Недвижимость Латвии

Рынок недвижимости в Латвии сравнительно молод и пока мало развит. Тем не менее, за последние несколько лет почти во всех его сегментах наблюдается высокая инвестиционная активность.

Так, например, полностью реконструирована бывшая гостиница “Turists” в Риге. Из заведения для советского массового туризма она превратилась в трехзвездочную гостиницу высшего качества с 239 номерами и находится в сети менеджмента компании “Maritime”. В рекордно короткое время закончена реконструкция бывшей гостиницы “Latvija” в Риге. Еще за месяц до празднования юбилея 800-летия Риги были заняты почти все 382 номера недавно открывшейся гостиницы “Reval Hotel Latvija”.
Началось строительство гостиницы с 150 номерами на улице Елизабетес напротив Верманского парка.
Не без скандала прошедшая приватизация самой большой гостиницы города “Riga” дала основание для привлечения стратегического инвестора и реконструкции уникального строения старого города. 293 номера, зал для конференций, комплекс баров и ресторанов, автостоянка и хорошая возможность подъезда к зданию, местонахождение рядом с оперой и старым городом особо выделяет этот комплекс среди конкурентов.
В сегменте офисных помещений наиболее важным событием, без сомнения, стало открытие в Риге на улице Медниеку бизнес-центра высокого класса с общей площадью 4000 кв.м.

Рынок торговых площадей
Самыми высокими темпами развивается сегмент торговых площадей. Увеличение числа новых торговых площадей, в основном за счет строения новых торговых центров, происходит в геометрической прогрессии. На данный момент в центре Риги общая площадь работающих торговых мест (не считая помещений в простых магазинах) составляет примерно 142 000 кв.м., а в стадии строения сейчас находятся еще 156 000 кв.м. На стадии разработки и согласования с более или менее понятным финансированием проектов находится еще, по меньшей мере, 120 000 кв.м. При этом возникают вопросы. Будут ли торговые площади затребованы на рынке? Готова ли розничная торговля и потребительский рынок к таким радикальным структурным изменениям? Сравним ситуацию в Риге с большими городами в Европе.
В настоящее время становится очевидным, что различие в уровне внутреннего валового продукта, и в связи с этим в уровне товарооборота, приближение к более развитым странам Европы по существующим показателям торговых площадей будет способствовать возникновению конкурентных отношений между торговыми центрами. Сценарий развития сегмента торговых центров во всех постсоциалистических государствах почти одинаков. Большие торговые компании приходят на рынок, у которого пока что небольшой потребительский потенциал, и полагаются на его увеличение в процессе интеграции в Европейское экономическое пространство. Сегодняшнее бурное образование региональных торговых центров, подкрепленное большими инвестициями, направлено на “захват” максимально большого торгового сегмента на опережение конкурентов. Но здесь нужно быть весьма осторожным. Пример Польши, у которой уже есть опыт больших неудачных проектов, показывает, что в государствах Восточной Европы с ограниченным рынком потребителей требования качества разработки концепции проектов торговых центров гораздо выше, чем в развитых странах Европы. Недостаток на рынке сильных местных торговых компаний и главных арендаторов является главным фактором, тормозящим дальнейшее развитие. Данное обстоятельство, скорее всего, приведет к снижению развития этого сегмента в ближайшие два-три года.
Пока же в геометрической прогрессии увеличиваются площади вновь создаваемых торговых центров.
Еще недавно торговый центр “Mols” казался для Риги очень большим, но через пару лет, скорее всего, он не попадет и в пятерку крупнейших торговых центров Латвии.
Общие изменения в структуре розничной торговли носят сегодня революционный характер. Будущее, без сомнения, за очень большими комплексами. Сейчас за рынки в постсоциалистических странах борются “большие игроки”. Решающим является фактор времени, когда общая экономическая ситуация в государствах и потребительский уровень жителей будут готовы к тому, что все, что строится, будет затребовано на рынке. Основная надежда на то, что реструктуризация розничного рынка неизбежно влияет на малый и средний бизнес, а значит, и на различные сегменты недвижимости — торговые и жилые площади, рынок офисных помещений.

Рынок офисных помещений
Рынок офисных помещений в Латвии уже долгое время находится в положении стагнации. В историческом центре Риги находится около 75 построек, которые используются как офисные, с площадью, превышающей 1000 кв.м. каждая, и с общей площадью более чем 250 000 кв.м.
Пока клиентов, которые готовы платить арендную плату выше 20 долл. за кв.м. в Риге очень мало. Общая площадь зданий, арендная плата которых превышает 20 долл. за кв.м., составляет только 23000 кв.м., а зданий с арендной платой около 20 долл. за кв.м. — еще 18000 кв.м. Поэтому появление на рынке новых строений с арендной стоимостью 18 и 16 долл. за кв.м. (куда включена оплата за пользование гаражом) сильно дестабилизирует ситуацию в этом сегменте. У хозяев других конкурирующих строений, у которых арендная плата немного выше, но нет автостоянок и уровень качества ниже, чем в новых центрах, это вызовет реакцию, которая будет аналогична ситуации, сложившейся два года назад. В то время менеджеры зданий, чтобы предотвратить переход компаний со знаменитыми названиями в только открывшийся центр “Skanska”, сильно снизили арендные ставки. Образовалась цепная реакция снижения аренды. В результате центр “Skanska” до сих пор стоит незаполненным.
Стабильнее всего сегмент с арендной платой 9-12 долл. за кв.м., — здесь общая площадь строений более 100000 кв.м. Но для воздвигаемых новых строений срок возврата средств будет около 10 лет, поэтому для этого слоя клиентов более приемлемым будет реконструировать уже существующие здания, которые приобретены или приватизированы за небольшую цену. Удачный пример реализации такого проекта в этом сегменте — комплекс на улице Сканстес с общей площадью около 10000 кв.м. Этот комплекс почти полностью заполнен арендаторами, которые платят аренду в размере 9-12 долл. за кв.м. Автостоянка, удобное движение в центр города и как следует отремонтированные помещения — это основные составляющие успеха.
К сожалению, экономическая ситуация в стране такова, что компаниям нет необходимости в расширении площадей под офисы, так как массового развития новых видов бизнеса пока нет. Поэтому каждый новый проект, новые помещения ведут к повышению вакансий в уже существующих зданиях, обостряется конкуренция за клиента, снижаются арендные ставки.

Рынок жилых помещений
С 1997 года стабильно развивается вторичный рынок жилья в рижских микрорайонах. За последний год число сделок на рынке недвижимости удвоилось. 65% из них последовало в результате введения ипотечного кредитования. Основное вложения направлены в сектор типовых квартир.
После долгого процесса стабилизации, когда прироста цен не было, наконец-то начала проявляться политика, когда банки снизили кредитные ставки и увеличили сроки выплат до 10-15 и более лет, что привело к снижению ежемесячной оплаты, увеличению спроса, и в связи с этим к равномерному росту цен на жилье.
Рост цен на квартиры в центре Риги не отображает реальной сути сделок с квартирами, а показывает ориентацию покупателя на возможную перепродажу.
Рост цен на типовые квартиры в популярных микрорайонах, к примеру, Пурвциемс, где живет основная часть платежеспособных жителей, достиг за последние 10-12 мес. 10% и более. В других районах, где живут менее обеспеченные жители, прирост цен составляет 3-5 %.
Основные покупатели типовых квартир — люди, имеющие зарплату, превышающую среднюю. Так как цена типовой квартиры составляет 7000 долл. за однокомнатную и до 25000 долл. за 3-4 комнатную квартиру, ежемесячная выплата может быть от 100 до 250 лат (150-400 долларов). Это означает, что чтобы оплатить постоянные расходы, ежемесячный доход семьи должен быть минимум 350-700 лат (550-1100 долларов).
Особенно удачное достижение введенной системы ипотечного кредитования — это привлечение людей с малым достатком в ряды владельцев. В связи с тем, что общий прирост заработных плат, к сожалению, очень медленный, прирост цен на жилье связан только с возможностями системы кредитования, снижением ежемесячной выплаты клиента банку. Значительный прирост цен на типовые квартиры возможен только при реальном увеличении достатка жителей.
Учитывая то, что цены на типовые квартиры еще не достигли уровня себестоимости, не наблюдается и массового строительства многоэтажных жилых домов. Наблюдается только образование слоя потребителей на квартиры в улучшенных домах (современный лифт, стеклопакеты, оригинальные покраски фасадов и т.д.) городских микрорайонов. Удачная реализация проектов реконструкции домов в районах Золитуде и Кенгараксе доказывает, что существуют клиенты: высокооплачиваемые менеджеры, работники, занимающие высокие должности в страховых агентствах и банках, которые способны платить 420-450 долл. за кв.м. квартиры без индивидуальной отделки в городских микрорайонах в домах с соответствующей социальной средой. Но потенциальный слой таких клиентов пока небольшой.
Нераспроданные площади в реконструированных домах выросли до 32 000 кв.м. К ним можно прибавить еще 18 000 кв.м. в домах, которые освобождены от квартиросъемщиков и готовы для реконструкции. Учитывая то, что приобретение квартиры в реконструированном доме означает инвестиции в 100-200 тыс. долл., кредитная выплата составляет 1500-3000 долл., значит, общий доход семьи должен составлять 3000-7000 долл. в месяц. Такие доходы могут быть у владельцев небольших и средних предприятий, небольшого числа менеджеров в больших компаниях. К сожалению, малый и средний бизнес в Латвии сейчас переживает не лучшие времена. Негативные последствия экономического кризиса 1998 года в России, спад спроса на традиционный латвийский экспортный товар и влияние глобализации торговли на внутренний рынок привели к исчезновению значительного числа малых и средних предприятий и к потере уверенности в будущем бизнеса.
Строительство коммерческих рядовых домов, строительство и реконструкция многоквартирных домов в Юрмале, построение целых поселков, которое активно развивается в последнее время, тоже предусмотрено для того же социального слоя жителей. Только в Юрмале в стадии строительства находятся проекты жилых площадей, общая площадь которых превышает 25 000 кв.м., не считая большого количества особняков, которые частные предприниматели строят для продажи. К этому же сегменту рынка надо прибавить и проекты поселков в Межапарке, районе Шанпетера, Марупе, в Балтезерсе с общей площадью более 80 000 кв.м. Предположение строителей, что квартиры в центре Риги не распродаются только потому, что за аналогичную сумму можно купить особняк, не всегда правильно. Доказательством этому являются трудности реализации загородных домов и квартир, которые уже сейчас находятся в активном маркетинге. В попытках “прощупать” потенциал социального слоя стабильных потребителей некоторые девелоперы снижают площади предлагаемых домов и квартир, чтобы инвестиции клиента составляли 35-70 тыс. долл.

Заключение
Развитие рынка недвижимости Латвии за последние 4 года значительно превышает скорость роста экономики вообще. В результате достаточно высокой активности инвестиций в недвижимость быстро произошла насыщенность рынка. Во многих сегментах рынка предложение значительно превышает спрос. Рост спроса, происходивший за счет системы ипотечного кредитования, постепенно себя исчерпывает. Сильная конкуренция приводит к повышению требований к качеству проектов. Поиск еще незаполненных ниш, где спрос превышает предложение, в условиях небольшого рынка требует углубленного анализа ситуации. Удачное развитие банковской отрасли, простота нахождения финансирования проектов недвижимости происходит на фоне роста проектов, которые на рынке будут не востребованы. Учитывая большую инерцию строительного бизнеса, необходимо своевременно реагировать на негативный опыт, который был приобретен при реализации проектов, имеющих проблемы на стадии продажи.
Дальнейшее развитие рынка будет возможно только при активном росте уровня спроса и предложения, что может создать всеобщее увеличение прибыли компаний и частных лиц. Без всеобщего экономического расцвета рынок недвижимости Латвии неизбежно войдет в стадию стагнации.

Инесса ПАРАФИНЮК,Николай СИНЯК, к.э.н., доцент, член Европейскогои Международного обществ недвижимости