Современная стратегия развития городских, областных, отраслевых и корпоративных программ ипотечного кредитования

Сообщение Дмитрия КОРТЮКОВА, генерального директора ООО “Межрегиональная ипотечная компания” (г. Саров, Россия), сделанное им на международном научно-практическом семинаре “Опыт и перспективы развития систем кредитования и финансирования строительства и реконструкции жилья” (Минск, 23–24 апреля 2002 года). Печатается в сокращении.

Что такое ипотека
Для обывателя слово “ипотека” стоит рядом с такими словами, как “недвижимость” и “залог”. Упрощенно это так. Но с точки зрения профессионала это целостная система, состоящая из взаимодействия административных, корпоративных, финансовых и строительных структур. С классической точки зрения ипотека — это залог недвижимого имущества (строений) с целью получения ипотечной ссуды. Ипотека представляет такой вид залога, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника на все время выплаты процентов. Жилищная ипотека, проще говоря — это проживание в квартире, приобретенной в кредит под залог этой же квартиры. Т.е. покупатель такой квартиры получает право собственности на эту квартиру и вселяется в нее сразу после оплаты примерно 10% от всей стоимости квартиры, а оставшуюся часть оплачивает в течение 10-15 лет в виде предоставленного ипотечного кредита под 7-10% процентов в год. Залог квартиры для покупателя недвижимости означает, что право собственности на эту недвижимость ограничено, т.е. покупатель не может продать ее, сдать в аренду либо произвести ее отчуждение иным способом без согласия продавца (залогодержателя), пока не погасит всю сумму ипотечного кредита. Опыт практически всех стран свидетельствует о том, что при правильной организации ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая формирует и обеспечивает функционирование всего рынка жилья. Построение классической модели ипотечного кредитования базируется на двухуровневом принципе. Покупатели квартир обращаются в ипотечный банк за недостающей суммой для приобретения недвижимости. Банк проверяет платежеспособность заемщиков, оформляет залог на недостающую сумму и принимает от покупателей закладные листы на эту сумму. Далее банк формирует пул закладных и продает инвестиционным компаниям, которые оформляют эмиссионные ценные бумаги под обеспечение этих закладных и продают эти облигации на вторичном рынке. Эта система хорошо работает в стабильной экономике, когда у банков есть заинтересованность в отвлечении активов на длительный срок под низкий процент, получении в результате этих операций прибыли и, самое главное, обеспечении постоянного рефинансирования своих кредитных ресурсов. При нестабильной и инфляционной экономике, каковая имеется на сегодняшний момент в РФ, построение такой системы в чистом виде не представляется возможным. Кроме этого, привязка российской экономики к доллару и большая ставка рефинансирования (более 20%) делают невозможным получение банковских ипотечных кредитов под льготные (7-10%) годовые проценты.

Готовность населения
К сожалению, в России в настоящее время наблюдается сильное расслоение населения по получаемым доходам и парадоксальная ситуация с недостаточностью средств в муниципальных и федеральном бюджетах. Особенно ярко это выражено в отношении приобретения недвижимости. Часть населения с крупными доходами никогда не будет в массовом масштабе прямым участником системы ипотечного кредитования, так как у него всегда найдутся средства приобрести недвижимость за полную стоимость. Хотя нельзя исключать возможность участия граждан с крупными доходами в коммерческих ипотечных программах с кредитом на небольшой срок и под процентную ставку в 25% и выше. Для малообеспеченных слоев населения существуют федеральные и региональные программы субсидирования приобретения жилья или его бесплатная передача. Участие этого слоя населения в региональных программах ипотечного кредитования тоже проблематично. В результате сложившейся ситуации самый массовый слой населения со средним достатком остался в стороне. Представители этого слоя испытывают потребность в приобретении квартиры больших размеров, имеют денежные накопления, которых не хватает для улучшения своих жилищных условий, и имеют свою квартиру в качестве капитала для участия в программе ипотечного кредитования. Как правило, эти люди находятся на этапе своей максимальной работоспособности и являются основным трудовым и интеллектуальным достоянием регионов РФ. Представители этого слоя являются прямыми и потенциальными участниками региональной системы ипотечного кредитования. Т.е. это потенциал, который призван привести в движение финансовый рычаг региональной экономики ипотечного кредитования, дать толчок к промышленному и финансовому развитию региона.

Финансовые источники
Создание системы ипотечного кредитования — это создание комплекса административных, юридических, корпоративных и технологических мер по привлечению финансовых ресурсов, управлению и контролю их использования. Т.е. мер по созданию самодостаточной, саморазвивающейся и устойчивой финансово-технологической структуры. Понятно, что для управления ею необходим подготовленный персонал и административная поддержка региональных властей. Таким образом, основная стратегическая цель, которая преследуется при создании такой системы — уход от прямого бюджетного финансирования, снятия расходной нагрузки с бюджета при жилищном строительстве и переход к самоокупаемой и устойчивой системе.
Источники региональных программ ипотечного кредитования делятся на бюджетные и внебюджетные. К бюджетным источникам относятся средства федеральных и муниципальных бюджетов, причем важность наполнения программы этими средствами определяется только на начальном этапе становления программы. Т.е. эти средства могут быть направлены в программу один раз. Другое дело, когда мы говорим о количестве этих средств, а значит, и об ожидаемом экономическом эффекте. Для нормального старта программы достаточно порядка 3-4 млн. рублей.
Внебюджетные источники разнообразны по своей природе. К ним относятся:
— средства населения (как в виде денежных средств, так и средств, вложенных в имеющиеся квартиры);
— средства заинтересованных предприятий на возвратной и безвозвратной основе;
— средства, полученные от рефинансирования кредитных ресурсов программы.

Что такое “оборотный и кредитный ресурс” программы
Итак, в программу привлечены бюджетные и внебюджетные средства. По своему функциональному назначению эти средства делятся на оборотные и средства в кредитах. Собственно говоря, с точки зрения долгосрочной перспективы оба эти понятия являются оборотными. Отличие состоит только в длительности временного интервала оборачиваемости. Временной интервал оборачиваемости оборотных ресурсов в среднем равен одному году, т.е. равен циклу строительства одного дома. Кредитный ресурс программы — это средства программы, отвлеченные под ипотечные кредиты населению. Временной интервал оборачиваемости кредитных ресурсов равен периоду, на который предоставляется ипотечный кредит, в среднем он равен 10 годам. Отличительной особенностью кредитного ресурса является то, что он может рефинансироваться. Что это значит?
Под величину кредитного ресурса выпускаются закладные листы, которые определяют права залогодержателя по получению ежемесячных платежей в счет погашения кредита по купленной квартире и взыскания на эту квартиру в случае неспособности покупателя либо его поручителей выплачивать кредит.
При необходимости залогодержатель может продать эти закладные листы другому заинтересованному инвестору, муниципальному бюджету либо предприятию, заинтересованному в организации социальной программы строительства жилья для своих сотрудников, за полную стоимость либо с дисконтом и сразу пополнить свой кредитный ресурс, направив его опять в строительство жилья. При этом ежемесячные платежи в счет погашения кредита и право взыскания на эту квартиру в случае неспособности покупателя выплачивать кредит получает вторичный залогодержатель — бюджет или предприятие. Собственно говоря, искусство финансового управления системой ипотечного кредитования заключается в грамотном управлении оборотным и кредитным ресурсом программы.

Организационно-правовой механизм реализации программы ипотечного кредитования
Механизм реализации системы ипотечного кредитования предполагает поэтапное организационно-правовое развитие взаимодействия субъектов. Постепенно осуществляется переход от стартовой модели проекта к классической модели ипотечного кредитования.
Основным механизмом предоставления ипотечного кредита является продажа заемщику жилья в собственность с рассрочкой части платежа. По сравнению с классической, банковской моделью, она позволяет снизить стоимость обслуживания ипотечных ссуд для заемщика.
Схема имеет три уровня взаимодействия:
Первый уровень — разработка и утверждение основополагающих нормативных документов программы ипотечного кредитования.
— Концепция улучшения жилищных условий граждан с применением механизмов ипотечного кредитования. Концепция определяет основные принципы, механизмы и источники финансирования ипотечного кредитования.
— %-2 Положение об ипотечном кредитовании граждан при строительстве и приобретении жилья. Положение определяет порядок взаимоотношений меж-ду участниками Программы.
— Программа жилищного строительства. Программа определяет объемы жилищного строительства на 3-5 лет.
— Правила продажи жилья в кредит с рассрочкой платежа. Правила определяют категории граждан, имеющих право участвовать в программе, условия продажи жилья в кредит, порядок приема и регистрации заявлений, порядок формирования списков претендентов и критерии приоритетности, порядок продажи жилья.
Второй уровень — учреждение и наполнение ОАО “Региональная ипотечная компания”.
Учреждение ОАО “Региональная ипотечная компания” осуществляется муниципальными органами власти совместно с заинтересованными юридическими лицами или предприятиями области.
ОАО “Региональная ипотечная компания” — коммерческая организация, основной целью которой является аккумулирование ресурсов, финансирование строительства жилья с последующей продажей с рассрочкой платежей,выпуск облигаций под обеспечение закладных листов с последующей продажей заинтересованным инвесторам.
Источником финансовых ресурсов ОАО “Региональная ипотечная компания” могут быть целевые бюджетные средства, выделяемые в виде субвенций по программам муниципальных властей, незавершенное строительство и прочие внебюджетные ресурсы, в том числе заемные средства предприятий, заинтересованных в организации социальных программ по строительству жилья для своих сотрудников. Ресурсы ОАО “Региональная ипотечная компания” имеют две составляющие. Это оборотные ресурсы для строительства и кредитные ресурсы-средства, предоставляемые в рассрочку.
Третий уровень — реализация Программы. Организация Управляющей компании — оператора по реализации Программы. Управляющая компания — коммерческая организация, основным видом деятельности которой является оказание агентских услуг по реализации Программы. Управляющая компания (Агентство недвижимости) от имени ОАО “Региональная ипотечная компания” осуществляет функции заказчика при строительстве жилья и риэлтерские функции при продаже жилья, в том числе с рассрочкой платежей.
Управляющая компания ежегодно проводит формирование списков участников Программы. Формирование списков участников Программы происходит на конкурентной основе. Критериями формирования списков являются: экономический (сумма запрашиваемого кредита), жилищный (наличие сдаваемого в счет оплаты старого жилья), социальный (дата постановки в очередь на улучшение жилищных условий или размер общей площади на одного участника). Критерии могут различаться в зависимости от категорий граждан, на которые рассчитана Программа. Списки участников утверждаются либо Комитетом по управлению программами жилищного строительства и долгосрочного кредитования Муниципалитета, либо предприятиями, заинтересованными в организации социальных программ по строительству жилья для своих сотрудников.
Жилье передается в собственность покупателю на основании договора о долевом участии в строительстве (для нового строительства) или договора купли-продажи (для вторичного рынка жилья).
Обязательным условием передачи жилья при условии продажи в рассрочку заемщику является государственная регистрация договора ипотеки и выпуск закладной, страхование, заключение договоров поручительства.
Управляющая компания передает ОАО “Региональная ипотечная компания” закладную на жилое помещение, оставляя за собой обязательство обслуживания выданной рассрочки, т.е. контроль сроков оплаты покупателем денежных обязательств. ОАО “Региональная ипотечная компания” выпускает под переданные закладные облигации и передает их либо бюджету, либо предприятию, заинтересованному в организации социальных программ по строительству жилья для своих сотрудников в счет погашения части целевого займа, полученного на строительство жилья для сотрудников этого предприятия. После чего получателем ежемесячных платежей в счет погашения рассрочки становится либо бюджет, либо предприятие.

Роль предприятия в системе ипотечного жилищного кредитования
Любое предприятие (как коммерческое, так и некоммерческое) заинтересовано в закреплении кадров. Создание на предприятии системы ипотечного жилищного кредитования помогает этому. Передача функций застройщика и продавца построенных квартир другой структуре дает предприятию выгоды:
— Удерживает сотрудника на предприятии, так как он вынужден выплачивать кредит своему предприятию в течение 10-15 лет (так как предприятию передается закладная, а значит, и право залогодержателя на получение ежемесячных платежей в погашение кредита и взыскание на квартиру в случае неплатежей).
— Предприятие не несет расходы по налоговым и коммунальным платежам при строительстве жилья, так как не содержит объект на своем балансе в период строительства и какое-то время после ввода объекта в эксплуатацию.
— Предприятие не содержит структуры, которая осуществляет строительство объектов и распределение жилья.
— Сотрудник получает освобождение по подоходному налогу при купле-продаже жилья на сумму приобретенной недвижимости.

Роль муниципальных властей в системе ипотечного жилищного кредитования
Роль местных органов власти при создании системы ипотечного кредитования является исключительно важной.
Воздействие со стороны органов местного самоуправления может быть оказано по следующим основным направлениям:
— поддержание платежеспособного спроса населения на жилье посредством выделения бюджетных средств, предназначенных для целевой адресной поддержки в форме безвозмездных субсидий, предоставляемых для выплаты первоначального взноса;
— выделение бюджетных средств в целях предоставления гарантий (поручительств) по ценным бумагам, выпускаемым операторами вторичного рынка для привлечения средств частных инвесторов. Предоставление подобных гарантий позволит существенно снизить “цену заимствования” денежных средств, повысит надежность, но снизит цену финансовых инструментов, с помощью которых можно привлечь долгосрочные ресурсы на региональный жилищный рынок.
Активная позиция органов исполнительной власти местного самоуправления по созданию условий для участников жилищного рынка не должна ограничиваться рамками бюджетной политики. Особое значение при этом имеет создание эффективной нормативной базы на местном уровне. Основная цель должна состоять в развитии норм, установленных федеральным законодательством с тем, чтобы ускорить и упростить процедуры, связанные с совершением сделок купли-продажи, ипотеки, а также созданием эффективной системы государственной регистрации этих сделок и прав.
На местном и региональном уровне рекомендуется принятие следующих законодательных и нормативных актов, способствующих развитию ипотечного жилищного кредитования:
— инструкция учреждения юстиции субъекта Российской Федерации — регистратора прав на недвижимое имущество — и сделок с ним об особенностях регистрации ипотеки жилого помещения, приобретаемого за счет кредитных средств;
— положение об организации информационного взаимодействия между органами регистрации граждан по месту жительства и кредиторами (залогодержателями) при предоставлении ипотечных кредитов, утвержденное распоряжением местных органов власти;
— порядок действия органов опеки и попечительства при принятии решения о согласии на передачу жилых помещений, права на которые имеют несовершеннолетние граждане, в ипотеку (залог) и на обращение взыскания на это помещение, а также порядок обеспечения взаимодействия коммерческих банков и органов опеки и попечительства при ипотечном жилищном кредитовании.

С чего начать
Создание такого сложного механизма требует совместного участия и тесного взаимодействия всех структур (как региональных административных властей, так и заинтересованных корпоративных структур).
Ниже приведены первоочередные меры по созданию системы ипотечного жилищного кредитования.
1. Глава Администрации своим приказом создает рабочую группу по созданию региональной системы ипотечного жилищного кредитования.
2. Администрация создает внутри своей структуры орган, курирующий программу ипотечного жилищного кредитования в виде Комитета по управлению региональными программами жилищного строительства и долгосрочного кредитования, утверждает Положение об этом комитете, в котором оговариваются задачи и функции Комитета. Утверждаются должностные инструкции начальника Комитета и его специалистов. Начальник Комитета входит в состав рабочей группы по созданию региональной системы ипотечного жилищного кредитования.
3. Протоколом заседания рабочей группы утверждается план мероприятий (работ) по созданию региональной системы ипотечного жилищного кредитования.
4. Проводятся предпроектные исследовательские работы по изучению регионального рынка недвижимости. Составляется отчет.
5. Рабочей группой разрабатываются нормативные документы: “Программа по созданию региональной системы ипотечного жилищного кредитования”, “Положение о финансировании региональной программы ипотечного жилищного кредитования”. Эти документы выносятся на утверждение в региональный законодательный орган.
6. Администрация совместно с заинтересованными инвесторами учреждает уполномоченную структуру для аккумулирования средств и строительства жилья по Программе в регионе в виде ОАО “Региональная ипотечная компания”. Для этого оформляются все необходимые документы по учреждению предприятия.
7. Региональным законодательным органом принимаются “Правила продажи в кредит с рассрочкой части платежа жилья, построенного или приобретенного за счет средств ОАО “Региональная ипотечная компания”.
8. Формируются источники финансирования региональной программы ипотечного жилищного кредитования, в том числе отрабатывается механизм взаимодействия ОАО с заинтересованными предприятиями по финансированию строительства жилья для сотрудников этих предприятий.
9. Заинтересованными предприятиями принимаются “Правила продажи в кредит с рассрочкой части платежа жилья, построенного для сотрудников предприятия”.
10. Выбор площадок под застройку.
11. Заключение агентского договора между ОАО “Региональная ипотечная компания” и уполномоченным агентом по продажам и финансовому курированию строительства.
12. Направление денег в строительство и работа с подрядчиками.
13. Организация работ по разработке автоматизированной системы управления региональной программы жилищного строительства и долгосрочного кредитования.
14. Обучение персонала уполномоченного агента для работы в автоматизированной системе управления региональной программы жилищного строительства и долгосрочного кредитования.
15. Формирование и подключение шаблонов нормативно-правового обеспечения системы.
16. Организация приема заявлений желающих участвовать в Программе в Администрации и на предприятиях.
17. Работа с участниками программы. Проведение первых сделок.

К печати подготовила Светлана ГЛАЗКОВА