Финансирование строительства жилья: решение проблемы рядом

Существенное сокращение объемов бюджетных средств и льготного кредитования строительства жилья в республике требуют новых подходов к разработке механизма финансирования жилищного строительства, переноса акцентов на внебюджетные источники финансирования. Международный опыт свидетельствует об эффективности таких схем, которые позволяют гражданам рассчитываться за жилье с длительной рассрочкой и кредитом.
23–24 апреля в Минском международном образовательном центре состоялся международный семинар “Опыт и перспективы развития систем кредитования и финансирования строительства и реконструкции жилья”. Семинар был инициирован Минстройархитектуры. Организаторами мероприятия выступили РУП “Институт НИПТИС” и Международный учебно-информационный центр новых технологий в строительстве. Благодаря актуальной тематике, в работе семинара приняли участие делегации четырех стран — Литвы, ФРГ, России и Беларуси. Семинар со схожей тематикой “Опыт и проблемы развития жилищно-строительной сферы” состоялся в прошлом году. Это была также международная встреча, но только немецких и белорусских специалистов. И если год назад информация, почерпнутая на встрече, носила для белорусских коллег скорее теоретический характер — слишком отличаются экономические и правовые реалии Беларуси и ФРГ, — то нынешний семинар позволил ознакомиться с опытом наших соседей в России, условия развития рынка жилья которой не так разительно отличаются от белорусских. Более того, опыт России, ушедшей вперед в вопросах собственности, и собственности на недвижимость в том числе, и успевшей попробовать некоторые западные рецепты управления ею, позволяет белорусским инвесторам, заказчикам и строителям не повторить ошибок российских.
Особый интерес у всех слушателей вызвал доклад генерального директора ООО “Межрегиональная ипотечная компания” Кортюкова Д.И. из города Сарова (Россия) о современной стратегии развития городских, областных, отраслевых и корпоративных программ ипотечного кредитования. Ценность доклада состояла в том, что в нем шла речь о практическом опыте применения ипотечных систем и управлении ипотечным кредитованием как в социальных, так и коммерческих проектах. Г-н Кортюков рассмотрел роль как предприятий, так и муниципальных властей в системе ипотечного жилищного кредитования, рассказал о первоочередных мерах по созданию системы.
Д-р Уве Вуллкопф, директор “Института жилища и окружающей среды” из г. Дармштадта (ФРГ) в своем обширном докладе сделал обзор западных финансовых институтов и систем жилищного кредитования, которые, так или иначе, сводятся к ипотеке. Г-н Вуллкопф доказал насущную необходимость реформ и указал на существующие узкие места жилищного финансирования в странах Восточной Европы. “Рост возможностей осуществления строительных инвестиций только тогда стимулирует экономический рост и занятость в долгосрочном периоде, когда он происходит за счет дополнительной мобилизации частного капитала. Что касается роли государства, то правительства западных стран с рыночной экономикой также вмешиваются разными способами в функционирование рынков финансирования жилья, будь это социально-политические или регионально-политические причины, или ожидаемое воздействие государственного стимулирования на валовой продукт, занятость, распределение имущества и другие макроэкономические условия”, — констатировал г-н Вуллкопф.
Очень интересным отечественным опытом поделился в своем докладе президент ЗАО “Инвест-Систем”, председатель Комитета местных облигационных жилищных займов при правлении ОАО “Белинвестбанк”, к.т.н., Евтух В.Г. Он рассказал о первом Минском целевом облигационном жилищном займе — инструменте внебюджетного финансирования жилищного строительства на местном уровне. Итоги первого Минского займа показали эффективность его механизма: за 1997-2000 годы было построено 7 домов на 613 квартир; сроки строительства в среднем были сокращены на 6,7%, а стоимость строительства 1 кв.м. жилья оказалась в 1,2-1,4 раза ниже по сравнению со средней рыночной ценой по Минску. Полученный доход был использован на строительство коммунального жилья для социально незащищенных граждан. По программе второго Минского жилищного займа предусмотрено построить в 2,8 раза больше жилья.
Главная цель фонда жилищного строительства и ипотеки в Брянской области (Россия) — организация участия граждан в финансировании работ и приобретении жилья. Г-н Фомин С.А., заместитель директора фонда, рассказал, что для достижения данной цели фонд выступает заказчиком областной программы ипотечного кредитования жилищного строительства на 2001-2005 годы и осуществляет функции заказчика по возведению жилых домов в районах области. При реализации жилья используются механизмы долгосрочного кредитования. Обеспечением возврата займа служат поручительство физических лиц и залог (ипотека) приобретаемой квартиры. За счет средств ипотечных займов жителями области уже приобретено 75 тыс. метров квадратных жилья. В апреле текущего года в администрацию области на рассмотрение будет внесена программа улучшения жилищных условий учителей, врачей и работников культуры на основе ипотечного кредитования.
В Минске есть свой опыт внебюджетного финансирования строительства и реконструкции жилья. О нем рассказал директор фирмы “Гедрюсюнит”, член Международной ассоциации ипотечных фондов, г-н Галочкин В.В. По его мнению, ипотечное кредитование может быть высокодоходным бизнесом при условии значительного сокращения инвестиционного цикла и сроков строительства, поэтому начинать развитие ипотеки лучше в строительстве панельных домов.
Об опыте строительства жилья через управление капитального строительства Мингорисполкома доклад сделал заместитель директора по экономике УП “УКС Мингорисполкома” г-н Винников С.А. Из всего строящегося в Минске жилья на долю УП “УКС Мингорисполкома” приходится около 50%. В текущем году более 66% вводимого жилья будет построено с поддержкой государства. Но это не означает, что государственными средствами оплачивается все строительство квартир: льготному кредитованию подлежит до 75% стоимости квартиры, с учетом нормируемой величины общей площади жилья (20 м 2 на человека), и не менее 25% затрат на строительство квартиры оплачивается и членами ЖСК, и участниками долевого строительства. Докладчик подробно осветил формы, в которых осуществляется сегодня жилищное строительство в Минске.
С весьма солидным, теоретически обоснованным докладом выступил г-н Мартынов С.А., заведующий лабораторией НИАП “Стройэкономика”. Доклад содержал предложения по формированию и развитию системы внебюджетного финансирования жилищного строительства в Республике Беларусь. Свое выступление г-н Мартынов предварил замечанием, что он расскажет о “том, чего у нас пока еще нет, но может быть, если мы постараемся...”. Докладчик подчеркнул, что структура современной универсальной системы жилищного финансирования, включающая в себя финансирование строительства жилья и финансирование приобретения готового жилья, опирается на три важнейших принципа инвестиций: доходность, возвратность, безубыточность. К сожалению, для РБ характерны большей частью затратность, невозвратность и убыточность средств, инвестированных в жилье. Поэтому и наблюдается дефицит средств для финансирования. Возвратность всех привлеченных денежных ресурсов на внешних рынках капитала обеспечивается долгосрочными активами кредитора в виде имущественных прав требования к ипотечным обязательствам заемщика. Комплексную модель внебюджетного финансирования жилищного строительства в РБ следует разработать с учетом двухэлементной организации процесса жилищного инвестирования, разделенного на две части: финансирование строительства жилья и финансирование приобретения построенного жилья. Если в процессе финансирования строительства жилья будет формироваться предложение нового жилья на рынке, то в процессе финансирования приобретения построенного жилья — спрос на него.
На семинаре было обосновано предложение о проведении эксперимента в г. Жодино по привлечению дополнительных внебюджетных источников финансирования жилищного строительства. С докладом выступил заместитель председателя Жодинского горисполкома. Сегодня Жодинский горисполком привлекает к финансированию строительства жилья средства предприятий города. Иногда использует даже товарные займы, например, БелАЗа, для строительства ЖСК. В 2002 году запланировано на 1 рубль бюджетных денег использовать 3 рубля предприятий. Однако в скором времени предприятия уже не смогут инвестировать средства в жилье: изменится их форма собственности, начнется инвестирование в реконструкцию производства. На проведение эксперимента, по предварительным расчетам, нужно 2–3 года, однако вот уже три месяца инициаторы встречаются с бюрократическими преградами.
В заключение остается отметить, что семинар вызвал общее воодушевление участников (извините за штамп, но это правда). Впервые за последние несколько лет, по мнению организаторов, встреча специалистов прошла как-то сплоченно, по-рабочему, в конструктивной обстановке. Не было формальных докладов. Не было затяжных дискуссий. Внимания слушателей хватило и на второй день семинара. Поэтому семинар смог выработать ряд предложений и адресовать их Минстройархитектуры, Минэкономики, Минюсту, Минфину, Нацбанку и органам исполнительной власти. К общему сожалению всех участников, деятельность должностных лиц, которые должны принимать решения относительно дальнейшей судьбы ипотеки жилищного строительства в Беларуси, выразилась на этом форуме лишь в виде приветственных слов и тезисов выступлений в сборнике материалов семинара.
Светлана ГЛАЗКОВА