Рынок минских квартир: осень 2001 года

В настоящей статье отражены результаты квартального исследования рынка минских квартир, проводимого под руководством президента общественного объединения "Белорусское общество оценщиков" (БОО) Николая Трифонова. Исследование проводилось на базе данных за октябрь 2001 г. Ранее результаты исследования публиковались как в виде ежеквартальных обзоров (см. СиН №№5, 20, 32, 44 за 2000 г. и №№6, 20, 29 за 2001 г.), так и виде еженедельной информации.

Поведение рынка купли-продажи минских квартир достаточно нетрадиционно. С прошлой осени отмечалось метастабилизация цен с колебаниями внутри коридора около нижней границы в USD300. Но со второй половины сентября эти колебания происходят уже вокруг отметки в USD325.

Обычно осенью росла деловая активность, и рынок адекватно реагировал на рост цен увеличением предложения. В октябре 2001г. средние цены превышали июльские на 5,9%, или на USD18,0 в абсолютном исчислении. При этом предложение практически не изменилось за квартал (увеличилось на 0,5%). Спрос за квартал вырос на 20,4%, но уровня октября прошлого года не достиг. Прошлая осень сейчас вспоминается как очень благоприятный для рынка период. Нынешний октябрь принес спад деловой активности исследуемого рынка, чему, конечно, способствует рост цен на жилье при слабом увеличении доходов населения.

Метастабильное поведение (даже со скачком) также не способно активизировать рынок, повысить его привлекательность, а тем более увеличить эффективность вложений в недвижимость. Сроки экспозиции остаются достаточно длительными и имеют в ряде случаев стойкую тенденцию к росту. А выставленные квартиры, как и ранее, через определенные периоды времени незначительно уцениваются.

В чем же причина скачка цен в такой, казалось бы, не способствующей росту цен ситуации? В общем случае основными причинами роста цен могут служить удорожание выставленной на рынок недвижимости; несоответствие в динамике сроков экспозиции противоположных по ценам групп недвижимости (дорогая недвижимость остается на рынке достаточно продолжительное, постоянно увеличивающееся время и, попадая под рассмотрение, тянет цены вверх; напротив, дешевая недвижимость, как более доступная, реализуется быстро, и это не позволяет таким квартирам компенсировать рост цен, вызванный сохранением в предложении дорогих квартир); удорожание за счет смещения предложения в сторону более качественных и соответственно более дорогих квартир, что может быть обусловлено отказом от строительства дешевого и неэффективного с точки зрения частных инвесторов жилья (основную массу ранее возводило государство), естественными процессами старения (износ, не проведенная вовремя реконструкция) и выведения из предложения старых неудобных малогабаритных квартир, а также стремлением покупателей приобретать дешевое и соответственно менее качественное жилье; рост доходов населения; рост доступности кредитных ресурсов для населения для целей ипотеки.

Это далеко не полный список, но и он говорит о неоднозначности корней текущей ситуации на рынке. Ниже мы попытаемся найти подтверждение (или опровержение) существования упомянутых причин скачка цен на минском рынке квартир.

Рост квартирного индекса БОО составил USD18 - максимальный за год

Первоначально обратимся к статистике за последние два-три года (см. табл. 1). До июля прошлого года шел обвал цен. Но сейчас нас интересует более близкий период. Осенью 2000 - зимой 2001 на рынке наблюдался стабильный рост цен с темпом около 1% в месяц, затем рост замедлился, и за весну-лето цены выросли менее чем на 0,1%, к осени рост возобновился на уровне 2% в месяц.

Как изменяются квартирные индексы БОО для отдельных сегментов рынка по размеру квартиры? Наибольший рост в октябре по отношению к июлю был отмечен для четырехкомнатных квартир. Он составил USD45,7 за квадратный метр общей площади, или, в абсолютном выражении, 14,5%. Наименьший - для двухкомнатных квартир: всего USD 12,4, или 4,2% к июлю. Цены на однокомнатные квартиры пересекли 300-долларовый рубеж и остановились на отметке в USD302,4, что превышает июльское значение на USD17,0. Трехкомнатные квартиры подорожали скромнее, всего на USD14,7, что выше июльского индекса на 4,6%.

Таблица 1. Динамика квартирного индекса БОО (апрель 1999 — октябрь 2001 гг.)

Месяц исследования	04 1999	07 1999	10 1999	01 2000	04 2000	07 2000	10 2000	01 2001	04 2001	07 2001	10 2001
Квартирный индекс БОО, USD	429,1	400,1	382,9	354,2	315,4	286,9	294,9	306,1	305,9	306,3	324,3
Изменение к предыдущему периоду		-29,0	-17,2	-28,7	-38,8	-28,5	8,0	11,2	-0,2	0,4	18,0
		-6,8%	-4,3%	-7,5%	-11,0%	-9,0%	2,8%	3,8%	-0,1%	0,1%	5,9%

Можно ли говорить о начавшемся росте цен на рынке? Отнюдь! Текущий уровень цен, как уже упоминали, установился только во второй половине сентября, а к началу ноября наблюдается и небольшой откат назад (в пределах ценового коридора в плюс-минус USD5). Наблюдается практически скачкообразный переход цен на новый уровень. Вероятность того, что цены, раз задетые и выведенные из спячки, ринутся вверх, невелика. До этого им понадобилось без малого полгода. Таким образом, рынок перешел на более высокое, но по-прежнему метастабильное, состояние. Причиной же, скорее всего, послужило сокращение притока дешевых квартир из государственных новостроек. Но подтверждение этого предположения требует более полного ознакомления со структурой рынка и динамикой отдельных ценовых сегментов.

Структура рынка: улучшение спроса, предложение прежнее

Как уже упоминалось, обычно осень отличалась ростом деловой активности: расширение рынка происходило как за счет спроса, так и за счет предложения. Что же можно наблюдать в текущем году? Из табл. 2 можно видеть, что предложение, достигшее летом уровня около 3100 выставленных квартир, сохранило его и осенью. По сравнению с прошлым годом по предложению можно наблюдать кардинальное улучшение. Рост составил 34,6% (!). Но этот прогресс - кажущийся. Рост предложения, конечно, замечательно, так как перед покупателем открывается возможность выбора не одного-двух, а трех-четырех вариантов. Но с другой стороны, происходит отягощение рынка излишним предложением со всеми последствиями: квартиру трудно продать, рынок становится менее привлекательным для инвесторов, и он стареет из-за сокращения предложения нового жилья. Это - типичные результаты роста предложения, но в наших условиях действуют пока лишь два первых.

Как обстоят дела со спросом? К осени спрос подрос на 20,4%, что и не удивительно: лето традиционно является периодом отпусков. Но за тот же период в прошлом году рост спроса составил 64,0% (!). Сравнение неутешительное. К тому же спрос текущего года по отношению к спросу осени прошлого года сократился на 25,5%.

Таблица 2. Динамика показателя структуры рынка (апрель 1999 — октябрь 2001 гг.)

Месяц исследования	04 1999	07 1999	10 1999	01 2000	04 2000	07 2000	10 2000	01 2001	04 2001	07 2001	10 2001
Предложение	4 273	4 453	5 837	3 562	5 261	2 216	2 299	2200	2 848	3 080	3 094
Спрос	1 165	892	1 250	730	963	719	1 179	853	679	730	879
Показатель структуры рынка	3,67	4,99	4,67	4,88	5,46	3,08	1,95	2,58	4,19	4,22	3,52

Показатель структуры рынка текущей осени также не идет ни в какое сравнение с "эталонным" значением годичной давности (напомним, тогда был достигнут минимум в 1,95, то есть менее двух предлагавшихся квартир на одного потенциального покупателя). Нынешние значения этого показателя близки к отмечавшимся на стадии стабильного падения цен в 1999-2000 гг. Зафиксированный в октябре на отметке в 3,52, он несколько лучше отмечаемых весной и осенью текущего года, но кризис излишнего предложения еще не разрешен.

Посмотрим, как это может объяснить происшедший скачок цен. Структура рынка стала улучшаться, несколько возросла активность покупателей, и продавцы в надежде сразу и сейчас продать жилье психологически играют на росте цен, надеясь, что будет действовать принцип: лучше купить сегодня, но дешевле, чем завтра, но дороже. Насколько покупатели принимают эту игру? Ответы мы можем найти, только проанализировав их запросы, что будет сделано ниже.

Анализ будет неполным без динамики долей в спросе и предложении, а также динамики сегментных показателей структуры рынка.

Предложение. Структура предложения, как и всегда, отличалась превалирующей позицией двухкомнатных и трехкомнатных квартир. На долю данного жилья осенью приходилось 67,8% (34,0% и 33,8% соответственно). Однокомнатных было всего 19,8%, четырехкомнатных - 11,5%. По сравнению с летними данными предложение однокомнатных квартир упало на 4,2% (!), четырехкомнатных - на 1,2%. Напротив, отмечен рост по двухкомнатным и трехкомнатным квартирам - на 0,3% и 4,9% соответственно. Неужели стали строить больше трехкомнатных квартир или меньше однокомнатных? Отнюдь. Просто последние вымываются с рынка из-за более низкой цены и традиционно высокого спроса на них. Значит, вторая причина о разнонаправленной динамике дешевых и дорогих квартир подтверждается.

Спрос. Спрос традиционно фокусируется на том жилье, которое дешевле: однокомнатных и двухкомнатных квартир. Осенью они покрывали 73,9% спроса (38,9% и 35,0% соответственно). Трехкомнатные требовались для 17,4% покупателей, четырехкомнатные - 6,6%, а более габаритные - всего 2%. Был отмечен рост спроса на трехкомнатные квартиры (+1,2%), наоборот, однокомнатные и двухкомнатные потеряли соответственно 0,4% и 1,4% покупателей. Популярность крупногабаритных квартир возросла почти в два раза с 1,1% до 2,0%. Объяснение можно найти в динамике цен на трехкомнатные квартиры: это, пожалуй, единственное жилье, продавцы которого готовы идти на уступки вплоть до USD6 тыс., да и подорожали они всего на USD14,7 за квадратный метр общей площади, а удобств предлагают ненамного меньше, чем подорожавшие на USD45,7 за квадратный метр общей площади "четверки".

Сегментные показатели структуры рынка. Мы уже определили, что структура рынка заметно улучшилась за счет спроса. Такое улучшение имело место и на отдельных сегментах рынка минских квартир. Наилучший показатель в 1,79 зафиксирован на однокомнатные квартиры, что и не удивительно в свете высокой популярности данного жилья среди покупателей. Он снизился по сравнению с летом на 0,78, кстати, второй по динамике результат. Первый принадлежит четырехкомнатным квартирам, показатель структуры для которых уменьшился на 1,49, достигнув 6,16. Поменялись предпочтения покупателей в отношении трехкомнатных квартир: показатель структуры рынка для них, снизившись на 0,70, достиг 6,84 и оказался выше, чем для "четверок". Практически не улучшилась структура рынка для двухкомнатных квартир: всего на 0,48 до уровня 3,42.

Показатели качества растут: вслед за ростом цен?

Интересна динамика показателей качества в выделяемый нами период метастабильной ситуации (с осени прошлого года). По табл. 3 можно заметить три характерные этапа: осень прошлого года - показатели качества на достаточно высоком уровне (показатель качества максимален за весь анализируемый ранее период); зима-лето текущего года - показатель качества предложения практически стабилен (2,32-2,33), показатель качества спроса после единственного роста в период осень-зима стабилизируется на отметке в 1,94; осень текущего года - рост отмечен как по показателю качества предложения (максимум за весь анализируемый период), так и по показателю качества спроса (одно из самых высоких значений, выше на 0,01 значения показателя осени прошлого года).

Таблица 3. Динамика показателей качества (апрель 1999 — октябрь 2001 гг.)

Месяц исследования	04 1999	07 1999	10 1999	01 2000	04 2000	07 2000	10 2000	01 2001	04 2001	07 2001	10 2001
Показатель качества предложения	2,27	2,22	2,20	2,23	2,26	2,29	2,35	2,32	2,33	2,33	2,39
Показатель качества спроса	1,89	1,88	1,92	1,81	1,99	1,87	1,97	1,90	1,94	1,94	1,98
Превышение показателя качества предложения над показателем качества спроса	0,38	0,34	0,28	0,41	0,27	0,42	0,38	0,43	0,39	0,39	0,41

Попробуем объяснить такого поведение показателей качества предложения и спроса. Из природы показателей понятно, что их рост указывает на смещение рынка в сторону более габаритного жилья. И в октябре продавцы выставили на рынок больше квартир четырехкомнатных и трехкомнатных, на которые поднимается спрос со стороны покупателей. Следует заметить, что данный показатель отражает также динамичное изменение ввода в эксплуатацию того или иного жилья. В этом аспекте можно отметить, что в октябре частные застройщики (а государственные ослабевают из-за сокращения бюджетного финансирования) из-за ориентации на людей с высокими доходами предложили на рынок качественное крупногабаритное жилье, с которым связаны продолжительные сроки экспозиции. Малогабаритное жилье, рассчитанное на людей с более низкими доходами, исчезает сравнительно быстро. Одновременно в силу роста спроса на более габаритное жилье (мы уже упомянули причину роста спроса на трехкомнатные квартиры, которые оказали влияние и здесь) показатель качества спроса несколько подрос. Однако настораживает рост несоответствия показателей, составивший 0,41 против 0,39, отмечаемого в весенне-летний период. Чувствует явное смещение рынка в сторону габаритного жилья, которое в данных объемах рынку не нужно. Таким образом, можно видеть подтверждение гипотезе номер три о росте цен за счет динамики двух разнонаправленных сегментов рынка.

Различие в ценах между районами возрастает

Неоднозначно себя ведут цены по административным районам города Минска. По сравнению с квартирным индексом БОО в среднем по Минску вперед вырывается с явным отрывом Центральный район (1,31). Как и летом, всего четыре района имеют цены выше среднего уровня: упомянутый Центральный, а также Партизанский (1,00), Первомайский (1,04) и Советский (1,12) районы, хотя их позиции существенно ослабли (в июле данный показатель был на уровне 1,08; 1,13; 1,21 соответственно для упомянутых районов). Также ослабли позиции Заводского (-0,03 до 0,78) и Октябрьского (-0,03 до 0,93) районов. В результате разница между наиболее дешевым и наиболее дорогим районом возросла с 1,41 до 1,54 (!).

Таблица 4. Диапазон удельных цен предложения по районам (октябрь 2001 г.)

Район	Диапазон цены квадратного метра общей площади, USD		Квартирный индекс БОО по районам, USD
Заводской	240,3	261,5	254,5
Ленинский	296,6	322,5	312,9
Московский	279,4	296,2	286,6
Октябрьский	289,5	321,0	300,8
Партизанский	296,2	338,3	323,4
Первомайский	315,7	384,5	336,2
Советский	333,7	480,1	364,1
Фрунзенский	298,2	306,4	302,6
Центральный	342,6	574,0	426,3

Динамика средних цен за летне-осенний период крайне неоднозначна. Так, по сравнению с летом можно выделить как районы, квартирные индексы БОО по административным районам для которых снизились (Партизанский, Первомайский и Советский районы, снижение отмечено на уровне USD6,3, USD9,5 и USD6,5 соответственно), так и районы, квартирные индексы БОО для которых значительно возросли (выше среднего роста на USD18,0). Это Ленинский, Фрунзенский и Центральный, рост отмечен на уровне USD22,4, USD18,0 и USD54,7 соответственно. Такая динамика вкупе с отмеченной разницей между наиболее дорогим и наиболее дешевым районами указывает на появление большего ценового расслоения по территории Минска: появление так называемых зон высоких и низких цен, или "холмов" и "провалов" на ценовой карте Минска. Преимущественно "холмами" покрыт Центральный район, остальные районы выглядят достаточно гладко со скатом цен к "провалам" в Заводском районе. Анализ динамики подтверждает третье предположение о росте цен из сформулированных в начале статьи, причем в качестве стоимостного фактора выступает еще и месторасположение.

На рынке появляются квартиры, стоимость которых превышает USD200,0

Этой осенью квартиры предлагались по USD7,2-15,5 тыс. за однокомнатную квартиру (напомним, летом цены были USD6,2-15,5 тыс.), по USD6,5-29,5 тыс. за двухкомнатную квартиру (летом - по USD6,9-38,0 тыс.), по USD12,0-66,0 тыс. за трехкомнатную квартиру (летом - по USD12,0-58,0 тыс.), по USD13,0-250,0 тыс. (!) за четырехкомнатную квартиру (летом - скромнее, только по USD13,5-110,0 тыс.), по USD20,5-90,0 тыс. за многокомнатную (более 4 комнат) квартиру (летом - USD25,0-71,0 тыс.). По сравнению с летом, как можно видеть, стали более доступными двухкомнатные (нижняя цена опустилась на USD400,0), четырехкомнатные (на USD500,0) и многокомнатные квартиры (на USD4,5 тыс.). Сохранилась нижняя цена на трехкомнатные квартиры, а однокомнатные прибавили "снизу" аж USD1,0 тыс.

Стандартно поведение продавцов, выставляющих квартиры стоимостью свыше USD70 тыс. Через несколько месяцев экспозиции цена на квартиру опускается на USD5 тыс. и более. Богатых покупателей все меньше, да и те имеют возможность построить за те же деньги комфортабельный коттедж в экологически чистой зоне. А тем временем рынок констатирует факты: срок экспозиции данного жилья продолжает удлиняться, а давление его на рынок очевидно. Создается очаговый рост цен, слабо отражающий динамику рынка.

В среднем квартиры подорожали по сравнению с летом на USD420-3780: однокомнатные квартиры прибавили USD520 (+5,2%), двухкомнатные - USD420 (+2,9%), трехкомнатные - USD1080 (+5,2%), четырехкомнатные - USD3780 (+14,4%). Статистика по многокомнатным нестабильна из-за недостаточности данных. В целом картина рынка по средним ценам повторяет динамику квартирных индексов БОО по размерам квартиры. Становится более понятным выбор покупателей среди трехкомнатных и четырехкомнатных квартир в пользу первых. Ходовые однокомнатные отражают все сохраняющийся невысокий уровень доходов населения (предположение о значительном росте доходов населения после анализа ценовой динамики рынка следует опустить).

На рынке минских квартир наблюдается рост элитных и малогабаритных квартир

Осенью по сравнению с летом доля менее качественных квартир сократилась с 66,3% до 65,1%. Типовое жилье потеряло 3,6%, но малогабаритное увеличило присутствие на 2,5%, что и обусловило эту динамику. Рост доли более качественного жилья соответственно с 33,7% до 34,9% обусловлен ростом элитных квартир, прибавивших 5,2% и достигших максимального за последний год значения в 16,4% (!). В свете данных тенденций рост цен на рынке минских квартир имеет хорошую почву. Высказанные гипотезы два и три полностью себя оправдывают.

Таблица 5. Средняя цена квадратного метра по типу планировки (октябрь 2001 г.)

Тип квартир	Цена 1 м2общей площади
	1	2	3	4
Малогабаритные	$297	$283	$281	$253
Типовые	$301	$319	$313	$311
Улучшенной планировки	$309	$335	$330	$319
Элитные	$318	$321	$391	$488

Найдем еще несколько штрихов к портрету минских квартир в разрезе планировки. Диапазон цен квадратного метра общей площади составил USD 253-488, что намного шире отмечаемого летом диапазона в USD 253-373. Единственное падение затронуло малогабаритные "четверки" и составило всего USD5. Достаточно стабильно подорожали однокомнатные и двухкомнатные квартиры (на USD13-21, кроме элитных двухкомнатных, прибавивших USD4). Максимальный рост был отмечен для элитных четырехкомнатных квартир (на USD114).

Уменьшается доля КПД - сказывается сокращение государственного строительства

Осенью был прерван наметившийся за осень 2000-лето 2001 г. рост доли квартир в крупнопанельных домах (КПД). Так, по сравнению с летом их доля сократилась на 5,2% до 59,1%, что несколько выше данных прошлой осени (тогда доля квартир в КПД составляла 58,3%). Наоборот, был отмечен рост доли квартир в кирпичных (увеличилась по сравнению с летом на 1,1% до 34,7%), блочных (+1,9% до 5,3%) и монолитных домах (+0,4% до 0,9%). Наибольший интерес постоянно привлекает динамика долей в КПД и кирпичных домах. При росте первых на рынок выбрасывается значительная масса новых квартир, построенных с участием государства (специфика рынка минских квартир), при росте вторых - частные застройщики увеличиваются свое влияние на рынок (в основном через элитные квартиры и квартиры улучшенной планировки). Текущей осенью начинает проявлять себя именно второй фактор. Немаловажную роль здесь играет и увеличение срока экспозиции. Не секрет, что квартиры в КПД - относительно дешевое жилье, чего не скажешь о квартирах в кирпичных домах (достаточно вспомнить пример с квартирой стоимостью в USD250 тыс.).

Более интересна динамика средней цены квадратного метра общей площади по типу дома. Осенью (см. табл. 6) был зафиксирован диапазон от USD273 до USD 523. Минимум принадлежит трехкомнатным квартирам в блочных домах, максимум - четырехкомнатным квартирам в кирпичных домах. Наименьшее колебание цен отмечено для квартир в КПД, наибольшая разбежка принадлежит квартирам в кирпичных домах, что и не удивительно, так как элитные квартиры должны быть габаритными и по свободной планировке, а это предполагает строительство квартир в кирпичных домах и напрямую имеет отражение на ценах. Панельные дома в большей степени унифицированы и имеют основной источник финансирования строительства - средства из бюджета, а соответственно, цены фиксированы, квартиры однотипны. Возможность свободной планировки сведена к нулю, что отнюдь не способствует росту цен.

Какова динамика цен по сравнению с летом? В наиболее выгодной ситуации оказались квартиры в КПД: цены на все квартиры в КПД поднялись на USD12-19 (минимум принадлежит однокомнатным квартирам, максимум - четырехкомнатным). Последняя тенденция связана напрямую с альтернативным выбором покупателя: квартиру хочется приобрести четырехкомнатную, а цены на элитное жилье кусаются. Квартиры в кирпичных домах подорожали менее стабильно: однокомнатные - на USD21, двухкомнатные - на USD4, трехкомнатные - на USD3, четырехкомнатные - на USD92. Рост "четверок" в кирпичных домах вызван выбрасыванием элитного жилья при одновременном усилении влияния этой группы за счет роста сроков экспозиции (еще одно подтверждение гипотез номер три и два). Остальные квартиры немногочисленны и большого интереса не представляют.

Таблица 6. Средняя цена квадратного метра по типу дома (октябрь 2001 г.)

Материал стен	Цена 1 м2общей площади
	1	2	3	4
Панель	$293	$302	$299	$291
Кирпич	$319	$323	$390	$523
Блок	$290	$288	$273	-
Монолит	$315	-	-	-

Покупатели снова ждут снижения цен

Осенью цена, которую готовы были заплатить типичные покупатели, была следующей: USD6-10,5 тыс. за однокомнатную квартиру, USD6-18,0 тыс. за двухкомнатную квартиру, не более USD13,0 тыс. за трехкомнатную и не более USD22,0 тыс. за четырехкомнатную квартиру. Величины сопоставимы с отмечаемыми летом. Исключением выступает снижение нижней приемлемой цены для двухкомнатных квартир на USD500.

После значительного летнего роста индекса цены квадратного метра общей площади по спросу произошел некоторый откат. Индекс упал на USD8,3, или на 3,0% к уровню лета. Разница между ценой спроса и предложения снова увеличилась и составила 16,4%, что сопоставимо с результатами периода спада.

Таблица 7. Индекс цены квадратного метра по спросу (апрель 1999 — июль 2001 гг.)

Месяц исследования	04 1999	07 1999	10 1999	01 2000	04 2000	07 2000	10 2000	01 2001	04 2001	07 2001	10 2011
Цена квадратного метра общей площади, USD	362,7	344,6	329,9	296,3	265	236,9	242,6	267,3	257,7	279,4	271,1
Изменение к предыдущему периоду		-18,1	-14,7	-33,6	-31,3	-28,1	5,7	24,7	-9,6	21,7	-8,3
		-5,0%	-4,3%	-10,2%	-10,6%	-10,6%	2,4%	10,2%	-3,6%	8,4%	-3,0%

Рынок перескочил в новый коридор метастабильных цен

Осень текущего года выявила все возрастающие противоречия на рынке минских квартир. Структура рынка несколько выровнялась, но далека от идеала. Цены несколько подросли. Но их рост произошел скачкообразно с установлением нового коридора цен в USD325 плюс-минус 5 только во второй половине сентября. Рынок отягощен излишним предложением элитных квартир. Чувствуется резкое снижение ходовых типовых квартир из-за сокращения выбрасывания на рынок квартир в панельных домах. Из предложенных гипотез о причинах скачка работают лишь вторая и третья, рост цен происходит неодинаково, со значительными смещениями в ценовом поле, с ярким выделением тенденций по квартирам высокого и низкого ценового уровня. Предложение осталось на уровне летнего. Спрос подрос, но не дотягивает до уровня годичной давности. Все это делает рынок крайне неоднозначным.

Что можно сказать о будущем рынка? Вялотекущие процессы расширения рынка с незначительными скачкообразными повышениями цен - типичная картина метастабильного состояния. Выходом из него может быть налаживание нормальной системы инвестирования строительства и приобретения жилья за счет таких финансовых инструментов, как ипотека. Но для начала реализации программы по использованию ипотеки уровень доходов населения должен быть увеличен в 2-3 раза.

Николай ТРИФОНОВ, Сергей ШИМАНОВСКИЙ