ЖКХ


Программа строительства жилья в Москве не выполняется
Половина новостроек в Москве строится по индивидуальным проектам. В домах большое количество инфраструктуры “город в городе” (спорткомплекс, бассейн, магазины, салоны красоты и т.д.) и очень дорогое и качественное освещение. Подземный гараж, вооруженная охрана и многое другое, что позволяет жильцу комфортно чувствовать себя дома. Но комфорт стоит денег, и за него надо платить отдельно за каждый год.
Но есть ли в России это потенциальное количество покупателей, которые способны купить жилплощадь стоимость в среднем 2000 долларов за квадратный метр? Оказывается, этого и не требуется. Чтобы окупить один такой проект, достаточно заселить процентов 30 всего здания, ведь затраты на возведение элитного дома не превышают 700 долларов за квадратный метр.
Продажа квартир в элитных комплексах идет медленно и спокойно. Вечером в таких “билдингах” горит свет в небольшой части окон. Это, конечно, не составляет даже 30 процентов товара, который нужно было бы реализовать, чтобы здание окупилось. Некоторые застройщики намеренно держат часть квартир, обозначая их как проданные. Но даже с учетом этого факта покупка таких квартир в Москве фактически пока что стоит на месте. Сейчас многие строительные компании внедряют кредитные схемы для улучшения продажи жилья.
Что же касается программы строительства жилья для городских нужд, то в первом полугодии текущего года она в российской столице не выполнена. Об это заявил столичный мэр Юрий Лужков, предъявив серьезные претензии к строительному комплексу столицы и его руководству. За шесть месяцев годовое задание по строительству жилья для переселения москвичей из ветхих сносимых пятиэтажек выполнено всего на 28,5 процента, график переселения жителей из сносимых пятиэтажек — на 23 процента. Сама программа сноса выполнена всего на 30 процентов. Да и в целом программа строительства жилья для городских нужд выполнена на 31 процент. Между тем город должен выполнять полностью свои обязательства перед москвичами.
Причины такой ситуации разные. Как заявил мэр, строительный комплекс города “проявляет гораздо больше интереса к строительству жилья для коммерческих целей, чем для городских нужд”.

Проводить диагностику своевременно — значит избежать лишних затрат
Чтобы проводить работы по инвентаризации различных коммуникаций (теплосетей, водопровода, кабельных прокладок), нужна трассопоисковая техника. Комплект трубокабелеискателя состоит, как правило, из генератора, приемника и индуктивной рамки. Современные модели трубокабелеискателей имеют высокую чувствительность и избирательность, что позволяет определять местоположение магистралей, проходящих на глубине до 10 метров, с сантиметровой точностью.
Так, течетрассопоисковый комплект “Успех-5” предназначен для обнаружения мест утечек (свищей) подземных трубопроводов (канальной и бесканальной прокладки, водопровода, нефтепровода, газопровода) путем непосредственного прослушивания акустических шумов на поверхности труб. Прибор используется также для определения места повреждения кабеля путем подачи на кабель импульсов генератора и прослушивания их с поверхности. В месте, где поврежден кабель, импульс не прослушивается. С его помощью можно определить и место пересечения трубопровода с любым кабелем под напряжением.
Условия эксплуатации электронного блока, генератора, акустического и электронного датчиков таковы: температура окружающего воздуха — от -20°С до +40°С, относительная влажность — до 98% при температуре +20°С, атмосферное давление — от 84 до 106,7 кПа.
Как известно, устранение последствий этих аварий требует значительных материальных ресурсов. Чтобы затраты были значительно меньшими, коммунальные службы должны проводить своевременную диагностику состояния трубопроводов и ремонт аварийных участков.
Для измерения толщины изделий из черных металлов предназначен специализированный ультразвуковой толщиномер УТ-80; скорость распространения продольных ультразвуковых колебаний — 5930 м/с при одностороннем доступе к объекту измерения. Прибор может применяться на теплоэнергетических предприятиях и в жилищно-коммунальном хозяйстве для контроля остаточной толщины изделий и металлоконструкций, которые подвергаются воздействию коррозии. По желанию заказчика толщиномер может поставляться с настройкой на другой материал (любой металл, керамика, пластмассы и т.д.).
Наиболее дорогостоящая ошибка при вскрытии грунта после того, как обнаружена течь в трубопроводе, — обрыв силового кабеля. Чтобы этого избежать, необходимо предварительно обследовать место предполагаемой утечки. Такой прибор широко применяется в строительстве, жилищно-коммунальном хозяйстве, теплоэнергетике. Он основан на принципе регистрации блуждающих токов, проходящих по любым металлическим коммуникациям.
Прибор работает в двух режимах. Исследование предполагаемого места утечки в режиме “ПФ” проводится для трассировки действующих силовых кабелей и металлических трубопроводов. Режим “ФНЧ” применяется при трассировке кабелей связи или других коммуникаций, на которых нет наводки промышленной частоты. В составе прибора легкий компактный электронный блок со встроенным источником питания, электромагнитный датчик и головные телефоны. Производит его предприятие “Техно-АС” в городе Коломне Московской области.

Стальные трубы осложняют ситуацию в ЖКХ
С началом отопительного сезона территория всей России превращается в огромные раскопки: небольшие города и мегаполисы покрываются паутиной траншей. Причины этого очевидны: все внутренние системы водоснабжения и отопления традиционно выполняются исключительно из стальных труб. При этом монтаж таких трубопроводов ведется с нарушением действующих правил. К примеру, используются сварные, а не резьбовые соединения труб.
Такие трубопроводы в доме — это не только ржавая вода из крана, но и опасность возникновения протечек и более серьезных аварий уже через 5-6 лет после завершения строительства объектов. Если учесть, что срок службы стальных трубопроводов не превышает 20-25 лет, то все объекты, в том числе и жилые дома застройки ранее 1975-1980 годов, уже с полным основанием можно отнести к аварийным. Средняя статистика по России свидетельствует: в наружных сетях водоснабжения ежегодно происходит 0,7 аварий на каждый километр трубопровода, а в системах теплоснабжения — в три раза чаще. Между тем, несмотря на это и на то, что на строительном рынке имеется весьма большой выбор трубопроводов, в том числе пластиковых, большинство строительных компаний по-прежнему ориентируется на использование стальных трубопроводов и отступления в технологиях монтажа.
Аварии в наружных сетях — это вероятность возникновения и развития последующих аварий во внутренних сетях. При этом происходит не только отключение (временное) целых жилых кварталов и промышленных предприятий от централизованных систем водо- и теплоснабжения, но и в зимнее время — массовое размораживание внутренних трубопроводов. А необратимые разрушения последних могут вызвать выход из строя систем электроснабжения, связи, внутренней отделки, оборудования и т.д.
Основная доля в системах водоснабжения и отопления европейских стран приходится на различные полимерные материалы — полипропиленовые, металлопластиковые, трубопроводы из сшитого полиэтилена, — ведь они имеют массу преимуществ перед стальными. Применительно к реформе жилищно-коммунального хозяйства стоит остановиться на полипропиленовых трубах, которые, в отличие от полиэтиленовых и металлопластиковых, применяемых чаще во внутренних сетях, обладают необходимым для внешних коммуникаций диаметром. Сегодня мировой лидер по производству полипропиленовых труб и фитингов для систем водоснабжения, отопления и холодоснабжения, а также труб из полибутена для систем водяного отопления полов — немецкая компания “Акватерм ГмбХ”. Продукция фирмы по многим компонентам не имеет аналогов среди производителей, работающих в этой отрасли. Расчетный срок службы трубопроводных систем, поставляемых компанией, в реальных условиях эксплуатации значительно превышает 50 лет (при сроках стальных трубопроводов 25 лет). Трудоемкость монтажа полипропиленовых труб в несколько раз ниже, чем при работе со стальными трубами, вес при этом в 9 раз меньше. Поэтому замена сотен тысяч километров труб с использованием полимерных материалов — это своего рода панацея в решении проблем ЖКХ.

На латвийском рынке будут доминировать пластмассовые окна
У качественно выполненных простых окон потери составляют 2,6-2,8 Вт на квадратный метр, зато твердые окна или окна из крашеного стеклопакета снижают потери тепла до 1,8 Вт. На практике это означает, что за тысячу часов можно сэкономить 1 КВт теплоэнергии на каждый квадратный метр поверхности окна. При этом площадь окна составляет четвертую, а то и третью часть от общей поверхности наружной стены.
Как считает Янис Техтс, исполнительный директор Латвийской ассоциации производителей окон и дверей, в ближайшей перспективе на рынке будут доминировать пластмассовые окна. Во многом это заслуга ассоциации, которая в 2001 году активно занималась упорядочением данного сегмента рынка в Латвии. Но и престижные деревянные окна сохранят свое значение на рынке благодаря введенным новшествам. В отличие от старых конструкций они выпускаются из склеенных заготовок, обработанных препаратом против гнили, обеспечивают максимальную изоляцию от внешней атмосферы конструкций рам, в которые встроен стеклопакет, обеспечивающий довольно низкий коэффициент потери тепла. На окна такого типа есть спрос и за рубежом.
В современном понимании деревянное окно — это конструкция, основной материал которой состоит из множества склеенных слоев. Их волокна сложены в противоположном направлении, чтобы свести к минимуму изменения геометрической формы. Конструкция защищена от гнили благодаря пропитке под давлением, вымачиванию или применению других антисептических методов.
Конструктивный тип окна — дело договоренности мастера и заказчика. Вместе с тем достаточно большую долю рынка занимают традиционные деревянные окна, которые по-прежнему производятся в стране. Правда, рационально настроенные люди отдают предпочтение пластмассовым окнам из-за их дешевизны, качества и прочности. Деревянные окна — скорее эксклюзивный выбор. Окно из дерева стоит в 1,4 раза, а алюминиевое — в 2 раза дороже простого пластмассового окна.

«Мобильники» бессильны против новых японских панелей
Японские инженеры из университета Ивате в городе Мориока разработали новый вид панелей, которые не пропускают электромагнитные волны. Эти панели состоят в основном из дерева, но содержат сплав никеля и цинка, который поглощает, в частности, волны, испускаемые мобильными телефонами.
Японцы надеются, что их разработки найдут широкое применение в строительстве, например, при возведении новых кинотеатров. Как известно, такие звонки досаждают зрителям во время киносеансов.
Против применения японских панелей, видимо, будут протестовать компании, предоставляющие услуги в области мобильной связи. Ведь время, которое люди будут проводить внутри зданий, построенных из таких панелей, — это время, потерянное для “мобильных” фирм с точки зрения получения прибыли. Кроме того, могут возникнуть и юридические препоны. Американский закон о коммуникациях запрещает использование приборов, которые распространяют электромагнитные колебания, создающие помехи для радиоволн, испускаемых другими приборами. Однако в законе ничего не сказано о приборах, которые ничего не распространяют, а лишь поглощают радиоволны. Именно к такому типу и относятся новые японские панели.

Пока на польском рынке недвижимости затишье
В 2001 году в Польше сдано в эксплуатацию около 100 тысяч квартир, или на 12 процентов больше, чем в предыдущем году. И это увеличение — результат роста спроса на жилье. Сотрудники Института экономического анализа, диагноза и прогноза в городе Шчецине подготовили “Отчет о польском рынке недвижимости 2001-2002 гг.”. Согласно отчету, в ближайшие годы такого бума инвестиций, как в начале 90-х годов, не предвидится по банальной причине — нехватке средств.
В Европе на тысячу жителей приходится около 400 квартир, во Франции — уже 484, а в Польше — только 306. Такой же низкий показатель у Ирландии — 310. В высокоразвитых странах большая часть населения проживает в квартирах по найму, а не в собственных. Казалось бы, что если в Польше так мало квартир по отношению к числу жителей, и к тому же нехватка арендных квартир, подобное обстоятельство должно было бы стимулировать развитие жилищного строительства, однако этого не происходит. Сегодня много инвесторов уходят с рынка, имея большие хлопоты с продажей построенных домов. Упала также стоимость инвестиционных вложений: в первом квартале этого года по отношению к аналогичному периоду прошлого года они уменьшились на 11 процентов.
Теоретически возросла доля строительства жилья внаем, но это жилье, которое строят общественные строительные компании и жилищные кооперативы, финансируемые из средств польского жилищного фонда. Статус жильца в такой квартире надо оплатить, по меньшей мере, 30-процентным собственным вкладом, и выплатить кредит. На свободном рынке найти такие квартиры невозможно.
Окупятся ли инвестиции, вложенные в жилье? Согласно упомянутому отчету, время возврата вложенного капитала в квартиру из трех комнат составляет от пяти лет в Варшаве до 20 лет в Лодзи. Время возврата зависит от соотношения стоимости строительства жилья и ежегодного дохода, который можно получить от сдачи его внаем. Стоимость строительства в отдельных городах разнится в меньшей степени, чем цена найма. На последнюю влияет также возможность получения работы. Так, в Варшаве работу получить значительно легче, чем в Лодзи. Разбежка в ценах говорит о том, что рынок недвижимости не является однородным, и на нем трудно “усреднить” цены.
Пока на польском рынке недвижимости затишье, после которого, надо полагать, следует ждать его оживления.

Эти счетчики дисциплинируют потребителей
Приборы учета тепла и воды в коммунальном хозяйстве оказывают воспитательное воздействие на человека. Вот что показала практика такой работы в Московской области. В результате установки квартирных счетчиков воды в системах холодного и горячего водоснабжения, свидетельствуют соответствующие данные, снижается на треть сверхнормативное потребление. Люди перестают бесконтрольно расходовать воду, начинают более рационально ее использовать, устраняют утечки в смесителях, бачках, запорно-регулирующей арматуре. При норме 120-250 литров в сутки потребление воды снижается до 70 литров. Сокращается сумма оплаты за воду, особенно в летние месяцы, когда люди уезжают в отпуск, когда происходит отключение горячей воды на 3-4 недели для проведения профилактических работ в системах водоснабжения и тепловых сетях.
Наиболее рентабельна установка водосчетчиков в квартирах, где проживают более трех человек, и в квартирах с непостоянно проживающими квартиросъемщиками. Как ни странно, люди, получающие дотации от государства, как правило, самые экономные квартиросъемщики. Опыт установки водосчетчиков в муниципальных организациях — школах, больницах — показывает разницу между реальным и ранее использованным расчетным потреблением в 3 раза, а после проведения профилактических работ с сантехникой — до 4 раз.
При существующей системе разводки труб отопления в квартирах учет тепловой энергии в каждой квартире на сегодняшний момент невозможен. Однако приборный контроль за поступающим в дом теплом позволил ЖЭКам сэкономить почти 50 процентов годовой суммы, обычно выставляемой в счетах поставщиков тепловой энергии. Особенно показательны муниципальные предприятия, в которых после установки теплосчетчиков сумма оплаты снижается более чем в два раза.
Установка счетчиков тепла — это первый шаг в экономии, после которого можно перейти к установке регуляторов, позволяющих по показаниям теплосчетчиков задавать необходимый уровень температуры в помещениях в рабочие и выходные дни, днем и ночью. В результате более рационально используются энергоресурсы и денежные средства, затрачиваемые на них.
Проведение программы по установке приборов учета тепла и воды позволяет поставщикам этих видов энергоресурсов реально оценить потребление их продукции, увидеть состояние транспортных сетей, а установка приборов учета на источнике и на потребителе дает возможность оперативно определять участки утечек.

Первый этаж не предлагать
Начиная с 2003 года на первых этажах московских новостроек больше не будут размещаться квартиры. Теперь при строительстве и реконструкции жилых зданий нижние этажи будут предназначаться только для размещения объектов социальной инфраструктуры, малого предпринимательства, общественных организаций, органов местного самоуправления и других нежилых помещений. Исключение составят квартиры для инвалидов, передвигающихся на колясках.
Кроме очевидных плюсов, у данного нововведения есть и существенный минус: чтобы придерживаться установленного плана сдачи жилья, строителям придется возводить больше на 5-10 процентов квартир ежегодно. Впрочем, с финансированием увеличения темпов работ проблем не будет: деньги на это пойдут за счет аренды или продажи “первоэтажных” помещений.

Подготовил Вячеслав ГИЛЕВИЧ


Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 36 за 2002 год в рубрике недвижимость

©1995-2022 Строительство и недвижимость