Возможна ли «расприватизация» жилья?
Вопросы о "расприватизации" квартир возникают нередко у членов семьи собственников таких квартир как принявших участие в приватизации, так и не ставших участниками приватизации. Поводом для таких требований может стать противодействие собственника квартиры (т.е. лица, на которого была оформлена приватизация) в оформлении членом семьи права собственности на соответствующую его участию в приватизации долю в жилом помещении или при нарушении права пользования жилым помещением члена семьи, не принявшего участия в приватизации. Иногда имеет место случаи, когда сам собственник квартиры заявляет о желании отказаться от права собственности на нее и опять стать нанимате
Закон о приватизации жилищного фонда не содержит специальных норм о "расприватизации" жилья. Приватизация занимаемых гражданами по договору найма жилых помещений производится сугубо на добровольной основе по договорам, удостоверяемым в нотариальном порядке. С момента регистрации договора в исполкоме местного Совета депутатов (бюро регистрации и технической инвентаризации) обязательства сторон по купле-продаже жилого помещения считаются исполненными и гражданин, приватизировавший жилье, приобретает на него право собственности. С этом момента собственник может в установленном порядке распоряжаться своим имуществом, то есть отчуждать его, а также передавать во владение, пользование и распоряжение другим лицам. Принудительное отчуждение имущества допускается лишь по мотивам общественной необходимости при соблюдении условий и порядка, определенных законом, со своевременным и полным компенсированием стоимости отчужденного имущества, а также согласно постановлению суда.
Например, если гражданину на праве собственности принадлежат приватизированное жилое помещение, находящееся в многоквартирном жилом доме, и этот дом (жилое помещение) находится в аварийном состоянии или грозит обвалом, подлежит переоборудованию в нежилой или подлежит сносу в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд, то предприятием, учреждением, организацией, которым отводится земельный участок либо предназначается подлежащий переоборудованию жилой дом (жилое помещение), предоставляется этому гражданину совместно с членами его семьи в собственность жилое помещение, равноценное по благоустройству, по общей площади не менее ранее занимаемого жилого помещения, либо по его желанию выплачивается денежная компенсация за принадлежавшее ему на праве собственности жилое помещение, определенная на основании заключения экспертизы о стоимости жилого помещения.
В соответствии с п.6 постановления пленума Верховного суда Республики Беларусь от 17.09.1993г. № 8 член семьи нанимателя, давший согласие на приватизацию жилого помещения и вложивший в приватизации свою жилищную квоту или денежные средства за выкуп той части помещения, которая превысили сумму квот, вправе требовать признания за ним права собственности на долю в приватизированном жилом помещении. При разрешении возникающих в связи с этим споров суды руководствуются нормами гражданского, жилищного и семейного законодательства. Следовательно, при отсутствии согласия собственника квартиры на выделение доли вопрос должен решаться в судебном порядке.
Члены семьи собственника, проживающие в приватизированном жилом помещений, но не принявшие участия в приватизации, действительно сохраняют право пользования этим помещением. Права и обязанности этих граждан определяются жилищным и иным законодательством, действующим в отношении индивидуального жилищного фонда. Причем каждый, кто считает, что приватизация проведена с нарушениями, вправе оспорить ее результат.
Жалобы по вопросам, связанным с приватизацией жилых помещений, рассматриваются судами по правилам, установленным для рассмотрения жалоб на неправомерные действия органов государственного управления и должностных лиц, ущемляющие права граждан.
Споры о праве, возникающие в связи с приватизацией жилых помещений, рассматриваются судами в порядке искового производства. К ним, в частности, относятся споры:
- о признании недействительными договоров приватизации жилых помещений;
- о праве собственности на приватизированные жилые помещения, возникающие между собственниками жилых помещений и членами их семей, наследниками и другими лицами.
Если при рассмотрении дел, связанных с приватизацией, затрагиваются права граждан, проживающих в жилом помещении до его приватизации, но не ставших участниками приватизации, будет установлено, что при приватизации жилого помещения были нарушены их жилищные права (введение в заблуждение, сокрытие факта приватизации, неспособность понимать значение своих действий и руководить ими и др.), суд разъясняет этим гражданам право на предъявление встречного иска о признании договора приватизации жилого помещения недействительным.
Следует также отметить, что в соответствии с Положением о приватизации жилых помещений (в редакции постановления Совета Министров Республики Беларусь от 05.08.1998г. №1236) предусматривается возможность расторжения договора о приватизации жилого помещения, если выкуп его осуществляется в рассрочку. В соответствии с п.35 указанного Положения при неуплате в течение года очередных взносов по платежам в счет покрытия стоимости квартиры местный исполнительный и распорядительный орган, юридическое лицо, являющееся стороной договора купли-продажи (приватизации) квартиры, вправе в судебном порядке расторгнуть этот договор.
Имеющиеся отдельные случаи так называемой "расприватизации" жилых помещений вряд ли можно расценивать как расторжение договора их приватизации (купли-продажи). В данном случае имеет место изменение отношений собственности по обоюдному согласию сторон. Пользуясь право собственности, владелец квартиры производит в установленном порядке отчуждение ее исполкому (предприятию, организации), а новый владелец предоставляет уже бывшему собственнику это жилое помещение в пользование на условиях договора найма. Решение об этом по заявлению гражданина принимает местный исполнительный и распорядительный орган (администрация и профсоюзный комитет предприятия, организации).
Таким образом вопрос о расторжении договора о приватизации жилого помещение может рассматриваться в случае, когда сделка в судебном порядке (по нормам гражданского законодательства) признается недействительной (в частности, как не соответствующей требованиям закона, совершенной под влиянием заблуждения, обмана и др.)Виктор САВИЦКИЙ, ответственный секретарь Республиканского совета по проведению жилищной реформы
Закон о приватизации жилищного фонда не содержит специальных норм о "расприватизации" жилья. Приватизация занимаемых гражданами по договору найма жилых помещений производится сугубо на добровольной основе по договорам, удостоверяемым в нотариальном порядке. С момента регистрации договора в исполкоме местного Совета депутатов (бюро регистрации и технической инвентаризации) обязательства сторон по купле-продаже жилого помещения считаются исполненными и гражданин, приватизировавший жилье, приобретает на него право собственности. С этом момента собственник может в установленном порядке распоряжаться своим имуществом, то есть отчуждать его, а также передавать во владение, пользование и распоряжение другим лицам. Принудительное отчуждение имущества допускается лишь по мотивам общественной необходимости при соблюдении условий и порядка, определенных законом, со своевременным и полным компенсированием стоимости отчужденного имущества, а также согласно постановлению суда.
Например, если гражданину на праве собственности принадлежат приватизированное жилое помещение, находящееся в многоквартирном жилом доме, и этот дом (жилое помещение) находится в аварийном состоянии или грозит обвалом, подлежит переоборудованию в нежилой или подлежит сносу в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд, то предприятием, учреждением, организацией, которым отводится земельный участок либо предназначается подлежащий переоборудованию жилой дом (жилое помещение), предоставляется этому гражданину совместно с членами его семьи в собственность жилое помещение, равноценное по благоустройству, по общей площади не менее ранее занимаемого жилого помещения, либо по его желанию выплачивается денежная компенсация за принадлежавшее ему на праве собственности жилое помещение, определенная на основании заключения экспертизы о стоимости жилого помещения.
В соответствии с п.6 постановления пленума Верховного суда Республики Беларусь от 17.09.1993г. № 8 член семьи нанимателя, давший согласие на приватизацию жилого помещения и вложивший в приватизации свою жилищную квоту или денежные средства за выкуп той части помещения, которая превысили сумму квот, вправе требовать признания за ним права собственности на долю в приватизированном жилом помещении. При разрешении возникающих в связи с этим споров суды руководствуются нормами гражданского, жилищного и семейного законодательства. Следовательно, при отсутствии согласия собственника квартиры на выделение доли вопрос должен решаться в судебном порядке.
Члены семьи собственника, проживающие в приватизированном жилом помещений, но не принявшие участия в приватизации, действительно сохраняют право пользования этим помещением. Права и обязанности этих граждан определяются жилищным и иным законодательством, действующим в отношении индивидуального жилищного фонда. Причем каждый, кто считает, что приватизация проведена с нарушениями, вправе оспорить ее результат.
Жалобы по вопросам, связанным с приватизацией жилых помещений, рассматриваются судами по правилам, установленным для рассмотрения жалоб на неправомерные действия органов государственного управления и должностных лиц, ущемляющие права граждан.
Споры о праве, возникающие в связи с приватизацией жилых помещений, рассматриваются судами в порядке искового производства. К ним, в частности, относятся споры:
- о признании недействительными договоров приватизации жилых помещений;
- о праве собственности на приватизированные жилые помещения, возникающие между собственниками жилых помещений и членами их семей, наследниками и другими лицами.
Если при рассмотрении дел, связанных с приватизацией, затрагиваются права граждан, проживающих в жилом помещении до его приватизации, но не ставших участниками приватизации, будет установлено, что при приватизации жилого помещения были нарушены их жилищные права (введение в заблуждение, сокрытие факта приватизации, неспособность понимать значение своих действий и руководить ими и др.), суд разъясняет этим гражданам право на предъявление встречного иска о признании договора приватизации жилого помещения недействительным.
Следует также отметить, что в соответствии с Положением о приватизации жилых помещений (в редакции постановления Совета Министров Республики Беларусь от 05.08.1998г. №1236) предусматривается возможность расторжения договора о приватизации жилого помещения, если выкуп его осуществляется в рассрочку. В соответствии с п.35 указанного Положения при неуплате в течение года очередных взносов по платежам в счет покрытия стоимости квартиры местный исполнительный и распорядительный орган, юридическое лицо, являющееся стороной договора купли-продажи (приватизации) квартиры, вправе в судебном порядке расторгнуть этот договор.
Имеющиеся отдельные случаи так называемой "расприватизации" жилых помещений вряд ли можно расценивать как расторжение договора их приватизации (купли-продажи). В данном случае имеет место изменение отношений собственности по обоюдному согласию сторон. Пользуясь право собственности, владелец квартиры производит в установленном порядке отчуждение ее исполкому (предприятию, организации), а новый владелец предоставляет уже бывшему собственнику это жилое помещение в пользование на условиях договора найма. Решение об этом по заявлению гражданина принимает местный исполнительный и распорядительный орган (администрация и профсоюзный комитет предприятия, организации).
Таким образом вопрос о расторжении договора о приватизации жилого помещение может рассматриваться в случае, когда сделка в судебном порядке (по нормам гражданского законодательства) признается недействительной (в частности, как не соответствующей требованиям закона, совершенной под влиянием заблуждения, обмана и др.)Виктор САВИЦКИЙ, ответственный секретарь Республиканского совета по проведению жилищной реформы
Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 44 за 2001 год в рубрике недвижимость
