Частный жилищный фонд
Временное отсутствие собственника жилого помещения (индивидуального дома или его части, квартиры или его комнаты) и членов его семьи, независимо от срока отсутствия в месте постоянного жительства, не должно препятствовать реализации ими прав по владению, распоряжению и пользованию жилым помещением.
Напомним, что право владения - это право иметь жилое помещение в частной собственности, право распоряжения - это право определять фактическую и юридическую судьбу жилого помещения, то есть отчуждать (в частности, продавать и дарить), завещать, отдавать в залог, передавать другим лицам в пользование и распоряжение без отчуждения. Право пользования заключается в возможности извлекать полезные свойства жилого помещения, то есть использовать его для личного проживания и проживания членов семьи отдельно или вместе с семьей.
При временном отсутствии собственника и (или) членов его семьи за ними должны сохраняться права и обязанности по пользованию и содержанию жилого помещения, предусмотренные жилищным законодательством. В частности, собственник и совершеннолетние члены его семьи несут солидарную ответственность по обязательствам, связанным с пользованием и содержанием жилого помещения, вспомогательных помещений жилого помещения и придомовой территории.
Необходимо отметить, что члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования жилым помещением (и при временном отсутствии это право сохраняется независимо от срока отсутствия) наравне с собственником этого помещения, если при их вселении не было иного письменного соглашения. Члены семьи собственника имеют право без его согласия вселять в жилые помещения, предоставленные им в пользование, своих несовершеннолетних детей. Вселение членами семьи других граждан разрешается лишь с согласия собственника жилого помещения.
Права и обязанности членов семьи собственника жилого помещения могут быть изменены собственником и членами его семьи только с их (его) согласия в письменной форме. Если члены семьи собственника жилого помещения престали быть членами его семьи (например, при разводе супругов), но продолжают проживать в этом жилом помещении, они сохраняют свои права и обязанности (в том числе и при временном отсутствии в месте постоянного жительства), если иное не было предусмотрено заключенным с ними письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением.
Законодательством определено, что состав и стоимость имущества, находящегося в частной собственности, приобретенного гражданами за счет их трудовых доходов, предпринимательской деятельности, сбережений и по другим основаниям, допускаемым законом (например, наследование, дарение), не ограничивается. Поэтому граждане могут иметь на праве собственности жилые дома, квартиры иные жилые помещения без ограничения их количества и размера. Соответственно, при временном отсутствии собственников в месте их постоянного проживания, за ними должны сохраняться все права по владению, распоряжению и пользованию всеми, находящимися в их собственности жилыми помещениями.
Временное отсутствие не должно также препятствовать реализации собственником и членами его семьи других жилищных и связанных с ними прав при появлении соответствующих оснований по месту постоянного жительства. Например, при появлении оснований для признания семьи нуждающейся в улучшении жилищных условий (по уровню обеспеченности общей площадью жилого помещения менее 15 кв. метров на одного члена семьи, или по другим основаниям, предусмотренным в ст. 43 Жилищного кодекса) она должна приниматься на квартирный учет и при выезде собственника или членов его семьи (независимо от наличия прописки и длительности отсутствия в месте постоянного проживания). При подходе очередности семьи на получение жилого помещения, вступление в члены организации граждан-застройщиков (ЖСК, КИЗ, МЖК), получение государственной поддержки (субсидии, льготные кредиты и др.) для строительства (реконструкции) или приобретения жилого помещения в ее составе должны учитываться и указанные временно отсутствующие граждане.
В действующем Жилищном кодексе (в том числе в главе 6, посвященной специально частному жилищному фонду) практически отсутствуют нормы по регулированию вопросов, связанных с реализацией прав временно отсутствующих собственников жилых помещений и членов их семей. Оговорены только права отсутствующих совершеннолетних членов семьи (за которыми сохраняется право пользования жилым помещением) при совершении собственником обмена принадлежащего ему жилого помещения на другое жилое помещение (ст. 122). Такой обмен возможен при наличии письменного согласия как совместно проживающих, так и отсутствующих членов семьи.
В то же время в ст. 123 ЖК, регламентирующей порядок отчуждения и залога жилого помещения собственником, временно отсутствующие члены семьи собственника даже не упоминаются. Это тем более вызывает недоумение, поскольку в этой же статье далее указано, что граждане, давшие согласие на отчуждение или залог жилого помещения и не указанные в договоре отчуждения как граждане, за которыми сохраняется право пользования жилым помещением, при переходе права собственности могут быть выселены по требованию нового собственника без предоставления другого жилого помещения.
Не оговорены права временно отсутствующих членов семьи собственника жилого помещения и в случаях предоставления жилого дома, квартиры в собственность вместо снесенного дома в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд (ст. 104 ЖК), предоставления квартиры в собственность вместо утрачиваемого жилого помещения, находящего в многоквартирном жилом доме (ст. 105), предоставления жилого помещения в собственность вместо утраченного в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией жилого помещения (ст. 106).
Аналогичная картина наблюдается и в разделе кодекса, посвященном правам и обязанностям членов организаций граждан-застройщиков (ст. ст. 110-15) и в ст. 116, регламентирующей общие права и обязанности членов семьи собственника жилого помещения.
Нельзя, наконец, не отметить, что такая же неурегулированность вопросов, связанных с сохранением права пользования жилым помещением, а также других жилищных и связанных с ними прав имеет место и для отсутствующих граждан, проживающих в домах частного жилищного фонда юридических лиц негосударственной формы собственности (общественных, арендных, акционерных, кооперативных и других негосударственных организаций).
Устранение указанных пробелов в ходе проводимой в настоящее время работы по совершенствованию жилищного законодательства явилось бы конкретным проявлением заботы о соблюдении гарантий прав граждан на постоянное жилище.
Документальное подтверждение статуса временно отсутствующих граждан
Как уже отмечалось, действующий Жилищный кодекс и разработанные в соответствии с ним подзаконные нормативные акты не содержат специальных норм и механизма реализации прав на сохранение за временно отсутствующими гражданами жилого помещения и соответственно жилищных и иных, связанных с ними, прав в месте постоянного жительства.
При упорядочении нормативного регулирования данного вопроса укреплению гарантий сохранения прав граждан послужило бы и введение специального документа, подтверждающего статус временно отсутствующих граждан (подобно тому, как при бронировании жилых помещений отсутствующим в месте постоянного проживания гражданам выдавалось охранное свидетельство - "броня".)
В этой связи следует отметить, что еще в 1987 году в республике в целях обеспечения прав граждан, за которыми сохранялись жилые помещения на период их временного отсутствия, делалась попытка разработки Правил сохранения жилых помещений за временно отсутствующими гражданами, которые должны были применяться наряду с Правилами бронирования жилых помещений. Однако такие Правила не были утверждены, а по поручению правительства Минжилкомхоз с участием Минюста подготовил и направил исполкомом местных Советов депутатов, министерствам и ведомствам соответствующие разъяснения. При этом Минжилкомхозом было установлено, что жилищно-эксплуатационными организациями (предприятиями, учреждениями, организациями, в ведении которых находится жилищный фонд) должны были выдаваться справки, подтверждающие права граждан, за которыми сохраняются жилые помещения. Такие справки должны были выдаваться по первому требованию самого временно выезжающего гражданина, членов его семьи, а также по просьбе заинтересованных в таких сведениях организаций.
Справка о сохранении жилого помещения за временно отсутствующими гражданами в принципе может служить одновременно и документом, подтверждающим их место постоянного проживания. Она может использоваться указанными гражданами при реализации ими как своих жилищных, так и иных прав (например, при медицинском обслуживании, вступлении в садоводческое или гаражно-строительные товарищества и кооперативы, при приобретении и регистрации автомобилей и т.д.).
При возвращении в место постоянного жительства такая справка может служить основанием для прописки временно отсутствующего гражданина.
Таким образом, указанная справка может стать официальным документом, подтверждающим статус временно отсутствующих граждан в месте постоянного жительства. Для этого очевидно необходимо, чтобы соответствующие республиканские органы государственного управления разработали и утвердили специальный нормативный документ. Еще лучшим вариантов было бы и восстановление в новой редакции Жилищного кодекса института бронирования жилых помещений с выдачей временно отсутствующим гражданам охранного свидетельства (брони) на сохраняемое за ними жилое помещение.
При рассмотрении данного вопроса можно учесть и действующую практику проставления в личный паспорт гражданина, выезжающего в другую страну, отметки "Постоянное место жительства".
В заключение следует отметить, что необходимая правовая основа для детального урегулирования изложения проблем могла быть заложена в Законе о праве граждан Республики Беларусь на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства, проект которого был разработан еще в 1992 году. Впоследствии работа над этим законопроектом была прекращена.
В настоящей публикации не затронут ряд важных аспектов, обуславливающих необходимость обязательного подтверждения статуса временно отсутствующих граждан, их регистрационного учета и имеющих большое значение с точки зрения как гражданского, так и процессуального права. Это - контроль государства за миграцией населения, выражающийся в отслеживании и регулировании перемещения граждан в целях достижения равновесия между количеством трудовых мест, наличием жилищного фонда, возможностью получения образования, социального обеспечения и т.д. Это - и контроль государства за выполнением налоговых, имущественных и иных обязательств физических лиц перед другими физическими и юридическими лицами. Это также и учет граждан с целью осуществления правоохранительной деятельности государства (розыск и установление личности преступников, лиц, скрывающихся от следствия и суда, лиц, потерявших связь с родственниками, осуществление предупредительно-профилактических мероприятий в отношении лиц, склонных к совершению противоправных действий, и т.п.).
Указанные аспекты рассматриваются в настоящее время, в частности, в рамках разрабатываемых в республике основных мероприятий по совершенствованию системы прописки (регистрации) физических лиц в Республике Беларусь.
В целом же официальное рассмотрение изложенных вопросов и принятие по ним соответствующих решений в виде правовых норм и административных документов способствовало бы не только реализации гарантированных Конституцией Республики Беларусь прав граждан на жилище, свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства, но и решению важных государственных задач, связанных с планированием и ведением хозяйственной деятельности, рациональным использованием трудовых ресурсов, обеспечением социальной защищенности населения.Виктор САВИЦКИЙ, ответственный секретарь Республиканского межведомственного совета по проведению жилищной реформы
Напомним, что право владения - это право иметь жилое помещение в частной собственности, право распоряжения - это право определять фактическую и юридическую судьбу жилого помещения, то есть отчуждать (в частности, продавать и дарить), завещать, отдавать в залог, передавать другим лицам в пользование и распоряжение без отчуждения. Право пользования заключается в возможности извлекать полезные свойства жилого помещения, то есть использовать его для личного проживания и проживания членов семьи отдельно или вместе с семьей.
При временном отсутствии собственника и (или) членов его семьи за ними должны сохраняться права и обязанности по пользованию и содержанию жилого помещения, предусмотренные жилищным законодательством. В частности, собственник и совершеннолетние члены его семьи несут солидарную ответственность по обязательствам, связанным с пользованием и содержанием жилого помещения, вспомогательных помещений жилого помещения и придомовой территории.
Необходимо отметить, что члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования жилым помещением (и при временном отсутствии это право сохраняется независимо от срока отсутствия) наравне с собственником этого помещения, если при их вселении не было иного письменного соглашения. Члены семьи собственника имеют право без его согласия вселять в жилые помещения, предоставленные им в пользование, своих несовершеннолетних детей. Вселение членами семьи других граждан разрешается лишь с согласия собственника жилого помещения.
Права и обязанности членов семьи собственника жилого помещения могут быть изменены собственником и членами его семьи только с их (его) согласия в письменной форме. Если члены семьи собственника жилого помещения престали быть членами его семьи (например, при разводе супругов), но продолжают проживать в этом жилом помещении, они сохраняют свои права и обязанности (в том числе и при временном отсутствии в месте постоянного жительства), если иное не было предусмотрено заключенным с ними письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением.
Законодательством определено, что состав и стоимость имущества, находящегося в частной собственности, приобретенного гражданами за счет их трудовых доходов, предпринимательской деятельности, сбережений и по другим основаниям, допускаемым законом (например, наследование, дарение), не ограничивается. Поэтому граждане могут иметь на праве собственности жилые дома, квартиры иные жилые помещения без ограничения их количества и размера. Соответственно, при временном отсутствии собственников в месте их постоянного проживания, за ними должны сохраняться все права по владению, распоряжению и пользованию всеми, находящимися в их собственности жилыми помещениями.
Временное отсутствие не должно также препятствовать реализации собственником и членами его семьи других жилищных и связанных с ними прав при появлении соответствующих оснований по месту постоянного жительства. Например, при появлении оснований для признания семьи нуждающейся в улучшении жилищных условий (по уровню обеспеченности общей площадью жилого помещения менее 15 кв. метров на одного члена семьи, или по другим основаниям, предусмотренным в ст. 43 Жилищного кодекса) она должна приниматься на квартирный учет и при выезде собственника или членов его семьи (независимо от наличия прописки и длительности отсутствия в месте постоянного проживания). При подходе очередности семьи на получение жилого помещения, вступление в члены организации граждан-застройщиков (ЖСК, КИЗ, МЖК), получение государственной поддержки (субсидии, льготные кредиты и др.) для строительства (реконструкции) или приобретения жилого помещения в ее составе должны учитываться и указанные временно отсутствующие граждане.
В действующем Жилищном кодексе (в том числе в главе 6, посвященной специально частному жилищному фонду) практически отсутствуют нормы по регулированию вопросов, связанных с реализацией прав временно отсутствующих собственников жилых помещений и членов их семей. Оговорены только права отсутствующих совершеннолетних членов семьи (за которыми сохраняется право пользования жилым помещением) при совершении собственником обмена принадлежащего ему жилого помещения на другое жилое помещение (ст. 122). Такой обмен возможен при наличии письменного согласия как совместно проживающих, так и отсутствующих членов семьи.
В то же время в ст. 123 ЖК, регламентирующей порядок отчуждения и залога жилого помещения собственником, временно отсутствующие члены семьи собственника даже не упоминаются. Это тем более вызывает недоумение, поскольку в этой же статье далее указано, что граждане, давшие согласие на отчуждение или залог жилого помещения и не указанные в договоре отчуждения как граждане, за которыми сохраняется право пользования жилым помещением, при переходе права собственности могут быть выселены по требованию нового собственника без предоставления другого жилого помещения.
Не оговорены права временно отсутствующих членов семьи собственника жилого помещения и в случаях предоставления жилого дома, квартиры в собственность вместо снесенного дома в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд (ст. 104 ЖК), предоставления квартиры в собственность вместо утрачиваемого жилого помещения, находящего в многоквартирном жилом доме (ст. 105), предоставления жилого помещения в собственность вместо утраченного в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией жилого помещения (ст. 106).
Аналогичная картина наблюдается и в разделе кодекса, посвященном правам и обязанностям членов организаций граждан-застройщиков (ст. ст. 110-15) и в ст. 116, регламентирующей общие права и обязанности членов семьи собственника жилого помещения.
Нельзя, наконец, не отметить, что такая же неурегулированность вопросов, связанных с сохранением права пользования жилым помещением, а также других жилищных и связанных с ними прав имеет место и для отсутствующих граждан, проживающих в домах частного жилищного фонда юридических лиц негосударственной формы собственности (общественных, арендных, акционерных, кооперативных и других негосударственных организаций).
Устранение указанных пробелов в ходе проводимой в настоящее время работы по совершенствованию жилищного законодательства явилось бы конкретным проявлением заботы о соблюдении гарантий прав граждан на постоянное жилище.
Документальное подтверждение статуса временно отсутствующих граждан
Как уже отмечалось, действующий Жилищный кодекс и разработанные в соответствии с ним подзаконные нормативные акты не содержат специальных норм и механизма реализации прав на сохранение за временно отсутствующими гражданами жилого помещения и соответственно жилищных и иных, связанных с ними, прав в месте постоянного жительства.
При упорядочении нормативного регулирования данного вопроса укреплению гарантий сохранения прав граждан послужило бы и введение специального документа, подтверждающего статус временно отсутствующих граждан (подобно тому, как при бронировании жилых помещений отсутствующим в месте постоянного проживания гражданам выдавалось охранное свидетельство - "броня".)
В этой связи следует отметить, что еще в 1987 году в республике в целях обеспечения прав граждан, за которыми сохранялись жилые помещения на период их временного отсутствия, делалась попытка разработки Правил сохранения жилых помещений за временно отсутствующими гражданами, которые должны были применяться наряду с Правилами бронирования жилых помещений. Однако такие Правила не были утверждены, а по поручению правительства Минжилкомхоз с участием Минюста подготовил и направил исполкомом местных Советов депутатов, министерствам и ведомствам соответствующие разъяснения. При этом Минжилкомхозом было установлено, что жилищно-эксплуатационными организациями (предприятиями, учреждениями, организациями, в ведении которых находится жилищный фонд) должны были выдаваться справки, подтверждающие права граждан, за которыми сохраняются жилые помещения. Такие справки должны были выдаваться по первому требованию самого временно выезжающего гражданина, членов его семьи, а также по просьбе заинтересованных в таких сведениях организаций.
Справка о сохранении жилого помещения за временно отсутствующими гражданами в принципе может служить одновременно и документом, подтверждающим их место постоянного проживания. Она может использоваться указанными гражданами при реализации ими как своих жилищных, так и иных прав (например, при медицинском обслуживании, вступлении в садоводческое или гаражно-строительные товарищества и кооперативы, при приобретении и регистрации автомобилей и т.д.).
При возвращении в место постоянного жительства такая справка может служить основанием для прописки временно отсутствующего гражданина.
Таким образом, указанная справка может стать официальным документом, подтверждающим статус временно отсутствующих граждан в месте постоянного жительства. Для этого очевидно необходимо, чтобы соответствующие республиканские органы государственного управления разработали и утвердили специальный нормативный документ. Еще лучшим вариантов было бы и восстановление в новой редакции Жилищного кодекса института бронирования жилых помещений с выдачей временно отсутствующим гражданам охранного свидетельства (брони) на сохраняемое за ними жилое помещение.
При рассмотрении данного вопроса можно учесть и действующую практику проставления в личный паспорт гражданина, выезжающего в другую страну, отметки "Постоянное место жительства".
В заключение следует отметить, что необходимая правовая основа для детального урегулирования изложения проблем могла быть заложена в Законе о праве граждан Республики Беларусь на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства, проект которого был разработан еще в 1992 году. Впоследствии работа над этим законопроектом была прекращена.
В настоящей публикации не затронут ряд важных аспектов, обуславливающих необходимость обязательного подтверждения статуса временно отсутствующих граждан, их регистрационного учета и имеющих большое значение с точки зрения как гражданского, так и процессуального права. Это - контроль государства за миграцией населения, выражающийся в отслеживании и регулировании перемещения граждан в целях достижения равновесия между количеством трудовых мест, наличием жилищного фонда, возможностью получения образования, социального обеспечения и т.д. Это - и контроль государства за выполнением налоговых, имущественных и иных обязательств физических лиц перед другими физическими и юридическими лицами. Это также и учет граждан с целью осуществления правоохранительной деятельности государства (розыск и установление личности преступников, лиц, скрывающихся от следствия и суда, лиц, потерявших связь с родственниками, осуществление предупредительно-профилактических мероприятий в отношении лиц, склонных к совершению противоправных действий, и т.п.).
Указанные аспекты рассматриваются в настоящее время, в частности, в рамках разрабатываемых в республике основных мероприятий по совершенствованию системы прописки (регистрации) физических лиц в Республике Беларусь.
В целом же официальное рассмотрение изложенных вопросов и принятие по ним соответствующих решений в виде правовых норм и административных документов способствовало бы не только реализации гарантированных Конституцией Республики Беларусь прав граждан на жилище, свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства, но и решению важных государственных задач, связанных с планированием и ведением хозяйственной деятельности, рациональным использованием трудовых ресурсов, обеспечением социальной защищенности населения.Виктор САВИЦКИЙ, ответственный секретарь Республиканского межведомственного совета по проведению жилищной реформы
Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 28 за 2001 год в рубрике недвижимость
