Ключевой фактор в решении жилищной проблемы

Защита государством интересов граждан, приобретающих жилье, не может сводиться только к снижению договорной цены на строительство. Стоимость дома или квартиры является важным фактором при принятии семьями решения об улучшении своих жилищных условий. В свою очередь она определяется качеством жилья и продолжительностью его строительства. Последнее приобретает особую значимость в условиях высокой инфляции.

Процесс воспроизводства жилья (строительство, ремонт, модернизация, содержание) характеризуется достаточно устойчивой зависимостью между капитальными вложениями на стадии проектирование-строительство и эксплуатационными расходами. Как правило, использование простых и относительно недорогих решений при сооружении жилых зданий оборачивается значительными издержками в будущем. Об этом свидетельствует опыт проектирования, строительства и эксплуатации типовых жилых домов массовых серий, возведение которых осуществлялось почти до середины 90-х годов. Издержки по поддержанию на нормативном уровне их потребительских качеств многократно превышают достигнутую экономию в процессе строительства. Выполнение директивных заданий по снижению стоимости строительства жилых домов в 70-е - 80-е годы обернулось в настоящее время значительными дополнительными расходами на их отопление, ремонт и др. Еще большие потери возможны в будущем в связи с ускоренным нарастанием несоответствия их качеств требованиям комфортности, эффективности и надежности.

Современные жилые дома и квартиры являются достаточно сложными техническими системами. Возводимое сегодня жилье предназначено служить многим поколениям граждан. Процесс его воспроизводства не должен подвергаться влиянию конъюнктурных решений, принимаемых исходя их тех или иных текущих обстоятельств.

Осуществление снижения стоимости строительства в директивном порядке не может не сказаться на качестве жилья, его эксплуатационных характеристиках. Оно приведет к замедлению темпов развития жилья как технической системы, повлияет на объемы и интенсивность реализации достижений научно-технического прогресса в жилищной сфере. Вызовет изменение структуры возводимого жилья и замедление процесса жилищной фильтрации, заключающегося в последовательном использовании жилых помещений, теряющих свои потребительские качества в течение срока службы, семьями, располагающими более низкими доходами, чем те, которые использовали эти помещения до них. В результате жилье для большинства малообеспеченных граждан не станет более доступным, и возможности улучшения их жилищных условий существенно не расширятся.

Добиться реального снижения затрат на возведение жилых домов можно путем использования известных экономических методов, не предоставляющих возможности подрядным организациям перекладывать на заказчиков издержки, связанные с низким уровнем организации строительства, неэффективным использованием ресурсов, неудовлетворительным исполнением договорных обязательств и др. Они также не позволяют подрядчику определять цену на основе затратного подхода и в то же время обеспечивают возможность за ее счет покрывать издержки производства и накапливать средства для его развития. Заставляют производителей жилья стремиться снижать себестоимость строительной продукции на всех технологических переделах. Возможность уменьшения себестоимости строительства жилья имеет первостепенное значение при определении договорной цены. В этой связи государством прежде всего должна стимулироваться заинтересованность строителей в снижении себестоимости своей продукции и увеличении ее предложения на рынке жилья.

В настоящее время жилищно-строительный сектор экономики отличает высокий уровень монополизации. Это относится ко всем организационно-технологическим стадиям процесса воспроизводства жилья. Заказчиками, строящегося с государственной поддержкой жилья, как правило, являются управления капитального строительства местных исполнительных и распорядительных органов. Проектирование и строительство осуществляется в основном путем привязки типовых проектов, на реализацию которых сориентированы производственные мощности конкретных строительных организаций. Следовательно, обеспечить повсеместно состязательность при распределении заказов на возведение жилых домов крайне трудно, а во многих случаях просто невозможно. В результате тендеры, как правило, проводятся формально и не обеспечивают реального снижения стоимости строительства.

Существующая система организации жилищного строительства жестко детерминирована в части возможных изменений в триаде заказчик-проектировщик-подрядчик. Она "генетически" законструирована на неприятие рыночных механизмов распределения заказов. Жесткое регулирование цен в жилищном строительстве усиливает монополизм государственных предприятий и организаций и прежде всего выполняющих функцию заказчика.

Наибольшие издержки граждан, членов жилищно-строительных кооперативов и коллективов индивидуальных застройщиков или приобретающих жилье на долевых началах, связаны не с завышением стоимости его строительства, которая определяется соглашением сторон при подписании соответствующих договоров, а ростом стоимости в процессе строительства. Это происходит в результате инфляции, увеличения продолжительности строительства, обуславливаемой, во многих случаях, отсутствием стабильного финансирования, организационно-технологическими причинами, качеством проектно-сметной документации и т.д. Следует также отметить определенную экономическую заинтересованность заказчиков и подрядчиков в росте стоимости строительства.

Увеличение продолжительности строительства приводит к возрастанию его себестоимости, которое компенсируется, как правило, потребителями жилья. Большие издержки несут самые добросовестные инвесторы. Они оплачивают затраты, связанные как с упущениями и недобросовестной работой заказчика-подрядчика, так и отдельных членов и руководства ЖСК и КИЗ.

Финансовое положение большинства заказчиков и подрядчиков, имеющиеся в их распоряжении активы не позволяют им в полном объеме отвечать по своим обязательствам. В лучшем случае при обращении в суд они будут признаны банкротами, но это в конечном итоге не приведет к удовлетворению претензий инвесторов, возвращению и индексированию их платежей. Понимая безвыходность своего положения, граждане обращаются в органы государственного управления с требованиями защиты своих интересов. Принятые в последние годы законодательные акты, направленные на защиту инвесторов, не обеспечивают наведения должного порядка.

Кризисное состояние экономики, инфляция и неразвитость институтов, предназначенных защищать интересы всех участников инвестиционного процесса (страхование, гарантии и др.), делает жилищное строительство весьма рискованным. Выход из создавшегося положения видится в формировании соответствующего институционально-правового и организационного обеспечения, в повышении договорной дисциплины, в подходе к ценообразованию в строительстве на рыночных принципах, в реструктуризации строительного комплекса и предоставлении производителям жилья большей свободы и самостоятельности, и в требовании от них полной ответственности за результаты своей работы. Также необходимо усилить правовую регламентацию инвестиционного процесса, не допускать положения, когда организации граждан-застройщиков (ЖСК, КИЗ и др.) возглавляют профессионально неподготовленные люди, не обладающие необходимыми знаниями и навыками для осуществления своих функций.

Договора на строительство и приобретение домов и квартир должны включать стоимостные показатели, которые характеризовали бы частную собственность каждого владельца жилого помещения, их общую собственность, исходя из стоимости здания в целом, внутриплощадочных сетей, благоустройства и озеленения, а также их доли в этой собственности. В этих договорах и в договорах о совместном домовладении необходимо определять правовой режим общей собственности, порядок ее использования и обращения. Объем участия владельцев жилых помещений в финансировании создания общей собственности должен быть связан с правами пользования ею. Тогда для граждан и юридических лиц будет ясным и понятным, что они приобретают, вкладывая деньги в общую собственность, в том числе и в инфраструктуру, и какие преимущества это им обеспечивает в процессе ее использования.

Особого внимания заслуживает необходимость уточнения сложившегося порядка финансирования возведения коммунальной и социальной инфраструктуры. Прежде всего следует установить номенклатуру объектов, которые объединяет понятие инфраструктуры и стоимость возведения которых должна относится на стоимость земельных участков, оплачиваемых застройщиками жилья. В условиях либерализации экономических отношений представляется необоснованным допускать включение в ее состав объекты для размещения магазинов, аптек, почт и т.д., деятельность которых связана с извлечением прибыли. Финансирование строительства отдельных и встроенных помещений для этих предприятий должно осуществляться за счет средств их собственников. Последних следует отбирать на конкурсной основе. Они также должны принимать участие в финансировании общей собственности и инфраструктуры, возводимой на долевых началах

Затраты, связанные со строительством и эксплуатацией коммуникаций, обеспечивающих поставку потребителю тех или иных ресурсов и услуг, должны нести производители этих ресурсов и услуг. Они соответственно должны относиться на стоимость оказываемых ими услуг и поставляемых ресурсов. При таком подходе производители услуг будут заинтересованы в рациональном использовании капитальных вложений, направляемых на развитие коммуникаций, а потребители в эффективном использовании ресурсов. Конкуренция между поставщиками альтернативных ресурсов будет позитивно влиять на их стоимость.

В республике необходимо разработать правила, которые предусматривали бы выделение земельных участков для жилищного строительства, в обязательном порядке оборудованных инженерно-транспортной инфраструктурой. Приобретение застройщиками таких участков должно осуществляться на возмездной основе. При индивидуальном жилищном строительстве отдельным из них, нуждающимся в социальной защите, должна оказываться государственная поддержка. Объем государственной поддержки при приобретении гражданами жилья в собственность необходимо устанавливать не только исходя из стоимости строительства непосредственно жилого дома, квартиры, но и затрат на приобретение земельных участков.

Предоставление заказчикам-застройщикам земельных участков должно осуществляться на конкурсных условиях. Они могут включать обязательства по передаче части жилья в счет оплаты земельных участков местным исполнительным и распорядительным органам, а также продаже части жилья гражданам, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий. Заказчикам-застройщикам следует предоставить возможность отчуждения прав застройки земельных участков.

Подготовка территорий под жилую застройку, а также их оборудование инженерно-транспортной инфраструктурой обеспечивается за счет средств исполнительных и распорядительных органов, заемных средств и финансовых ресурсов организаций-заказчиков, которые на тендерных (конкурсных) условиях получили право на выполнение этих работ. Рефинансирование затрат на инфраструктуру осуществляется за счет средств, вырученных от продажи, передачи в аренду или пользование земельных участков.

Реализация предлагаемого подхода обеспечит создание условий для рационального и эффективного использования территорий, предназначенных для жилищного строительства и уплотнения жилой застройки. Он ограничит возможности для злоупотреблений и мошенничества как со стороны чиновников, так и компаний и фирм, занимающихся строительством жилья. Лучшее жилье и более престижное его месторасположение для всех потребителей будет иметь одну цену, и она будет выше, чем у жилья более низкого качества. Граждане, нуждающиеся в социальной защите, смогут реально оценивать объем оказываемой им помощи при приобретении жилья в собственность.

Государственное регулирование цен на квартиры в многоквартирных домах, строящихся с государственной поддержкой, позволяет гражданам приобретать жилье по стоимости, которая значительно ниже, чем его рыночная цена. В настоящее время в г. Минске разница между инвестиционной стоимостью и этой ценой может достигать 50-100 долларов США в расчете на один квадратный метр общей площади. Строительство жилья по заниженной стоимости формально доступно только для граждан, состоящих на квартирном учете.

В результате право доступа к приобретению такого жилья получает экономическое наполнение, т.е. оно уже само по себе имеет стоимость. Граждане, обладая таким правом, имеют возможность его передавать за вознаграждение, величина которого определяется разницей между государственной и рыночной ценой. В г. Минске эта разница в среднем при приобретении двухкомнатной квартиры составляет 2,5-5 тыс. долларов США.

Анализ данных об отчуждении квартир во введенных в эксплуатацию жилых домах показывает, что значительная их часть, построенная с поддержкой государства, перепродается. Для отдельных граждан и субъектов хозяйствования извлечение прибыли за счет разницы в стоимости жилья становится бизнесом. Воспрепятствовать этому не в состоянии административные меры, предусматривающие ограничение возможности отчуждения таких квартир.

Разница в ценах делает строительство жилья с государственной поддержкой привлекательной сферой вложения капитала. В настоящее время значительная доля квартир строится и приобретается гражданами с целью извлечения дополнительного дохода. Об этом свидетельствуют статистические данные об улучшении жилищных условий граждан и наличия у отдельных из них по 2, 3, 4, 5 квартир. На конец 2000 года в г. Минске таких граждан было более 15 тыс.

Как показывает опыт, стремление снизить стоимость строительства приводит к сдаче многоквартирных жилых домов в эксплуатацию с неполной степенью готовности. Во многих случаях завершение их строительства растягивается на долгие месяцы, а то и годы. Содержание в этот период жилых помещений связано с немалыми издержками, которые в значительной мере покрываются и за счет бюджета.

На окончательной "доводке" квартир специализируются отдельные частные фирмы и предприниматели. Привлечение последних собственниками квартир не гарантирует высокого качества. Практически они не несут должной ответственности за результаты своей работы, как правило, не имеют лицензий на их выполнение и не заключают письменных договоров. Их стремление угодить требованиям работодателей довольно часто приводит к нарушению строительных норм и правил, к ущемлению интересов других владельцев и нанимателей квартир, расположенных рядом, на ниже- и вышележащих этажах.

Граждане и юридические лица, занимающиеся таким бизнесом, как правило, не уплачивают соответствующие налоги и сборы в бюджет. Это позволяет им снижать цены на свои услуги и создавать нездоровую конкуренцию субъектам хозяйствования, работающим легально.

В настоящее время трудно найти объективные предпосылки для крупномасштабного снижения стоимости строительства жилья. Она в размере 60 % определяется ценами на продукцию и услуги, поставляемые смежными отраслями. Прежде всего промышленностью, топливно-энергетическим, транспортным комплексами. Цены на производимую ими продукцию и услуги продолжают расти.

Основным источником развития производственного потенциала подрядных строительных организаций является прибыль, получаемая в результате основной деятельности. В 1998-2000 годы рентабельность продукции в строительстве находилась в пределах 8-12 процентов. В первом полугодии 2001 года она составила 9% и каждое пятое предприятие было убыточным. При удельном весе объемов жилищного строительства в годовых программах подрядных организаций в среднем около 50 % снижение его стоимости неизбежно приведет к существенному уменьшению прибыли. В результате многие из них могут оказаться с нулевой рентабельностью или, еще хуже, станут убыточными.

Уровень рентабельности строительных организаций, необходимость обновления основных их фондов, а также значительный удельный вес жилищного строительства в общем объеме подрядных работ свидетельствует о том, что директивное снижение стоимости их продукции может привести к необратимым негативным процессам в отрасли. Имеется опасение, что оно вызовет реальное снижение качества возводимого жилья, увеличение продолжительности строительства, замедление развития научно-технического прогресса, потерю квалифицированного персонала.

Директивное снижение стоимости строительства жилья не приведет к значимому росту инвестиционной активности населения. Накопленный в предшествующие годы инвестиционный потенциал домохозяйств, который мог бы быть направлен в жилищное строительство, в основном уже использован. Об этом свидетельствуют результаты жилищного строительства в 1998-2000 годы, объемы незавершенного производства, прежде всего представленного индивидуальными жилыми домами. На начало 2001 года их было более 50 тыс. единиц.

Снижение стоимости строительства жилья в административном порядке окажет определенное влияние на состояние рынка жилья. Оно вызовет падение цен на вторичном рынке и соответственно уменьшение предложения жилья. В результате замедлится процесс жилищной фильтрации, т.е. перераспределения жилья между пользователями, снизится эффективность использования существующего жилищного фонда.

Доступность жилья для граждан определяется в основном двумя факторами: стоимостью жилья и доходами домохозяйств. В течение последних пяти лет (1996-2000 годы) среднемесячный индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ возрос в среднем в 17,4 раза, а среднемесячная начисленная заработная плата работников увеличилась в среднем в 17,2 раза. Соотношение этих показателей свидетельствует о том, что в целом в этот период имело место соответствие между ростом начисленной заработной платы и увеличением стоимости строительства жилья. Последнее не привело к снижению инвестиционного потенциала заработной платы.

Накапливать средства для приобретения жилья в собственность имеют возможность практически только те домохозяйства, доходы которых в расчете на душу населения превышают минимальный потребительский бюджет. Их доля в общем количестве домохозяйств составляла на начало 2001 года около 20%. За последние пять лет она не возросла, а даже несколько уменьшилась. По данным выборочного обследования домашних хозяйств, именно эта часть граждан имеет наилучшие жилищные условия. Более 85% домохозяйств, принадлежащих к этой группе, имеют в расчете на каждого члена семьи более 15 кв.м общей площади, а примерно 40% из них - более 30 кв.м. Количество домохозяйств, которые располагают возможностью накапливать средства для приобретения жилья и имеют право на государственную поддержку при улучшении жилищных условий, оценивается в 110 тыс. единиц, то есть такую возможность имеет только каждая пятая семья, состоящая на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Инвестиционный потенциал этих домохозяйств в среднем составляет 25 тыс. руб. в месяц в расчете на одного члена семьи. Эта величина эквивалентна стоимости строительства примерно 0,07 кв. м общей площади. Для накопления средств для приобретения 20 кв.м общей площади соответственно потребуется 24 года. В условиях инфляции практически осуществить и сохранить накопления не представляется возможным. Не позволяет это сделать и приобретение иностранной валюты. Покупательная способность сбережений граждан в долларах США на рынке жилья после перехода на единый курс существенно снизилась.

Основной причиной сложившегося положения является то, что структура заработной платы в настоящее время формируется без учета затрат на приобретение жилья. Поэтому ни 10-ти, ни 20-ти, ни даже 50-типроцентное снижение стоимости строительства в директивном порядке не сделает жилье доступнее для тех, кто больше всех в нем нуждается. Также не приведет к позитивным результатам реализация предложений, направленных на создание унитарных предприятий и фондов жилищного строительства при облисполкомах и Мингорисполкоме. Стабильный и опережающий, по сравнению с реальной стоимостью воспроизводства жилья, рост доходов домохозяйств и ускоренное формирование фонда жилых помещений социального пользования является ключевым фактором в решении жилищной проблемы.

Улучшение жилищных условий малообеспеченных граждан требует создания в республике фонда жилых помещений социального пользования в объеме, соответствующем потребностям этой группы населения. Формирование такого фонда представляется целесообразным ориентировать на долгосрочной программной основе, предусматривающей выделение на эти цели бюджетных средств. Ежегодные задания на приобретение и строительство социального жилья должны содержать не только финансовые ресурсы, но и количество жилых помещений и общую площадь.

Их разработку следует поручить местным исполнительным органам исходя из потребности в таком жилье и возможностей республиканского и местных бюджетов. Местные органы должны самостоятельно выбирать наиболее эффективные способы формирования фонда жилых помещений социального пользования исходя из той или иной ситуации, складывающейся не только с обеспечением жильем, но и на рынке жилья в конкретных населенных пунктах.А. Д. СИДОРЕНКО, профессор БГПА