Рынок минских квартир: осень 2002 года

Представленная статья — квартальный аналитический обзор рынка купли-продажи минских квартир в рамках исследования, проводимого под руководством президента общественного объединения “Белорусское общество оценщиков” (БОО) Николая Трифонова, начиная с 1999 года. Ранее результаты исследования публиковались как в виде ежеквартальных обзоров (см. СиН №№ 5, 20, 32, 44 за 2000г., №№ 6, 20, 29, 42 за 2001г., №№ 8, 24, 37 за 2002г.), так и в виде еженедельной информации.

Осенний рынок купли-продажи квартир в Минске в этом году традиционен. Он оживает после летних каникул, увеличивая объемы предложения и спроса. С ними увеличиваются и цены.

Квартирный индекс БОО растет все быстрее

Отмеченный в октябре рост квартирного индекса БОО больше, чем в предыдущем полугодии, а в абсолютных цифрах — максимальный за весь период наблюдения (табл. 1). Индекс зафиксирован на отметке 393,9 USD, что на 27,0 USD выше уровня июля 2002 года. Темпы роста, падавшие в предыдущих кварталах, резко увеличились.

Таблица 1. Динамика квартирного индекса БОО (апрель 1999 г. — октябрь 2002 г.)

Месяц исследования	04 1999	07 1999	10 1999	01 2000	04 2000	07 2000	10 2001	01 2001	04 2001	07 2001	10 2001	01 2002	04 2002	07 2002	10 2002
Квартирный индекс БОО, USD	429,1	400,1	382,9	354,2	315,4	286,9	294,9	306,1	305,9	306,3	324,3	346,9	359,4	366,9	393,9
Изменение к предыдущему периоду		-29,0	-17,2	-28,7	-38,8	-28,5	8	11,2	-0,2	0,4	18	22,6	12,5	7,59	27,0
		-6,8%	-4,3%	-7,50%	11,00%	-9,00%	2,80%	3,80%	-0,10%	0,10%	5,90%	7,00%	3,60%	2,10%	6,85%

Особенно наглядно эта картина выглядит на графике вместе с динамикой спроса (рис. 1).

Рисунок 1. Динамика квартирного индекса БОО и комплексного индекса цены квадратного метра общей площади по спросу (апрель 1999 г. — октябрь 2002 г.)

Показатель структуры рынка: продавцов еще больше

Годичное поведение показателя структуры рынка (табл. 2) следует тенденции прошлого года. С началом года при активном рынке наблюдаются относительно небольшие его значения, которые начинают расти к лету, констатируя ухудшение структуры. Затем структура вновь восстанавливается к концу года.

Таблица 2. Динамика показателя структуры рынка (апрель1999 г. — октябрь 2002 г.)

Месяц исследования	04 1999	07 1999	10 1999	01 2000	04 2000	07 2000	10 2001	01 2001	04 2001	07 2001	10 2001	01 2002	04 2002	07 2002	10 2002
Предложение	4 273	4 453	5 837	3 562	5 261	2 216	2 299	2200	2 848	3 080	3 094	1 899	4 245	3739	3488
Спрос	1 165	892	1 250	730	963	719	1 179	853	679	730	879	612	768	442	963
Показатель структуры рынка	3,67	4,99	4,67	4,88	5,46	3,08	1,95	2,58	4,19	4,22	3,52	3,1	5,53	8,46	3,62

Значение показателя структуры рынка в октябре (рис. 2) составило 3,62 (-4,84 к июлю). При этом предложение уменьшилось на 6,7% при увеличении спроса на 117,9%.

Рисунок 2. Динамика показателя структуры рынка

Показатель структуры рынка в отдельных секторах осенью демонстрирует большой разброс. Его значения изменяются от 2,26 для однокомнатных квартир до 14,0 (!) для пятикомнатных. Остальные секторы имеют показатели структуры в диапазоне 3,2-6,2.

В этом квартале отмечается снижение предложения однокомнатных квартир: доля их составила 22,13%, что на 3,0% ниже июльской. По-прежнему основная масса предложения приходилась на двухкомнатные и трехкомнатные квартиры. Их доли повысились по сравнению с летом и составили 34,9% и 32,2% соответственно. Доли в предложении четырех- и пятикомнатных квартир составили 9,5% и 1,2% соответственно.

Наибольшим спросом, как и в июле, пользовались однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Их доля в спросе составила 35,4% (+3,5%) и 39,9% (+3,4%) соответственно. Доли остальных секторов меньше: трехкомнатных — 18,5% (-2,1%), четырехкомнатных — 5,8% (-3,7%), пятикомнатных — 0,31% (-1,1).

Показатели качества спроса и предложения: интересы покупателей и продавцов расходятся

В октябре показатель качества предложения вырос по сравнению с июльским значением, по показателю качества спроса наблюдалось снижение (табл. 3).

Таблица 3. Динамика показателей качества (апрель1999 г. — октябрь 2002 г.)

Месяц исследования	04 1999	07 1999	10 1999	01 2000	04 2000	07 2000	10 2001	01 2001	04 2001	07 2001	10 2001	01 2002	04 2002	07 2002	10 2002
Показатель качества предложения	2,27	2,22	2,20	2,23	2,26	2,29	2,35	2,32	2,33	2,33	2,39	2,3	2,22	2,26	2,33
Показатель качества спроса	1,89	1,88	1,92	1,81	1,99	1,87	1,97	1,90	1,94	1,94	1,98	1,86	1,94	2,07	1,96
Превышение показателя качества предложения над показателем качества спроса	0,38	0,34	0,28	0,41	0,27	0,42	0,38	0,43	0,39	0,39	0,41	0,44	0,28	0,19	0,37

При этом разница между показателями качества предложения и спроса увеличилась по сравнению с июльским значением и составила 0,37. Это указывает на расхождение в требованиях покупателей и продавцов. Анализируя годичную динамику, можно предположить, что подобное расхождение носит сезонный характер и типично для осени.

Разница в ценах между районами все сокращается

В октябре с ростом цен сократился разброс квартирного индекса БОО по административным районам Минска (табл. 4).

Таблица 4. Диапазон удельных цен предложения по районам (октябрь 2002 г.)

Район	Диапазон цены квадратного метра общей площади, USD		Квартирный индекс БОО по районам, USD
Заводской	262,9	479,5	328,9
Ленинский	266,7	670,7	375,8
Московский	276,6	474,6	352,01
Октябрьский	265,3	630,9	394,04
Партизанский	275	604,8	409,11
Первомайский	284,1	594,6	418,3
Советский	286,1	660	459,4
Фрунзенский	272	641	360,9
Центральный	300	838,7	520,8

Следует отметить, что наиболее дешевые квартиры традиционно находились в Заводском районе, и в октябре отмечается рост квартирного индекса по нему на 78,3 USD. Однако одновременный рост индекса БОО по всем остальным районам сохранил за Заводском самую низкую стоимость жилья. Наиболее высокий квартирный индекс БОО в октябре был отмечен для Центрального района, значительно меньше — для Советского. Отметим, что в июле с незначительным опережением по цене лидировал Советский район. По сравнению с июлем квартирный индекс БОО в июле изменялся минимум на 2,9 USD (Октябрьский район), максимум на 90,3 USD (Центральный район). Снижения ни в одном районе не происходило. В целом ценовая карта города продолжает сереть.

Средняя цена растет быстрее для больших квартир

В октябре продавцы просили 9000-28000 USD за однокомнатную квартиру, 12000-54900 USD — за двухкомнатную квартиру, 15000-87000 USD — за трехкомнатную квартиру, 16700-130000 USD — за четырехкомнатную квартиру, 30000-148000 USD — за пятикомнатную квартиру. Квартиры с большим числом комнат в предложении представлены не были.

По сравнению с июлем отмечаются различные колебания цен как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения. Минимально запрашиваемая цена на них уменьшилась: для однокомнатных квартир — на 500 USD, двухкомнатных квартир — на 1500 USD, трехкомнатных квартир — на 2500 USD, четырехкомнатных квартир — на 1200 USD, выросла цена только на пятикомнатные квартиры, ее прирост составил 5000 USD.

Интересна динамика средних цен на квартиры. Так, средние запрашиваемые в октябре цены за одно-, двух-, трех-, четырех, пятикомнатные квартиры составили соответственно 12638, 18479, 27124, 35696 и 68444 USD. В июле соответствующие цифры были 11896, 17219, 24524, 29284 и 47357 USD. За квартал запрашиваемая цена за однокомнатную квартиру выросла в среднем на 742 USD, на двухкомнатную — на 1260 USD, на трехкомнатную — на 2600 USD, на четырехкомнатную квартиру — на 6412 USD, а на среднюю многокомнатную — даже на 21087 USD.

Больше всего дорожают хорошие квартиры

Структура рынка по планировке не претерпела значительных изменений за квартал. Наибольшую долю, как и ранее, составляли малогабаритные квартиры (67,9% от всего объема предложения). Типовые квартиры занимали 21,4%, значительно меньшие доли имели квартиры улучшенной планировки (4,8%) и элитные квартиры (5,9%). Отмечено по сравнению с июлем уменьшение доли малогабаритных (-2,3%) и типовых (-2,2%) квартир, тем самым произошло увеличение доли квартир улучшенной планировки (+1,3%) и элитных (+3,2%) квартир.

Разброс средней удельной цены по типу планировки представлен в табл. 5.

Таблица 5. Средняя цена квадратного метра по типу планировки (октябрь 2002 г.)

Тип квартир	Цена 1 кв. м общей площади, USD
	1	2	3	4	5
Малогабаритные	374,6(+35,6)	361,1(+36,1)	368,8(+45,8)	341,9(+38,9)	-
Типовые	392,5(+45,5)	408,5(+48,5)	417,9(+68,9)	388,5(+74,5)	363,01 (-)
Улучшенной планировки	327,8(-21,2)	435,8(+65,8)	473,2(+100,2)	467,8(+110,8)	-
Элитные	450 (-)	474,9(+99,9)	470,4(+29,4)	449,1(+8,1)	555,1 (-)

Диапазон изменения квартирного индекса БОО в секторах рынка, объединяющих квартиры с различными типами планировки, указанный в скобках в табл. 5, в октябре находился в пределах от 327,8 USD до 555,1 USD. Минимум и максимум в этом диапазоне принадлежали соответственно однокомнатным улучшенной планировки и пятикомнатным элитным квартирам. Видно, что снижение (незначительное) отмечено лишь в секторе однокомнатных квартир улучшенной планировки. В остальных секторах зафиксирован рост.

Сравнение диапазона изменения квартирного индекса для различной планировки с июльским его значением указывает не только на существенное его расширение, но и значительное повышение максимума, составившее 84,1 USD. Минимум возрос на 4,8 USD.

Доля КПД продолжает уменьшаться

Уже два квартала подряд уменьшается доля наиболее предлагаемых квартир в КПД. В июле доля таких квартир составляла 59,3%, в октябре она уменьшилась до 57,9%. Одновременно отмечено увеличение доли квартир в кирпичных домах. В июле доля таких квартир составила 37,2%, что на 1,4% выше, чем в июле. Доля квартир в блочных домах составила всего 4,4% предложения (-0,4%), в монолитных домах — 0,5% (-0,1%).

Диапазон цен по типу стен дома в октябре (табл. 6) был значительно шире, чем в июле, и лежал в пределах от 319,2 USD до 544,04 USD (табл. 6). При этом нижний предел диапазона за квартал снизился на 4,2 USD, а верхний подрос — на 71,04 USD. Минимум принадлежит четырехкомнатным квартирам в блочных домах, максимум — двухкомнатным квартирам в монолитных.

Таблица 6. Средняя цена квадратного метра по материалу стен (октябрь 2002)

Материал стен	Цена 1 кв. м общей площади, USD
	1	2	3	4	5
Панель	367,3(+12,3)	359,3(+13,3)	357,3(+17,3)	336,8(+1,8)	356,4
Кирпич	391,3(+24,3)	410,5(+18,5)	465,9(+24,9)	472,1(+1,1)	504,9
Блок	367,1(+39,1)	337,2(+14,2)	351,3(+23,3)	319,2(-3,8)	-
Монолит	450(+120,0)	544,04(+126,0)	478,1	-	-

Наиболее интересна из отмечаемых ситуация с квартирами в домах с монолитными стенами: удельные цены на них претерпели наибольший рост. Такая ситуация может быть объяснена низкими ценами в этом секторе, повышение которых произошло в последнюю очередь и поэтому столь бурно.

Покупатели согласны платить больше

Как и в июле, так и в октябре минимальная цена, за которую покупатели желали приобрести квартиру (однокомнатную), составила 5000 USD, максимальная (трехкомнатная) — 25000 USD.

Покупатели готовы были заплатить 5000-20000 USD за однокомнатную квартиру (в июле — 5000-14000 USD), 9500-24000 USD за двухкомнатную квартиру (в июле —10000-22000 USD) и 12000-25000 USD за трехкомнатную квартиру (в июле — 15000-34000 USD). Запросов на четырех- и пятикомнатные квартиры не поступало.

Июльским ценам спроса отвечает 98,4% предложения однокомнатных квартир, 87,0% предложения двухкомнатных квартир, 55,8% предложения трехкомнатных квартир и 0% предложения четырехкомнатных и многокомнатных квартир. Можно говорить, что требования основной массы покупателей, ищущей одно-, двухкомнатные квартиры, стали еще более осознанными.

В июле впервые за два года было отмечено снижение цены квадратного метра общей площади по спросу, составившее 1,0 USD к уровню апреля 2002 г. Эта тенденция оказалась устойчивой, и в октябре цена квадратного метра по спросу в сравнении с июлем снизилась на 2,3 USD. Осенью этот показатель был зафиксирован на уровне 298,2 USD (табл. 7).

Таблица 7. Динамика цены квадратного метра по спросу (апрель 1999 г. — октябрь 2002 г.)

Месяц исследования	04 1999	07 1999	10 1999	01 2000	04 2000	07 2000	10 2000	01 2001	04 2001	07 2001	10 2001	01 2002	04 2002	07 2002	10 2002
Цена квадратного метра общей площади, USD	362,7	344,6	329,9	296,3	265	236,9	242,6	267,3	257,7	279,4	271,1	296,9	301,5	300,5	298,2
Изменение к предыдущему периоду		-18,1	-14,7	-33,6	-31,3	-28,1	5,7	24,7	-9,6	21,7	-8,3	25,8	4,5	-1,0	-2,3
		-5,0%	-4,3%	-10,2%	-10,6%	-10,6%	2,4%	10,2%	-3,6%	8,4%	-3,00%	9,50%	1,50%	- -0,33%	—0,77%

Здесь также можно отметить, что понижение в октябре цен, на которые согласны пойти покупатели, проявилось прошлой осенью, а значит, может носить сезонный характер.

Разница между ценой предложения и ценой спроса, которая в январе этого года была равной 14,4%, в апреле — 16,1%, в июле — 18,1%, в октябре достигла 24,3%. Уменьшение удельной цены по спросу в отличие от роста квартирного индекса БОО отражает неприятие покупателями роста цен, задаваемого продавцами и тенденциями в строительном секторе.

Авторы благодарны участникам республиканского научно-практического семинара “Экономика недвижимости и оценка собственности” за обсуждение.

Николай ТРИФОНОВ, Павел МИХАЙЛОВguild@user.unibel.by