Рынок минских квартир: весна 2002 года

Представленная статья — квартальный аналитический обзор рынка купли-продажи минских квартир в рамках исследования, проводимого под руководством президента общественного объединения “Белорусское общество оценщиков” (БОО) Николая Трифонова начиная с 1999 года. Ранее результаты исследования публиковались как в виде ежеквартальных обзоров (см. СиН №№ 5, 20,32, 44 за 2000г., №6, 20, 29, 42 за 2001г., №8 за 2002г.), так и в виде еженедельной информации.

Весна 2002 года продолжила тенденции второй половины 2001 года. Рынок минских квартир при сохранении высокого уровня показателя качества предложения (в апреле выше 5,0) имеет стойкую тенденцию к росту цен по скачкообразному сценарию, хотя и с явным замедлением темпов роста в первой половине 2002 года. Спрос крайне неоднороден и нестабилен. Он фактически зафиксировался на январских ценах. Снова набирает силу тенденция по накапливанию предложения.

Таблица 1

Динамика квартирного индекса БОО (январь 2000 — апрель 2002)

Месяц Исследования	01 2000	04 2000	07 2000	10 2000	01 2001	04 2001	07 2001	10 2001	01 2002	04 2002
Квартирный индекс БОО, USD	354,2	315,4	286,9	294,9	306,1	305,9	306,3	324,3	346,9	359,4
Изменение к предыдущему периоду	-28,7	-38,8	-28,5	8,0	11,2	-0,2	0,4	18,0	22,6	12,5
	-7,5%	-11,0%	-9,0%	2,8%	3,8%	-0,1%	0,1%	5,9%	7,0%	3,6%

Установленные в июне 2001 года меры по снижению стоимости жилищного строительства (на сегодняшний момент пока не видно существенных изменений на рынке жилищного кредитования, хотя еще в июне 2001 года Постановлением Совета Министров №1173 была одобрена “Концепция ипотечного жилищного кредитования”, согласно которому по экспертной оценке работа по внедрению системы ипотечного кредитования может занять 2-3 года) не имеют отражения на вторичном рынке, хотя, казалось бы, и должны начать оказывать влияние с учетом сроков возведения жилья. Тем не менее, чем в большей степени директивно стараются снизить цены на жилищное строительство, тем в большей степени растут цены на вторичном рынке. Можно попытаться найти этому объяснение. Сокращение бюджетных средств и рост доли населения в оплате жилищного строительства повышает привлекательность вторичного жилья. Ограничение стоимости строительства не решает важную проблему доступности финансовых ресурсов для населения под жилищное строительство, а собственных средств граждан и в случае предполагаемого роста доходов будет явно недостаточно. Государство же в одиночку не может решить данную проблему. С другой стороны, повышение “эффективности государственных инвестиций в строительство” не дает возможности повысить качество строительных услуг, может приводить к перебоям в финансовых потоках, за короткий срок заставляет существенно менять технологический процесс и оптимизировать строительное производство в условиях, когда ни строительные организации, ни рабочий персонал не готовы к такому переходу. Не могут взять на себя роль помощника государства в решении жилищной проблемы и ряд частных застройщиков. Объемы невелики, средств недостаточно, цены, на которые они хотели бы ориентироваться, для сегодняшнего рынка без нормально функционирующего механизма ипотечного кредитования явно высоки.
Воспроизведем ценовую ситуацию первой половины 2002 года. Как и в предыдущий период (январь 2002 года), в апреле 2002 года наблюдалось колебание цен в крайне узком диапазоне USD 360+/-3 (напомним, в январе 2002 года диапазон составлял USD 350+/-5). В целом первая половина года отличается относительной пассивностью цен: все квартирные индексы БОО за январь-апрель 2002 года попали в диапазон USD 355+/-10, или колебались в пределах +/-3% от средней цены. Это объясняется пассивностью спроса и метастабильной политикой ценообразования со стороны продавцов. Последние то повышают цену на выставленное жилье, то вновь обращаются к политике снижения цены. Причем неясно, какая из тенденций превалирует. Тем временем на рынок продолжают выкидываться “дорогие” квартиры (попадаются варианты свыше USD 50000 среди трехкомнатных квартир), а относительно “дешевые” квартиры “вымываются”. Рассмотрим данные тенденции более подробно.

Таблица 2

Динамика показателя структуры рынка (январь 2000 — апрель 2002)

Месяц исследования	01 2000	04 2000	07 2000	10 2000	01 2001	04 2001	07 2001	10 2001	01 2002	04 2002
Предложение	3 562	5 261	2 216	2 299	2200	2 848	3 080	3 094	1 899	4 245
Спрос	730	963	719	1 179	853	679	730	879	612	768
Показатель структуры рынка	4,88	5,46	3,08	1,95	2,58	4,19	4,22	3,52	3,10	5,53

Квартирный индекс БОО: рост цен замедляется, но надолго ли?
Скакнув на 7% за октябрь 2001 — январь 2002 гг., квартирный индекс БОО в весенне-зимний период 2002 года медленно без существенных скачков вырос всего на 3,6%, что сходно с ростом, отмечаемым с октября 2000 по январь 2001 года. В абсолютном выражении весенний рост составил USD 12,5 — наименьший с лета прошлого (2001) года результат (табл.1). Достигнув величины в USD 359,4, квартирный индекс БОО превысил отмечаемый в январе 2000 года индекс (USD 354,2), хотя до октябрьского значения 1999 года в USD 382,9 он вряд ли вырастет до конца года.
На отдельных секторах рынка тенденции сходны с вариацией от 2,1% (отмечено для однокомнатных квартир) до 3,9% (для трехкомнатных квартир) к январскому результату. В абсолютном выражении рост к январю составил USD 7,1€14,1. Сегмент трехкомнатных квартир остается насыщенным дорогим жильем, запрашиваемая цена стоимости квадратного метра общей площади которого выше USD 500. Такого жилья порядка 9% от предложения. И такое жилье — потенциальный балласт рынка со значительным сроком экспозиции. Обратимся к другим сегментам со столь высокими ценами (свыше USD 500 за квадратный метр): среди сегмента четырехкомнатных квартир они составляют 10%, двухкомнатных — 2%, однокомнатных — единичные предложения. Относительно дешевое жилье (менее USD 300 за квадратный метр общей площади) составляет всего 7% от предложения однокомнатных квартир, 18% от предложения двухкомнатных квартир, 21% от предложения трехкомнатных квартир и 36% от четырехкомнатных квартир. Теперь становится ясным представление о рыночном предпочтении потенциального потребителя. Покупателю нужно именно дешевое жилье. И он из-за высокой эластичности спроса “вымывает” однокомнатные квартиры, более дорогие по общей стоимости квартиры идут “с трудом”, несмотря на явный выигрыш в относительных ценах квадратного метра общей площади. Испортило ситуацию и массовое строительство крупногабаритных квартир (в основном четырехкомнатных и многокомнатных) при иной направленности отечественного рынка — типичного рынка покупателя со средним и ниже среднего достатком.

Таблица 3

Динамика показателей качества (январь 2000 — апрель 2002)

Месяц исследования	01 2000	04 2000	07 2000	10 2000	01 2001	04 2001	07 2001	10 2001	01 2002	04 2002
Показатель качества предложения	2,23	2,26	2,29	2,35	2,32	2,33	2,33	2,39	2,30	2,22
Показатель качества спроса	1,81	1,99	1,87	1,97	1,90	1,94	1,94	1,98	1,86	1,94
Превышение показателя качества предложения над показателем качества спроса	0,41	0,27	0,42	0,38	0,43	0,39	0,39	0,41	0,44	0,28

Структура рынка утверждает диктат малочисленного покупателя
Перед покупателем появилась возможность широкого выбора среди предлагаемых квартир. Показатель структуры рынка (табл. 2) достиг наибольшего с момента фиксации значения — 5,53, то есть на одну заявку на покупку приходится более 5 предлагаемых квартир. Ранее рубеж в 5,0 с апреля 1999 был пересечен года лишь однажды в апреле 2000 года, когда показатель структуры рынка составил 5,46. Таким образом, мы можем констатировать факт — структура рынка крайне несбалансированна, и, как результат, наблюдается значительный рост сроков экспозиции жилья. Предложение с января выросло в 2,24 раза при росте спроса всего в 1,25 раза. Внутренние причины несбалансированности — рост цен, внешние — низкая доступность финансовых ресурсов и невысокий уровень благосостояния населения.
Предложение. Доминирование в предложении двухкомнатных и трехкомнатных квартир сохранилось. На их долю суммарно приходится 64,0% предложения (36,6% и 27,4% соответственно), что на 1,6% ниже, чем в январе текущего и на 3,9% ниже, чем в октябре прошлого года. На 1% сократилась доля предложения четырехкомнатных квартир. При этом однокомнатные квартиры увеличивают свое присутствие в предложении. После январского роста на 4,1% по сравнению с октябрем, в апреле по сравнению с январем рост составил 2,2%, или суммарно 6,3% за полгода. Тенденция не в пользу однокомнатных — цены и на них становятся все более недоступными для потребителя. Массовый выкуп более габаритного жилья или столь же массовое снятие его с рынка, которые могли повлиять в той же степени, маловероятны.
Спрос. Впервые наиболее востребованным жильем становятся двухкомнатные квартиры, доля которых превысила долю доминировавших еще в январе однокомнатных квартир. Их доли соответственно составили 37,9% и 37,2%. Возрос спрос на трехкомнатные и четырехкомнатные квартиры (с 15,2% до 18,1% и с 5,9% до 6,8%). Упал спрос на однокомнатные, которые потеряли почти пятипроцентную долю спроса.
Сегментные показатели структуры рынка. Показатели структуры рынка отразили общую тенденцию ухудшения структуры. Наименьший из показателей — показатель для сегмента однокомнатных квартир — зафиксирован на уровне 3,88, что в сравнении с январским результатом (1,76) указывает на более чем двухкратное ухудшение структуры. В меньшей степени пострадала структура рынка для других сегментов. Ухудшение для двухкомнатных квартир было в 1,87 раза (с 2,85 до 5,33), трехкомнатных — в 1,27 (с 6,59 до 8,38) и четырехкомнатных — в 1,4 раза (с 5,06 до 7,06).

Таблица 4

Диапазон удельных цен предложения по районам (апрель 2002)

Район	Диапазон цены квадратного метра общей площади, USD		Квартирный индекс БОО по районам, USD
Заводской	283,0	312,5	294,5
Ленинский	340,9	371,3	358,8
Московский	307,8	334,6	329,9
Октябрьский	337,8	352,0	350,5
Партизанский	357,7	496,6	420,8
Первомайский	363,8	412,3	390,6
Советский	388,4	499,1	404,1
Фрунзенский	325,8	345,0	335,7
Центральный	359,7	465,7	426,1

Показатель качества предложения упал, — рынок насыщается дешевым жильем
Показатель качества предложения в апреле 2002 года зафиксирован на самом низком за последние два года уровне. После пика в октябре 2001 года (2,39) он падает уже полгода и потерял за это время 0,17 или 7,1%, отразив смещение структуры предложения в сторону однокомнатных и двухкомнатных квартир. Показатель качества спроса — не самый низкий — сходен с отмечаемыми в апреле-июле прошлого (2001) года. Существенно сократилась разница между показателями качества (до 0,28) — структура предложения и спроса выравнивается, и, как следствие, оправданный незначительный рост цен, сдерживаемый сохранением доминирования продавцов на рынке в течение уже более четырех лет.

Все меньше разница в цене между районами
Цены по административным районам уже полгода выравниваются и теряют территориальные различия. Если в октябре 2001 года разница между районами составляла 0,53 (с 0,78 по 1,31), в январе упала до 0,42 (с 0,84 до 1,25), то в апреле зафиксировалась на уровне 0,37 (с 0,82 до 1,19). Выше среднего уровня (1,00) относительные цены были в Партизанском (1,17, весной включился в районы с ценами выше среднего уровня), Первомайском (1,09), Советском (1,12) и Центральном (1,19) районах. При этом ценовой минимум, как и ранее, соответствовал Заводскому району (0,82).
В абсолютном выражении цены по районам находились в диапазоне от USD 294,5 до USD 426,1 за квадратный метр общей площади. По сравнению с январем динамика цен выявила несколько групп районов: цены фактически остались на январском уровне или незначительно снизились (+/- 2%: Заводской (+1,5%), Первомайский (+1,1%), Центральный (-1,9%) районы); был отмечен умеренный рост цен (+2€5%: Московский (+4,5%), Октябрьский (+5,0%), Советский (+4,9%), Фрунзенский (+3,3%) районы); был отмечен значительный рост цен (+5€20%: Ленинский (+9,5%), Партизанский (+19,9%) районы).
Минский рынок квартир и ранее не отличался явно выраженной дифференциацией. Выравниванию же способствует “распыленность” постройки жилья повышенной комфортности, в том числе и в так называемых “спальных” районах.

Рост средних цен не превысил 4,5%
Весной квартиры предлагались по USD 8200-90000 (зимой диапазон цен составлял USD 5900-92000), или в зависимости от количества комнат: по USD 8200-19500 (зимой USD 5900-18000) за однокомнатную, по USD 9500-50000 (зимой USD 8000-33000) за двухкомнатную, по USD 14200-90000 (зимой USD 14000-71500) за трехкомнатную, по USD 16400-72000 (зимой USD 15000-92000) за четырехкомнатную и по USD 28000-77000 (зимой отмечались единичные предложения) за многокомнатную квартиру. Сравнение позволяет выявить рост минимальных цен, который охватил все сегменты рынка. Он составил USD 200-2300.
Рост средних цен по сравнению с зимой был в пределах 4,5%. В абсолютном выражении однокомнатные квартиры прибавили в среднем USD 194, двухкомнатные — USD 727, трехкомнатные — USD 687, четырехкомнатные — USD 279.

Таблица 5

Средняя цена квадратного метра по типу планировки (апрель 2002)

Тип квартир	Цена 1 кв.м общей площади, USD
	1	2	3	4
Малогабаритные	339	325	323	303
Типовые	347	360	349	314
Улучшенной планировки	349	370	373	357
Элитные	—	375	441	441

Доля качественных квартир падает
Весной наблюдалось значительное сокращение доли квартир улучшенной планировки (с 20,7% зимой до 14,0% весной). После незначительного зимнего сокращения доли малогабаритных квартир, они вновь активно появляются в предложении (рост с 24,5% до 27,1%). Доля качественных квартир (улучшенной планировки и элитных) составляет всего 30% предложения, что на 4,7% ниже зимнего результата — наименьший результат за последний год.
В зависимости от планировки и от количества комнат средняя цена квадратного метра общей площади была в апреле в пределах USD 303-441 (табл.5) (в январе USD 285-404). В наибольшей степени цены выросли на элитное жилье (на USD 28-44). Менее значительно — на двухкомнатные (+USD19) и четырехкомнатные (+USD19) малогабаритные квартиры и однокомнатные (+USD10) и четырехкомнатные (+USD14) типовые квартиры. По остальным (кроме элитных) рост цен составил в среднем USD 4-6. Единственное незначительное падение (-USD1) было отмечено для двухкомнатных квартир улучшенной планировки.

Таблица 6

Средняя цена квадратного метра по типу дома (апрель 2002)

Материал стен	Цена 1 кв.м общей площади, USD
	1	2	3	4
Панель	343	337	327	309
Кирпич	353	377	445	426
Блок	332	319	350	-
Монолит	-	-	-	-

Доля квартир в кирпичных домах падает
Доля квартир в крупнопанельных домах (КПД), выставляемых на рынке, после полугодового падения снова начала расти и, прибавив 2,3% к зимнему результату, составила 61,3%. Наоборот, на 3,3% сократилась доля квартир в кирпичных домах.
В зависимости от материала стен и количества комнат (табл.6) средняя цена квадратного метра общей площади в апреле была на уровне USD 309-530 (напомним, в январе — USD 261-458). В ценовом диапазоне USD 309-343 находились цены на квартиры в КПД — наиболее распространенные и доступные для населения. В кирпичных домах диапазон был шире и располагался выше (USD 353-445). Квартиры в блочных домах крайне незначительны в предложении и почти полностью входят в ценовой диапазон квартир в КПД (USD 319-350). Предложение квартир в монолитных домах составляет порядка 0,1%. По сравнению с январем в наименьшей степени цены изменились на трехкомнатные (+USD 2) и четырехкомнатные (+USD 6) квартиры в КПД и на однокомнатные квартиры в кирпичных домах (+USD 5). Наиболее значительно цены выросли на трехкомнатные квартиры в блочных (+USD 77) и кирпичных (+USD 29) домах.
Упали цены на четырехкомнатные квартиры в кирпичных домах. Падение составило USD 33. Напомним, в январе падение по четырехкомнатным квартирам в кирпичных домах составило USD 65.

Покупатели неохотно идут на повышение цен
Весной покупатели с неохотой увеличили максимальную сумму, которую они могут заплатить за квартиру, на USD 1000-1500. За однокомнатную квартиру они были готовы заплатить USD 5000-15000 против USD 5000-14000 зимой, за двухкомнатную — USD 6000-19000 против USD 8000-17500 зимой, за трехкомнатную — USD 13000-23000 против USD 18000-22000 зимой.
Цена квадратного метра общей площади по спросу едва пересекла отметку в USD 300. В отличие от квартирного индекса БОО она выросла всего на USD 4,5 или 1,5%, отразив неприятие покупателями роста цен, задаваемого продавцами и тенденциями в строительном секторе. Разница в предложении и спросе снова возросла и составила в апреле 16,1% против 14,4% в январе.

Таблица 7

Динамика индекса цены квадратного метра по спросу (январь 2000 — апрель 2002)

Месяц исследования	01 2000	04 2000	07 2000	10 2000	01 2001	04 2001	07 2001	10 2001	01 2002	04 2002
Цена квадратного метра общей площади, USD	296,3	265,0	236,9	242,6	267,3	257,7	279,4	271,1	296,9	301,5
Изменение к предыдущему периоду	-33,6	-31,3	-28,1	5,7	24,7	-9,6	21,7	-8,3	25,8	4,5
	-10,2%	-10,6%	-10,6%	2,4%	10,2%	-3,6%	8,4%	-3,0%	9,5%	1,5%

Поведение продавцов — основной фактор нестабильности рынка
Поведение продавцов на весеннем рынке не отличается стабильностью: в равной степени цена на выставляемое жилье то скидывается, то подрастает с течением времени экспозиции. На рынке ощущается присутствие дорогого жилья, хотя не столь дорогого, как осенью прошлого (2001) года. В спросе ощущается перемещение центра тяжести из однокомнатных в двухкомнатные квартиры. Причем цена квадрата в КПД — наиболее массовом жилье — обратно пропорциональна зависимости от количества комнат, чего не наблюдалось еще в январе.
Далее рынок жилья остается рынком покупателя со средним и ниже среднего достатком, и перспективы рынка лежат не в удешевлении жилищного строительства, хотя и оно в некоторой степени оправданно в силу оптимизации затрат на строительство, а в разворачивании объявленной в июне 2001 года “Концепции ипотечного жилищного кредитования”.
Летом можно ожидать два возможных сценария. Согласно первому рынок сохранит текущее состояние, то есть незначительный рост цен (на 1-2% в месяц) при крайне несбалансированной структуре рынка и низкой активности спроса. Согласно второму рынок “обвалится” и займет новую выжидательную позицию по типу января-июля 2001 года до запуска “Концепции€”. Однако шансов у первого сценария больше€
Николай ТРИФОНОВ,Сергей ШИМАНОВСКИЙ