Оформление квартиры в ЖСК в собственность

Еще в 1990 году с принятием Закона о собственности в Белорусской ССР было установлено (ст.18), что член жилищного, жилищно-строительного кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру или помещение, предоставленное ему в пользование, приобретает право собственности на это имущество. После приобретения жилого помещения в собственность гражданин был вправе распоряжаться им по своему усмотрению: продавать, завещать, сдавать в аренду, совершать с ним иные сделки, не противоречащие закону.

В новом Гражданском кодексе (введен в действие с 1 июля 1999 г.) эта норма была уточнена. Предусмотрено, в частности, что право собственности член жилищно-строительного, жилищного кооператива приобретает не только после погашения стоимости квартиры, но и с обязательным оформлением права собственности на нее в установленном порядке (ст. 219).
Порядок оформления права собственности на квартиру в доме ЖСК был изложен в специальном разъяснении Минжилкомхоза (от 24.09.1990 г. №02/05-166) и Минюста (от 24.09.1990 г. № 05-13-3706). Чтобы стать полноправным собственником, член ЖСК должен подать соответствующее заявление правлению жилищно-строительного кооператива с приложением письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи, в том числе и временно отсутствующих, но сохраняющих право на жилую площадь. Правление ЖСК выдает заявителю справку с указанием даты окончательного расчета, характеристики квартиры и суммы паенакопления. В окончательный расчет при этом должно включаться погашение возможной задолженности по взносам на капитальный ремонт дома (1,0 или 1,1% от балансовой стоимости квартиры) за минусом фактически внесенных платежей, а также коммунальным и прочим услугам.
Учитывалась и еще одна немаловажная часть затрат на строительство домов ЖСК. Размер пая граждан, имеющих квартиры в домах, построенных с привлечением средств государственного бюджета, определялся, исходя из стоимости строительства дома, включая суммы затрат, возмещенные за счет бюджета в связи с введением с 1.07.1967 г. новых оптовых цен и тарифов. Часть пая в размере, соответствующем доле, возмещенной за счет бюджета, подлежало перечислению жилищно-строительным кооперативом в государственный бюджет.
В связи с этим при окончательном расчете, предшествующем выдаче правлением члену ЖСК справки, часть пая, подлежащая перечислению в бюджет, определялась из расчета 13% сметной стоимости кооперативного жилого дома (предоставленной квартиры) или в размере 14,9% к полной сумме паевых взносов члена ЖСК, оформляющего право собственности на квартиру.
На основании справки правления ЖСК бюро технической инвентаризации после обследования квартиры выдавало собственнику технический паспорт на квартиру установленного образца, и в качестве правоустанавливающего документа — регистрационное удостоверение.
Такой порядок действовал до 2002 года. В прошлом году он был рассмотрен в Конституционном Суде Республики Беларусь, который проанализировал соответствующие правовые нормы, и определил, что порядок оформления права собственности на квартиру в доме жилищно-строительного кооператива должен быть более четко определен законодательством.
Конституционный Суд, в частности, обратил внимание на то, что ст. 103 ЖК предусмотрено право членов семьи члена ЖСК, вложивших при уплате паевого взноса за квартиру свою жилищную квоту или денежные средства с целью создания общей собственности, требовать при оформлении ее в собственность признания за ними права собственности на долю в этой квартире или на соответствующую денежную компенсацию.
Отметив, что упомянутое Разъяснение Минжилкомхоза и Минюста давалось в связи с введением в действие с 1.07.1990 г. Закона СССР “О собственности в СССР”, и что в Республике Беларусь с 1990 года существенно изменилось законодательство, регулирующее право собственности, Конституционный Суд констатировал, что сложившийся переход затрудняет оформление права собственности на квартиру в доме ЖСК, если не все совершеннолетние члены семьи члена кооператива, в том числе и не участвовавшие в создании общей собственности, дают согласие на оформление права собственности. Суд отметил также, что для того, чтобы лица, вложившие при уплате паевого взноса за квартиру свою жилищную квоту или денежные средства с целью создания общей собственности, могли реализовать свое право на оформление права собственности на долю в этой квартире или на соответствующую денежную компенсацию, в законодательстве должен быть определен порядок оформления права собственности в таких случаях.
Решением Конституционного Суда от 13.07.2001 г. № Р-125/2001 Минжилкомхозу и другим компетентным государственным органам было предложено определить соответствующий порядок оформления права собственности на квартиру в доме ЖСК. В соответствии с указанным Решением и во исполнение постановления Совета Министров от 19.02.2002 г. № 224 “О порядке оформления права собственности на квартиру в домах жилищно-строительного, жилищного кооператива” (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2002 г., №24, 5/9991), Минжилкомхоз постановлением от 19.03.2002 г. № 2 утвердил Инструкцию о порядке оформления права собственности на квартиру в домах жилищно-строительного, жилищного кооператива (зарегистрирована в НРПА РБ 3.04.2002 г., рег. № 8/7939).
Новой Инструкцией, в частности, предусматривается, что кроме заявления члена ЖСК правлению кооператива необходимо представить письменное соглашение о разделе паенакопления между членом ЖСК и членами его семьи, вложившими при уплате паевого взноса за квартиру свою жилищную квоту или денежные средства. Участие в оформлении права собственности на квартиру в домах кооператива лиц, не обладающих гражданской дееспособностью в полном объеме, осуществляется с учетом установленных законодательством особенностей приобретения ими гражданских прав и создания гражданских обязанностей.
В случае, если между членом ЖСК и членами его семьи соглашение о разделе паенакопления в бесспорном порядке не было достигнуто, или кто-либо из указанных граждан не дал согласие на оформление права собственности на квартиру в домах ЖСК, к заявлению должно прилагаться вступившее в силу решение суда по данному вопросу.
Справка, выданная правлением члену ЖСК, а в случае оформления квартиры в общую долевую собственность и соглашение либо решение суда о разделе паенакопления, предоставляются в орган регистрации и технической инвентаризации и служат основанием для регистрации права собственности на квартиру, доли в квартире.
Орган регистрации и технической инвентаризации при необходимости обследует квартиру, выдает на нее технический паспорт установленного образца, и в качестве документа, подтверждающего право собственности на квартиру, регистрационное удостоверение. При оформлении квартиры в общую долевую собственность регистрационное удостоверение и технический паспорт выдается каждому члену семьи члена ЖСК, принимавшему участие в выплате паенакопления, с указанием их доли, определенной в соглашении или решении суда о разделе паенакопления.
Если член ЖСК полностью выплатил паевой взнос за квартиру, но не оформил в установленном порядке право собственности на нее, то в случае его смерти открывается наследство на паенакопление. В случае, когда воля наследодателя на оформление квартиры в собственность была выражена в письменном заявлении, поданном в правление кооператива, но процедура оформления не была завершена в связи с его смертью, то квартира может быть судом признана наследственной по требованию заинтересованных лиц.
На практике встречаются случаи, когда после смерти члена ЖСК в квартире остаются проживать несовершеннолетние дети. В соответствии с действующим законодательством, несовершеннолетние наследники умершего члена ЖСК, проживавшие совместно с ним в квартире, не могут быть выселены из занимаемого жилого помещения. До достижения наследником совершеннолетия его обязанности, связанные с пользованием квартирой, выполняются родителем, усыновителем, опекуном либо попечителем.
Что касается права собственности на квартиру в таком случае, то решение этого вопроса зависит от того, была ли она в установленном порядке оформлена в собственность бывшего члена кооператива. Если право собственности было оформлено, то квартира является наследуемым имуществом. В случае, если это право не было оформлено, возможен второй путь в решении вопроса собственности на квартиру — через оформление членства в ЖСК, и далее в установленном порядке следует оформление права собственности.
В соответствии со ст.113 Жилищного кодекса, в случае смерти члена организации граждан-застройщиков (это касается и ЖСК) право на вступление в члены этой организации имеет независимо от возраста проживающий в жилом помещении член семьи умершего, имеющий право на часть паевого и иных взносов. Если после смерти члена ЖСК в квартире остались проживать наследники умершего, не достигшие совершеннолетия, то по заявлению органа опеки и попечительства один из них принимается в члены этого кооператива. В случае помещения несовершеннолетних наследников в детские учреждения либо к опекуну или попечителю, жилое помещение сохраняется за этими наследниками.
Следует также иметь в виду, что споры между несколькими проживающими в одной квартире в доме ЖСК наследниками умершего члена кооператива по вопросу о праве на членство в кооперативе и праве на жилое помещение могут быть разрешены в судебном порядке.
Необходимо обратить внимание и еще на одну важную деталь. С признанием, утратившим силу прежнего разъяснения о порядке оформления права собственности на квартиру в доме жилищно-строительного кооператива (см. постановление Минжилкомхоза и Минюста от 26 апреля 2002 г. № 13/9, зарегистрировано в НРПА РБ 15 мая 2002 г., рег. № 8/8094), утратило силу и требование о перечислении в бюджет в определенных случаях части пая из расчета 14,9% от полной суммы паевых взносов членов ЖСК.

Виктор САВИЦКИЙ, ответственный секретарь Республиканского межведомственного совета по проведению жилищной реформы и развитию населенных пунктов