Рынок недвижимости глазами студентов

23 мая 2002 г. пройдет национальный чемпионат среди студентов учебных заведений республики в рамках широкомасштабной международной программы “Студенты в свободном предпринимательстве” (Students In Free Enterprise — SIFE).

Участниками SIFE являются студенческие организации более 20 стран мира. Штаб-квартира программы находится в Спрингфилде (США). Более подробную информацию о деятельности SIFE можно найти в Интернете (www.sife.orgилиwww.sife-russia.narod.ru) и в журнале “Дело” (№4 за 2002 г.). Журнал “Дело” является информационным спонсором национального чемпионата "SIFE-Беларусь-2002.
Команда-победитель выступит на мировом чемпионате, который состоится в Амстердаме в сентябре этого года. В соревнованиях планируют принять участие студенты ведущих учебных заведений республики, в т.ч. Белорусского государственного технологического университета. Команда БГТУ подготовила несколько проектов. Один из проектов посвящен анализу отечественного рынка недвижимости. В рамках данной статьи мы поговорим о проблемах рынка недвижимости и о том, как придать данному сектору экономики более цивилизованный вид.
Практически в любой стране рынок недвижимости является одним из самых привлекательных не только для добросовестных инвесторов, но и для мошенников. Справедливости ради отметим, что белорусский рынок недвижимости мало криминализован. Однако еще у всех на слуху статья, опубликованная в “Вечернем Минске” в начале года о том, как обычная белорусская семья осталась без крыши над головой, или информация о мошеннике, который под именем известной фирмы сумел отобрать у наших граждан честно заработанные $80000. В связи с этим мы еще раз расскажем о возможных приемах и методах мошенничества. А поскольку иногда причиной финансовых потерь является элементарная юридическая безграмотность людей, не обойдем мы и эту проблему. И еще одна тема, которая ввиду ее пикантности практически не освещалась в нашей прессе, — это нечистоплотность и непрофессионализм в работе некоторых участников рынка недвижимости.
Итак, напомним, что мошенничество — это завладение имуществом или приобретение права на имущество путем обмана или злоупотребления доверием. По отношению к покупателю оно проявляется в следующих типичных формах.

Продажа или сдача в аренду недвижимости лицом, которое не является ее собственником
При этом используются поддельные или краденые документы, дубликаты свидетельств о праве собственности на недвижимость и пр. Особо нужно опасаться генеральной доверенности, дающей посреднику право на все операции с квартирой. В данном случае, сделка может быть оформлена и зарегистрирована во всех инстанциях. Вы спокойно едете вселяться в новое жилище. А на пороге вас встречает хозяин и сообщает, что доверенность он отозвал буквально за день до того, как вам продали по ней квартиру.

Продажа или сдача в аренду одного и того же объекта сразу нескольким покупателям
Под предлогом потери документов злоумышленник может оформить в БРТИ и нотариальной конторе дубликаты якобы утерянных документов и продать квартиру нескольким разным покупателям.
Бывает так, что квартира, однажды уже проданная под влиянием заблуждения, обмана, насилия или угрозы или вследствие стечения тяжелых обстоятельств, перепродается во второй или в третий раз. В этом случае первая сделка признается недействительной, как и все последующие. Обо всем этом покупатель даже не подозревает.
Недобросовестный продавец может собрать с нескольких заинтересованных покупателей задаток за квартиру, продать ее другому человеку и скрыться с деньгами. Зачастую этот трюк может сопровождаться подделкой документов.

Присвоение денежных средств без выполнения условий сделки, уклонение от передачи недвижимости новому законному владельцу, отказ от переселения и выписки из проданного жилья
Представим ситуацию, когда продав квартиру, человек не спешит выписаться из нее, утверждая, что обстоятельства изменились и ему некуда выезжать. Наш суд чаще всего встает на сторону первого владельца и выносит постановление: вернуть деньги покупателю. Владелец недвижимостью заявляет, что деньги у него украли или он их потратил, а выплачивать будет из заработной платы. Проблема в том, что он отнюдь не отказывается платить, и к такой позиции юридически придраться сложно. Понятно, что выплаты займут энное количество лет.

Признание сделки недействительной
Этот способ мошенничества основан на намеренном утаивании информации. Например, в квартире может быть прописан человек, который состоит на учете в нарко- или психоневрологическом диспансере. Родственники больного в любой момент могут расторгнуть такую сделку. Не меньше проблем может возникнуть и с покупкой квартиры, в которой проживал правонарушитель, отбывающий наказание в колонии или в тюрьме. Обстоятельства вынудили его выписаться из квартиры, но право на проживание он не потерял.
Бывали случаи продажи жилья без учета интересов супруга. Покупателю надо иметь в виду, что сделка купли-проджи без нотариально зарегистрированного согласия одного из супругов недействительна. Однако у продавца может оказаться 2 паспорта. В один из них супруг будет вписан, а в другой — нет. Некоторые ловкачи умудрялись расшивать свои паспорта и заменять в них странички со штампом о браке на совершенно чистые.
По отношению к продавцу (собственнику) преступные действия могут проявляться в следующий формах. Это может быть вымогательство, совершение каких-либо действий под угрозой над личностью. Недобросовестный посредник может оставить у себя “для работы” документы на квартиру, чтобы потом давить на продавца, вынуждая его спустить цену, а самому присвоить значительную часть выручаемых от сделки денег. В ходе расчета с продавцом могут применяться фальшивые купюры, “куклы”.
Получив деньги, продавец может столкнуться с вымогательством под угрозой насилия, а то и с элементарным разбоем. Как видим, случаев, когда жертвой ошибки или преступления может оказаться покупатель или продавец, достаточно много (и список приведенных случаев можно было бы продолжить), однако давайте постараемся сосредоточиться на том, как можно их избежать.
Итак, чтобы купить квартиру и не остаться без крыши над головой, необходимо придерживаться следующих рекомендаций. Не старайтесь экономить на мелочах и обращайтесь к услугам агентств по недвижимости с хорошей репутацией. Что при этом получает клиент? Во-первых, огромный выбор “живых” (а не проданных) квартир. Агентству под силу значительно ускорить решение вашей проблемы за счет целенаправленной рекламы. Во-вторых, гарантию безопасности сделки. Опытные специалисты применяют выверенные технологии, позволяющие “отфильтровывать” отчуждаемые объекты. В-третьих, квартиру, оформленную по всем правилам. Агентство подготовит необходимые документы, составит договор, осуществит денежные взаиморасчеты. В-четвертых, безукоризненный сервис. В солидном агентстве вам ответят даже на те вопросы, которые вы забудете задать. В-пятых, полноценную защиту. Если, несмотря на все предосторожности, профессиональные посредники все-таки не смогут уберечь вас от неприятностей, они сделают все, чтобы сохранить вашу собственность за вами: пойдут с вами в органы регистрации, милицию, суд, оплатят все расходы, связанные с проведение экспертиз. Никогда не обращайтесь в малоизвестную фирму. Для этого проштудируйте прессу, оцените объемы и содержание рекламы различных агентств недвижимости.
Обратите внимание на регистрационные документы риэлтерской фирмы и ее представителя. Не доверяйте риэлтерам, которые “гарантируют” оформление документов в фантастически короткие сроки. Ни одно уважающее себя агентство недвижимости не возьмется совершить сделку быстрее, чем за 3–5 дней. Обратите особое внимание на содержание договора. Добейтесь, чтобы все детали и обещанные услуги были зафиксированы на бумаге.
На практике риэлтер, как правило, стремится включить в цену покупки квартиры свои комиссионные, а также стоимость оформления сделки. При этом иногда клиент даже не информируется об их размере. Если в договоре звучит фраза "цена покупки квартиры не превышает...”, то можете быть уверены: все варианты квартир будут предлагаться вам именно по этой максимальной цене. Кто же из риэлтеров откажется заработать лишние деньги? Чтобы не дать им такой возможности, необходимо, во-первых, обозначить в договоре размер вознаграждения риэлтера в твердой сумме или в процентах от цены продавца квартиры (первое предпочтительнее, так как сложность работы риэлтера никак не связана с ценой жилья); во-вторых, указать, кто какие расходы несет (требуйте их постатейного перечня в договоре).
Заключая договор, риэлтер потребует от вас внести некоторый аванс. Это нормальная практика: ведь поиск вариантов квартир сопряжен с некоторыми материальными затратами. Другое дело, размер аванса должен быть разумным, а именно $500–1000, в зависимости от цены квартиры и сложности поиска.
Однако обратите внимание на следующие моменты. Во-первых, обязательно отметьте в договоре, что все расходы по подбору квартиры включаются в общее вознаграждение риэлтера. Во-вторых, учтите, что поиск квартиры не всегда приводит к положительному результату. Если при этом у сторон нет желания продолжить общение (продлить договор), то возникает банальный вопрос: кто, собственно, виноват в несостоявшейся сделке? Здесь возможны варианты. Ответ должен содержаться в тексте договора. Кроме того, рекомендуем включить в договор следующие положения.
Риэлтер обязуется предоставить клиенту возможность осмотреть не менее трех (или более) вариантов квартир, полностью соответствующих заявленным требованиям (как уже отмечалось, их необходимо изложить максимально подробно). В случае невыполнения этого обязательства в оговоренные сроки риэлтер обязуется вернуть аванс и выплатить оговоренную неустойку. Если вы откажетесь от всех предложенных вариантов (при условии, что они отвечают заявленным требованиям), то имеете право требовать возврата аванса лишь за вычетом оплаты проделанной риэлтером работы. Представляется разумным, что размер такой оплаты не должен превышать $200. Такой подход к ответственности сторон подчеркивает ее взаимный характер и, кроме того, настраивает клиента и риэлтера на рабочий лад с первого дня поиска. Будьте уверены: включив указанные пункты в договор, долго ждать вариантов вам не придется.

Кто крайний
Самый важный вопрос: несет ли риэлтер ответственность за правовую чистоту сделки покупки квартиры? Любой заключенный договор теоретически может быть расторгнут в суде. Никто, даже самый большой профессионал, не даст стопроцентную гарантию того, что этого не произойдет. Фирма отвечает лишь за ошибки, допущенные ее сотрудниками непосредственно при оформлении договора купли-продажи, а также за нарушение своих обязательств. В случае же недобросовестности продавца ответственность самого риэлтера носит скорее моральный характер: допущенные ошибки — тяжелый удар по репутации фирмы.
Однако, к сожалению, не всегда сотрудники фирм заботятся о репутации своей фирмы, руководствуясь лишь сиюминутной выгодой. А это негативно отражается на репутации всего бизнеса и самой профессии. И это касается не только сферы недвижимости. В любом секторе экономики можно найти элементы нечестной борьбы. А это уже серьезная проблема и, в конце концов, — имидж государства. Одним из способов ее решения мы видим в пропаганде и обучении наших предпринимателей и, главное, будущих специалистов предпринимательской этике. Главенствующую роль в этом должны сыграть общественные организации, высшие учебные заведения и, конечно же, сами предприниматели. Примером для нас может стать тот факт, что в РФ совсем недавно было объявлено о переходе на основополагающие принципы предпринимательской этики всей банковской системы России. Тем самым наши соседи пытаются возродить традиции русского купечества, базировавшиеся на порядочности и доверии. На Западе данной проблемой стали серьезно заниматься сравнительно недавно. В 1987 году в Брюсселе была создана Европейская сеть экономической этики (European Business Ethics Network — EBEN). Данная организация создавалась с целью содействия межкультурному диалогу по проблемам предпринимательской и экономической этики. К настоящему времени EBEN объединяет около 1500 членов в 20 странах. Исполнительный комитет находится в Ниенроде (Нидерланды). Ниенродский университет и EBEN основали Европейский институт экономической этики (European Institute for Business Ethics) в качестве учреждения, призванного осуществлять посреднические функции между наукой и практикой. EBEN организует Ежегодную встречу европейских ученых как форум, на котором обсуждаются научные проекты, отвечающие на проблемные запросы современной экономической практики.

Команда SIFE-БГТУ (руководитель проекта — Николай СИНЯК)
Окончание следует