Нормирование площади жилых помещений
Нормирование жилой площади в новых социально-экономических условиях сохраняет свое значение как инструмент реализации конституционных гарантий прав граждан на жилище (ст. 48 Конституции Республики Беларусь).
Социальным итогом нормирования использования жилой площади во всех разновидностях жилищного фонда в БССР в течение десятилетий стало в основном воспроизводство относительной однородности жилищных условий всего населения, что явилось важным вкладом в обеспечение социальной однородности советского общества, обеспечивало равенство в пользовании жилой площадью, не позволяло иметь площадь, превышающую потребительские цели ее использования, капитализировать жилье.
Поскольку преимущественной формой обеспечения граждан жильем был наем жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда, то при регулировании данных жилищных правоотношений применялись и соответствующие социально-правовые расчетные количественные нормативы использования гражданами жилой площади.
Установленная Жилищным кодексом БССР (далее - ЖК) 1983 г. норма жилой площади в размере 12 кв. метров на одного человека (ст. 46) являлась по существу нормой пользования жилой площадью, обеспечивающей необходимые санитарно-гигиенические условия проживания. Данная норма применялась при определении размера квартирной платы и излишней жилой площади, прописке временных жильцов и нанимателей, предоставлении жилых помещений в связи с капитальным ремонтом дома и собственникам сносимых домов и в ряде других случаев.
Основным критерием признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий был уровень обеспеченности жилой площадью на одного члена семьи (так называемая учетная норма), определяемый облисполкомами, Минским горисполкомом совместно с советами профсоюзов. В Минске учетная норма была 6 кв. метров, в Солигорске и Молодечно - 6,5 кв. метра, в городах и поселках Брестской, Гомельской, Гродненской и Могилевской областей - 7 кв. метров, в Витебске, Орше, Полоцке, Лепеле и других городах Витебской области - 7,1 кв. метра (в колхозах и совхозах этой области - 7,5 кв. метра), в сельской местности Гродненской области - 8 кв. метров. При установлении учетных норм принималось во внимание наличие жилищного фонда, объемы жилищного строительства, категории и перспективы развития как отдельных населенных пунктов, так и регионов, обеспеченность их трудовыми ресурсами и так далее.
Был и еще один законный путь изменения учетной нормы, который зависел от отношения человека к труду.
По решению трудовых коллективов предприятий и организаций в коллективных договорах предусматривались для рабочих и служащих, имеющих право на первоочередное получение жилых помещений, а также новаторов и передовиков производства, добившихся высоких показателей в труде и активно участвующих в общественной жизни, льготные основания признания их нуждающимися в улучшении жилищных условий (в том числе и увеличение учетной нормы) при обеспечении жильем по месту работы, а также количество жилой площади, выделяемой для этих целей. Увеличение учетной нормы могло осуществляться в пределах с 6 до 8 кв. метров, то есть не выше минимальной нормы предоставления жилых помещений.
Достижение указанного предельного уровня, то есть улучшение жилищных условий, если в результате этого обеспеченность жилой площадью достигала 8 кв. метров на одного человека, а занимаемое жилое помещение отвечало установленным требованиям, являлось основанием для снятия граждан с квартирного учета как по месту работы, так и по месту жительства.
В жилищном законодательстве использовалась и норма предоставления жилых помещений, определяющая нижний и верхний пределы размера жилой площади в расчете на одного человека при предоставлении гражданам жилья.
Ясно, что между нормой предоставления жилых помещений и учетной нормой должен был быть определенный разрыв, иначе могло случиться так, что семья, только получившая квартиру, сразу же вновь приобретала право для постановки на квартирный учет. Поэтому правилами предоставления жилых помещений эта норма была установлена в пределах от 8 до 12 кв. метров на одного человека.
Существовала и норма дополнительной жилой площади, предоставляемой отдельным категориям граждан, имеющим особые заслуги перед обществом, или которым по состоянию здоровья была необходима дополнительная площадь или изолированное жилое помещение, а также если эта площадь необходима по условиям и характеру выполнения основной работы. Дополнительная площадь предоставлялась в виде комнаты или в размере 10 кв. метров. Законодательством был установлен порядок и условия предоставления дополнительной жилой площади, перечень категорий граждан, имеющих право на ее получение, и которым размер дополнительной жилой площади мог быть увеличен.
Соответствующее нормирование площади жилых помещений производилось и при обеспечении граждан жильем в домах жилищностроительных кооперативов и в индивидуальном жилищном фонде. Если при постановке на квартирный учет в качестве критерия нуждаемости в улучшении жилищных условий использовались практически те же учетные нормы, что и для проживания в домах государственного и общественного жилищного фонда, то при предоставлении и пользовании жилых помещений в домах ЖСК и индивидуальных домах применялись иные нормы.
При постановке на учет желающих вступить в жилищно-строительный кооператив не применялись указанные учетные нормы к инвалидам Великой Отечественной войны, членам семей погибших или пропавших без вести в Великую Отечественную войну воинов (партизан) и приравненным к ним в установленном порядке лицам, если они проживали в квартирах, находящихся в пользовании нескольких нанимателей либо членов жилищно-строительных кооперативов (так называемых коммунальных квартирах), или в жилых помещениях, неблагоустроенных применительно к условиям данного населенного пункта.
Квартира члену жилищно-строительного кооператива предоставлялась в соответствии с количеством членов семьи и суммой его паевого взноса в размере от 8 до 15 кв. метров жилой площади на одного человека. Квартира могла быть предоставлена с превышением указанного предельного размера, если она была однокомнатной либо предназначалась для лиц разного пола старше 9 лет, кроме супругов. При предоставлении квартиры учитывалось также право членов кооператива или членов его семьи на дополнительную жилую площадь.
Согласно Гражданскому кодексу (далее - ГК) БССР 1964 г. в личной собственности гражданина мог находиться только один жилой дом (или часть его). Причем предельный размер дома или его части, находящихся в личной собственности гражданина, у совместно проживающих супругов и их несовершеннолетних детей, ограничивался 60 кв. метрами общей площади.
В целях дальнейшего развития индивидуального жилищного строительства и улучшения жилищных условий граждан Указом Президиума Верховного Совета БССР от 14 января 1988г. предельный размер индивидуального жилого дома (части дома) был увеличен до 130 кв. метров обшей площади. По ходатайству гражданина, имевшего большую семью либо право на дополнительную жилую площадь, исполком районного, городского, районного в городе Совета депутатов мог разрешить строительство либо приобретение жилого дома (или части его), общая площадь которого превышала 130 кв. метров. Действие данного Указа распространялось также на строительство либо приобретение квартиры в многоквартирном доме товарищества индивидуальных застройщиков.
Если в личной собственности гражданина или у совместно проживающих супругов оказывалось по основаниям, допускаемым законом, более одного жилого дома, собственник был вправе по своему выбору оставить в своей собственности любой из этих домов. Другой дом (дома) должен был быть собственником отчужден в течение одного года со дня возникновения права собственности на другой дом (дома).
Если гражданину, имеющему в собственности жилой дом (часть дома), предоставлялось жилое помещение в доме государственного или общественного жилищного фонда либо в доме ЖСК, собственник дома (части дома) также был обязан произвести отчуждение в течение одного года со дня выдачи ордера на жилое помещение.
В случаях, когда собственник не производил в установленный срок отчуждение излишнего дома, этот дом по решению исполкома соответствующего Совета депутатов подлежал принудительной продаже в порядке, установленном Гражданским процессуальным кодексом БССР для исполнения судебных решений. Вырученные от продажи суммы после возмещения расходов, связанных с осуществлением принудительной продажи, передавались бывшему собственнику дома. Если продажа дома в принудительном порядке не могла состояться из-за отсутствия покупателей, дом по решению исполкома безвозмездно переходил в собственность государства.
Указанные правила действовали до 01.07.90 г., и в дальнейшем они применялись только при решении вопросов о законности приобретения гражданином в собственность другого жилого дома или сохранения в собственности гражданина жилого дома после приобретения квартиры в домах государственного или общественного жилищного фонда либо в доме ЖСК до этой даты. После 01.07.90 г. состав и стоимость имущества, приобретенного гражданином за счет его трудовых доходов и сбережений и по другим основаниям, допускаемым законом, уже не ограничивались. Жилые дома и квартиры в домах государственного или общественного жилищного фонда либо в доме ЖСК перестали относиться к видам имущества, которое не могло находиться в собственности граждан. На законодательном уровне эти новые нормы были закреплены в ст.ст. 17, 18, 19 Закона "О собственности в Белорусской ССР" (введен в действие с 1 января 1991 г.).
Свои особенности имеет нормирование жилой площади в служебных жилых помещениях и общежитиях. Под служебные жилые помещения (предназначенные для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от него) выделяются, как правило, отдельные квартиры. Не допускается предоставление служебных жилых помещений в заселенных несколькими нанимателями квартирах, в которых хотя бы одно из помещений не является служебным.
По прежним правилам предоставления жилых помещений (утверждены постановлением Совета Министров БССР и Белсовпрофа от 25 апреля 1984 г. №135) размер предоставляемых гражданам служебных жилых помещений определялся облисполкомами, Минским горисполкомом совместно с советами профсоюзов. В городах, городских и рабочих поселках Брестской и Гомельской областей этот норматив составлял от 8 до 12 кв. метров жилой площади на одного члена семьи, в Гродненской области - не ниже 7 кв. метров, в Могилевской области - не менее 6 кв. метров, в Минской области - от 6 до 8 кв. метров и в Витебской области - не менее 5,5 кв. метра и не более 9 кв. метров жилой площади на каждого члена семьи. В домах, принадлежащих колхозам и совхозам, служебные жилые помещения предоставлялись по норме от 8 до 12 кв. метров на одного человека.
Более низкий уровень норм площади предоставления служебного жилья обусловливался более низким уровнем требований, предъявляемых к таким помещениям, по сравнению с требованиями, которым должны соответствовать обычные жилые помещения. Ведь служебное жилье рассматривалось прежде всего как одно из главных средств для обеспечения надлежащего выполнения работниками своих трудовых обязанностей, а улучшение их жилищных условий расценивалось при этом как важная, но не основная цель предоставления таких помещений.
В домах же колхозов и совхозов в соответствии с действовавшими нормами практически все жилые помещения являлись служебными и поэтому их предоставление осуществлялось по правилам, действовавшим в отношении обычного жилья.
Что касается общежитий, предназначенных для проживания рабочих и служащих, а также других граждан в период работы на данном предприятии, в учреждении, организации, то жилая площадь в них предоставлялась, как правило, в размере не менее б кв. метров на одного человека.
Нормирование площади жилых помещений применялось в республике и при продаже гражданам в личную собственность квартир в домах государственного и общественного жилищного фонда. Правовые основы такой продажи были заложены постановлением Совета Министров СССР от 02.12.1988 г. №1400, а впоследствии закреплены законодательно с принятием Закона "О собственности в Республике Беларусь" (11 декабря 1990 г.). Положением "О продаже гражданам квартир в личную собственность" (утверждено постановлением Совета Министров БССР и Белсовпрофа от 06.06.1989 г. №184 с изменениями и дополнениями в редакции постановления Совета Министров БССР от 22.02.1991 г. №67) предусматривалось, что подлежат продаже гражданам занимаемые ими квартиры в домах государственного и общественного жилищного фонда, а также незаселенные квартиры в домах, требующих реконструкции или капитального ремонта. Предельный размер продаваемых незаселенных квартир ограничивался 130 кв. метрами общей площади, по аналогии с тем, как это было установлено ГК Республики Беларусь для владельцев индивидуальных жилых домов.
Исполкомам местных Советов депутатов, предприятиям, объединениям и организациям разрешалось передавать в собственность безвозмездно занимаемые инвалидами Великой Отечественной войны, семьями погибших или пропавших без вести воинов (партизан) и приравненным к ним в установленном порядке лицам, участникам Великой Отечественной войны, семьями лиц, погибших при исполнении государственных и общественных обязанностей, и воинами-интернационалистами квартиры в пределах 20 кв. метров общей площади на каждого члена семьи. Площадь квартиры сверх указанной нормы выкупалась на общих основаниях.
Безвозмездно передавались в собственность граждан жилые помещения в неблагоустроенных одноэтажных жилых домах независимо от их размера, а также квартиры, полученные гражданами в домах государственного и общественного жилищного фонда в результате сноса жилых домов, принадлежащих им на праве собственности, в связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд, если они не получили за эти дома денежной компенсации (касалось граждан, дома которых были снесены до 1 января 1982 г., то есть до момента вступления в действие Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, устанавливающих обязательность выплаты денежной компенсации).
Кроме занимаемых гражданами квартир и незаселенных квартир в домах, подлежащих реконструкции или капитальному ремонту, разрешалась также продажа освобождаемых квартир в домах с пониженным качеством жилищ (с проходными комнатами, совмещенными санузлами, малогабаритными кухнями, с недостаточной освещенностью, повышенным шумом и тому подобным) и освобождаемых гражданами квартир в результате замены на меньшую площадь. Причем гражданам, переселяющимся из больших квартир в меньшие, за счет средств, вырученных от продажи освобождаемых ими квартир, предусматривалась выплата разницы в стоимости этих жилых помещений. Граждане, проживавшие в квартире, заселенной несколькими нанимателями, в случае освобождения в ней жилых помещений другими нанимателями, имели право на приобретение в собственность всей квартиры.
После введения в действие Закона "О приватизации жилищного фонда" (1 июля 1992 г.) норма о безвозмездной передаче в собственность отдельным категориям граждан занимаемых жилых помещений в пределах 30 кв. метров на одного члена семьи была закреплена и в Положении "О приватизации жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда, их обслуживании и ремонте" (утверждено постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 30.06.1992 г. №398).
С изменением жилищной политики Республики Беларусь в условиях формирования социально ориентированной рыночной экономики вводятся совершенно новые институты и механизмы реализации предусмотренного ст. 48 Конституции Республики Беларусь права граждан на жилище. Концептуальные положения новой жилищной политики определены в Национальной жилищной программе, принятой Верховным Советом Республики Беларусь 24 февраля 1994 года (уточненная редакция Программы утверждена постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 3 мая 1999 года №640).
В соответствии с Национальной жилищной программой правительство республики в 1996 году принципиально изменило систему финансирования жилищного строительства. При этом сохранены обязательства государства по обеспечению жильем граждан, нуждающихся в социальной защите и имеющих в соответствии с законодательством льготы на получение жилья.
Другая часть населения, состоящая на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, может строить или покупать квартиры (индивидуальные дома) за счет собственных средств при финансовой поддержке государства в виде одноразовых безвозмездных субсидий либо льготных кредитов.
Соответствующими указами Президента Республики Беларусь по вопросам жилищного строительства в 1996-1997 годах введена и в 1999-2000 годах усовершенствована новая система льготного кредитования жилищно-строительных кооперативов, коллективов индивидуальных застройщиков, граждан, осуществляющих строительство индивидуального жилья в порядке долевого участия и приобретающих жилые помещения по договорам купли-продажи.
В новых условиях не только возрастает роль нормирования площади жилых помещений как инструмента контроля государства за соблюдением принципов социальной справедливости, но и значительно расширяется сфера применения данного нормирования. При этом наряду с изменением количественных параметров, применявшихся ранее норм вводятся специальные нормы и требования при предоставлении жилых помещений социального пользования, при предоставлении одноразовых безвозмездных субсидий и льготных кредитов на строительство (реконструкцию) жилья и даже при покупке жилых помещений. Законодательно новые нормы закреплены в ЖК Республики Беларусь (введен в действие с 1 июля 1999 г.), некоторые из них установлены соответствующими подзаконными нормативными актами.
Так, новый институт найма жилых помещений социального пользования потребовал введения нового порядка предоставления и пользования таким жильем. Такое жилье (квартира государственного жилищного фонда с типовыми потребительскими качествами) должно предоставляться малообеспеченным нетрудоспособным гражданам (ст. 12 ЖК) по норме в пределах 15-20 кв. метров обшей площади на одного человека (ст. 81 ЖК). Превышение этой нормы возможно в случаях предоставления однокомнатной квартиры, предоставления жилья с учетом права на дополнительную площадь и если жилье предназначено для лиц разного пола, кроме супругов.
Дополнительная площадь сверх минимальной нормы предоставления общей площади жилого помещения социального пользования (15 кв. метров) предоставляется только гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, в виде комнаты или в размере 15 кв. метров общей площади (ст. 82 ЖК). Согласно Перечню заболеваний, утвержденному постановлением Минздрава от 19.04.2001 г. №27 (регистрационный №8/ 5780 от 28.04.2001 г.), к указанным заболеваниям отнесены:
- тяжелые хронические заболевания центральной нервной системы со стойкими грубыми нарушениями функций конечностей (последствия перенесенных тяжелых черепно-мозговых травм, травм позвоночника и спинного мозга, энцефалитов, тяжелые последствия острого нарушения мозгового кровообращения, рассеянный склероз, скрингомиелия, детский церебральный паралич, гепато-церебральная дистрофия, прогрессирующая мышечная дистрофия с наличием параличей и глубоких парезов, наследственные заболевания центральной нервной системы с гиперкинезами и мозжечковыми нарушениями (без нарушения функций тазовых органов));
- хронические заболевания органов дыхания, осложненные дыхательной недостаточностью II-III степени;
- хронические тяжелые органические расстройства сердечной деятельности вследствие пороков сердца, ишемической болезни сердца, операций на сердце, кардиомиопатий, миокардитов с недостаточностью кровообращения II-6 и выше степени: при стенокардии - функциональный класс - IV;
- активные формы туберкулеза с бактериовыделением при условии сохранения выделения микобактерий после проведенного шестимесячного курса противотуберкулезного лечения;
- психические заболевания с хроническим течением, стойкой психотической симптоматикой и выраженными изменениями личности (шизофрения, параноидный психоз, маниакально-депрессивный психоз, эпилепсия, пресснильные и сенильные психозы, деменция (слабоумие) любого генеза, олигофрения в степени идиотии или имбецильности, олигофрения в степени выраженной дебильности с психопатизацией личности, хронические психозы травматического, инфекционного интоксикационного генеза; последствия органического поражения центральной нервной системы с выраженной психопатизацией со стойкой социальной дезадаптацией; параноидное расстройство личности; эмоционально-негативное расстройство личности; гистрионное (истероидное) расстройство личности; ананкастное расстройство личности;
- кожные болезни (распространенные формы пузырчатых дерматозов, генерализованные поражения кожи при коллангенозах);
- каловые, мочевые и влагалищные свищи, стома мочевого пузыря энтероколостома и тонкокишечные свищи;
- проказа, озена;
- бактерионосительство брюшного тифа.
Весьма важной мерой, направленной на обеспечение реализации принципов социальной справедливости, является сохранение в новом ЖК института учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Наряду с существенным изменением и расширением оснований признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий Кодекс изменил и так называемую учетную норму (ст. 43 ЖК). Теперь на квартирный учет принимаются граждане, обеспеченность которых общей площадью жилого помещения, где они проживают (независимо от того, являются они нанимателями жилых помещений в государственном фонде или собственниками в частном), на одного члена семьи составляет менее 15 кв. метров (то есть менее минимальной нормы предоставления общей площади жилого помещения социального пользования).
Всем гражданам, проживающим в коммунальных квартирах (то есть заселенных несколькими нанимателями), впервые предоставлена возможность стать на квартирный учет независимо от уровня обеспеченности жильем. По прежнему Кодексу таким правом пользовались только семьи, если в их составе имелись больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире или одной комнате было невозможным.
Данное нововведение наряду с разрешением приватизировать жилые помещения в коммунальных квартирах открывает дополнительные возможности улучшения жилищных условий проживающим там семьям (почти 20 тыс. семей на 01.01.2000 г.).
Не нормируется также уровень обеспеченности общей площадью жилья при постановке на квартирный учет и ряда других категорий граждан (проживающих в общежитиях и служебных жилых помещениях, по договору поднайма жилья в домах государственного жилищного фонда или по договору найма в домах частного жилищного фонда, в жилых помещениях, не отвечающих установленным санитарным и техническим требованиям, впервые вступивших в брак и не имеющих отдельной квартиры и других).
В новом ЖК законодательно закреплено и получившее на практике в последние годы универсальное назначение нормирования общей площади жилых помещений при субсидировании и льготном кредитовании граждан для строительства (реконструкции) или приобретения жилья. Согласно ст. 13 ЖК размеры субсидий и льготных кредитов определяются исходя из максимальной нормы предоставления общей площади жилого помещения социального пользования (20 кв. метров.)
В связи с этим пересмотрены применявшиеся ранее нормативы общей площади для начисления субсидий, которые были установлены Положением "О предоставлении гражданам Республики Беларусь одноразовых безвозмездных субсидий на строительство (реконструкцию) или покупку жилых помещений" (утверждено постановлением Совета Министров от 11.08.1998 г. №1266) в следующих размерах:
- для одного человека - 28 кв. метров в городах и 38 кв. метров а сельской местности;
- для двух человек - соответственно 36 и 52 кв. метра;
- для трех человек - 48 и 66 кв. метров;
- для четырех человек - 60 и 80 кв. метров;
- для пяти человек - 70 и 94 кв. метра.
В соответствии с постановлением Совета Министров от 12.01.2001 г. №52 сейчас при начислении гражданам суммы базовой доли субсидии в расчет принимается максимальная норма предоставления общей площади жилого помещения социального пользования, равная 20 кв. метрам общей площади жилого помещения на одного человека (при строительстве однокомнатной квартиры для одного человека - 36 кв. метров).
Согласно п. 16 указанного Положения этот норматив увеличивается на каждого члена семьи, имеющего в соответствии с законодательством право на получение дополнительной площади, на 15 кв. метров.
Следует отметить, что принимаемый в расчет норматив общей площади жилого помещения при начислении субсидии уменьшается на величину, представляющую собой разность между общей площадью жилого помещения, занимаемого претендентом и членами его семьи по договору найма в доме государственного жилищного фонда или в домах юридических лиц негосударственной формы собственности либо находящегося у него или членов его семьи на праве собственности, и установленной законодательством нормой предоставления жилой площади, причитающейся остающимся проживать в этом жилом помещении членам семьи.
Уменьшение нормативов общей площади при начислении субсидий в таком же порядке производится и в случаях отчуждения претендентом на получение субсидии или членами его семьи в течение 3 лет до подачи заявления на получение субсидии находившегося у них в собственности жилого помещения проживающим в нем членам семьи.
В случае отчуждения жилого помещения другим гражданам в течение 5 лет до подачи заявления на получение субсидни уменьшение производится на всю площадь этого помещения.
Не вычитается при начислении субсидии занимаемая общая площадь жилых помещений, не подлежащих приватизации.
Нормируемые размеры общей площади строящегося жилого помещения из расчета на одного члена семьи для определения величины льготного кредита установлены п. 1.6 Указа Президента Республики Беларусь от 14.04.2000 г. №185 "О предоставлении гражданам льготных кредитов на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений". Для граждан, строящих жилые помещения в городах и поселках городского типа, а также в многоквартирных жилых домах в сельских населенных пунктах, - 20 кв. метров (при строительстве для одного человека однокомнатной квартиры - 36 кв. метров). Для граждан, постоянно проживающих и работающих в сельских населенных пунктах и строящих в них одноквартирные жилые дома, а также блокированные жилые дома. - 30 кв. метров (при строительстве для одного человека однокомнатной квартиры в блокированном жилом доме - 44 кв. метра).
Для Героев Беларуси, Героев Советского Союза, Героев Социалистического Труда, полных кавалеров орденов Славы, Трудовой Славы, а также граждан, обладающих в соответствии с законодательством правом на дополнительную площадь жилого помещения по состоянию здоровья, указанные нормируемые размеры общей площади жилого помещения увеличиваются на 15 кв. метров на каждого члена семьи, имеющего право на дополнительную площадь жилого помещения по перечисленным основаниям.
Как и при субсидировании, принимаемые в расчет нормируемые размеры общей площади жилого помещения для определения величины льготного кредита устанавливаются с учетом общей площади жилого помещения, находящегося в собственности гражданина и членов его семьи. Соответствующий порядок расчета нормируемых размеров общей площади жилых помещений для определения величины льготного кредита утвержден правлением АСБ "Беларусбанк" (протокол от 09.06.2000 г. №24) по согласованию с Минстройархитектуры.
Так, в частности, нормируемый размер общей площади строящегося (реконструируемого) или приобретаемого жилого помещения для семьи, включенной полным составом в списки на льготное кредитование, определяется исходя из норматива 20 кв. метров общей площади на каждого члена семьи с уменьшением на общую площадь занимаемого жилого помещения, находящегося в собственности получателя кредита (членов его семьи). При условии включения в списки льготного кредитования неполного состава семьи, норматив льготно кредитуемой площади уменьшается на разность между общей площадью жилого помещения, находящегося в собственности у гражданина и членов его семьи, и величиной, полученной из расчета 20 кв. метров на каждого члена семьи, остающегося проживать в занимаемом помещении.
Для молодых граждан (молодых семей), проживающих совместно с родителями в жилых помещениях, находящихся в собственности родителей, нормируемый размер общей площади строящегося (реконструируемого), приобретаемого жилого помещения с использованием льготного кредита рассчитывается без учета имеющегося в собственности у родителей жилья. Не вычитается общая площадь занимаемого жилого помещения при определении размера льготного кредита гражданам, проживающим в собственных жилых помещениях, если они признаны в установленном порядке непригодными для проживания.
Действие норм по вычитании общей площади жилого помещения, находящегося в собственности гражданина и членов его семьи, при определении величины льготного кредита распространялось как на вновь заключаемые кредитные договоры после принятия Указа от 14.06.2000 г. №185, так и на граждан, начавших строить жилые помещения до вступления в силу Указа и еще не завершивших строительство.
Признавая прогрессивным характер данной нормы с точки зрения социальной справедливости, необходимо все-таки отметить, что механизм учета находящейся в собственности граждан общей площади жилых помещений был не лишен существенных недостатков, что подтверждалось многочисленными обращениями граждан в местные и республиканские органы управления, учреждения АСБ "Беларусбанк", средства массовой информации.
Соглашаясь в принципе с необходимостью введения такой нормы, граждане считали, что порядок ее реализации совершенно не учитывает потребительских качеств и реальной стоимости имеющегося в собственности жилья. Ведь жилье с большим физическим износом и низким уровнем благоустройства вряд ли может компенсировать при его продаже (что тоже не всегда является реальным, особенно в небольших населенных пунктах) размер недополученного льготного кредита на строительство новой квартиры или индивидуального дома.
Были и другие негативные особенности применения действующего порядка вычитания площади находящегося в собственности граждан жилья, что создавало им дополнительные трудности в финансировании жилищного строительства и не обеспечивало в полной мере соблюдение принципа социальной справедливости при их кредитовании.
Следовательно, данная проблема требовала дополнительной, более углубленной проработки с учетом реальной стоимости находящегося в собственности граждан жилья и их имущественного положения. В связи с этим при принятии нового Указа по вопросам кредитования жилищного строительства (от 19.10.2001 №594), в частности, учтено предложение АСБ "Беларусбанк", по которому гражданам, имеющим в собственности жилье и не имеющим возможности полностью за счет собственных средств (наряду с льготным кредитом) построить или завершить строительство новых жилых помещений, должна быть предоставлена возможность передачи своего жилья местным исполнительным и распорядительным органам. В этих целях до начала кредитования должны заключаться с такими гражданами договоры об отчуждении занимаемого жилья после завершения строительства новых жилых помещений. При этом вычитание общей площади собственного жилья из норматива льготно кредитуемой площади не должно производиться.
Весьма важной нормой, направленной на обеспечение формирования и развития рынка жилья, является положение ст. 101 ЖК о том, что граждане и юридические лица негосударственной формы собственности могут иметь на праве собственности жилые дома, квартиры и иные жилые помещения без ограничения их количества и размера.
Значительное место в ЖК уделено регулированию вопросов, связанных с организацией и осуществлением деятельности организаций граждан-застройщиков (ст.ст. 107-115).
В то же время нормы утвержденных ранее Примерного устава жилищностроительного кооператива, Положения "О молодежном жилом комплексе", Положения "О жилищно-стронтельных коллективах индивидуальных застройщиков" и других, не только не соответствуют реалиям сегодняшнего дня, но и противоречат другим действующим нормативным актам жилищного законодательства. Например, в соответствии со ст. 111 ЖК члену организации граждан-застройщиков (к которым относится и ЖСК) предоставляется жилое помещение в соответствии с суммой его паевого взноса и иных взносов и нормой общей площади жилого помещения, предусмотренной уставом организации граждан-застройщиков.
Примерным же уставом жилищностроительного кооператива (утвержден постановлением Совета Министров БССР от 15.11.1984 г. №400) предусмотрено (п. 35), что квартира члену кооператива предоставляется в размере от 8 до 15 кв. метров жилой площади на одного человека.
Как видим, данные нормы не согласуются даже с нормативами площади жилых помещений при определении величины льготного кредита (20 кв. метров общей площади). Поэтому представляется бесспорным, что в новых экономических условиях, когда жилье строится в значительных объемах за счет средств граждан (даже и при одновременном использовании льготных кредитов или субсидий) и оформляется после заселения в их собственность, должен быть иной подход и к определению нормативов общей площади строящегося жилья в зависимости от состава семей, их финансовых возможностей и имущественного положения.
Думается, что изложенные обстоятельства должны быть учтены как при доработке проекта новой редакции ЖК, так и уставов организаций граждан-застройщиков, к которым согласно ст. 107 ЖК наряду с жилищно-строительным кооперативом отнесены также жилищный кооператив, молодежный жилой комплекс и коллектив индивидуальных застройщиков.Виктор САВИЦКИЙ, ответственный секретарь Республиканского межведомственного совета по проведению жилищной реформы, действительный членБелорусского отделения жилищно-коммунальной академии
Социальным итогом нормирования использования жилой площади во всех разновидностях жилищного фонда в БССР в течение десятилетий стало в основном воспроизводство относительной однородности жилищных условий всего населения, что явилось важным вкладом в обеспечение социальной однородности советского общества, обеспечивало равенство в пользовании жилой площадью, не позволяло иметь площадь, превышающую потребительские цели ее использования, капитализировать жилье.
Поскольку преимущественной формой обеспечения граждан жильем был наем жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда, то при регулировании данных жилищных правоотношений применялись и соответствующие социально-правовые расчетные количественные нормативы использования гражданами жилой площади.
Установленная Жилищным кодексом БССР (далее - ЖК) 1983 г. норма жилой площади в размере 12 кв. метров на одного человека (ст. 46) являлась по существу нормой пользования жилой площадью, обеспечивающей необходимые санитарно-гигиенические условия проживания. Данная норма применялась при определении размера квартирной платы и излишней жилой площади, прописке временных жильцов и нанимателей, предоставлении жилых помещений в связи с капитальным ремонтом дома и собственникам сносимых домов и в ряде других случаев.
Основным критерием признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий был уровень обеспеченности жилой площадью на одного члена семьи (так называемая учетная норма), определяемый облисполкомами, Минским горисполкомом совместно с советами профсоюзов. В Минске учетная норма была 6 кв. метров, в Солигорске и Молодечно - 6,5 кв. метра, в городах и поселках Брестской, Гомельской, Гродненской и Могилевской областей - 7 кв. метров, в Витебске, Орше, Полоцке, Лепеле и других городах Витебской области - 7,1 кв. метра (в колхозах и совхозах этой области - 7,5 кв. метра), в сельской местности Гродненской области - 8 кв. метров. При установлении учетных норм принималось во внимание наличие жилищного фонда, объемы жилищного строительства, категории и перспективы развития как отдельных населенных пунктов, так и регионов, обеспеченность их трудовыми ресурсами и так далее.
Был и еще один законный путь изменения учетной нормы, который зависел от отношения человека к труду.
По решению трудовых коллективов предприятий и организаций в коллективных договорах предусматривались для рабочих и служащих, имеющих право на первоочередное получение жилых помещений, а также новаторов и передовиков производства, добившихся высоких показателей в труде и активно участвующих в общественной жизни, льготные основания признания их нуждающимися в улучшении жилищных условий (в том числе и увеличение учетной нормы) при обеспечении жильем по месту работы, а также количество жилой площади, выделяемой для этих целей. Увеличение учетной нормы могло осуществляться в пределах с 6 до 8 кв. метров, то есть не выше минимальной нормы предоставления жилых помещений.
Достижение указанного предельного уровня, то есть улучшение жилищных условий, если в результате этого обеспеченность жилой площадью достигала 8 кв. метров на одного человека, а занимаемое жилое помещение отвечало установленным требованиям, являлось основанием для снятия граждан с квартирного учета как по месту работы, так и по месту жительства.
В жилищном законодательстве использовалась и норма предоставления жилых помещений, определяющая нижний и верхний пределы размера жилой площади в расчете на одного человека при предоставлении гражданам жилья.
Ясно, что между нормой предоставления жилых помещений и учетной нормой должен был быть определенный разрыв, иначе могло случиться так, что семья, только получившая квартиру, сразу же вновь приобретала право для постановки на квартирный учет. Поэтому правилами предоставления жилых помещений эта норма была установлена в пределах от 8 до 12 кв. метров на одного человека.
Существовала и норма дополнительной жилой площади, предоставляемой отдельным категориям граждан, имеющим особые заслуги перед обществом, или которым по состоянию здоровья была необходима дополнительная площадь или изолированное жилое помещение, а также если эта площадь необходима по условиям и характеру выполнения основной работы. Дополнительная площадь предоставлялась в виде комнаты или в размере 10 кв. метров. Законодательством был установлен порядок и условия предоставления дополнительной жилой площади, перечень категорий граждан, имеющих право на ее получение, и которым размер дополнительной жилой площади мог быть увеличен.
Соответствующее нормирование площади жилых помещений производилось и при обеспечении граждан жильем в домах жилищностроительных кооперативов и в индивидуальном жилищном фонде. Если при постановке на квартирный учет в качестве критерия нуждаемости в улучшении жилищных условий использовались практически те же учетные нормы, что и для проживания в домах государственного и общественного жилищного фонда, то при предоставлении и пользовании жилых помещений в домах ЖСК и индивидуальных домах применялись иные нормы.
При постановке на учет желающих вступить в жилищно-строительный кооператив не применялись указанные учетные нормы к инвалидам Великой Отечественной войны, членам семей погибших или пропавших без вести в Великую Отечественную войну воинов (партизан) и приравненным к ним в установленном порядке лицам, если они проживали в квартирах, находящихся в пользовании нескольких нанимателей либо членов жилищно-строительных кооперативов (так называемых коммунальных квартирах), или в жилых помещениях, неблагоустроенных применительно к условиям данного населенного пункта.
Квартира члену жилищно-строительного кооператива предоставлялась в соответствии с количеством членов семьи и суммой его паевого взноса в размере от 8 до 15 кв. метров жилой площади на одного человека. Квартира могла быть предоставлена с превышением указанного предельного размера, если она была однокомнатной либо предназначалась для лиц разного пола старше 9 лет, кроме супругов. При предоставлении квартиры учитывалось также право членов кооператива или членов его семьи на дополнительную жилую площадь.
Согласно Гражданскому кодексу (далее - ГК) БССР 1964 г. в личной собственности гражданина мог находиться только один жилой дом (или часть его). Причем предельный размер дома или его части, находящихся в личной собственности гражданина, у совместно проживающих супругов и их несовершеннолетних детей, ограничивался 60 кв. метрами общей площади.
В целях дальнейшего развития индивидуального жилищного строительства и улучшения жилищных условий граждан Указом Президиума Верховного Совета БССР от 14 января 1988г. предельный размер индивидуального жилого дома (части дома) был увеличен до 130 кв. метров обшей площади. По ходатайству гражданина, имевшего большую семью либо право на дополнительную жилую площадь, исполком районного, городского, районного в городе Совета депутатов мог разрешить строительство либо приобретение жилого дома (или части его), общая площадь которого превышала 130 кв. метров. Действие данного Указа распространялось также на строительство либо приобретение квартиры в многоквартирном доме товарищества индивидуальных застройщиков.
Если в личной собственности гражданина или у совместно проживающих супругов оказывалось по основаниям, допускаемым законом, более одного жилого дома, собственник был вправе по своему выбору оставить в своей собственности любой из этих домов. Другой дом (дома) должен был быть собственником отчужден в течение одного года со дня возникновения права собственности на другой дом (дома).
Если гражданину, имеющему в собственности жилой дом (часть дома), предоставлялось жилое помещение в доме государственного или общественного жилищного фонда либо в доме ЖСК, собственник дома (части дома) также был обязан произвести отчуждение в течение одного года со дня выдачи ордера на жилое помещение.
В случаях, когда собственник не производил в установленный срок отчуждение излишнего дома, этот дом по решению исполкома соответствующего Совета депутатов подлежал принудительной продаже в порядке, установленном Гражданским процессуальным кодексом БССР для исполнения судебных решений. Вырученные от продажи суммы после возмещения расходов, связанных с осуществлением принудительной продажи, передавались бывшему собственнику дома. Если продажа дома в принудительном порядке не могла состояться из-за отсутствия покупателей, дом по решению исполкома безвозмездно переходил в собственность государства.
Указанные правила действовали до 01.07.90 г., и в дальнейшем они применялись только при решении вопросов о законности приобретения гражданином в собственность другого жилого дома или сохранения в собственности гражданина жилого дома после приобретения квартиры в домах государственного или общественного жилищного фонда либо в доме ЖСК до этой даты. После 01.07.90 г. состав и стоимость имущества, приобретенного гражданином за счет его трудовых доходов и сбережений и по другим основаниям, допускаемым законом, уже не ограничивались. Жилые дома и квартиры в домах государственного или общественного жилищного фонда либо в доме ЖСК перестали относиться к видам имущества, которое не могло находиться в собственности граждан. На законодательном уровне эти новые нормы были закреплены в ст.ст. 17, 18, 19 Закона "О собственности в Белорусской ССР" (введен в действие с 1 января 1991 г.).
Свои особенности имеет нормирование жилой площади в служебных жилых помещениях и общежитиях. Под служебные жилые помещения (предназначенные для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от него) выделяются, как правило, отдельные квартиры. Не допускается предоставление служебных жилых помещений в заселенных несколькими нанимателями квартирах, в которых хотя бы одно из помещений не является служебным.
По прежним правилам предоставления жилых помещений (утверждены постановлением Совета Министров БССР и Белсовпрофа от 25 апреля 1984 г. №135) размер предоставляемых гражданам служебных жилых помещений определялся облисполкомами, Минским горисполкомом совместно с советами профсоюзов. В городах, городских и рабочих поселках Брестской и Гомельской областей этот норматив составлял от 8 до 12 кв. метров жилой площади на одного члена семьи, в Гродненской области - не ниже 7 кв. метров, в Могилевской области - не менее 6 кв. метров, в Минской области - от 6 до 8 кв. метров и в Витебской области - не менее 5,5 кв. метра и не более 9 кв. метров жилой площади на каждого члена семьи. В домах, принадлежащих колхозам и совхозам, служебные жилые помещения предоставлялись по норме от 8 до 12 кв. метров на одного человека.
Более низкий уровень норм площади предоставления служебного жилья обусловливался более низким уровнем требований, предъявляемых к таким помещениям, по сравнению с требованиями, которым должны соответствовать обычные жилые помещения. Ведь служебное жилье рассматривалось прежде всего как одно из главных средств для обеспечения надлежащего выполнения работниками своих трудовых обязанностей, а улучшение их жилищных условий расценивалось при этом как важная, но не основная цель предоставления таких помещений.
В домах же колхозов и совхозов в соответствии с действовавшими нормами практически все жилые помещения являлись служебными и поэтому их предоставление осуществлялось по правилам, действовавшим в отношении обычного жилья.
Что касается общежитий, предназначенных для проживания рабочих и служащих, а также других граждан в период работы на данном предприятии, в учреждении, организации, то жилая площадь в них предоставлялась, как правило, в размере не менее б кв. метров на одного человека.
Нормирование площади жилых помещений применялось в республике и при продаже гражданам в личную собственность квартир в домах государственного и общественного жилищного фонда. Правовые основы такой продажи были заложены постановлением Совета Министров СССР от 02.12.1988 г. №1400, а впоследствии закреплены законодательно с принятием Закона "О собственности в Республике Беларусь" (11 декабря 1990 г.). Положением "О продаже гражданам квартир в личную собственность" (утверждено постановлением Совета Министров БССР и Белсовпрофа от 06.06.1989 г. №184 с изменениями и дополнениями в редакции постановления Совета Министров БССР от 22.02.1991 г. №67) предусматривалось, что подлежат продаже гражданам занимаемые ими квартиры в домах государственного и общественного жилищного фонда, а также незаселенные квартиры в домах, требующих реконструкции или капитального ремонта. Предельный размер продаваемых незаселенных квартир ограничивался 130 кв. метрами общей площади, по аналогии с тем, как это было установлено ГК Республики Беларусь для владельцев индивидуальных жилых домов.
Исполкомам местных Советов депутатов, предприятиям, объединениям и организациям разрешалось передавать в собственность безвозмездно занимаемые инвалидами Великой Отечественной войны, семьями погибших или пропавших без вести воинов (партизан) и приравненным к ним в установленном порядке лицам, участникам Великой Отечественной войны, семьями лиц, погибших при исполнении государственных и общественных обязанностей, и воинами-интернационалистами квартиры в пределах 20 кв. метров общей площади на каждого члена семьи. Площадь квартиры сверх указанной нормы выкупалась на общих основаниях.
Безвозмездно передавались в собственность граждан жилые помещения в неблагоустроенных одноэтажных жилых домах независимо от их размера, а также квартиры, полученные гражданами в домах государственного и общественного жилищного фонда в результате сноса жилых домов, принадлежащих им на праве собственности, в связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд, если они не получили за эти дома денежной компенсации (касалось граждан, дома которых были снесены до 1 января 1982 г., то есть до момента вступления в действие Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, устанавливающих обязательность выплаты денежной компенсации).
Кроме занимаемых гражданами квартир и незаселенных квартир в домах, подлежащих реконструкции или капитальному ремонту, разрешалась также продажа освобождаемых квартир в домах с пониженным качеством жилищ (с проходными комнатами, совмещенными санузлами, малогабаритными кухнями, с недостаточной освещенностью, повышенным шумом и тому подобным) и освобождаемых гражданами квартир в результате замены на меньшую площадь. Причем гражданам, переселяющимся из больших квартир в меньшие, за счет средств, вырученных от продажи освобождаемых ими квартир, предусматривалась выплата разницы в стоимости этих жилых помещений. Граждане, проживавшие в квартире, заселенной несколькими нанимателями, в случае освобождения в ней жилых помещений другими нанимателями, имели право на приобретение в собственность всей квартиры.
После введения в действие Закона "О приватизации жилищного фонда" (1 июля 1992 г.) норма о безвозмездной передаче в собственность отдельным категориям граждан занимаемых жилых помещений в пределах 30 кв. метров на одного члена семьи была закреплена и в Положении "О приватизации жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда, их обслуживании и ремонте" (утверждено постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 30.06.1992 г. №398).
С изменением жилищной политики Республики Беларусь в условиях формирования социально ориентированной рыночной экономики вводятся совершенно новые институты и механизмы реализации предусмотренного ст. 48 Конституции Республики Беларусь права граждан на жилище. Концептуальные положения новой жилищной политики определены в Национальной жилищной программе, принятой Верховным Советом Республики Беларусь 24 февраля 1994 года (уточненная редакция Программы утверждена постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 3 мая 1999 года №640).
В соответствии с Национальной жилищной программой правительство республики в 1996 году принципиально изменило систему финансирования жилищного строительства. При этом сохранены обязательства государства по обеспечению жильем граждан, нуждающихся в социальной защите и имеющих в соответствии с законодательством льготы на получение жилья.
Другая часть населения, состоящая на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, может строить или покупать квартиры (индивидуальные дома) за счет собственных средств при финансовой поддержке государства в виде одноразовых безвозмездных субсидий либо льготных кредитов.
Соответствующими указами Президента Республики Беларусь по вопросам жилищного строительства в 1996-1997 годах введена и в 1999-2000 годах усовершенствована новая система льготного кредитования жилищно-строительных кооперативов, коллективов индивидуальных застройщиков, граждан, осуществляющих строительство индивидуального жилья в порядке долевого участия и приобретающих жилые помещения по договорам купли-продажи.
В новых условиях не только возрастает роль нормирования площади жилых помещений как инструмента контроля государства за соблюдением принципов социальной справедливости, но и значительно расширяется сфера применения данного нормирования. При этом наряду с изменением количественных параметров, применявшихся ранее норм вводятся специальные нормы и требования при предоставлении жилых помещений социального пользования, при предоставлении одноразовых безвозмездных субсидий и льготных кредитов на строительство (реконструкцию) жилья и даже при покупке жилых помещений. Законодательно новые нормы закреплены в ЖК Республики Беларусь (введен в действие с 1 июля 1999 г.), некоторые из них установлены соответствующими подзаконными нормативными актами.
Так, новый институт найма жилых помещений социального пользования потребовал введения нового порядка предоставления и пользования таким жильем. Такое жилье (квартира государственного жилищного фонда с типовыми потребительскими качествами) должно предоставляться малообеспеченным нетрудоспособным гражданам (ст. 12 ЖК) по норме в пределах 15-20 кв. метров обшей площади на одного человека (ст. 81 ЖК). Превышение этой нормы возможно в случаях предоставления однокомнатной квартиры, предоставления жилья с учетом права на дополнительную площадь и если жилье предназначено для лиц разного пола, кроме супругов.
Дополнительная площадь сверх минимальной нормы предоставления общей площади жилого помещения социального пользования (15 кв. метров) предоставляется только гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, в виде комнаты или в размере 15 кв. метров общей площади (ст. 82 ЖК). Согласно Перечню заболеваний, утвержденному постановлением Минздрава от 19.04.2001 г. №27 (регистрационный №8/ 5780 от 28.04.2001 г.), к указанным заболеваниям отнесены:
- тяжелые хронические заболевания центральной нервной системы со стойкими грубыми нарушениями функций конечностей (последствия перенесенных тяжелых черепно-мозговых травм, травм позвоночника и спинного мозга, энцефалитов, тяжелые последствия острого нарушения мозгового кровообращения, рассеянный склероз, скрингомиелия, детский церебральный паралич, гепато-церебральная дистрофия, прогрессирующая мышечная дистрофия с наличием параличей и глубоких парезов, наследственные заболевания центральной нервной системы с гиперкинезами и мозжечковыми нарушениями (без нарушения функций тазовых органов));
- хронические заболевания органов дыхания, осложненные дыхательной недостаточностью II-III степени;
- хронические тяжелые органические расстройства сердечной деятельности вследствие пороков сердца, ишемической болезни сердца, операций на сердце, кардиомиопатий, миокардитов с недостаточностью кровообращения II-6 и выше степени: при стенокардии - функциональный класс - IV;
- активные формы туберкулеза с бактериовыделением при условии сохранения выделения микобактерий после проведенного шестимесячного курса противотуберкулезного лечения;
- психические заболевания с хроническим течением, стойкой психотической симптоматикой и выраженными изменениями личности (шизофрения, параноидный психоз, маниакально-депрессивный психоз, эпилепсия, пресснильные и сенильные психозы, деменция (слабоумие) любого генеза, олигофрения в степени идиотии или имбецильности, олигофрения в степени выраженной дебильности с психопатизацией личности, хронические психозы травматического, инфекционного интоксикационного генеза; последствия органического поражения центральной нервной системы с выраженной психопатизацией со стойкой социальной дезадаптацией; параноидное расстройство личности; эмоционально-негативное расстройство личности; гистрионное (истероидное) расстройство личности; ананкастное расстройство личности;
- кожные болезни (распространенные формы пузырчатых дерматозов, генерализованные поражения кожи при коллангенозах);
- каловые, мочевые и влагалищные свищи, стома мочевого пузыря энтероколостома и тонкокишечные свищи;
- проказа, озена;
- бактерионосительство брюшного тифа.
Весьма важной мерой, направленной на обеспечение реализации принципов социальной справедливости, является сохранение в новом ЖК института учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Наряду с существенным изменением и расширением оснований признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий Кодекс изменил и так называемую учетную норму (ст. 43 ЖК). Теперь на квартирный учет принимаются граждане, обеспеченность которых общей площадью жилого помещения, где они проживают (независимо от того, являются они нанимателями жилых помещений в государственном фонде или собственниками в частном), на одного члена семьи составляет менее 15 кв. метров (то есть менее минимальной нормы предоставления общей площади жилого помещения социального пользования).
Всем гражданам, проживающим в коммунальных квартирах (то есть заселенных несколькими нанимателями), впервые предоставлена возможность стать на квартирный учет независимо от уровня обеспеченности жильем. По прежнему Кодексу таким правом пользовались только семьи, если в их составе имелись больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире или одной комнате было невозможным.
Данное нововведение наряду с разрешением приватизировать жилые помещения в коммунальных квартирах открывает дополнительные возможности улучшения жилищных условий проживающим там семьям (почти 20 тыс. семей на 01.01.2000 г.).
Не нормируется также уровень обеспеченности общей площадью жилья при постановке на квартирный учет и ряда других категорий граждан (проживающих в общежитиях и служебных жилых помещениях, по договору поднайма жилья в домах государственного жилищного фонда или по договору найма в домах частного жилищного фонда, в жилых помещениях, не отвечающих установленным санитарным и техническим требованиям, впервые вступивших в брак и не имеющих отдельной квартиры и других).
В новом ЖК законодательно закреплено и получившее на практике в последние годы универсальное назначение нормирования общей площади жилых помещений при субсидировании и льготном кредитовании граждан для строительства (реконструкции) или приобретения жилья. Согласно ст. 13 ЖК размеры субсидий и льготных кредитов определяются исходя из максимальной нормы предоставления общей площади жилого помещения социального пользования (20 кв. метров.)
В связи с этим пересмотрены применявшиеся ранее нормативы общей площади для начисления субсидий, которые были установлены Положением "О предоставлении гражданам Республики Беларусь одноразовых безвозмездных субсидий на строительство (реконструкцию) или покупку жилых помещений" (утверждено постановлением Совета Министров от 11.08.1998 г. №1266) в следующих размерах:
- для одного человека - 28 кв. метров в городах и 38 кв. метров а сельской местности;
- для двух человек - соответственно 36 и 52 кв. метра;
- для трех человек - 48 и 66 кв. метров;
- для четырех человек - 60 и 80 кв. метров;
- для пяти человек - 70 и 94 кв. метра.
В соответствии с постановлением Совета Министров от 12.01.2001 г. №52 сейчас при начислении гражданам суммы базовой доли субсидии в расчет принимается максимальная норма предоставления общей площади жилого помещения социального пользования, равная 20 кв. метрам общей площади жилого помещения на одного человека (при строительстве однокомнатной квартиры для одного человека - 36 кв. метров).
Согласно п. 16 указанного Положения этот норматив увеличивается на каждого члена семьи, имеющего в соответствии с законодательством право на получение дополнительной площади, на 15 кв. метров.
Следует отметить, что принимаемый в расчет норматив общей площади жилого помещения при начислении субсидии уменьшается на величину, представляющую собой разность между общей площадью жилого помещения, занимаемого претендентом и членами его семьи по договору найма в доме государственного жилищного фонда или в домах юридических лиц негосударственной формы собственности либо находящегося у него или членов его семьи на праве собственности, и установленной законодательством нормой предоставления жилой площади, причитающейся остающимся проживать в этом жилом помещении членам семьи.
Уменьшение нормативов общей площади при начислении субсидий в таком же порядке производится и в случаях отчуждения претендентом на получение субсидии или членами его семьи в течение 3 лет до подачи заявления на получение субсидии находившегося у них в собственности жилого помещения проживающим в нем членам семьи.
В случае отчуждения жилого помещения другим гражданам в течение 5 лет до подачи заявления на получение субсидни уменьшение производится на всю площадь этого помещения.
Не вычитается при начислении субсидии занимаемая общая площадь жилых помещений, не подлежащих приватизации.
Нормируемые размеры общей площади строящегося жилого помещения из расчета на одного члена семьи для определения величины льготного кредита установлены п. 1.6 Указа Президента Республики Беларусь от 14.04.2000 г. №185 "О предоставлении гражданам льготных кредитов на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений". Для граждан, строящих жилые помещения в городах и поселках городского типа, а также в многоквартирных жилых домах в сельских населенных пунктах, - 20 кв. метров (при строительстве для одного человека однокомнатной квартиры - 36 кв. метров). Для граждан, постоянно проживающих и работающих в сельских населенных пунктах и строящих в них одноквартирные жилые дома, а также блокированные жилые дома. - 30 кв. метров (при строительстве для одного человека однокомнатной квартиры в блокированном жилом доме - 44 кв. метра).
Для Героев Беларуси, Героев Советского Союза, Героев Социалистического Труда, полных кавалеров орденов Славы, Трудовой Славы, а также граждан, обладающих в соответствии с законодательством правом на дополнительную площадь жилого помещения по состоянию здоровья, указанные нормируемые размеры общей площади жилого помещения увеличиваются на 15 кв. метров на каждого члена семьи, имеющего право на дополнительную площадь жилого помещения по перечисленным основаниям.
Как и при субсидировании, принимаемые в расчет нормируемые размеры общей площади жилого помещения для определения величины льготного кредита устанавливаются с учетом общей площади жилого помещения, находящегося в собственности гражданина и членов его семьи. Соответствующий порядок расчета нормируемых размеров общей площади жилых помещений для определения величины льготного кредита утвержден правлением АСБ "Беларусбанк" (протокол от 09.06.2000 г. №24) по согласованию с Минстройархитектуры.
Так, в частности, нормируемый размер общей площади строящегося (реконструируемого) или приобретаемого жилого помещения для семьи, включенной полным составом в списки на льготное кредитование, определяется исходя из норматива 20 кв. метров общей площади на каждого члена семьи с уменьшением на общую площадь занимаемого жилого помещения, находящегося в собственности получателя кредита (членов его семьи). При условии включения в списки льготного кредитования неполного состава семьи, норматив льготно кредитуемой площади уменьшается на разность между общей площадью жилого помещения, находящегося в собственности у гражданина и членов его семьи, и величиной, полученной из расчета 20 кв. метров на каждого члена семьи, остающегося проживать в занимаемом помещении.
Для молодых граждан (молодых семей), проживающих совместно с родителями в жилых помещениях, находящихся в собственности родителей, нормируемый размер общей площади строящегося (реконструируемого), приобретаемого жилого помещения с использованием льготного кредита рассчитывается без учета имеющегося в собственности у родителей жилья. Не вычитается общая площадь занимаемого жилого помещения при определении размера льготного кредита гражданам, проживающим в собственных жилых помещениях, если они признаны в установленном порядке непригодными для проживания.
Действие норм по вычитании общей площади жилого помещения, находящегося в собственности гражданина и членов его семьи, при определении величины льготного кредита распространялось как на вновь заключаемые кредитные договоры после принятия Указа от 14.06.2000 г. №185, так и на граждан, начавших строить жилые помещения до вступления в силу Указа и еще не завершивших строительство.
Признавая прогрессивным характер данной нормы с точки зрения социальной справедливости, необходимо все-таки отметить, что механизм учета находящейся в собственности граждан общей площади жилых помещений был не лишен существенных недостатков, что подтверждалось многочисленными обращениями граждан в местные и республиканские органы управления, учреждения АСБ "Беларусбанк", средства массовой информации.
Соглашаясь в принципе с необходимостью введения такой нормы, граждане считали, что порядок ее реализации совершенно не учитывает потребительских качеств и реальной стоимости имеющегося в собственности жилья. Ведь жилье с большим физическим износом и низким уровнем благоустройства вряд ли может компенсировать при его продаже (что тоже не всегда является реальным, особенно в небольших населенных пунктах) размер недополученного льготного кредита на строительство новой квартиры или индивидуального дома.
Были и другие негативные особенности применения действующего порядка вычитания площади находящегося в собственности граждан жилья, что создавало им дополнительные трудности в финансировании жилищного строительства и не обеспечивало в полной мере соблюдение принципа социальной справедливости при их кредитовании.
Следовательно, данная проблема требовала дополнительной, более углубленной проработки с учетом реальной стоимости находящегося в собственности граждан жилья и их имущественного положения. В связи с этим при принятии нового Указа по вопросам кредитования жилищного строительства (от 19.10.2001 №594), в частности, учтено предложение АСБ "Беларусбанк", по которому гражданам, имеющим в собственности жилье и не имеющим возможности полностью за счет собственных средств (наряду с льготным кредитом) построить или завершить строительство новых жилых помещений, должна быть предоставлена возможность передачи своего жилья местным исполнительным и распорядительным органам. В этих целях до начала кредитования должны заключаться с такими гражданами договоры об отчуждении занимаемого жилья после завершения строительства новых жилых помещений. При этом вычитание общей площади собственного жилья из норматива льготно кредитуемой площади не должно производиться.
Весьма важной нормой, направленной на обеспечение формирования и развития рынка жилья, является положение ст. 101 ЖК о том, что граждане и юридические лица негосударственной формы собственности могут иметь на праве собственности жилые дома, квартиры и иные жилые помещения без ограничения их количества и размера.
Значительное место в ЖК уделено регулированию вопросов, связанных с организацией и осуществлением деятельности организаций граждан-застройщиков (ст.ст. 107-115).
В то же время нормы утвержденных ранее Примерного устава жилищностроительного кооператива, Положения "О молодежном жилом комплексе", Положения "О жилищно-стронтельных коллективах индивидуальных застройщиков" и других, не только не соответствуют реалиям сегодняшнего дня, но и противоречат другим действующим нормативным актам жилищного законодательства. Например, в соответствии со ст. 111 ЖК члену организации граждан-застройщиков (к которым относится и ЖСК) предоставляется жилое помещение в соответствии с суммой его паевого взноса и иных взносов и нормой общей площади жилого помещения, предусмотренной уставом организации граждан-застройщиков.
Примерным же уставом жилищностроительного кооператива (утвержден постановлением Совета Министров БССР от 15.11.1984 г. №400) предусмотрено (п. 35), что квартира члену кооператива предоставляется в размере от 8 до 15 кв. метров жилой площади на одного человека.
Как видим, данные нормы не согласуются даже с нормативами площади жилых помещений при определении величины льготного кредита (20 кв. метров общей площади). Поэтому представляется бесспорным, что в новых экономических условиях, когда жилье строится в значительных объемах за счет средств граждан (даже и при одновременном использовании льготных кредитов или субсидий) и оформляется после заселения в их собственность, должен быть иной подход и к определению нормативов общей площади строящегося жилья в зависимости от состава семей, их финансовых возможностей и имущественного положения.
Думается, что изложенные обстоятельства должны быть учтены как при доработке проекта новой редакции ЖК, так и уставов организаций граждан-застройщиков, к которым согласно ст. 107 ЖК наряду с жилищно-строительным кооперативом отнесены также жилищный кооператив, молодежный жилой комплекс и коллектив индивидуальных застройщиков.Виктор САВИЦКИЙ, ответственный секретарь Республиканского межведомственного совета по проведению жилищной реформы, действительный членБелорусского отделения жилищно-коммунальной академии
Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 47 за 2001 год в рубрике недвижимость
