Рынок минских квартир: зима 2002 года
Представленная статья - квартальный аналитический обзор рынка купли-продажи минских квартир в рамках исследования, проводимого под руководством президента общественного объединения "Белорусское общество оценщиков" (БОО) Николая Трифонова, начиная с 1999 года. Ранее результаты исследования публиковались как в виде ежеквартальных обзоров (см. СиН №№ 5,20,32, 44 за 2000г., №6,20,29,42 за 2001г.), так и в виде еженедельной информации.
На рынке затишье
Начало нового года ознаменовалось некоторым затишьем на рынке минских квартир. Цены после значительно скачка, отмеченного в первую неделю января, пришли в стабильное состояние и на протяжении второй половины января - первой половины февраля колебались в узком диапазоне USD 353+/-2. Структура рынка отразила низкую активность покупателей на рынке при росте после новогодних каникул активности продавцов: на начало месяца зарегистрирован самый низкий показатель структуры рынка (1,04), к концу января - первой половине февраля показатель структуры рынка уверенно пересек границу в 4,0. Падает показатель качества предложения при сохранении на достаточно низком уровне показателя качества спроса. То есть, покупатели теряют интерес в приобретении габаритного жилья, предпочитая однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Продавцы сокращают выставление трехкомнатных и четырехкомнатных квартир, стараясь идти на поводу у рынка покупателей.
Начиная со второй половины 2001 года рынок минских квартир имел стабильную тенденцию к росту. Причем рост цен происходил ступенчато: вслед за относительно стабильным периодом колебания в узком диапазоне, обычно USD +/- 5-10, происходит скачок цен к новому ценовому коридору. В прошлом обзоре мы упоминали о таком поведении рынка летом-осенью 2001 года, зима 2002 года не стала исключением: январские цены колебались в пределах USD 350+/-5, перейдя к концу месяца к упомянутому выше узкому диапазону.
Квартирный индекс БОО отразил значительный перекос в ценах на выставляемое жилье
Традиционно дешевое жилье (однокомнатные квартиры) в январе 2002 года впервые обогнало по удельной цене двухкомнатные квартиры. И хотя разница незначительна (всего USD 0,8), тот факт, что динамика цен изменяется именно на дешевое жилье, повышает вероятность возникновения ситуации двухлетней давности. Квартирный индекс БОО в целом для рынка минских квартир (табл. 1) в январе 2002 года к уровню октября 2001 года увеличился на USD 22,6, или на 7,0%, что выше роста в USD 18,0, или 5,9% отмечаемого за период июль-октябрь 2001 года. Аналогичная ситуация (превышение роста цен за период октябрь-январь над ростом цен за период июль-октябрь) была отмечена и в начале 2001 года и связана с сокращением рыночной активности покупателей: спрос на дешевое жилье падает в меньшей степени, чем на дорогое, плюс разница в сроках экспозиции относительно дорогого и относительно дешевого жилья.
Мы уже упомянули, что для января был свойственен ценовой перекос: квартирный индекс БОО для однокомнатных квартир оказался выше квартирного индекса БОО для двухкомнатных квартир. За период октябрь-январь наибольший рост принадлежит однокомнатным квартирам, квартирный индекс БОО для которых вырос на USD 35,5 (+11,7%). Несколько меньший рост отмечен для сегмента двухкомнатных квартир (на USD 28,8, или 9,3%) и трехкомнатных квартир (на USD 28,5, или 8,6%). Падение квартирного индекса БОО затронуло только сегмент четырехкомнатных квартир и составило USD 13,7 (-3,8%). Это закономерно, если учесть, что за июль-октябрь квартирный индекс БОО для данного сектора возрос на USD 45,7 (+14,5%). Наоборот, рост остальных сегментов был относительно невысоким (на USD 12,4-17,0).
Сравнение с периодом июль-октябрь 2001 года раскрывает интересный факт: наибольший рост, кроме спонтанного для сегмента четырехкомнатных квартир, принадлежал также однокомнатным квартирам. Это еще раз подтверждает факт ухода покупателей в сегмент дешевого жилья. Рынок распадается на сегменты с различной структурой, требующие применения различной ценовой политики и обладающие специфическими характеристиками (ликвидность, качество, концентрация как фактор месторасположения и др.), что в дальнейшем будет вносить фактор неопределенности для рынка в целом и требовать модифицированных подходов к анализу рыночной ситуации.
Структура рынка: зафиксировано значительное падение предложения и спроса
В первую неделю года зафиксирован наименьший показатель структуры рынка - 1,04. В течение месяца спрос сохранял крайне низкий уровень, при этом предложение уверенно возрастало, увеличившись к концу месяца по сравнению с началом в 4,5 раза. Однако низкая деловая активность в начале месяца дает неоднозначные результаты - показатель структуры рынка упал за октябрь-январь на 0,42 до 3,10 (табл. 2). При этом данная ситуация - отражение фактора неопределенности рынка, проявившегося наиболее ярко после новогодних каникул. Уже во второй половине января показатель структуры рынка уверенно пересек отметку в 4,0, достигнув свойственного рынку минских квартир реального состояния. Такая же ситуация сохранилась и в начале февраля.
В целом за месяц по сравнению с октябрем 2001 года отмечено значительное падение спроса и предложения соответственно на 30,4% (с 879 до 612 заявок на покупку) и 38,6% (с 3094 до 1899 выставленных квартир). В прошлом году за аналогичный период (октябрь 2000-январь 2001 года) падение спроса было зафиксировано на уровне 27,7%, январское предложение 2001 года практически сохранило уровень осени 2000 года (-4,3%). Данные двухгодичной давности (октябрь 1999-январь 2000 года) имели сопоставимые с текущими значения (41,6% и 39,0% соответственно).
Предложение. Как и в октябре 2001 года основная масса предложения приходилась на двухкомнатные и трехкомнатные квартиры. В январе суммарно их доля составила 65,6%, что на 2,3% ниже, чем в октябре. Упало предложение четырехкомнатных квартир (-1,9%). Наоборот, рост (+4,1%) был отмечен для сегмента однокомнатных квартир.
Спрос. Спрос сместился в сторону более дешевых однокомнатных и двухкомнатных квартир. Суммарный рост данных сегментов составил 4,6%, причем на долю однокомнатных пришлось 3,3% роста. Спрос на четырехкомнатные квартиры продолжил падение с лета и опустился ниже 6% (7,0%, 6,6% и 5,9% соответственно в июле, октябре 2001 года и январе 2002 года).
Сегментные показатели структуры рынка. Сегментные показатели структуры рынка сохранили осеннюю тенденцию к улучшению. Так, показатель структуры рынка для однокомнатных квартир уменьшился по сравнению с зафиксированным в октябре на 0,03, а в июле - на 0,82 и составил 1,76. Существенно изменился показатель структуры рынка для четырехкомнатных квартир (-1,10 к уровню октября и -2,59 к уровню июля до 5,06). К положительной тенденции следует отнести сокращение показателя структуры рынка для двухкомнатных квартир (-0,57 к октябрю и -1,05 к июлю до 2,85).
Показатели качества упали: рынок смещается в сторону дешевого жилья?
Уже более года не фиксировались столь низкие показатели качества спроса и предложения (табл. 3). Показатель качества предложения после пика, отмечаемого в октябре 2001 года, упал на 0,09 до 2,30, установив еще один неутешительный рекорд: столь значительно показатель не изменялся за период с начала фиксации. На низком уровне находится и показатель качества спроса. Всего 1,86, что на 0,12 ниже уровня октября 2001 года. Сходные значения (2,29 и 1,87) фиксировались в июле 2000 года, с которого начала набирать силу тенденция роста цен на рынке минских квартир. Настораживает рост разницы между показателями качества предложения и спроса, составивший в январе 0,44 - максимальное с начала фиксации (апрель 1999 года) значение. При этом рост данной разницы продолжается уже второй период. Данный факт отражает усиление напряженности на рынке минских квартир: увеличение разницы между запросами покупателей и возможностями продавцов по удовлетворению данных запросов. Несколько сглаживает данную тенденцию сохранение рынка покупателя при многократном перекрытии предложением потенциального спроса.
Различие в ценах между районами сокращается
Разница в ценах между районами сократилась до 0,42, что ниже октябрьского значения на 0,11. Теперь диапазон цен (табл. 7) лежит в диапазоне от USD 290,3 (Заводской район) до USD 434,3 (Центральный район), или по сравнению со средним значением от 0,84 до 1,25. Выше 1,0 помимо Центрального были Первомайский (1,11) и Советский (1,11) районы. Падение по сравнению с октябрем отмечено по Ленинскому (-0,02 до 0,94), Партизанскому (-0,03 до 0,97), Советскому (-0,01 до 1,11) и Центральному (-0,06 до 1,25) районам. Рост квартирного индекса БОО по районам находился в диапазоне от USD 7,9 (Центральный район) до USD 49,9 (Первомайский район). На более чем USD 30 индекс поднялся для Заводского (+USD 35,7) и Октябрьского (+USD 32,1) районов. Для остальных районов рост в среднем составил USD 15-20.
Рост максимальных цен отмечен для одно-, двух- и трехкомнатных квартир
Зимой квартиры предлагались в зависимости от количества комнат от USD 5900 до USD 92000, что значительно уже осеннего диапазона (напомним, от USD 6500 до USD 250 000). За однокомнатную квартиру просили USD 5900-18 000 (осенью USD 7200-15 500), за двухкомнатную - USD 8000-33 000 (осенью USD 6500-29500), за трехкомнатную - USD 14000-71 500 (осенью USD 12000-66 000), за четырехкомнатную - USD 15 000-92 000 (осенью USD 13 000-250 000). Падение по отношению к осени 2001 года минимальных цен отмечено только на однокомнатные квартиры (с USD 7200 до USD 5900). По остальным квартирам рост составил USD 1500-2000. Максимальные цены, кроме снижения заоблачных осенних цен четырехкомнатных квартир (с USD 250000 до USD 92 000), возросли на USD 2500-5500. Рост средних цен на квартиры отмечен для однокомнатных, двухкомнатных и трехкомнатных квартир и составил по отношению к осени USD 1208, USD 1251 и USD 2513 соответственно. Средние цены на четырехкомнатные квартиры упали по сравнению с осенним значением на USD 986.
Однокомнатные квартиры независимо от планировки растут в цене
Доля малогабаритных квартир зимой сократилась до 24,5%, что на 0,2% ниже, чем отмечалось в октябре. Сократилась и доля элитных квартир. Зимой она составила 14,0%, что на 2,5% меньше уровня октября 2001 года. При этом доля квартир улучшенной планировки возросла на 2,3%.
Диапазон цен квадратного метра общей площади составил USD 285-404, что уже зафиксированного в октябре диапазона в USD 253-488. Падение было для типовых и элитных "четверок", составившее USD 10 и 84 соответственно. Рост по остальным сегментам был в пределах USD 25-35. Максимальный рост был отмечен для однокомнатных квартир: малогабаритные подросли на USD 36, типовые и улучшенной планировки - на USD 37.
Доля квартир в КПД продолжает уменьшаться, хотя и все замедляющимися темпами
Доля квартир в КПД сохранила уровень прошлой осени. Уменьшение составило всего 0,1% до 59,0%. При этом ощутимо возросла доля квартир в кирпичных домах (+2,0% до 36,8%).
Цены по типу домов находились в диапазоне USD 261-458, что уже осеннего диапазона (напомним, цен по типу домов изменялись осенью в пределах USD 263-523). Минимум принадлежит "четверкам" в блочных домах, максимум - "четверкам" в кирпичных домах. По сравнению с осенью наиболее сильно возросли цены на однокомнатные квартиры. Рост для панельных домов был на уровне USD 38, для кирпичных - USD 29. Также значительно возросли цены на двухкомнатные квартиры в кирпичных домах (+ USD 42). Единственное падение было ощутимым (-USD 65) и зафиксировано для "четверок" в кирпичных домах.
Покупатели идут на рост цен с явной неохотой
Зимой цена, которую готовы были заплатить потенциальные покупатели, была в пределах USD 5000-14000 за однокомнатную квартиру, USD 8000-17 500 за двухкомнатную квартиру, USD 18000-22000 за трехкомнатную квартиру и не более USD 21 800 за четырехкомнатную квартиру. В целом покупатели готовы заплатить больше, но и требуют соответствующего роста качества предлагаемого жилья. Рост отмечен для двухкомнатных (напомним, осенью цена лежала в пределах USD 6000-18 000), трехкомнатных (осенью - не более USD 13 000). Снижение минимума однокомнатных квартир (с USD 6000 осенью до USD 5000 зимой) - следствие низкого платежеспособного спроса населения.
В отличие от квартирного индекса БОО индекс цены квадратного метра общей площади по спросу крайне нестабилен, хотя и вписывается в настоящий момент в общие рыночные тенденции. Причем после осеннего падения (см. табл. 4) индекс увеличился на 9,5%, что выше увеличения квартирного индекса БОО (напомним, по сравнению с осенними данными квартирный индекс БОО возрос на 7,0%) за аналогичный период. Разница в ценах спроса и предложения уменьшилась на 2,0% - покупатели в некоторой степени принимают рост цен. Однако еще летом эта разница была всего 8,8%, что против 14,4% смотрится как ситуация адекватности спроса и предложения для рынка минских квартир. С ростом цен тенденция приближения к сбалансированному в ценовом плане рынку была прервана и не имеет шансов при разворачивании текущего сценария окрепнуть в будущем.
Рынок в преддверии перемен
Зима 2002 года продолжила начавшую набирать силу тенденцию роста цен на рынке минских квартир. После затишья первых недель января структура рынка уверенно пересекла отметку в 4,0. При этом предложение возрастало в геометрической последовательности при зафиксировавшемся на низком уровне спросе с явным смещением в сторону более дешевого жилья. Показатель качества предложения неуклонно падает до уровня, фиксировавшегося ранее более года назад (в июле 2000 года). Нарастание несоответствия структуры спроса и предложения, многократное превышение предложения над спросом заставляют задуматься на фоне роста цен о будущем рынка: столь необходимое рынку оживление спроса невозможно при сохранении текущей ситуации. Рынок минских квартир в преддверии хорошей встряски. Рыночный механизм ценообразования в ближайшее время должен быть включен. Таблица 1. Динамика квартирного индекса БОО (апрель 1999 – январь 2002)
Николай ТРИФОНОВ, Сергей ШИМАНОВСКИЙ
На рынке затишье
Начало нового года ознаменовалось некоторым затишьем на рынке минских квартир. Цены после значительно скачка, отмеченного в первую неделю января, пришли в стабильное состояние и на протяжении второй половины января - первой половины февраля колебались в узком диапазоне USD 353+/-2. Структура рынка отразила низкую активность покупателей на рынке при росте после новогодних каникул активности продавцов: на начало месяца зарегистрирован самый низкий показатель структуры рынка (1,04), к концу января - первой половине февраля показатель структуры рынка уверенно пересек границу в 4,0. Падает показатель качества предложения при сохранении на достаточно низком уровне показателя качества спроса. То есть, покупатели теряют интерес в приобретении габаритного жилья, предпочитая однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Продавцы сокращают выставление трехкомнатных и четырехкомнатных квартир, стараясь идти на поводу у рынка покупателей.
Начиная со второй половины 2001 года рынок минских квартир имел стабильную тенденцию к росту. Причем рост цен происходил ступенчато: вслед за относительно стабильным периодом колебания в узком диапазоне, обычно USD +/- 5-10, происходит скачок цен к новому ценовому коридору. В прошлом обзоре мы упоминали о таком поведении рынка летом-осенью 2001 года, зима 2002 года не стала исключением: январские цены колебались в пределах USD 350+/-5, перейдя к концу месяца к упомянутому выше узкому диапазону.
Квартирный индекс БОО отразил значительный перекос в ценах на выставляемое жилье
Традиционно дешевое жилье (однокомнатные квартиры) в январе 2002 года впервые обогнало по удельной цене двухкомнатные квартиры. И хотя разница незначительна (всего USD 0,8), тот факт, что динамика цен изменяется именно на дешевое жилье, повышает вероятность возникновения ситуации двухлетней давности. Квартирный индекс БОО в целом для рынка минских квартир (табл. 1) в январе 2002 года к уровню октября 2001 года увеличился на USD 22,6, или на 7,0%, что выше роста в USD 18,0, или 5,9% отмечаемого за период июль-октябрь 2001 года. Аналогичная ситуация (превышение роста цен за период октябрь-январь над ростом цен за период июль-октябрь) была отмечена и в начале 2001 года и связана с сокращением рыночной активности покупателей: спрос на дешевое жилье падает в меньшей степени, чем на дорогое, плюс разница в сроках экспозиции относительно дорогого и относительно дешевого жилья.
Мы уже упомянули, что для января был свойственен ценовой перекос: квартирный индекс БОО для однокомнатных квартир оказался выше квартирного индекса БОО для двухкомнатных квартир. За период октябрь-январь наибольший рост принадлежит однокомнатным квартирам, квартирный индекс БОО для которых вырос на USD 35,5 (+11,7%). Несколько меньший рост отмечен для сегмента двухкомнатных квартир (на USD 28,8, или 9,3%) и трехкомнатных квартир (на USD 28,5, или 8,6%). Падение квартирного индекса БОО затронуло только сегмент четырехкомнатных квартир и составило USD 13,7 (-3,8%). Это закономерно, если учесть, что за июль-октябрь квартирный индекс БОО для данного сектора возрос на USD 45,7 (+14,5%). Наоборот, рост остальных сегментов был относительно невысоким (на USD 12,4-17,0).
Сравнение с периодом июль-октябрь 2001 года раскрывает интересный факт: наибольший рост, кроме спонтанного для сегмента четырехкомнатных квартир, принадлежал также однокомнатным квартирам. Это еще раз подтверждает факт ухода покупателей в сегмент дешевого жилья. Рынок распадается на сегменты с различной структурой, требующие применения различной ценовой политики и обладающие специфическими характеристиками (ликвидность, качество, концентрация как фактор месторасположения и др.), что в дальнейшем будет вносить фактор неопределенности для рынка в целом и требовать модифицированных подходов к анализу рыночной ситуации.
Структура рынка: зафиксировано значительное падение предложения и спроса
В первую неделю года зафиксирован наименьший показатель структуры рынка - 1,04. В течение месяца спрос сохранял крайне низкий уровень, при этом предложение уверенно возрастало, увеличившись к концу месяца по сравнению с началом в 4,5 раза. Однако низкая деловая активность в начале месяца дает неоднозначные результаты - показатель структуры рынка упал за октябрь-январь на 0,42 до 3,10 (табл. 2). При этом данная ситуация - отражение фактора неопределенности рынка, проявившегося наиболее ярко после новогодних каникул. Уже во второй половине января показатель структуры рынка уверенно пересек отметку в 4,0, достигнув свойственного рынку минских квартир реального состояния. Такая же ситуация сохранилась и в начале февраля.
В целом за месяц по сравнению с октябрем 2001 года отмечено значительное падение спроса и предложения соответственно на 30,4% (с 879 до 612 заявок на покупку) и 38,6% (с 3094 до 1899 выставленных квартир). В прошлом году за аналогичный период (октябрь 2000-январь 2001 года) падение спроса было зафиксировано на уровне 27,7%, январское предложение 2001 года практически сохранило уровень осени 2000 года (-4,3%). Данные двухгодичной давности (октябрь 1999-январь 2000 года) имели сопоставимые с текущими значения (41,6% и 39,0% соответственно).
Предложение. Как и в октябре 2001 года основная масса предложения приходилась на двухкомнатные и трехкомнатные квартиры. В январе суммарно их доля составила 65,6%, что на 2,3% ниже, чем в октябре. Упало предложение четырехкомнатных квартир (-1,9%). Наоборот, рост (+4,1%) был отмечен для сегмента однокомнатных квартир.
Спрос. Спрос сместился в сторону более дешевых однокомнатных и двухкомнатных квартир. Суммарный рост данных сегментов составил 4,6%, причем на долю однокомнатных пришлось 3,3% роста. Спрос на четырехкомнатные квартиры продолжил падение с лета и опустился ниже 6% (7,0%, 6,6% и 5,9% соответственно в июле, октябре 2001 года и январе 2002 года).
Сегментные показатели структуры рынка. Сегментные показатели структуры рынка сохранили осеннюю тенденцию к улучшению. Так, показатель структуры рынка для однокомнатных квартир уменьшился по сравнению с зафиксированным в октябре на 0,03, а в июле - на 0,82 и составил 1,76. Существенно изменился показатель структуры рынка для четырехкомнатных квартир (-1,10 к уровню октября и -2,59 к уровню июля до 5,06). К положительной тенденции следует отнести сокращение показателя структуры рынка для двухкомнатных квартир (-0,57 к октябрю и -1,05 к июлю до 2,85).
Показатели качества упали: рынок смещается в сторону дешевого жилья?
Уже более года не фиксировались столь низкие показатели качества спроса и предложения (табл. 3). Показатель качества предложения после пика, отмечаемого в октябре 2001 года, упал на 0,09 до 2,30, установив еще один неутешительный рекорд: столь значительно показатель не изменялся за период с начала фиксации. На низком уровне находится и показатель качества спроса. Всего 1,86, что на 0,12 ниже уровня октября 2001 года. Сходные значения (2,29 и 1,87) фиксировались в июле 2000 года, с которого начала набирать силу тенденция роста цен на рынке минских квартир. Настораживает рост разницы между показателями качества предложения и спроса, составивший в январе 0,44 - максимальное с начала фиксации (апрель 1999 года) значение. При этом рост данной разницы продолжается уже второй период. Данный факт отражает усиление напряженности на рынке минских квартир: увеличение разницы между запросами покупателей и возможностями продавцов по удовлетворению данных запросов. Несколько сглаживает данную тенденцию сохранение рынка покупателя при многократном перекрытии предложением потенциального спроса.
Различие в ценах между районами сокращается
Разница в ценах между районами сократилась до 0,42, что ниже октябрьского значения на 0,11. Теперь диапазон цен (табл. 7) лежит в диапазоне от USD 290,3 (Заводской район) до USD 434,3 (Центральный район), или по сравнению со средним значением от 0,84 до 1,25. Выше 1,0 помимо Центрального были Первомайский (1,11) и Советский (1,11) районы. Падение по сравнению с октябрем отмечено по Ленинскому (-0,02 до 0,94), Партизанскому (-0,03 до 0,97), Советскому (-0,01 до 1,11) и Центральному (-0,06 до 1,25) районам. Рост квартирного индекса БОО по районам находился в диапазоне от USD 7,9 (Центральный район) до USD 49,9 (Первомайский район). На более чем USD 30 индекс поднялся для Заводского (+USD 35,7) и Октябрьского (+USD 32,1) районов. Для остальных районов рост в среднем составил USD 15-20.
Рост максимальных цен отмечен для одно-, двух- и трехкомнатных квартир
Зимой квартиры предлагались в зависимости от количества комнат от USD 5900 до USD 92000, что значительно уже осеннего диапазона (напомним, от USD 6500 до USD 250 000). За однокомнатную квартиру просили USD 5900-18 000 (осенью USD 7200-15 500), за двухкомнатную - USD 8000-33 000 (осенью USD 6500-29500), за трехкомнатную - USD 14000-71 500 (осенью USD 12000-66 000), за четырехкомнатную - USD 15 000-92 000 (осенью USD 13 000-250 000). Падение по отношению к осени 2001 года минимальных цен отмечено только на однокомнатные квартиры (с USD 7200 до USD 5900). По остальным квартирам рост составил USD 1500-2000. Максимальные цены, кроме снижения заоблачных осенних цен четырехкомнатных квартир (с USD 250000 до USD 92 000), возросли на USD 2500-5500. Рост средних цен на квартиры отмечен для однокомнатных, двухкомнатных и трехкомнатных квартир и составил по отношению к осени USD 1208, USD 1251 и USD 2513 соответственно. Средние цены на четырехкомнатные квартиры упали по сравнению с осенним значением на USD 986.
Однокомнатные квартиры независимо от планировки растут в цене
Доля малогабаритных квартир зимой сократилась до 24,5%, что на 0,2% ниже, чем отмечалось в октябре. Сократилась и доля элитных квартир. Зимой она составила 14,0%, что на 2,5% меньше уровня октября 2001 года. При этом доля квартир улучшенной планировки возросла на 2,3%.
Диапазон цен квадратного метра общей площади составил USD 285-404, что уже зафиксированного в октябре диапазона в USD 253-488. Падение было для типовых и элитных "четверок", составившее USD 10 и 84 соответственно. Рост по остальным сегментам был в пределах USD 25-35. Максимальный рост был отмечен для однокомнатных квартир: малогабаритные подросли на USD 36, типовые и улучшенной планировки - на USD 37.
Доля квартир в КПД продолжает уменьшаться, хотя и все замедляющимися темпами
Доля квартир в КПД сохранила уровень прошлой осени. Уменьшение составило всего 0,1% до 59,0%. При этом ощутимо возросла доля квартир в кирпичных домах (+2,0% до 36,8%).
Цены по типу домов находились в диапазоне USD 261-458, что уже осеннего диапазона (напомним, цен по типу домов изменялись осенью в пределах USD 263-523). Минимум принадлежит "четверкам" в блочных домах, максимум - "четверкам" в кирпичных домах. По сравнению с осенью наиболее сильно возросли цены на однокомнатные квартиры. Рост для панельных домов был на уровне USD 38, для кирпичных - USD 29. Также значительно возросли цены на двухкомнатные квартиры в кирпичных домах (+ USD 42). Единственное падение было ощутимым (-USD 65) и зафиксировано для "четверок" в кирпичных домах.
Покупатели идут на рост цен с явной неохотой
Зимой цена, которую готовы были заплатить потенциальные покупатели, была в пределах USD 5000-14000 за однокомнатную квартиру, USD 8000-17 500 за двухкомнатную квартиру, USD 18000-22000 за трехкомнатную квартиру и не более USD 21 800 за четырехкомнатную квартиру. В целом покупатели готовы заплатить больше, но и требуют соответствующего роста качества предлагаемого жилья. Рост отмечен для двухкомнатных (напомним, осенью цена лежала в пределах USD 6000-18 000), трехкомнатных (осенью - не более USD 13 000). Снижение минимума однокомнатных квартир (с USD 6000 осенью до USD 5000 зимой) - следствие низкого платежеспособного спроса населения.
В отличие от квартирного индекса БОО индекс цены квадратного метра общей площади по спросу крайне нестабилен, хотя и вписывается в настоящий момент в общие рыночные тенденции. Причем после осеннего падения (см. табл. 4) индекс увеличился на 9,5%, что выше увеличения квартирного индекса БОО (напомним, по сравнению с осенними данными квартирный индекс БОО возрос на 7,0%) за аналогичный период. Разница в ценах спроса и предложения уменьшилась на 2,0% - покупатели в некоторой степени принимают рост цен. Однако еще летом эта разница была всего 8,8%, что против 14,4% смотрится как ситуация адекватности спроса и предложения для рынка минских квартир. С ростом цен тенденция приближения к сбалансированному в ценовом плане рынку была прервана и не имеет шансов при разворачивании текущего сценария окрепнуть в будущем.
Рынок в преддверии перемен
Зима 2002 года продолжила начавшую набирать силу тенденцию роста цен на рынке минских квартир. После затишья первых недель января структура рынка уверенно пересекла отметку в 4,0. При этом предложение возрастало в геометрической последовательности при зафиксировавшемся на низком уровне спросе с явным смещением в сторону более дешевого жилья. Показатель качества предложения неуклонно падает до уровня, фиксировавшегося ранее более года назад (в июле 2000 года). Нарастание несоответствия структуры спроса и предложения, многократное превышение предложения над спросом заставляют задуматься на фоне роста цен о будущем рынка: столь необходимое рынку оживление спроса невозможно при сохранении текущей ситуации. Рынок минских квартир в преддверии хорошей встряски. Рыночный механизм ценообразования в ближайшее время должен быть включен. Таблица 1. Динамика квартирного индекса БОО (апрель 1999 – январь 2002)
Месяц исследования | 04 1999 | 07 1999 | 10 1999 | 01 2000 | 04 2000 | 07 2000 | 10 2000 | 01 2001 | 04 2001 | 07 2001 | 10 2001 | 01 2002 |
Квартирный индекс БОО, USD | 429,1 | 400,1 | 382,9 | 354,2 | 315,4 | 286,9 | 294,9 | 306,1 | 305,9 | 306,3 | 324,3 | 346,9 |
Изменение к предыдущему периоду | -29,0 | -17,2 | -28,7 | -38,8 | -28,5 | 8,0 | 11,2 | -0,2 | 0,4 | 18,0 | 22,6 | |
-6,8% | -4,3% | -7,5% | -11,0% | -9,0% | 2,8% | 3,8% | -0,1% | 0,1% | 5,9% | 7,0% |
Таблица 2. Динамика показателя структуры рынка (апрель 1999 – январь 2002)
Месяц Исследования | 04 1999 | 07 1999 | 10 1999 | 01 2000 | 04 2000 | 07 2000 | 10 2000 | 01 2001 | 04 2001 | 07 2001 | 10 2001 | 01 2002 |
Предложение | 4 273 | 4 453 | 5 837 | 3 562 | 5 261 | 2 216 | 2 299 | 2200 | 2 848 | 3 080 | 3 094 | 1 899 |
Спрос | 1 165 | 892 | 1 250 | 730 | 963 | 719 | 1 179 | 853 | 679 | 730 | 879 | 612 |
Показатель структуры рынка | 3,67 | 4,99 | 4,67 | 4,88 | 5,46 | 3,08 | 1,95 | 2,58 | 4,19 | 4,22 | 3,52 | 3,10 |
Таблица 3. Динамика показателей качества (апрель 1999 – январь 2002)
Месяц исследования | 04 1999 | 07 1999 | 10 1999 | 01 2000 | 04 2000 | 07 2000 | 10 2000 | 01 2001 | 04 2001 | 07 2001 | 10 2001 | 01 2002 |
Показатель качества предложения | 2,27 | 2,22 | 2,20 | 2,23 | 2,26 | 2,29 | 2,35 | 2,32 | 2,33 | 2,33 | 2,39 | 2,30 |
Показатель качества спроса | 1,89 | 1,88 | 1,92 | 1,81 | 1,99 | 1,87 | 1,97 | 1,90 | 1,94 | 1,94 | 1,98 | 1,86 |
Превышение показателя качества предложения над показателем качества спроса | 0,38 | 0,34 | 0,28 | 0,41 | 0,27 | 0,42 | 0,38 | 0,43 | 0,39 | 0,39 | 0,41 | 0,44 |
Таблица 4. Диапазон удельных цен предложения по районам (январь 2002)
Район | Диапазон цены квадратного метра общей площади, USD | Квартирный индекс БОО по районам, USD | |
Заводской | 277,0 | 303,9 | 290,2 |
Ленинский | 316,9 | 334,4 | 324,7 |
Московский | 304,9 | 333,8 | 315,1 |
Октябрьский | 314,4 | 348,9 | 332,8 |
Партизанский | 325,6 | 354,1 | 337,2 |
Первомайский | 351,4 | 432,7 | 386,1 |
Советский | 368,9 | 421,8 | 384,2 |
Фрунзенский | 299,0 | 335,5 | 324,4 |
Центральный | 364,1 | 477,2 | 434,3 |
Таблица 5. Средняя цена квадратного метра по типу планировки (январь 2002)
Тип квартир | Цена 1 кв.м общей площади, USD | |||
1 | 2 | 3 | 4 | |
Малогабаритные | 333 | 306 | 317 | 285 |
Типовые | 338 | 353 | 342 | 301 |
Улучшенной планировки | 346 | 371 | 366 | 355 |
Элитные | - | - | 397 | 404 |
Таблица 6. Средняя цена квадратного метра по типу дома (январь 2002)
Материал стен | Цена 1 кв.м общей площади, USD | |||
1 | 2 | 3 | 4 | |
Панель | 331 | 321 | 325 | 304 |
Кирпич | 348 | 365 | 416 | 458 |
Блок | - | 297 | 273 | 261 |
Монолит | - | - | ||
Таблица 7. Динамика индекса цены квадратного метра по спросу (апрель 1999 – январь 2002)
Месяц исследования | 04 1999 | 07 1999 | 10 1999 | 01 2000 | 04 2000 | 07 2000 | 10 2000 | 01 2001 | 04 2001 | 07 2001 | 10 2001 | 01 2002 |
Цена квадратного метра общей площади, USD | 362,7 | 344,6 | 329,9 | 296,3 | 265,0 | 236,9 | 242,6 | 267,3 | 257,7 | 279,4 | 271,1 | 296,9 |
Изменение к предыдущему периоду | -18,1 | -14,7 | -33,6 | -31,3 | -28,1 | 5,7 | 24,7 | -9,6 | 21,7 | -8,3 | 25,8 | |
-5,0% | -4,3% | -10,2% | -10,6% | -10,6% | 2,4% | 10,2% | -3,6% | 8,4% | -3,0% | 9,5% |
Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 08 за 2002 год в рубрике недвижимость
