Ипотечные кредиты в Латвии и за рубежом

1. История развития ипотечной кредитной системы в Латвии
Об ипотечных кредитах, которые для Европы были решением проблемы уменьшения долгового бремени, можно говорить, начиная с 18 века, когда в Германии были зарегистрированы первые ипотечные кредиты в нашем сегодняшнем понимании.
Первые специализированные банки, которые занимались ипотечным кредитованием, были образованы в первой половине XIX века. В 1835 году был создан Баварский ипотечный и вексельный банк, а в 1856 году — первая ипотека во Франкфурте-на-Майне. Но соответствующие ипотечному кредитованию законы появились только в 1864 году, когда были изданы первые законы, регулирующие отношения банка и клиентов.
В Латвии, так же, как и в большинстве стран Западной Европы, система ипотечного кредитования имеет давние традиции.
Первые 5-% вексели (залоговые вексели давали их держателю 5 % годового дохода по отношению к их номинальной стоимости) в Латвии выпустило Кредитное Общество Видземских помещиков в 1802 году с целью дать собственникам недвижимости дешевые кредиты, а держателям залоговых векселей — возможность надежного вложения капитала.
Внимания в этой связи заслуживает ипотечная система, существовавшая в дореволюционной России и во многих европейских странах. Характерными признаками этой ипотечной системы являлось то, что на основе полученных ипотек специальные финансовые учреждения (ипотечные банки, ипотечные общества) выдавали заем в гарантированных облигациях этих финансовых учреждений (в виде ценных бумаг). Продажа облигаций была в ведении берущих залог.
Похожая ипотечная система существовала и в Латвии в 20-30x годах XX века.
Разумеется, на сегодняшний день эти системы более развиты и усовершенствованы. Наиболее эффективные модели, которые все же имеют различия, удачно используются в Германии и Дании.
В обновленной Латвии выдачу ипотечных займов и эмиссию залоговых векселей возобновил Латвийский ипотечный земельный банк. Этот процесс был начат в июле 1994 года, через год после создания банка. Первые залоговые вексели после более чем 54-летнего перерыва были выпущены номиналом 100 и 1000 латов. Они были изготовлены в Латвии на бумаге, произведенной фабрикой в Лигатне с использованием защитных водяных знаков, разработанных латвийскими специалистами.
Эти залоговые вексели можно было приобрести в кассах банков без особых формальностей.
Второй выпуск залоговых векселей был осуществлен в 1995 году. Эмиссия залоговых векселей произошла в связи с утвержденным в то время Уставом Латвийского ипотечного земельного банка, в котором был обозначен механизм выпуска залоговых векселей и ипотечного кредитования.
12 января 1995 года был принят специальный закон “О Латвийском земельно-ипотечном банке”, в котором были зафиксированы правила ипотечных сделок и операции по выпуску займов, но в 1996 году Кабинет Министров на основании ст. 81 Конституции Латвии отменил этот закон. Дальнейший выпуск залоговых векселей был приостановлен и законсервирован до 1998 года, до момента принятия закона “Об ипотечных залоговых векселях” и Положение “Об ипотечных векселях”.
В основу деятельности Латвийского ипотечного земельного банка при выпуске залоговых векселей и ценных бумаг на рынок положены следующие принципы:
— гарантировать инвесторам соответствующую норму прибыли на капитал, вложенный в ценные бумаги банка — залоговые вексели
— обеспечить страхование заложенной недвижимости на имя банка
— в целях защиты экономических интересов владельцев залоговых векселей обеспечить своевременную индексацию вкладов в случае колебаний курса лата по отношению к европейской денежной единице.
В настоящее время в мировой экономике наблюдаются тенденции быстрого развития системы ипотечного кредитования. В этой связи страны Европейского Союза и страны-кандидаты сформировали Европейскую Ипотечную Федерацию, которая находится в Брюсселе. Ее члены — ипотечные банки, сберегательные банки, строительные компании и страховые фирмы. Федерация на сегодняшний день обеспечивает выдачу около 80% ипотечных кредитов физическим и юридическим лицам в Европе.
Первое время ЕИФ была доступна только банкам и ассоциациям ЕС. Но с помощью стран-кандидатов ЕС был организован обширный обмен опытом и информацией в области ипотечного кредитования. В 1999 году ЕИФ организовала Европейский Ипотечный Форум для ассоциаций и кредитных организаций из стран-кандидатов ЕС с целью улучшения и расширения сотрудничества. В настоящее время членами ЕИФ являются ассоциации ипотечных банков Чехии и Польши на основании решения ЕИФ о предоставлении такого статуса. Подобное предложение получил и Латвийский ипотечный и земельный банк, так как латвийский ипотечный рынок рассматривается как приведенный в соответствие с экономическими и правовыми нормами. Это дает Латвии уникальную возможность усовершенствовать свою ипотечно-кредитную систему, используя опыт других стран, а также выбрать, избегая ошибок, наиболее удачную модель этой системы и адаптировать ее в своих условиях.

2. Современное состояние ипотеки в Латвии.
Ипотечный кредит — долгосрочная ссуда, выдаваемая под залог недвижимости: земли, производственных и жилых зданий, а залог недвижимости без права управления ею называют ипотекой. Ипотека дает кредитору право пользования заложенной недвижимостью только после внесения в Земельную книгу.
В Латвии нет правовых препятствий для существования системы ипотечного кредитования. С целью привлечения долгосрочных ресурсов банки выдают ипотечные займы, эмитируют покрытые ипотекой ипотечные залоговые вексели в качестве публично обращаемых долговых ценных бумаг, которые реализуются на фондовом рынке. Благодаря этому банки решают проблему долгосрочных кредитных ресурсов. Поэтому под обеспечение ипотечной ссуды разрешено использовать только такую недвижимость, которая не имеет затруднений в виде долгов, записанных в Земельную книгу. Такие нормы необходимы для стабильного покрытия залоговых векселей.
В случае ипотечной ссуды заемщик обязан обеспечить заложенную недвижимость постоянным надлежащим содержанием и уходом, не имея права при этом без письменного согласия банка осуществлять деятельность, которая снизит ценность заложенного имущества, например, его разделение, перепланировка, снос и т.д.
Важным аспектом ипотечного кредитования является обеспечение возможности создания неоспоримых правовых ипотечных отношений. В Латвии такого рода отношения регулируются Гражданским кодексом и Земельным кодексом, а также законом “О Земельной книге”.
С точки зрения ипотечного кредитования эти законы образуют единую правовую систему. Так, гражданское законодательство регламентирует все существенные имущественные права, залоговые права, в том числе и аспекты создания ипотеки. Так, например, в нормах сказано, что заложить можно только то имущество, которое не запрещено отчуждать; залог, как и все прочие сделки с недвижимостью, законен только в том случае, если есть соответствующая запись в Земельной книге и т.д.
Закон “О Земельной книге” подчинен нормам имущественного права и правовой регистрации имущественных отношений, а также защите интересов кредиторов. Основной задачей данного закона является гарантия достоверности записи при регистрации имущественного права. Это делает невозможной ситуацию, когда, покупая имущество, покупатель не знает, что имущество заложено, или кредитор не знает, что имущество продано.
Важным фактором ипотечных отношений является правовая основа удовлетворения судебных исков. Распространенным видом удовлетворения иска является бесконфликтное исполнение обязательств. Оно предполагает, что иск рассматривается единолично судьей на основе предоставленных документов и решение выносится в течение 7 дней без приглашения истца и ответчика. Важно отметить, что решение суда обжалованию не подлежит.
Вторым видом взысканий ипотечного кредита является добровольный аукцион продажи недвижимости. Удовлетворение иска происходит через продажу залога на публичном аукционе в сроки, предусмотренные Латвийским законодательством: от 1 до 3 месяцев с момента публикации объявления о продаже и в зависимости от первоначальной цены выставленной на продажу собственности.
В случае бесконфликтного исполнения обязательств цена соответствует оценке собственности или сумме иска, но в случае добровольной продажи цену собственности указывает кредитор. Гражданско-правовой закон Латвии детально указывает всю процедуру аукциона, в том числе и порядок уменьшения стартовой цены при последующих аукционах, если нет покупателя, готового приобрести данную собственность за обозначенную стоимость.
Хотелось бы обратить внимание на тот факт, что в период процесса приватизации жилья в Латвии образовался такой вид недвижимости, как жилищная собственность в многоквартирных домах. Этот вид собственности регистрируется не в Земельной книге, а только в службе земельного регистра до окончания приватизации всего жилья в отдельных домах, при этом фиксируются права залога, так как этот вид собственности широко применяется для обеспечения ипотечных кредитов.
В основе образования латвийской ипотечной кредитной системы лежало решение о характере финансовых организаций на уровне их специализации. Вариантов практически было два:
— образовать систему, в основе которой будут находиться специализированные ипотечные банки
— найти решение, обеспечивающее выполнение этих функций в неспециализированных коммерческих банках.
Предпосылками для образования любой ипотечной кредитной системы является защита интересов инвесторов с целью образования такого финансового инструмента, надежность которого была бы максимально близка к государственным институциям. Только в этом случае можно надеяться на привлечение достаточно дешевых долгосрочных финансовых ресурсов. Поэтому так необходимы сегодня совершенные законы, регламентирующие функционирование финансовой системы.
Значительное в этом смысле преимущество имеется у ипотечных банков. Основное из них связано с фактическим ограничением или полным запретом на привлечение вкладов частных лиц в виде депозитов и выполнение функции обычных банков для размещения привлеченных средств. Подобные банковские операции теоретически значительно рискованнее, чем сделки ипотечно-кредитной системы. Но, делегируя необходимые права только специализированным ипотечным банкам, имеется большая вероятность того, что одновременно с законом могут возникнуть основательные барьеры для развития банковской системы, так как в Латвии очень проблематично образовывать новые банки, особенно специализированные, которые не смогут какое-то определенное время работать с прибылью.
Приведенные выше доводы продиктовали решение, которое было принято Кабинетом Министров по вопросу создания в Латвии такой банковской системы, которая даст права любому банку эмитировать обеспеченные ипотекой ценные бумаги на основе специального закона, защищающего интересы инвесторов. В соответствии с обозначенной концепцией был разработан Закон “Об ипотечных залоговых векселях” от 10 сентября 1998года, который вступил в силу 13 октября 1998 года.
Согласно 5 пункту 2 части этого закона права эмитировать залоговые вексели имеют только те банки, которые соответствуют всем упомянутым условиям:
— наличие уставного капитала не менее 8 млн. евроединиц
— разрешение на все виды финансовых операций без ограничения
— утверждение правил ипотечных сделок
— утверждение Латвийским Национальным Банком правил о ведении Регистра покрытия векселей
— обеспечение раздельного управления покрытия векселей, включенных в Регистр от других активов
На фоне быстро меняющейся экономической ситуации в Латвии и в связи с затрудненностью ее прогнозирования, Закон об ипотеке подразумевает некоторую эластичность в рамках правовых норм.
Данный закон дает определение ипотечных залоговых векселей как ценных бумаг долгового типа, выпущенных в публичное обращение, и поэтому их эмиссия и оборот регламентируются законом о ценных бумагах. В отличие от других ценных бумаг долгового типа, например, облигаций, залоговым векселям необходимо быть покрытыми ипотекой соответствующего уровня. В законе об ипотечных векселях ипотечная ссуда определяется как ссуда, обеспеченная недвижимостью, вписанной в Земельную книгу под залог в соответствии с нормами Гражданского права. Важнейшим показателем является норма, по которой размер ссуды не должен превышать 60% от рыночной стоимости заложенной недвижимости. Среди других показателей можно отметить следующие:
— необходимое обязательное страхование заложенной недвижимости
— платежеспособность заемщика
— оценка рыночной стоимости недвижимости, которую в установленном порядке осуществляет сертифицированный оценщик.
Об эластичности норм закона об ипотеке свидетельствует и тот факт, что эмиссию залоговых векселей можно использовать в различных ситуациях: их можно эмитировать, чтобы рефинансировать выданные ипотечные ссуды, или с помощью той же эмиссии можно напрямую финансировать эти ссуды.
Возможно эмитировать залоговые вексели с фиксированной и сменной процентной ставкой, обеспечив оговоренное в законе соответствие между обязательствами эмитента на основе залоговых векселей и требованиями, обеспеченными ипотекой.
Закон предусматривает возможность для эмитентов выбрать характер залоговых векселей в зависимости от порядка их обращения. Поэтому залоговые вексели могут быть невыкупаемыми, — эмитент может взять на себя обязательство не выкупать их до окончания срока обращения, а также выкупаемыми, — с указанием права эмитента выкупать залоговые вексели в любой момент в процессе их обращения, оплатив в полной мере номинал векселей.
В 6 пункте 2 раздела Закона “Об ипотечных залоговых векселях” указываются условия, которые необходимо соблюдать в процессе обращения залоговых векселей:
— указание, можно ли погашать залоговые вексели до окончания срока обращения, порядок погашения залоговых векселей
— соблюдение срока, до которого нельзя погашать залоговые вексели согласно проспекту эмиссии
— соблюдение условий выплаты процентов при наличии погашения залоговых векселей до окончания срока их обращения
— при наличии условия досрочного погашения части серии данных залоговых векселей вероятность погашения должна быть обеспечена в равной мере всем находящимся в обороте залоговым векселям указанной серии
— выплаты процентов по залоговым векселям должны производиться не реже одного раза в год.
В 7 пункте того же закона отражена возможность менять номинальную стоимость залоговых векселей и процентных ставок в случае, если в проспекте эмиссии залоговых векселей предусмотрены перерасчеты номинальной стоимости и процентных выплат в соответствии с макроэкономическими показателями, изменениями курсов иностранных валют, ставок рефинансирования Латвийского Национального Банка или других изменений. Основанием для подобного рода перерасчетов служат данные, публикуемые Латвийским Национальным Банком или Центральным статистическим управлением.
Важнейший вопрос о надежности залоговых векселей в данном законе решен таким образом, что в обращении может находиться только такой объем залоговых векселей, который покрыт ипотекой или ипотечное обеспечение может быть заменено поручительством государства. Достаточность этого покрытия трактуется таким образом, что до наступления очередной выплаты держателям залоговых векселей банку в соответствии с условиями заключенного договора необходимо получить плату по ипотечным ссудам (основной суммы и процентов) в достаточном объеме.
Держатели залоговых векселей защищены и на случай банкротства банка, которое может произойти в результате других банковских операций. Защита интересов инвесторов образована за счет того, что банковские активы, выступающие в роли покрытия залоговых векселей, не имеют права быть использованными для нужд других кредитных обязательств банка или для покрытия расходов по процедуре банкротства. Таким образом, у регистра покрытия залоговых векселей имеется свой, специально установленный юридический статус, который полностью подчинен обеспечению надежности залоговых векселей и защите интересов инвесторов.
Включение залоговых векселей в регистр покрытия залоговых векселей, а также их исключение из данного регистра происходит в соответствии с установленными правилами осуществления данной процедуры и под наблюдением уполномоченных на то специальных органов надзора.
Доходы от этих активов всегда и в первую очередь используют для расчетов с держателями залоговых векселей. В случае банкротства и неплатежеспособности эмитента сохраняются приоритетные права инвестора на получение доходов от данных активов.
Регистр покрытия залоговых векселей осуществляет основные функции по защите интересов держателей таких векселей, так как введение в оборот залоговых векселей возможно на основе ранее приобретенных ипотек, которые в свою очередь служат обеспечением залоговых векселей и с этой целью включены в регистр покрытия залоговых векселей.
Таким образом, знакомство с ипотекой в Латвии и с опытом других стран в данной области будет способствовать формированию системы ипотечного кредитования в Беларуси, которая, без сомнения, должна активизировать отечественный рынок недвижимости.
Инесса ПАРАФИНЮК, Николай СИНЯК, к.э.н., член ERES&IRES