О налоговых льготах в жилищном строительстве

Решение жилищной проблемы в новых социально-экономических условиях для большинства граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, связано с использованием государственной поддержки (безвозмездные субсидии, льготные кредиты и др.) при строительстве, реконструкции, покупке и эксплуатации жилья.

Кроме этой поддержки, весьма существенную роль в увеличении финансовых возможностей граждан для улучшения жилищных условий играют налоговые льготы и другие меры по снижению фактической стоимости жилищного строительства. По оценке профессора А.Д.Сидоренко (см. “Жилищное строительство в Республике Беларусь в 1996-2000 годы (социально-экономические результаты и тенденции). Мн., 2001. С.114), в прошедший период за счет средств прямой поддержки (льготные кредиты и безвозмездные субсидии) и косвенной поддержки (налоговые льготы) вводилось в эксплуатацию от 60 до 70 процентов общей площади жилых домов.
Исходя из преемственности направлений экономического развития и роли важнейших факторов в достижении социально-экономических целей в очередном пятилетии (2001-2005 гг.) наряду с другими направлениями сохраняет свою приоритетность и жилищное строительство. При этом в Программе социально-экономического развития Республики Беларусь на 2001-2005 гг. (утверждена Указом Президента Республики Беларусь от 8 августа 2001 г. №427) ставится задача снижения себестоимости строительства жилья и доведения стоимости одного квадратного метра общей площади до уровня не более среднемесячной заработной платы в народном хозяйстве (за январь-декабрь 2001 г. средняя стоимость 1 м2 составила 275 тыс. рублей, а среднемесячная зарплата — 123 тыс. рублей).
В этих условиях сохраняется также важное значение государственной поддержки и налоговых льгот в жилищном строительстве. Вместе с тем требуется их дальнейшее упорядочение и совершенствование.
В данной публикации рассматриваются нормы действующих систем налогообложения и налоговых льгот при строительстве (реконструкции) жилья, а также вопросы, связанные с упорядочением этих льгот.

Законодательство Республики Беларусь предусматривает ряд льгот как для юридических лиц, так и для граждан, осуществляющих строительство (реконструкцию) жилых помещений.
Указами Президента Республики Беларусь от 22 декабря 1995 г. №516 “О некоторых мерах по развитию жилищного строительства” и от 2 сентября 1996 г. №346 “О некоторых мерах по развитию жилищного строительства на селе” с 1 января 1996 г. было приостановлено взыскание налогов и неналоговых платежей (кроме обязательных взносов на государственное социальное страхование), относимых на себестоимость по результатам реализации работ по строительству домов ЖСК и физическим лицам и с 1 сентября 1996 г. — по строительству домов (квартир) для колхозов, совхозов и других сельскохозяйственных предприятий.
Согласно соответствующим разъяснениям налоговых органов, Минфина и Минстройархитектуры, к числу работ, не облагаемых налогами и неналоговыми платежами, были отнесены все виды работ и услуг инвестиционного цикла (научные проработки, проектно-изыскательские и проектно-конструкторские работы, строительно-монтажные, специальные: отделочные и электромонтажные) и другие виды работ, предусмотренные сметой на строительство объектов.
Указанные льготы по налогообложению строительных работ, осуществляемых при возведении жилья, распространялись на стоимость строительных материалов собственного производства, изготовляемых структурными подразделениями строительных подрядных организаций (подсобным цехом), не являющимися юридическими лицами, имеющими и не имеющими обособленный (отдельный) баланс и расчетный (текущий) счет, при условии, что стоимость таких строительных материалов полностью подлежит включению в сводную смету на строительство жилья.

Законом “О налоге на добавленную стоимость” (ст.5 п.25) определено, что с 1 апреля 1996 г. от уплаты этого налога освобождены работы по строительству и ремонту объектов жилищного фонда. Этим Законом предусмотрено, что передача товаров (изделий) внутри предприятия для собственного потребления (для целей, связанных с производственной деятельностью) налогом на добавленную стоимость не облагается. Следовательно, предусмотренная Указом от 22 декабря 1995 г. №516 льгота по данному налогу распространялась на строительные материалы собственного производства, изготовленные структурными подразделениями (подсобным цехом), не имеющими расчетного счета и обособленного (отдельного) баланса, при условии включения их в сметную стоимость строительства жилья. Другие строительные материалы и изделия, используемые в жилищном строительстве, приобретались у прочих юридических лиц или у своих структурных подразделений, имеющих расчетный счет и отдельный баланс, по ценам, включающим налог на добавленную стоимость.
Необходимо также отметить, что согласно подпункту 1.11 пункта 1 Указа Президента Республики Беларусь от 22 января 1999 г. №53 “Об упорядочении предоставления кредитов на строительство (реконструкцию) и покупку жилых помещений” работы по строительству жилья не облагаются налогами и неналоговыми платежами (кроме обязательных взносов на государственное социальное страхование и в Государственный фонд содействия занятости), относимыми в соответствии с налоговым законодательством на их себестоимость.
От уплаты налогов и неналоговых платежей освобождаются предпроектные (включая затраты на оплату работ по отводу земельных участков для строительства), проектно-изыскательские и строительные работы, выполняемые по строительству жилья, независимо от источников их финансирования (средства юридических и физических лиц, средства бюджета, кредиты банков и другие источники) и способа производства работ (подрядный или хозяйственный). К работам по строительству жилья относятся также работы, выполняемые субподрядными организациями (отделочные, сантехнические, работы по электро-, газо- и водоснабжению, работы, выполняемые машинами и механизмами, противопожарные, пусконаладочные работы и др.).
В стоимость работ по строительству жилья включается и необлагаемая налогами и неналоговыми платежами стоимость строительных материалов (услуг), изготовляемых (оказываемых) структурными подразделениями строительных подрядных организаций, не являющимися юридическими лицами, имеющими и не имеющими обособленный (отдельный) баланс и расчетный (текущий) счет, при условии, что стоимость таких строительных материалов полностью подлежит включению в сводную смету на строительство жилья.
Освобождаются от уплаты налогов и неналоговых платежей работы по строительству внутриплощадочных сетей и инженерных сетей, сооружений, благоустройству и другие работы, выполняемые за пределами площадки строительства жилого дома, если затраты на их выполнение включены в сводную смету на строительство объекта.
В период строительства жилого дома инвесторы-застройщики не уплачивают налог за земельные участки, предоставленные им для данного строительства.

Законодательство предусматривает и ряд других льгот по налогам и сборам для предприятий и организаций. Так, Законом “О налогах на доходы и прибыль” установлено, что облагаемая налогами прибыль уменьшается на суммы прибыли, направленные на финансирование капитальных вложений производственного назначения и жилищного строительства, на предоставление ссуд для строительства или покупки жилья работникам, состоящим в штате и нуждающимся в улучшении жилищных условий, а также на погашение кредитов банков, полученных и использованных на эти цели. Указанное уменьшение налогообложения прибыли производится при условии полного использования сумм начисленного амортизационного фонда на 1-е число месяца, в котором прибыль была направлена на такие цели.
Освобождаются от налогообложения доходы (прибыль), полученные по операциям с государственными ценными бумагами, а также с ценными бумагами Национального банка Республики Беларусь, кроме доходов (прибыли) от их реализации по ценам, превышающим номинальную стоимость, увеличенную на сумму процентной ставки, установленную при их выпуске. На практике эта льгота применяется при строительстве жилья по системе местных целевых облигационных жилищных займов. ЗАО “Инвест-Систем” и ОАО “Белинвестбанк” (соответственно генеральный менеджер и уполномоченный банк жилищного займа) в договорах подряда предусматривают снижение стоимости строительно-монтажных работ на 5% подрядным организациям и реализуют комплекс мер по снижению стоимости строительства жилья на 5% за счет мероприятий заказчика. Это позволяет реализовывать жилье, возводимое по программе займа, по стоимости на 10-15 и более процентов ниже рыночной, что обеспечивает доступность квартир по цене для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, доля которых составляет около половины всех граждан, участвующих в программе займа.

Не подлежат налогообложению доходы граждан по месту основной работы, юридических лиц и предпринимателей, доходы от осуществления в установленном порядке предпринимательской деятельности, получаемые (в т.ч. безвозмездно) лицами, состоящими на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, и направляемые в течение отчетного календарного года в пределах фактических размеров на приобретение, строительство или реконструкцию жилых помещений или направленные на погашение кредитов (включая проценты), использованных на эти цели, а также предоставляемые одноразовые безвозмездные субсидии на строительство (реконструкцию) или покупку жилых помещений.
Доходы, получаемые не по месту основной работы, например, по гражданско-правовым договорам, не в порядке осуществления предпринимательской деятельности, не льготируются.
Лица, работающие по найму и одновременно занимающиеся предпринимательской деятельностью, пользуются льготой по налогообложению лишь по месту основной работы. Если расходы на жилищное строительство превысили доходы по основному месту работы, то сумма превышения при наличии подтверждающих документов будет учтена налоговыми органами при исчислении подоходного налога с совокупного годового дохода. В целом, если затраты физического лица на жилищное строительство в отчетном календарном году превысят доходы, полученные от нанимателей, и (или) доходы от предпринимательской деятельности за этот год, то сумма указанного превышения к зачету в следующем году не принимается.
Не подлежит налогообложению и стоимость получаемых физическими лицами в собственность жилых помещений, передаваемых юридическими лицами или предпринимателями, а также стоимость получаемых от них строительных материалов.

Освобождены от налогообложения взносы (доли), возвращаемые физическим лицам при прекращении строительства квартир и жилых домов, а также возвращаемые паевые взносы в случае выбытия граждан из числа членов жилищно-строительных кооперативов, в т.ч. и проиндексированные. При прекращении строительства квартир и жилых домов, а также при выбытии из числа членов ЖСК доходы (в т.ч. и проиндексированные), освобожденные ранее в установленном порядке от налогообложения, должны облагаться налогом. Налогообложение таких сумм обязаны производить юридические лица, осуществляющие их возврат, только если именно они предоставляли указанную льготу по налогу. В иных случаях налогообложение возвращаемых сумм осуществляется в порядке, изложенном в методических указаниях по исчислению и уплате налога с физических лиц.
В целом по оценкам специалистов органов государственного управления только в результате использования строительными организациями налоговых льгот при осуществлении работ по возведению жилья и льгот по подоходному налогу для физических лиц фактические затраты граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, на приобретение жилья снижаются на 15-20%.
Если учесть, что в соответствии с постановлением Правительства от 11 февраля 2002 г. №196 “Об обеспечении выполнения заданий на 2002 год по строительству, реконструкции и капитальному ремонту жилых домов” граждане, состоящие на квартирном учете и осуществляющие жилищное строительство с финансовой поддержкой государства или за счет собственных средств, освобождаются еще и от платы за создание инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры, размер снижения указанных затрат граждан достигает 45-50%. Все это способствует привлечению внебюджетных источников на финансирование жилищного строительства и в конечном счете ускорению решения жилищной проблемы.

Вместе с тем, действующая система льготирования налогообложения в жилищном строительстве, к сожалению, не лишена недостатков и требует упорядочения как с точки зрения соблюдения принципов социальной справедливости, так и в целях более полной реализации положений Национальной жилищной программы.
Так, применяемые при строительстве жилья налоговые льготы не распространяются на работы по реконструкции жилищного фонда (хотя льготы по подоходному налогу для граждан, осуществляющих реконструкцию жилых помещений, законодательством предусмотрены). Это не способствует созданию условий для наращивания объемов реконструкции жилья (в т.ч. мансардного строительства).
Как известно, с 2002 года в республике изменены концептуальные направления решения на практике проблемы воспроизводства жилищного фонда, и постановлением Правительства в целях обеспечения комплексного подхода в этом деле доведены задания по регионам по вводу в эксплуатацию общей площади жилых домов и за счет реконструкции (28,5 тыс. м2, или примерно 1% от общего ввода в действие жилья). В последующие годы объемы реконструкции жилищного фонда должны существенно возрасти (в проекте программы жилищного строительства на 2003 год предусмотрено их увеличение более чем в 3 раза к заданию на 2002 год), что делает весьма актуальной необходимость введения льгот по налогообложению и для этих работ.
Вызывает сомнение обоснованность “всеобщего” и полного освобождения от подоходного налога граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в случае использования ими доходов по месту основной работы на строительство (реконструкцию) и приобретение жилых помещений. Дело в том, что благодаря такой льготе граждане с большими доходами получают фактически большую финансовую поддержку, чем граждане с низкими доходами, которые как раз и нуждаются в большей помощи. Такое льготирование не согласуется в принципе с методологией взимания подоходного налога (он исчисляется по установленным ставкам, дифференцированным по размеру дохода) и с методологией предоставления гражданам, состоящим на квартирном учете, одноразовых безвозмездных субсидий на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений.

Величина базовой доли такой субсидии, как известно, определяется, в частности, исходя из времени нахождения гражданина на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и среднемесячного совокупного дохода семьи. Например, при 7-летнем сроке пребывания на квартирном учете и доходе на одного члена семьи от 1,1 до 1,2 МПБ (МПБ — минимальный потребительский бюджет — расчетный социальный норматив, представляющий собой стоимостную величину расходов на приобретение набора потребительских товаров и услуг для удовлетворения основных физиологических и социально-культурных потребностей человека. Постановлением Министерства труда и соцзащиты от 21.10.2002 №134 МПБ утвержден в размере 134.503 рубля) размер базовой доли субсидии составит 25% от стоимости строительства жилья типовых потребительских качеств. Граждане, находившиеся на учете 15 и более лет, при доходе до 1,0 МПБ имеют право на получение субсидии в размере 50% указанной стоимости. Если доходы в семье превышают 2 МПБ на одного человека, то субсидия не предоставляется.
Аналогичный дифференцированный подход можно было бы применить и при предоставлении льгот по подоходному налогу гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и осуществляющим строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений. Как вариант можно рассмотреть следующую схему налогообложения:
— при доходе не более 2 МПБ на одного члена семьи — граждане полностью освобождаются от подоходного налога;
— при доходе 2,1 МПБ на одного члена семьи — 90% дохода освобождается от налога;
— при доходе 2,2 МПБ на одного члена семьи — 80% дохода освобождается от налога и т.д.;
— если доход в семье превышает 3 МПБ, льгота по подоходному налогу не предоставляется.
При анализе данной проблемы, конечно же, могут быть рассмотрены и другие схемы и предложения по упорядочению налогообложения. Важно одно: при принятии окончательного решения должен быть соблюден принцип социальной справедливости по отношению к семьям, получающим невысокие доходы.

Особый вопрос — оказание более существенной поддержки в улучшении жилищных условий молодым семьям. Здесь можно было бы ввести систему целевых жилищных накопительных банковских счетов с освобождением от налогообложения той суммы дохода, которая направляется во вклады на этих счетах. Это стимулировало бы молодых граждан к активной трудовой деятельности и увеличению своих доходов для ускорения решения жилищной проблемы. Разумеется, и проценты по таким вкладам должны быть выше начисляемых по обычным вкладам, что гарантировало бы защиту накопленных средств от инфляции. Введение таких счетов явилось бы первым серьезным шагом и реальной основой для последующего внедрения в республике европейской системы стройсбережений, о которой немало сказано и написано в последние годы.
Следует рассмотреть вопрос и о порядке налогообложения частного коммерческого жилищного строительства. Отмечая положительную роль данного строительства в развитии жилищного рынка, необходимо признать, что полное освобождение работ по возведению такого жилья от налогов и неналоговых платежей (кроме обязательных взносов на государственное социальное страхование и в Государственный фонд содействия занятости) также является большим подарком государства тем, кто строит жилье специально на продажу и большей частью для граждан, не состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Предоставление им таких льгот необходимо дифференцировать в зависимости от участия в создании фонда жилья социального пользования для малоимущих категорий граждан, что, кстати, будет соответствовать и положениям Национальной жилищной программы (см. раздел 5).
Требует также внимательного рассмотрения и решения проблема взимания налога на добавленную стоимость (в части используемых строительных материалов и изделий) при выполнении подрядными строительными организациями работ (в т.ч. и по возведению жилья) за пределами Республики Беларусь.
В конечном счете упорядочение льгот по налогообложению работ по жилищному строительству должно осуществляться в русле реализации основной цели налоговой политики в 2003 году — повышения устойчивости финансовой системы государства и усиления ее антиинфляционной направленности.

Виктор САВИЦКИЙ, ответственный секретарь Республиканского межведомственного совета по проведению жилищной реформы
и развитию населенных пунктов