О целевом использовании жилищного фонда

Новый Жилищный кодекс Республики Беларусь (вступил в силу с 1 июля 1999 г.) содержит более жесткие требования к целевому использованию жилых помещений. Если прежний кодекс не запрещал использования, в частности, помещений в многоквартирных домах для иных целей (кроме постоянного проживания граждан) и запрещал лишь предоставление их для нужд промышленного характера, то в новом ЖК специально оговорено (ст.8), что использование не по назначению пригодных для проживания жилых помещений не допускается.

Исключение сделано для одноквартирных, блокированных жилых домов или их части, использование которых не по прямому назначению может производиться по согласованию с местными исполнительными и распорядительными органами с соблюдением правил градостроительства, норм санитарной гигиены и противопожарной безопасности.

При этом должны приниматься во внимание и требования ст.272 нового Гражданского кодекса Республики Беларусь (также вступил в силу с 1 июля 1999), которые допускают размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении (имеются в виду как индивидуальные жилые дома, так и квартиры в многоквартирных домах) предприятий, учреждений, организаций и их подразделений только после перевода их в нежилые по решениям облисполкомов и Минского горисполкома.

Вместе с тем игнорирование указанных требований - явление довольно распространенное в республике, чему, как это ни странно звучит, в определенной степени способствовали рыночные преобразования, не обминувшие и жилищный сектор экономики. С начала 1989 года по сентябрь 2001 г. только в результате приватизации жилья в собственность граждан передано более 1121 тыс. квартир в домах государственного и бывшего общественного жилищного фонда (60% от числа подлежащих приватизации). Большое количество жилых помещений оформлено в собственность членами ЖСК, полностью выплатившими свои паевые взносы. С каждым годом увеличивается ввод в действие квартир, построенных при долевом участии физических лиц. В итоге доля индивидуального жилья в общем объеме жилищного фонда достигла уже 70,4% (в сельской местности - 83,6%).

Эта тенденция роста частного жилищного фонда, согласно Национальной жилищной программе, сохранится и в ближайшие годы. Но именно в частном жилищном фонде чаще всего и нарушается закон. Квартиры нередко самовольно перепланируются и переоборудуются, используются под офисы, конторы, склады, торговые точки, мастерские и т.д., что не только несет дискомфорт проживающим рядом гражданам и вредит их здоровью, но и нередко приводит к порче, а тои к разрушению жилых помещений.

Распространению практики нецелевого использования жилья способствовал и действовавший ранее порядок регистрации субъектов хозяйствования. В соответствии с ним регистрация юридического лица при отсутствии у него офиса разрешалась по месту жительства учредителя. Достаточно было представить в регистрирующий орган вместе с пакетом необходимых документов копию лицевого счета из ЖЭС и письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи, проживающих по указанному адресу, а также обязательство не заниматься дома производственной деятельностью. Таким образом, место жительства одного из участников частного предприятия, фирмы становилось не только юридическим адресом, т.е. местом нахождения органа юридического лица или местом хранения бухгалтерских и других документов, но и местом осуществления хозяйственной или иной деятельности непроизводственного характера.

В квартире можно было, хотя и при соблюдении ряда условий, принимать посетителей, оказывать медицинские, косметические, консультационные и другие услуги, осуществлять торговую деятельность и т.д. Впоследствии согласно измененному Положению о государственной регистрации субъектов хозяйствования и потребительских кооперативов (утверждено постановлением Совета Министров от 19.06.1998 г. №974) действовавшие ограничения при регистрации юридических лиц были распространены не только на производственную, но и на все иные виды деятельности.

Пунктом 4 нового Положения о государственной регистрации и ликвидации (прекращении деятельности) субъектов хозяйствования (утверждено Декретом Президента республики Беларусь от 16.03.1999 г. №11) предусмотрено, что регистрация субъектов хозяйствования производится по месту их нахождения. В то же время в п.40.1 определено, что регистрация не допускается в случаях, если юридическое лицо расположено в жилом помещении без соответствующего разрешения исполкома. Конкретно, в каких случаях исполкомы могут принимать такие решения, в Положении не указано.

Следовательно, с учетом требований соответствующих норм Гражданского и Жилищного кодексов, можно сделать вывод о том, что регистрация субъекта хозяйствования по месту жительства учредителя должна рассматриваться лишь как определение юридического адреса данного субъекта (т.е. места нахождения органа юридического лица, хранения документов бухгалтерского учета и отчетности).

Офис, как место нахождения основного административного штата в рабочее время или как место приема посетителей, клиентов, оказания услуг, осуществления административных функций (не говоря уже о хозяйственной либо производственной деятельности) должен быть расположен в другом помещении, специально построенном, переоборудованном или арендуемом для этих целей.

Таким образом, находящиеся в собственности юридических и физических лиц, а также арендуемые или жилые помещения должны использоваться строго по своему целевому назначению, то есть для проживания граждан, как это и определено ст.8 действующего Жилищного кодекса Республики Беларусь.Виктор САВИЦКИЙ, ответственный секретарь Республиканского межведомственного совета по проведению жилищной реформы и развитию населенных пунктов


Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 05 за 2002 год в рубрике недвижимость

©1995-2022 Строительство и недвижимость