Судебная защита при приватизации жилья

Правовая защита жилищных и связанных с ними прав и интересов субъектов жилищных правоотношений является одной из основных задач жилищного законодательства Республики Беларусь. При этом важнейшую роль в обеспечении юридических гарантий реализации права граждан на жилище играет судебная защита.

В данной публикации по просьбе читателей излагаются основные положения действующего законодательства по защите прав граждан при приватизации жилых помещений, пользовании и распоряжении ими.

Согласно Закону о приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь отказ в приватизации занимаемых жилых помещений может быть обжалован в судебном порядке. В соответствии с постановлением Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 17 декабря 1998 года №9 споры о праве, возникающие в связи с приватизацией жилых помещений, рассматриваются судами в порядке искового производства. К ним, в частности, относятся споры:

о признании недействительными договоров приватизации жилых помещений;

о праве собственности на приватизированные жилые помещения, возникающие между собственниками жилых помещений и членами их семей, наследниками и другими лицами;

о признании недействительными договоров об отчуждении приватизированных жилых помещений;

о разделе приватизированных жилых помещений и определении порядка пользования жилой площадью;

о выселении из приватизированных жилых помещений;

о признании права собственности на жилое помещение, полученное собственником в связи со сносом принадлежавшего ему дома.

Непосредственно в суд может быть обжалован отказ местного исполнительного и распорядительного органа, а также органа управления юридического лица в приватизации жилых помещений в домах государственного жилищного фонда. Жалобы по иным вопросам, связанным с приватизацией жилых помещений (неправильное начисление жилищной квоты, несогласие с оценкой стоимости квартиры и др.), рассматриваются судами по правилам, установленным для рассмотрения жалоб на неправомерные действия органов государственного управления и должностных лиц, ущемляющие права граждан.

При разрешении споров о праве собственности на долю в жилом помещении суды руководствуются как нормами Закона о приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь, так и гражданским, жилищным и семейным законодательством. Жилое помещение (доля в жилом помещении), приватизированное совместно проживающими супругами, является их общей совместной собственностью, если оба супруга участвовали в приватизации, в том числе денежными средствами, принадлежащими им на праве общей совместной собственности. Другие члены семьи, вложившие в приватизацию свою жилищную квоту или денежные средства, вправе требовать признания за ними права собственности на соответствующую их участию долю в приватизированном жилом помещении.

Несовершеннолетние члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением. Поэтому при приватизации жилья те из них, кто родился до 1 июля 1992 года (дата введения в действие Закона о приватизации жилищного фонда) и жилищная квота которых зачтена при приватизации, также являются участниками приватизации и имеют право на долю в жилом помещении.

Отчуждение жилого помещения, приватизированного с зачетом жилищной квоты несовершеннолетних детей, без согласия органов опеки и попечительства не допускается. Отсутствие такого согласия является основанием для признания судом сделки недействительной.

Жилые помещения, приватизированные безвозмездно (с зачетом жилищной квоты, суммы квот) передаются участникам приватизации в равных долях и размер жилищной квоты каждого из участников приватизации не влияет на его долю в жилом помещении. Если размер приватизируемого жилого помещения превышает размер общей площади, передаваемой безвозмездно (20 кв. м на каждого члена семьи), то производится денежная доплата. Размеры денежных доплат каждого из участников приватизации определяются по соглашению между ними, указываются в договоре о приватизации и принимаются во внимание при разрешении споров об определении долей в жилом помещении. Споры между участниками приватизации жилого помещения о размерах вносимых ими денежных доплат не подлежат рассмотрению в судах.

По общему правилу право собственности на приватизированное жилое помещение возникает после регистрации договора о приватизации в организации регистрации и технической инвентаризации. Однако в случае, когда гражданином в установленном порядке было получено разрешение на приватизацию жилого помещения с зачислением жилищной квоты (чеков "Жилье") или внесена необходимая денежная сумма в счет стоимости жилого помещения, но договор приватизации не был удостоверен в нотариальном порядке и зарегистрирован в организации регистрации и технической инвентаризации в связи со смертью гражданина, наступившей до истечения годичного срока со дня принятия решения о приватизации, суд вправе по иску наследников умершего гражданина признать сделку приватизации действительной.

Если между собственником приватизированного жилого помещения и членами его семьи не достигнуто соглашение о пользовании жилым помещением, то порядок пользования может быть установлен судом. Требование об этом вправе заявить не только собственник жилого помещения, но и члены его семьи, проживающие в приватизированном жилом помещении.

Требования о разделе приватизированного жилого помещения могут быть удовлетворены при наличии заключения соответствующего органа о возможности раздела с образованием самостоятельных объектов права собственности. Если выдел доли участника общей долевой собственности на жилое помещение невозможен, то с его согласия ему может быть выплачена денежная компенсация другими собственниками. В отдельных случаях суд вправе и при отсутствии согласия выделяющегося собственника взыскать в его пользу денежную компенсацию за принадлежащую долю в жилом помещении. В частности, выплата денежной компенсации может быть произведена, если доля в общей собственности является незначительной и не может быть реально выделена, а выделяющийся собственник в жилом помещении не проживает и обеспечен другой жилой площадью.

Мена принадлежащего на праве общей собственности приватизированного жилого помещения (дом в этом помещении) допускается только с согласия всех участников общей собственности. Отказ одного из собственников жилого помещения в согласии на заключение договора мены не может быть оспорен в судебном порядке как другими собственниками, так и членами его семьи.

Продажа доли в праве общей собственности на жилое помещение постороннему лицу возможна лишь при условии, если остальные собственники откажутся от осуществления права преимущественной покупки либо не осуществят это право в течение срока, установленного гражданским законодательством. При продаже доли в жилом помещении с нарушением этого порядка другие участники общей долевой собственности вправе заявить в суд требования о переводе на них прав и обязанностей покупателя.

Если при рассмотрении дел, связанных с приватизацией, затрагиваются права граждан, проживающих в жилом помещении до его приватизации, но не ставших участниками приватизации, будет установлено, что при приватизации были нарушены их жилищные права (введение в заблуждение, сокрытие факта приватизации, способность понимать значение своих действий и руководить ими и др.), суд разъясняет этим гражданам право на предъявление встречного иска о признании договора о приватизации жилого помещения недействительным.

Исковые требования о праве собственности на приватизированное жилое помещение, в том числе по основаниям принадлежности этого помещения наследодателю, о действительности сделок с жилыми помещениями, оплачиваются государственной пошлиной исходя из стоимости жилого помещения на день предъявления иска.Виктор САВИЦКИЙ, ответственный секретарь Республиканского межведомственного совета по проведению жилищной реформы