3 562	5 261	2 216	2 299	2200	2 848	3 080	3 094	1 899	4 245	3739	3488	3250
Спрос	1 165	892	1 250	730	963	719	1 179	853	679	730	879	612	768	442	963	814
Показатель структуры рынка	3,67	4,99	4,67	4,88	5,46	3,08	1,95	2,58	4,19	4,22	3,52	3,1	5,53	8,46	3,62	3,94

Таблица 3. Динамика показателей качества (апрель1999 — январь 2003)

Месяц исследования	04 1999	07 1999	10 1999	01 2000	04 2000	07 2000	10 2001	01 2001	04 2001	07 2001	10 2001	01 2002	04 2002	07 2002	10 2002	01 2003
Показатель качества предложения	2,27	2,22	2,20	2,23	2,26	2,29	2,35	2,32	2,33	2,33	2,39	2,3	2,22	2,26	2,33	2,35
Показатель качества спроса	1,89	1,88	1,92	1,81	1,99	1,87	1,97	1,90	1,94	1,94	1,98	1,86	1,94	2,07	1,96	2,03
Превышение показателя качества предложения над показателем качества спроса	0,38	0,34	0,28	0,41	0,27	0,42	0,38	0,43	0,39	0,39	0,41	0,44	0,28	0,19	0,37	0,32

Таблица 4. Диапазон удельных цен предложения по районам (январь 2003)

Район	Диапазон цены квадратного метра общей площади, $		Квартирный индекс БОО по районам, $
Заводской	254,4	435,5	346,4
Ленинский	250	662,5	387,8
Московский	291,3	547,8	378,1
Октябрьский	273,3	633,8	410,9
Партизанский	284,3	631,1	451,7
Первомайский	273,2	624	428,5
Советский	297,6	723,4	462,8
Фрунзенский	293,5	626,9	384,9
Центральный	282,4	848,5	513,5

Таблица 5. Средняя цена квадратного метра по типу планировки (январь 2003)

Тип квартир	Цена 1 м2общей площади, $
	1	2	3	4	5
Малогабаритные	405,4 (+30,8)	391,9 (+30,9)	389,9 (+21,2)	371,0 (+29,1)	304,8 (-)
Типовые	416,2 (+23,7)	421,3 (+12,8)	439,2 (+21,3)	403,6 (+15,1)	533,9 (+170,9)
Улучшенной планировки	406,7 (+78,9)	416,2 (-19,6)	438,8 (-34,4)	553,3 (+85,5)	-
Элитные	429,3 (-20,7)	506,4 (+31,5)	476,6 (+6,2)	484,8 (+35,7)	495,4 (-59,7)

Таблица 6. Средняя цена квадратного метра по материалу стен (январь 2003)

Материал стен	Цена 1 кв.м общей площади, USD
	1	2	3	4	5
Панель	407,7 (+40,4)	383,4 (+24,1)	383,4 (+26,1)	360,3 (+23,5)	421,1 (+64,7)
Кирпич	423,2 (+31,9)	435,2 (+24,7)	473,2 (+7,3)	518,3 (+46,2)	567,9 (+63,0)
Блок	396,4 (+29,3)	363,6 (+26,4)	386,4 (+35,1)	375,7 (+56,5)	-
Монолит	391,9 (-58,1)	484,6 (-59,4)	454,4 (-23,7)	-	-

Таблица 7. Динамика индекса цены квадратного метра по спросу (апрель 1999 — январь 2003)

Месяц исследования	04 1999	07 1999	10 1999	01 2000	04 2000	07 2000	10 2000	01 2001	04 2001	07 2001	10 2001	01 2002	04 2002	07 2002	10 2002	01 2003
Цена квадратного метра общей площади, $	362,7	344,6	329,9	296,3	265	236,9	242,6	267,3	257,7	279,4	271,1	296,9	301,5	300,5	298,2	319,7
Изменение к предыдущему периоду		-18,1	-14,7	-33,6	-31,3	-28,1	5,7	24,7	-9,6	21,7	-8,3	25,8	4,5	-1,0	-2,3	21,5
		-5,0%	-4,3%	-10,2%	-10,6%	-10,6%	2,4%	10,2%	-3,6%	8,4%	-3,00%	9,50%	1,50%	-0,33%	--0,77%	7,2%

Николай ТРИФОНОВ,Павел МИХАЙЛОВ,guild@user.unibel.by