О совершенствовании нормативной базы первичного рынка жилья
Формирование и развитие рынка жилья является одним из основных концептуальных положений жилищной политики в условиях перехода к рыночной экономике, определенных Национальной жилищной программой (утверждена постановлением Совета министров от 3 мая 1999 г. № 640, Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 1999 г., №38, 5/763).
Становление жилищного рынка связывается с формированием социальной группы собственников жилых помещений и изменением структуры жилищного фонда по формам собственности. По данным Минстата, на 1 января 2001 г. доля частного жилищного фонда граждан в его общем объеме значительно возросла и составила 70,4% в его общем объеме. Этому прежде всего способствовали массовая приватизация жилищного фонда и в значительной мере обеспечиваемая государством возможность приобретения гражданами в собственность жилья.
Тенденция увеличения частного жилищного фонда в последние годы приобрела устойчивый характер и сохранится в ближайшей перспективе. Это является достаточно ярким свидетельством того, что в республике на деле реализуется гарантированное ст. 48 Конституции Республики Беларусь право граждан на жилище, которое, в частности, обеспечивается содействием в приобретении жилья.
Важное место в становлении развитии жилищного рынка занимает так называемый первичный рынок жилья. В республике он представлен как непосредственно куплей-продажей вновь построенных и незаселенных квартир, так и долевым участием граждан в жилищном строительстве, а также приобретением новых жилых помещений в составе ЖСК, КИЗ, МЖК (то есть организаций граждан-застройщиков).
На состояние и развитие этого сектора жилищного рынка в нынешних социально-экономических условиях оказывают влияние как позитивные, так и негативные факторы. В частности, правовое регулирование отношений на рынке жилищного строительства на сегодняшний день является одной из актуальных проблем.
Как положительный фактор следует отметить, что в новом Жилищном кодексе Республики Беларусь впервые в жилищном законодательстве предусмотрены нормы, определяющие правомочия граждан и юридических лиц негосударственной формы собственности по осуществлению права собственности на жилые помещения. В частности, ст. 101 ЖК установлено, что граждане и юридические лица негосударственной формы собственности могут иметь на праве собственности жилые дома, квартиры и иные жилые помещения без ограничения их количества и размера.
Основания возникновения права собственности на жилое помещение изложены в ст. 102 ЖК. Применительно к первичному рынку жилья такими основаниями являются: строительство индивидуального жилого дома, части жилого дома, квартиры; оформление права собственности на жилое помещение членом организации граждан-застройщиков; совершение сделок купли-продажи новых (построенных или реконструированных) жилых помещений.
Согласно ст. 103 ЖК член жилищно-строительного, жилищного кооператива, полностью внесший паевой взнос за квартиру, предоставленную ему в пользование, приобретает право собственности на квартиру с момента оформления этого права в установленном законодательством порядке. Отсутствие такой нормы в прежних законодательных актах, регламентировавших отношения собственности (в частности, имеется в виду ст. 18 Закона о собственности в Республике Беларусь), порождало возникновение споров между членами ЖСК, членами их семей и наследниками и судебные разбирательства по их разрешению.
Порядок строительства жилых домов для последующей продажи установлен постановлением Совета Министров от 9 декабря 1992г. № 741 "О строительстве жилых домов и других объектов социального назначения для продажи" (СП Республики Беларусь, 1992г., № 34, ст. 628).
Этим документом предоставлено право государственным строительным, промышленным, другим организациям, предприятиям и рекомендовано организациям, предприятиям негосударственных форм собственности осуществлять за счет собственных, заемных и привлеченных средств строительство жилых домов с последующей их продажей. Построенные дома (квартиры) продаются в порядке, установленном Положением о порядке купли-продажи квартир (домов), утвержденным постановлением Совета Министров от 31 августа 1993г. № 589 (СП Республики Беларусь, 1993г., № 25, ст. 486).
В соответствии с указанным Положением местные исполнительные и распорядительные органы, а также государственные предприятия, учреждения, организации вправе продавать жилые помещения (в том числе незавершенные строительством) юридическим лицам и гражданам при отсутствии граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий в этих местных исполнительных и распорядительных органах. Кроме того, продажа находящихся в собственности Республики Беларусь квартир, не завершенных строительством жилых домов (квартир) может осуществляться объединениями, предприятиями, учреждениями и организациями только с разрешения республиканских органов государственного управления, в ведении которых они находятся, или с разрешения объединений, подчиненных Правительству Республики Беларусь, в состав которых входят предприятия, учреждения и организации, по согласованию с соответствующими исполнительными и распорядительными органами. Для предприятий и организаций негосударственных форм собственности такие разрешения не требуются.
Граждане, желающие приобрести в собственность не завершенные строительством жилые дома (квартиры), а также квартиры в домах, подлежащих реконструкции, могут создавать жилищно-строительные кооперативы, товарищества (коллективы) индивидуальных застройщиков при содействии местных исполнительных и распорядительных органов государственных объединений, предприятий, учреждений и организаций.
Вопросы долевого участия граждан в жилищном строительстве в связи с принятием новых Гражданского и Жилищного кодексов регулируются уточненной редакцией Типового договора о долевом строительстве жилья (утвержден приказов Минстройархитектуры от 24 мая 1999 г. № 136, зарегистрирован в Реестре государственной регистрации 16 июня 1999г., рег. № 8/490), а порядок оформления построенного жилья в частную собственность - "Методическими указаниями о порядке оформления в собственность жилых домов (квартир), построенных при долевом участии в жилищном строительстве" (утверждены приказами Минжилкомхоза от 1 февраля 1994г. № 4 и от 9 октября 1995г. № 108, зарегистрирован в Реестре государственной регистрации 20 октября 1995г., № 1021/12).
Следует также отметить, что в новом ЖК значительное место уделено регулированию вопросов, связанных с организацией и осуществлением деятельности организаций граждан-застройщиков (ст.ст. 107-115). Учитывая важность развития таких форм приобретения в частную собственность жилья, Кодекс предусматривает разработку специального закона об организациях граждан-застройщиков.
Традиционной формой финансирования строительства (реконструкции), а также приобретения жилья в республике является льготное кредитование граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. На долю кредитных ресурсов в текущем году приходится 15,7% средств от общего объема финансирования основного задания по вводу в эксплуатацию жилья. Поэтому весьма важным является целевое и эффективное использование кредитных ресурсов государства, а также совершенствование и унификация нормативно-правовой базы, определяющей порядок предоставления кредитов. На решение этих задач направлен Указ Президента Республики Беларусь от 14 апреля 2000 г. № 185 "О предоставлении гражданам льготных кредитов на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений" (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2000 г., 1/1172). В данном документе унифицированы и одновременно упорядочены нормы, введенные ранее принятыми (В 1995-1999 годах) указами по вопросу кредитования жилищного строительства, а также предусмотрены меры по предотвращению расхищения государственных средств и повышению ответственности за нарушение порядка и условий кредитования.
В соответствии с денежно-кредитной политикой государства на нынешнем этапе социально-экономического развития страны совершенствование нормативных документов по кредитованию жилищного строительства должно быть продолжено. В этих целях Минстройархитектуры с участием АСБ "Беларусбанк" и других заинтересованных подготовлен проект Указа о внесении изменений и дополнений в Указ Президента Республики Беларусь от 14 апреля 2000 г. № 185, который в настоящее время находится на рассмотрении в Администрации Президента Республики Беларусь.
Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 7 августа 2001г. № 1173 утверждена концепция создания системы ипотечного жилищного кредитования, которое в перспективе должно заменить льготное кредитование жилищного строительства. Реализацию концепции намечено осуществить в два этапа: первый этап (2001-2002 годы) - подготовка основополагающих макроэкономических и правовых условий, второй этап (2002-2004 годы) - разработка комплексной правовой базы для реализации системы ипотечного кредитования и дальнейшее ее совершенствование с учетом углубления процесса реформирования экономических институтов в республике.
Ряд уточнений, направленных на упорядочение нормативной базы первичного рынка жилья, предусматривается и в проекте новой редакции Жилищного кодекса, который внесен Президентом Республики Беларусь в Палату представителей Национального собрания Республики Беларусь. В частности, уточнены нормы, регламентирующие порядок и условия продажи жилых помещений государственного жилищного фонда. Предусматривается, в частности, что местные исполнительные и распорядительные органы, государственные организации имеют право продавать незаселенные жилые помещения коммунального жилищного фонда гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, исходя из времени принятия на учет, а жилые помещения, построенные для продажи, дома, подлежащие реконструкции, а также жилые помещения не завершенные строительством, которые не являются объектами приватизации, - также и юридическим лицам. При отсутствии покупателей, состоящих на квартирном учете, жилые помещения, находящиеся в государственной собственности, могут быть проданы на аукционе.
В целом работа по совершенствованию нормативно-правовой базы первичного рынка жилья должна быть углублена с учетом всех заслуживающих внимания факторов, присущих нынешней экономической и социальной ситуации не только при разработке актов законодательства, но и подзаконных нормативных документов.Виктор САВИЦКИЙ, ответственный секретарьРеспубликанского межведомственного совета по проведению жилищной реформы
Становление жилищного рынка связывается с формированием социальной группы собственников жилых помещений и изменением структуры жилищного фонда по формам собственности. По данным Минстата, на 1 января 2001 г. доля частного жилищного фонда граждан в его общем объеме значительно возросла и составила 70,4% в его общем объеме. Этому прежде всего способствовали массовая приватизация жилищного фонда и в значительной мере обеспечиваемая государством возможность приобретения гражданами в собственность жилья.
Тенденция увеличения частного жилищного фонда в последние годы приобрела устойчивый характер и сохранится в ближайшей перспективе. Это является достаточно ярким свидетельством того, что в республике на деле реализуется гарантированное ст. 48 Конституции Республики Беларусь право граждан на жилище, которое, в частности, обеспечивается содействием в приобретении жилья.
Важное место в становлении развитии жилищного рынка занимает так называемый первичный рынок жилья. В республике он представлен как непосредственно куплей-продажей вновь построенных и незаселенных квартир, так и долевым участием граждан в жилищном строительстве, а также приобретением новых жилых помещений в составе ЖСК, КИЗ, МЖК (то есть организаций граждан-застройщиков).
На состояние и развитие этого сектора жилищного рынка в нынешних социально-экономических условиях оказывают влияние как позитивные, так и негативные факторы. В частности, правовое регулирование отношений на рынке жилищного строительства на сегодняшний день является одной из актуальных проблем.
Как положительный фактор следует отметить, что в новом Жилищном кодексе Республики Беларусь впервые в жилищном законодательстве предусмотрены нормы, определяющие правомочия граждан и юридических лиц негосударственной формы собственности по осуществлению права собственности на жилые помещения. В частности, ст. 101 ЖК установлено, что граждане и юридические лица негосударственной формы собственности могут иметь на праве собственности жилые дома, квартиры и иные жилые помещения без ограничения их количества и размера.
Основания возникновения права собственности на жилое помещение изложены в ст. 102 ЖК. Применительно к первичному рынку жилья такими основаниями являются: строительство индивидуального жилого дома, части жилого дома, квартиры; оформление права собственности на жилое помещение членом организации граждан-застройщиков; совершение сделок купли-продажи новых (построенных или реконструированных) жилых помещений.
Согласно ст. 103 ЖК член жилищно-строительного, жилищного кооператива, полностью внесший паевой взнос за квартиру, предоставленную ему в пользование, приобретает право собственности на квартиру с момента оформления этого права в установленном законодательством порядке. Отсутствие такой нормы в прежних законодательных актах, регламентировавших отношения собственности (в частности, имеется в виду ст. 18 Закона о собственности в Республике Беларусь), порождало возникновение споров между членами ЖСК, членами их семей и наследниками и судебные разбирательства по их разрешению.
Порядок строительства жилых домов для последующей продажи установлен постановлением Совета Министров от 9 декабря 1992г. № 741 "О строительстве жилых домов и других объектов социального назначения для продажи" (СП Республики Беларусь, 1992г., № 34, ст. 628).
Этим документом предоставлено право государственным строительным, промышленным, другим организациям, предприятиям и рекомендовано организациям, предприятиям негосударственных форм собственности осуществлять за счет собственных, заемных и привлеченных средств строительство жилых домов с последующей их продажей. Построенные дома (квартиры) продаются в порядке, установленном Положением о порядке купли-продажи квартир (домов), утвержденным постановлением Совета Министров от 31 августа 1993г. № 589 (СП Республики Беларусь, 1993г., № 25, ст. 486).
В соответствии с указанным Положением местные исполнительные и распорядительные органы, а также государственные предприятия, учреждения, организации вправе продавать жилые помещения (в том числе незавершенные строительством) юридическим лицам и гражданам при отсутствии граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий в этих местных исполнительных и распорядительных органах. Кроме того, продажа находящихся в собственности Республики Беларусь квартир, не завершенных строительством жилых домов (квартир) может осуществляться объединениями, предприятиями, учреждениями и организациями только с разрешения республиканских органов государственного управления, в ведении которых они находятся, или с разрешения объединений, подчиненных Правительству Республики Беларусь, в состав которых входят предприятия, учреждения и организации, по согласованию с соответствующими исполнительными и распорядительными органами. Для предприятий и организаций негосударственных форм собственности такие разрешения не требуются.
Граждане, желающие приобрести в собственность не завершенные строительством жилые дома (квартиры), а также квартиры в домах, подлежащих реконструкции, могут создавать жилищно-строительные кооперативы, товарищества (коллективы) индивидуальных застройщиков при содействии местных исполнительных и распорядительных органов государственных объединений, предприятий, учреждений и организаций.
Вопросы долевого участия граждан в жилищном строительстве в связи с принятием новых Гражданского и Жилищного кодексов регулируются уточненной редакцией Типового договора о долевом строительстве жилья (утвержден приказов Минстройархитектуры от 24 мая 1999 г. № 136, зарегистрирован в Реестре государственной регистрации 16 июня 1999г., рег. № 8/490), а порядок оформления построенного жилья в частную собственность - "Методическими указаниями о порядке оформления в собственность жилых домов (квартир), построенных при долевом участии в жилищном строительстве" (утверждены приказами Минжилкомхоза от 1 февраля 1994г. № 4 и от 9 октября 1995г. № 108, зарегистрирован в Реестре государственной регистрации 20 октября 1995г., № 1021/12).
Следует также отметить, что в новом ЖК значительное место уделено регулированию вопросов, связанных с организацией и осуществлением деятельности организаций граждан-застройщиков (ст.ст. 107-115). Учитывая важность развития таких форм приобретения в частную собственность жилья, Кодекс предусматривает разработку специального закона об организациях граждан-застройщиков.
Традиционной формой финансирования строительства (реконструкции), а также приобретения жилья в республике является льготное кредитование граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. На долю кредитных ресурсов в текущем году приходится 15,7% средств от общего объема финансирования основного задания по вводу в эксплуатацию жилья. Поэтому весьма важным является целевое и эффективное использование кредитных ресурсов государства, а также совершенствование и унификация нормативно-правовой базы, определяющей порядок предоставления кредитов. На решение этих задач направлен Указ Президента Республики Беларусь от 14 апреля 2000 г. № 185 "О предоставлении гражданам льготных кредитов на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений" (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2000 г., 1/1172). В данном документе унифицированы и одновременно упорядочены нормы, введенные ранее принятыми (В 1995-1999 годах) указами по вопросу кредитования жилищного строительства, а также предусмотрены меры по предотвращению расхищения государственных средств и повышению ответственности за нарушение порядка и условий кредитования.
В соответствии с денежно-кредитной политикой государства на нынешнем этапе социально-экономического развития страны совершенствование нормативных документов по кредитованию жилищного строительства должно быть продолжено. В этих целях Минстройархитектуры с участием АСБ "Беларусбанк" и других заинтересованных подготовлен проект Указа о внесении изменений и дополнений в Указ Президента Республики Беларусь от 14 апреля 2000 г. № 185, который в настоящее время находится на рассмотрении в Администрации Президента Республики Беларусь.
Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 7 августа 2001г. № 1173 утверждена концепция создания системы ипотечного жилищного кредитования, которое в перспективе должно заменить льготное кредитование жилищного строительства. Реализацию концепции намечено осуществить в два этапа: первый этап (2001-2002 годы) - подготовка основополагающих макроэкономических и правовых условий, второй этап (2002-2004 годы) - разработка комплексной правовой базы для реализации системы ипотечного кредитования и дальнейшее ее совершенствование с учетом углубления процесса реформирования экономических институтов в республике.
Ряд уточнений, направленных на упорядочение нормативной базы первичного рынка жилья, предусматривается и в проекте новой редакции Жилищного кодекса, который внесен Президентом Республики Беларусь в Палату представителей Национального собрания Республики Беларусь. В частности, уточнены нормы, регламентирующие порядок и условия продажи жилых помещений государственного жилищного фонда. Предусматривается, в частности, что местные исполнительные и распорядительные органы, государственные организации имеют право продавать незаселенные жилые помещения коммунального жилищного фонда гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, исходя из времени принятия на учет, а жилые помещения, построенные для продажи, дома, подлежащие реконструкции, а также жилые помещения не завершенные строительством, которые не являются объектами приватизации, - также и юридическим лицам. При отсутствии покупателей, состоящих на квартирном учете, жилые помещения, находящиеся в государственной собственности, могут быть проданы на аукционе.
В целом работа по совершенствованию нормативно-правовой базы первичного рынка жилья должна быть углублена с учетом всех заслуживающих внимания факторов, присущих нынешней экономической и социальной ситуации не только при разработке актов законодательства, но и подзаконных нормативных документов.Виктор САВИЦКИЙ, ответственный секретарьРеспубликанского межведомственного совета по проведению жилищной реформы
Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 35 за 2001 год в рубрике недвижимость
