ЖКХ
Согреет Шуба
В настоящее время на нужды жилищно-коммунального хозяйства России расходуется 20 процентов общего баланса энергоресурсов страны, из которых большая часть идет на отопление. Поэтому на первый план выходит проблема комплексного утепления ограждающих конструкций и сокращения энергопотерь.
Имеющиеся на российском строительном рынке импортные системы теплоизоляции при всей привлекательности обладают рядом недостатков: высокой стоимостью (до 100 у.е. за кв.м), неадаптированностью к российским условиям (выполнение работ невозможно при температуре ниже +5 градусов). Для теплой Европы это нормально, но в российских условиях это означает, что работы можно выполнять только пять месяцев в году.
Специалисты ярославского предприятия ООО “Эверест” разработали и освоили новый теплоизоляционный состав под названием Шуба, который предназначен для тепло- и гидроизоляции строительных конструкций и ремонта межпанельных стыков. Материал защищен патентом Комитета РФ по открытиям и изобретениям.
Использование теплоизоляционной системы Шуба плюс различной толщины позволяет увеличить сопротивление теплопередачи наружных стен в 3–3,5 раза до требуемого расчетного значения. При этом работы могут выполняться в любое время года.
Главное отличие ярославской системы — она ориентирована на использование российских материалов. Поэтому она в два раза дешевле импортных материалов. Второе неоспоримое преимущество: специально разработанные клеевые составы позволяют осуществить монтаж теплоизоляционной системы в полном объеме в зимнее время при температуре до -30 градусов без устройства тепляков. Сейчас это становится особо актуально — работы можно проводить круглый год, и все больше появляется объектов жилищно-социального назначения с большой площадью утепления и, как следствие, требующих более длительного монтажа системы. К тому же в панельных домах закрываются межпанельные швы, отпадает необходимость в ремонте фасада, что влечет за собой немалую экономию. Надо сказать, что ярославскую систему Шуба плюс уже знают во многих регионах России. Только за последние три года фирмой “Эверест” выполнены теплоизоляционные работы в Белгороде, Иванове, Москве, Екатеринбурге, Волгодонске.
В течение 2001 года на объектах фирмы прошли обучение представители городов Орска, Уфы, Нижнего Новгорода, Владимира. Эксплуатация зданий, утепленных системой Шуба плюс с 1996 года, показала ее высокие эффективность и качество. В Ярославле, где заказчиками “Эвереста” стали ОАО “Ярнефтехимстрой” и “Ярхимпромстрой”, УОС мэрии, МУП “Горстройзаказчик” и другие, проведены теплоизоляционные работы зданий с фасадной площадью более 10 тысяч м 2. Везде получены положительные отзывы. Произведено утепление социально значимых для Ярославля объектов, в числе которых детский ожоговый центр, школа искусств, детский диагностическими центр, выполнена отделка фасадов десяти жилых домов, возведенных по французской технологии Феникс.
За муниципальное жилье
Таллинн впервые с советских времен планирует начать массовое строительство муниципального жилья. Разработанная городскими властями программа предусматривает, что в ближайшие пять лет в муниципальном жилье справят новоселье около и тысяч семей. Программа предусматривает строительство и реновацию муниципальных квартир, а также строительство небольших домиков на окраинах столицы Эстонии. В нынешнем году с учетом выделенных денег город намерен обеспечить квартирами 800 семей. 235 квартир будет построено, 170 реновировано и 400 взято в аренду у частных собственников. При этом ремонт квартир обойдется ненамного дешевле строительства, поскольку речь идет о восстановлении заброшенных много лет назад общежитии.
Обитателями новых муниципальных квартир станут прежде всего те жители Таллинна, которые лишились жилья в результате реформы собственности. В Эстонии, как и в Латвии, недвижимость возвращалась всем, кто лично или через предков являлся ее владельцем до 1940 года. Неудивительно, что многим из таких собственников достались дома с жильцами, которые прожили в них десятки лет. Закон в течение нескольких лет оберегал таких жильцов, не позволяя вернувшимся владельцам сильно поднимать арендную плату или выселять насильно.
Однако с 2000 года любые ограничения в Таллинне действовать перестали, поэтому сотни семей оказались перед выбором: платить огромные деньги за жилье или подыскивать другое. Мэр Таллинна Эдгар Сависаар считает, что город должен помочь этим людям, которым не сумело помочь государство. Таким образом, жертвы реформы собственности станут первыми новоселами в муниципальных квартирах.
Вторые на очереди — констебли, то есть бывшие участковые. В городе не хватает несколько десятков констеблей, и таким образом решено заманить их на работу. Муниципальное жилье приватизироваться не будет (по крайней мере в ближайшее время). Таллинн не пошел на то, чтобы покупать жилплощадь на рынке. Дело в том, что спрос на квартиры в городе в последнее время заметно превышает предложение, а цены растут в среднем на 30 процентов в год. В этих условиях строить выгоднее.
Отдельная статья — строительство небольших коттеджей на окраинах города. Основными покупателями коттеджей, стоимость которых приближается к стоимости 4-комнатной квартиры в спальном районе, становятся в основном молодые семьи.
Вообще-то покупка коттеджа близ городской черты обходится как минимум в два раза дороже, так что на них выстраиваются большие очереди.
Сейчас программа строительства коттеджей ориентируется не только на молодые семьи, но и на всех желающих сменить квартиру на отдельное жилье. Строительство собственных домиков становится все более популярным среди более или менее зажиточных таллиннцев, многие из которых, пользуясь высокими ценами, продают квартиры и начинают строительство в окрестностях столицы.
Максимум — 80 процентов
Вопросы реализации реформы и модернизации жилищно-коммунального комплекса рассматривались на февральском совещании в Санкт-Петербурге губернаторов и мэров Северо-Западного и Приволжского федеральных округов. К 300-летию города, которое будет праздноваться в 2003 году,северной столице Мировым банком выделен кредит в 150 млн долларов специально на развитие города. Именно поэтому российское правительство считает необходимым проследить то, как идет реформа и тратятся выделенные средства.
По словам председателя Госстроя России Анвара Шамузафарова, пример Санкт Петербурга — пример того, как не надо реализовывать реформу ЖКХ. Он заметил, что в 1990-е годы в северной столице проводилась политика разграничения функций подрядчика и заказчика, осуществлялся контроль за структурными затратами предприятий-монополистов. Тогда стоимость услуг ЖКХ для населения города составляла меньше, чем по России. В настоящее время ситуация изменилась — стоимость услуг здесь больше, чем в среднем по России.
При этом председатель Госстроя подчеркнул, что собираемые правительством России средства международных банковских учреждений для реформирования ЖКХ, предназначены лишь тем регионам, где серьезно занимаются снижением затрат. К таким регионам Санкт-Петербург, к сожалению, не относится.
Сенсационным было выступление министра экономического развития и торговли РФ Германа Грефа. Декларируемый ранее тезис о скорейшем переходе на стопроцентную оплату коммунальных услуг ЖКХ он назвал ошибочным. При сегодняшнем уровне доходов населения поставленная задача не достижима, заметил министр, да к тому же и не нужна, так как не приводит к улучшению качества оказываемых услуг. Максимум, до которого правительство собирается довести уровень оплаты населением услуг ЖКХ, — это 80 процентов.
Герман Греф изложил суть новой экономической модели реформирования ЖКХ. Помимо отказа от перехода на стопроцентную оплату коммунальных услуг населением, он предложил вариант, при котором все бюджетные ресурсы, выделяемые на дотирование отрасли, передаются гражданам — тем, кто как раз в наибольшей степени заинтересован в эффективном расходовании этих средств. Эти выплаты, которые получили название единой жилищно-коммунальной субсидии, предполагается перечислять на специальные расчетные счета в банке. Общая сумма таких субсидий в рамках страны составит свыше 5 млрд долларов. Как заметил Герман Греф, имея на руках эти деньги, граждане смогут сами решать, с какими организациями заключать договора на содержание дома. Планируется, что по этой модели в ближайшие 5-7 лет россияне будут платить за счет собственных средств не более 50—60 процентов от стоимости жилищно-коммунальных услуг. По мнению Германа Грефа, на этой цифре можно остановиться за счет создания конкурентной среды и снижения издержек в отрасли.
Продолжить данную тему можно, присовокупив заявление мэра Москвы Юрия Лужкова: в ближайшие пять-шесть лет москвичам не грозит переход на 100-процентную оплату жилищно-коммунальных услуг.
Жители российской столицы оплачивают сегодня только 44 процента стоимости коммунальных услуг. Остальное — это около 20 млрд рублей в год — за них доплачивает правительство. По-другому и быть не может: низкие доходы подавляющего большинства жителей столицы не позволяют им раскошелиться. Все 100 процентов стоимости услуг ЖКХ предложено платить лишь семьям, где доход на каждого члена семьи составляет не менее 8,5 тысячи рублей в месяц. Им содержание квартиры обойдется максимум в 7-8 процентов семейного бюджета. От общего числа горожан таких в столице — от 20 до 25 процентов (около 350 тысяч семей).
Жилье для немцев
В Берлине начал работу Федеральный центр по вопросам экономического и качественного строительства.
Центр станет одной из структур, на которые опирается новая стратегия федерального правительства, призванная снизить себестоимость строительных работав ФРГ без ущерба их качества и тем самым помочь осуществить для широких слоев населения Германии мечту о собственном хорошем и доступном в финансовом отношении жилье.
К мерам, относящимся к этой стратегии, следует причислить и указание коммунальным властям сделать более доступными для населения земельные участки под частное индивидуальное строительство.
Ведь по оценкам Министерства транспорта, строительства и жилищного хозяйства ФРГ, в странах Западной Европы за счет одного процента валового внутреннего продукта можно построить от 2,5 до 3,5 квартиры на каждую тысячу жителей, в Германии — всего 1,5 квартиры.
По сравнению с уровнем своих доходов среднестатический немец платит за жилье в два раза больше, чем жители других европейских государств, И это вовсе не означает плату за более высокий комфорт жилья. 41 процент квартир принадлежит частным владельцам. В Великобритании этот процент составляет 68, в Италии — 75 процентов. В то же время немцы прямо горят желанием обзавестись индивидуальным жильем, именно поэтому инициативная группа “Экономичное и качественное строительство” поставила цель уменьшить себестоимость строительства частного жилья в ФРГ (без учета стоимости земельного участка) с 2400 марок до 2000 марок за квадратный метр без снижения качественных или эстетических показателей. По расчетам, за счет снижения стоимости можно увеличить примерно на 100 тысяч в год число семей, решающихся на покупку частного жилья.
Для объектов градостроительства
На заседании научно-технического совета Госстроя Украины одобрены подготовленные институтом Гипроград новые правила разработки, согласования и утверждения обоснованности размещения объектов градостроительства. В условиях рыночных реформ и изменения градостроительных приоритетов появилась необходимость в решении оперативных вопросов, связанных с детализацией сооружения отдельных объектов.
У многих населенных пунктов Украины отсутствуют как местные правила застройки, так и обновленная гpaдocтpoитeльнaя документация, исчерпаны расчетные сроки реализации ранее утвержденных генпланов. Между тем возникает необходимость внесения в генплан населенного пункта по видам функционального использования, дальнейшему функционированию существующих объектов, подлежащих сносу в соответствии с генпланом, размещению объекта градостроительства, не предусмотренного градостроительной документацией, необходимость внесения изменений в детальные план территорий, проектов застройки и реконструкции кварталов, планов красных линий.
Принятый документ устанавливает единый порядок разработки, согласования, утверждения, а также состав и содержание градостроительного обоснования и является обязательным для местных органов исполнительной власти и органов местного самоуправления, органов по делам градостроительства и архитектуры в заказчиков, инвесторов — всех участников строительства независимо от формы собственности. Градостроительное обоснование разрабатывается с учетом генплана, в случае отсутствия — местных правил застройки, проекта детального планирования на основе госстандартов, норм и правил, решений имеющейся градостроительной документации и становится обязательным при внесении соответствующих изменений.
Разработка обоснования осуществляется комплексно в рамках планировочного образования. Его заказчиком могут быть местные органы исполнительной власти, юридические и физические лица. В содержание документа в зависимости от задач включается анализ правовых и нормативных возможностей для внесения изменений, корректировка красных линий отдельных улиц и дорог, графические материалы и расчеты по прокладке инженерных и транспортных коммуникаций.
Новый подход
Если взглянуть на карту главного архитектора литовской столицы, то можно насчитать вокруг Вильнюса 12 довольно крупных участков квартальной застройки индивидуальными коттеджами. Из них пять зеленого цвета — это давнишние, остальные с красными границами — сегодняшние ваяния. Если же обвести их циркулем, то радиус превысит 30 км.
При сравнении старых и новых кварталов бросаются в глаза их различия. Для первых, особенно заложенных в конце 80-х и начале 90-х годов, характерны купеческий размах и безвкусица. Метраж таких особняков — 300–400 и более м2 — превышает всякие разумные потребности. От мира они отгорожены высоченными металлическими решетками и каменными заборами.
Сегодня многие из этих домов пустуют по разным причинам. По словам председателя Литовской ассоциации мелких и средних предприятий недвижимости Гедиминаса Барейки, нынче на такие дома спроса почти нет и продать их очень трудно даже за половину первоначальной стоимости.
Спрос низок еще и потому, что большинство “старых” участков в недостаточной степени обеспечены коммуникациями.
В те годы их заранее не подводили, и каждый из строителей должен был позаботиться о себе сам.
Случалось так, что дом достраивался, а коммуникации были подведены частично либо не подведены вовсе.
А чтобы хоромы стали жилыми, нынешнему покупателю надо солидно раскошеливаться.
Абсолютно иной подход сформировался во второй половине 90-х годов. Строительная фирма или консорциум фирм с участием риэлторов приобретают большой участок и строят на нем целый квартал из 10–15 и более домов “под ключ” с полным комплектом не только коммунальных услуг, но и охраной, магазином, прачечным комплексом и пр.
К домам прилагаются садовые участки площадью до 50 аров.
Площадь такого жилья редко превышает 150 кв.м. Но зато дома радуют глаз функциональностью, качественными материалами, современной архитектурой. Такие усадьбы стоят до 125 тысяч долларов, и спрос на них достаточно высокий.
Подготовил Вячеслав ГИЛЕВИЧ
В настоящее время на нужды жилищно-коммунального хозяйства России расходуется 20 процентов общего баланса энергоресурсов страны, из которых большая часть идет на отопление. Поэтому на первый план выходит проблема комплексного утепления ограждающих конструкций и сокращения энергопотерь.
Имеющиеся на российском строительном рынке импортные системы теплоизоляции при всей привлекательности обладают рядом недостатков: высокой стоимостью (до 100 у.е. за кв.м), неадаптированностью к российским условиям (выполнение работ невозможно при температуре ниже +5 градусов). Для теплой Европы это нормально, но в российских условиях это означает, что работы можно выполнять только пять месяцев в году.
Специалисты ярославского предприятия ООО “Эверест” разработали и освоили новый теплоизоляционный состав под названием Шуба, который предназначен для тепло- и гидроизоляции строительных конструкций и ремонта межпанельных стыков. Материал защищен патентом Комитета РФ по открытиям и изобретениям.
Использование теплоизоляционной системы Шуба плюс различной толщины позволяет увеличить сопротивление теплопередачи наружных стен в 3–3,5 раза до требуемого расчетного значения. При этом работы могут выполняться в любое время года.
Главное отличие ярославской системы — она ориентирована на использование российских материалов. Поэтому она в два раза дешевле импортных материалов. Второе неоспоримое преимущество: специально разработанные клеевые составы позволяют осуществить монтаж теплоизоляционной системы в полном объеме в зимнее время при температуре до -30 градусов без устройства тепляков. Сейчас это становится особо актуально — работы можно проводить круглый год, и все больше появляется объектов жилищно-социального назначения с большой площадью утепления и, как следствие, требующих более длительного монтажа системы. К тому же в панельных домах закрываются межпанельные швы, отпадает необходимость в ремонте фасада, что влечет за собой немалую экономию. Надо сказать, что ярославскую систему Шуба плюс уже знают во многих регионах России. Только за последние три года фирмой “Эверест” выполнены теплоизоляционные работы в Белгороде, Иванове, Москве, Екатеринбурге, Волгодонске.
В течение 2001 года на объектах фирмы прошли обучение представители городов Орска, Уфы, Нижнего Новгорода, Владимира. Эксплуатация зданий, утепленных системой Шуба плюс с 1996 года, показала ее высокие эффективность и качество. В Ярославле, где заказчиками “Эвереста” стали ОАО “Ярнефтехимстрой” и “Ярхимпромстрой”, УОС мэрии, МУП “Горстройзаказчик” и другие, проведены теплоизоляционные работы зданий с фасадной площадью более 10 тысяч м 2. Везде получены положительные отзывы. Произведено утепление социально значимых для Ярославля объектов, в числе которых детский ожоговый центр, школа искусств, детский диагностическими центр, выполнена отделка фасадов десяти жилых домов, возведенных по французской технологии Феникс.
За муниципальное жилье
Таллинн впервые с советских времен планирует начать массовое строительство муниципального жилья. Разработанная городскими властями программа предусматривает, что в ближайшие пять лет в муниципальном жилье справят новоселье около и тысяч семей. Программа предусматривает строительство и реновацию муниципальных квартир, а также строительство небольших домиков на окраинах столицы Эстонии. В нынешнем году с учетом выделенных денег город намерен обеспечить квартирами 800 семей. 235 квартир будет построено, 170 реновировано и 400 взято в аренду у частных собственников. При этом ремонт квартир обойдется ненамного дешевле строительства, поскольку речь идет о восстановлении заброшенных много лет назад общежитии.
Обитателями новых муниципальных квартир станут прежде всего те жители Таллинна, которые лишились жилья в результате реформы собственности. В Эстонии, как и в Латвии, недвижимость возвращалась всем, кто лично или через предков являлся ее владельцем до 1940 года. Неудивительно, что многим из таких собственников достались дома с жильцами, которые прожили в них десятки лет. Закон в течение нескольких лет оберегал таких жильцов, не позволяя вернувшимся владельцам сильно поднимать арендную плату или выселять насильно.
Однако с 2000 года любые ограничения в Таллинне действовать перестали, поэтому сотни семей оказались перед выбором: платить огромные деньги за жилье или подыскивать другое. Мэр Таллинна Эдгар Сависаар считает, что город должен помочь этим людям, которым не сумело помочь государство. Таким образом, жертвы реформы собственности станут первыми новоселами в муниципальных квартирах.
Вторые на очереди — констебли, то есть бывшие участковые. В городе не хватает несколько десятков констеблей, и таким образом решено заманить их на работу. Муниципальное жилье приватизироваться не будет (по крайней мере в ближайшее время). Таллинн не пошел на то, чтобы покупать жилплощадь на рынке. Дело в том, что спрос на квартиры в городе в последнее время заметно превышает предложение, а цены растут в среднем на 30 процентов в год. В этих условиях строить выгоднее.
Отдельная статья — строительство небольших коттеджей на окраинах города. Основными покупателями коттеджей, стоимость которых приближается к стоимости 4-комнатной квартиры в спальном районе, становятся в основном молодые семьи.
Вообще-то покупка коттеджа близ городской черты обходится как минимум в два раза дороже, так что на них выстраиваются большие очереди.
Сейчас программа строительства коттеджей ориентируется не только на молодые семьи, но и на всех желающих сменить квартиру на отдельное жилье. Строительство собственных домиков становится все более популярным среди более или менее зажиточных таллиннцев, многие из которых, пользуясь высокими ценами, продают квартиры и начинают строительство в окрестностях столицы.
Максимум — 80 процентов
Вопросы реализации реформы и модернизации жилищно-коммунального комплекса рассматривались на февральском совещании в Санкт-Петербурге губернаторов и мэров Северо-Западного и Приволжского федеральных округов. К 300-летию города, которое будет праздноваться в 2003 году,северной столице Мировым банком выделен кредит в 150 млн долларов специально на развитие города. Именно поэтому российское правительство считает необходимым проследить то, как идет реформа и тратятся выделенные средства.
По словам председателя Госстроя России Анвара Шамузафарова, пример Санкт Петербурга — пример того, как не надо реализовывать реформу ЖКХ. Он заметил, что в 1990-е годы в северной столице проводилась политика разграничения функций подрядчика и заказчика, осуществлялся контроль за структурными затратами предприятий-монополистов. Тогда стоимость услуг ЖКХ для населения города составляла меньше, чем по России. В настоящее время ситуация изменилась — стоимость услуг здесь больше, чем в среднем по России.
При этом председатель Госстроя подчеркнул, что собираемые правительством России средства международных банковских учреждений для реформирования ЖКХ, предназначены лишь тем регионам, где серьезно занимаются снижением затрат. К таким регионам Санкт-Петербург, к сожалению, не относится.
Сенсационным было выступление министра экономического развития и торговли РФ Германа Грефа. Декларируемый ранее тезис о скорейшем переходе на стопроцентную оплату коммунальных услуг ЖКХ он назвал ошибочным. При сегодняшнем уровне доходов населения поставленная задача не достижима, заметил министр, да к тому же и не нужна, так как не приводит к улучшению качества оказываемых услуг. Максимум, до которого правительство собирается довести уровень оплаты населением услуг ЖКХ, — это 80 процентов.
Герман Греф изложил суть новой экономической модели реформирования ЖКХ. Помимо отказа от перехода на стопроцентную оплату коммунальных услуг населением, он предложил вариант, при котором все бюджетные ресурсы, выделяемые на дотирование отрасли, передаются гражданам — тем, кто как раз в наибольшей степени заинтересован в эффективном расходовании этих средств. Эти выплаты, которые получили название единой жилищно-коммунальной субсидии, предполагается перечислять на специальные расчетные счета в банке. Общая сумма таких субсидий в рамках страны составит свыше 5 млрд долларов. Как заметил Герман Греф, имея на руках эти деньги, граждане смогут сами решать, с какими организациями заключать договора на содержание дома. Планируется, что по этой модели в ближайшие 5-7 лет россияне будут платить за счет собственных средств не более 50—60 процентов от стоимости жилищно-коммунальных услуг. По мнению Германа Грефа, на этой цифре можно остановиться за счет создания конкурентной среды и снижения издержек в отрасли.
Продолжить данную тему можно, присовокупив заявление мэра Москвы Юрия Лужкова: в ближайшие пять-шесть лет москвичам не грозит переход на 100-процентную оплату жилищно-коммунальных услуг.
Жители российской столицы оплачивают сегодня только 44 процента стоимости коммунальных услуг. Остальное — это около 20 млрд рублей в год — за них доплачивает правительство. По-другому и быть не может: низкие доходы подавляющего большинства жителей столицы не позволяют им раскошелиться. Все 100 процентов стоимости услуг ЖКХ предложено платить лишь семьям, где доход на каждого члена семьи составляет не менее 8,5 тысячи рублей в месяц. Им содержание квартиры обойдется максимум в 7-8 процентов семейного бюджета. От общего числа горожан таких в столице — от 20 до 25 процентов (около 350 тысяч семей).
Жилье для немцев
В Берлине начал работу Федеральный центр по вопросам экономического и качественного строительства.
Центр станет одной из структур, на которые опирается новая стратегия федерального правительства, призванная снизить себестоимость строительных работав ФРГ без ущерба их качества и тем самым помочь осуществить для широких слоев населения Германии мечту о собственном хорошем и доступном в финансовом отношении жилье.
К мерам, относящимся к этой стратегии, следует причислить и указание коммунальным властям сделать более доступными для населения земельные участки под частное индивидуальное строительство.
Ведь по оценкам Министерства транспорта, строительства и жилищного хозяйства ФРГ, в странах Западной Европы за счет одного процента валового внутреннего продукта можно построить от 2,5 до 3,5 квартиры на каждую тысячу жителей, в Германии — всего 1,5 квартиры.
По сравнению с уровнем своих доходов среднестатический немец платит за жилье в два раза больше, чем жители других европейских государств, И это вовсе не означает плату за более высокий комфорт жилья. 41 процент квартир принадлежит частным владельцам. В Великобритании этот процент составляет 68, в Италии — 75 процентов. В то же время немцы прямо горят желанием обзавестись индивидуальным жильем, именно поэтому инициативная группа “Экономичное и качественное строительство” поставила цель уменьшить себестоимость строительства частного жилья в ФРГ (без учета стоимости земельного участка) с 2400 марок до 2000 марок за квадратный метр без снижения качественных или эстетических показателей. По расчетам, за счет снижения стоимости можно увеличить примерно на 100 тысяч в год число семей, решающихся на покупку частного жилья.
Для объектов градостроительства
На заседании научно-технического совета Госстроя Украины одобрены подготовленные институтом Гипроград новые правила разработки, согласования и утверждения обоснованности размещения объектов градостроительства. В условиях рыночных реформ и изменения градостроительных приоритетов появилась необходимость в решении оперативных вопросов, связанных с детализацией сооружения отдельных объектов.
У многих населенных пунктов Украины отсутствуют как местные правила застройки, так и обновленная гpaдocтpoитeльнaя документация, исчерпаны расчетные сроки реализации ранее утвержденных генпланов. Между тем возникает необходимость внесения в генплан населенного пункта по видам функционального использования, дальнейшему функционированию существующих объектов, подлежащих сносу в соответствии с генпланом, размещению объекта градостроительства, не предусмотренного градостроительной документацией, необходимость внесения изменений в детальные план территорий, проектов застройки и реконструкции кварталов, планов красных линий.
Принятый документ устанавливает единый порядок разработки, согласования, утверждения, а также состав и содержание градостроительного обоснования и является обязательным для местных органов исполнительной власти и органов местного самоуправления, органов по делам градостроительства и архитектуры в заказчиков, инвесторов — всех участников строительства независимо от формы собственности. Градостроительное обоснование разрабатывается с учетом генплана, в случае отсутствия — местных правил застройки, проекта детального планирования на основе госстандартов, норм и правил, решений имеющейся градостроительной документации и становится обязательным при внесении соответствующих изменений.
Разработка обоснования осуществляется комплексно в рамках планировочного образования. Его заказчиком могут быть местные органы исполнительной власти, юридические и физические лица. В содержание документа в зависимости от задач включается анализ правовых и нормативных возможностей для внесения изменений, корректировка красных линий отдельных улиц и дорог, графические материалы и расчеты по прокладке инженерных и транспортных коммуникаций.
Новый подход
Если взглянуть на карту главного архитектора литовской столицы, то можно насчитать вокруг Вильнюса 12 довольно крупных участков квартальной застройки индивидуальными коттеджами. Из них пять зеленого цвета — это давнишние, остальные с красными границами — сегодняшние ваяния. Если же обвести их циркулем, то радиус превысит 30 км.
При сравнении старых и новых кварталов бросаются в глаза их различия. Для первых, особенно заложенных в конце 80-х и начале 90-х годов, характерны купеческий размах и безвкусица. Метраж таких особняков — 300–400 и более м2 — превышает всякие разумные потребности. От мира они отгорожены высоченными металлическими решетками и каменными заборами.
Сегодня многие из этих домов пустуют по разным причинам. По словам председателя Литовской ассоциации мелких и средних предприятий недвижимости Гедиминаса Барейки, нынче на такие дома спроса почти нет и продать их очень трудно даже за половину первоначальной стоимости.
Спрос низок еще и потому, что большинство “старых” участков в недостаточной степени обеспечены коммуникациями.
В те годы их заранее не подводили, и каждый из строителей должен был позаботиться о себе сам.
Случалось так, что дом достраивался, а коммуникации были подведены частично либо не подведены вовсе.
А чтобы хоромы стали жилыми, нынешнему покупателю надо солидно раскошеливаться.
Абсолютно иной подход сформировался во второй половине 90-х годов. Строительная фирма или консорциум фирм с участием риэлторов приобретают большой участок и строят на нем целый квартал из 10–15 и более домов “под ключ” с полным комплектом не только коммунальных услуг, но и охраной, магазином, прачечным комплексом и пр.
К домам прилагаются садовые участки площадью до 50 аров.
Площадь такого жилья редко превышает 150 кв.м. Но зато дома радуют глаз функциональностью, качественными материалами, современной архитектурой. Такие усадьбы стоят до 125 тысяч долларов, и спрос на них достаточно высокий.
Подготовил Вячеслав ГИЛЕВИЧ
Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 14 за 2002 год в рубрике менеджмент
