Развитие рынка недвижимости зависит от точности оценки объектов

На прошедшей недавно в Минске 2-й международной конференции "Проблемы оценки в переходной экономике" внимание привлек доклад Николая Трифонова "Независимой оценке в Республике Беларусь 5 лет".

Президент общественного объединения "Белорусское общество оценщиков" (БОО) и заведующий кафедрой оценки Белорусского государственного университета (БГУ) г-н Трифонов отметил, что за эти годы независимая оценка превратилась в один из необходимых институтов развития экономики республики. Этот доклад - и повествование об истории становления оценочной деятельности в Беларуси, и одновременно анализ тенденций в экономических процессах республики за последние 5 лет. Предлагаем вашему вниманию публикацию на основе этого доклада.

Сегодня в Беларуси в разной степени существует потребность в оценке всех видов имущества (недвижимости, включая землю, здания и сооружения, оборудования, транспортных средств, нематериальных активов, основных фондов, товаров в обороте, предприятий в целом и др.), а также прав собственности, ущерба и услуг. Оценка может производиться для различных целей: для получения займа под залог, переоценки, купли-продажи, внесения доли в уставный фонд, акционирования, разработки инвестиционного проекта, по определению суда или хозяйственного суда и в других случаях.

Прежде всего необходимость в эффективных решениях возникает в практике руководителей высшего звена, финансовых директоров, главных бухгалтеров, а также специалистов банков и иных экономических специалистов. В целом же вопросы оценки представляют интерес для широкого делового круга - в первую очередь, для предприятий, ориентированных к целям развития, а также и тех, которые не являются лидерами на рынке, но заинтересованы развивать свое дело на основе рыночных реалий.

В начале 1996 года, откликаясь на потребность времени, прошел Учредительный съезд Белорусского общества оценщиков, республиканской общественной организации, объединяющей специалистов этой важной для развития рыночных отношений профессии. Прошло пять лет, можно подвести некоторые итоги.

Среди направлений работы, которую проводит БОО, стоит выделить следующие. Во-первых, общественная деятельность в профессиональной сфере. Во-вторых, деятельность по развитию рынка. В-третьих, информационная деятельность. И, наконец, последнее по счету, но не по важности, направление - научная, методическая и учебная деятельность. Коротко охарактеризуем эти направления.

Общественная деятельность

Констатируя итоги общественной деятельности, следует выделить в ней ряд составляющих. Сегодня БОО объединяет около 100 физических лиц из всех областей республики. Каждый член Белорусского общества оценщиков несет персональную ответственность за проделанную работу.

Для того чтобы стать членом БОО, необходимо представить составленное лично экспертное заключение об оценке, принятое заказчиком, при этом заключение должно соответствовать международным стандартам оценки и демонстрировать квалификацию оценщика. Документ должен быть выполнен c использованием трех подходов к оценке, принятых в международной практике: затратного, сравнительного и доходного.

Продолжается работа по приему новых членов. Неуклонный рост общественного строительства обусловлен также и эволюцией мышления самих оценщиков.

Все больше из них убеждается в правильности восприятия членских взносов не как бремя расходов, а инвестиции в профессиональное будущее. Эти ожидания получают все более и более обоснований. Благодаря такому развитию мышления мы в последнее время увеличили размер взноса и смогли привлечь больше новых членов, готовых профессионально справляться с возрастающими требованиями в области оценки.

Есть результаты работы по признанию белорусской оценки в других странах. БОО представляет Республику Беларусь в Европейской группе ассоциаций оценщиков (ЕГАО). Оценка имущества, выполненная членами Белорусского общества оценщиков, признается западными инвесторами. Коротко перечислю основные события международного уровня, которые прошли с участием БОО в прошлом году.

6-9 апреля 2000 г., Оксфорд (Великобритания). Ежегодная встреча Европейской группы ассоциаций оценщиков.

19 мая 2000 г. Минск (Беларусь). Научно-практическая конференция "Проблемы оценки в переходной экономике". Международная конференция, полностью посвященная проблемам оценки, в Беларуси состоялась впервые.

20 мая 2000 г. Минск (Беларусь) - 3-й очередной съезд БОО. Заседание Координационного совета по оценочной деятельности в СНГ.

4 декабря 2000г. Москва (Россия) - 3-й конгресс оценщиков России и стран СНГ "Законодательное и методическое обеспечение оценочной деятельности", а также заседание Координационного совета по оценочной деятельности в СНГ. Председателем Координационного совета избран Н.Ю. Трифонов, а штаб-квартира перенесена в Минск.

Чрезвычайно важны для развития независимой оценки во всей Европе в целом результаты работы БОО в структуре ЕГАО при разработке новой редакции "Европейских стандартов оценки".

Подтверждением признания высокого авторитета служат также заключенные двусторонние соглашения с коллегами из разных стран. Во-первых, это соглашение о сотрудничестве с Российским обществом оценщиков, которое действует с 1997 г. Далее, с октября прошлого года действует соглашение о сотрудничестве с Польской федерацией обществ оценщиков собственности - ведущей в Польше организацией, объединяющей оценщиков. В 2000-м году также заключено соглашение с Объединением кыргызских оценщиков.

За прошедшие пять лет БОО получило признание со стороны государства. В 1997 году приказом Министра по управлению государственным имуществом и приватизации Республики Беларусь общество приглашено в группу по разработке новых подходов к оценке государственной собственности. Заключены договоры о сотрудничестве с государственными структурами, курирующими различные области оценки: с Государственным патентным комитетом Республики Беларусь, с Комитетом по санации и банкротству, а также с Научно-методическим центром Министерства транспорта и коммуникаций Республики Беларусь.

Деятельность по развитию рынка

Деятельность БОО по развитию рынка оценки заключалась в расширении рыночного пространства. Важность гарантий объективности и качества оценки для различных нужд осознают все. Об этом свидетельствуют договоры о сотрудничестве, заключенные БОО с такими организациями и предприятиями, как СП "Делойт и Туш", Белорусским бюро по транспортному страхованию, а также другими компаниями, оказывающими значительное влияние на развитие в своей отрасли.

Эти договора объединяет то, что наши партнеры из различных отраслей экономики признают независимую оценку как гарантию качественных и эффективных услуг в своей области, в частности - аудиторских и страховых услуг.

Особенную озабоченность высшего руководящего звена белорусских предприятий в первые три месяца нового года традиционно вызывает необходимость переоценки основных фондов. Многие на своем опыте убедились в преимуществах, которые обеспечиваются в результате независимой оценки, для ведения успешного бизнеса.

Наиболее показателен пример в связи со случаем переоценки наиболее высокотехнологического оборудования - компьютеров прежде всего.

Стремительное развитие компьютерной отрасли в глобальном масштабе обусловливает такие изменения на локальных и национальных рынках, которые делают стоимость этого оборудования в данный момент наиболее неочевидной. Применение традиционных методов с помощью индексов дает наибольшее несовпадение (сравнительно с иными видами технологического оборудования) с реальностью. Это, в частности, побуждает предприятия предпочитать проведение независимой оценки.

В целом важность рыночной оценки активов предприятий находит все большее понимание. С одной стороны, для успешной деятельности предприятия чрезвычайно важным является укрепление доверия со стороны инвесторов, а также кредиторов, которые заинтересованы в эффективности размещения капиталов.

Их доверие будет укрепляться благодаря открытости бухгалтерской и финансовой отчетности. Открытость отчетности, основанной на рыночной стоимости, как показывает опыт ведущих предприятий, способна облегчить предприятию приобрести партнеров, сотрудничество с которыми служит цели эффективного развития. Белорусское общество оценщиков выполняло заказы Высшего хозяйственного суда, хозяйственных и гражданских судов, Мингорисполкома, ОАО "Мозырский НПЗ", ОАО "Забудова", ОАО "Белорусские обои", ИП "ЛУКойл-Белоруссия", ИСА "Рациональный дом", крупнейших банков республики и зарубежных фирм.

Информационная деятельность БОО

В настоящее время ряд СМИ, в первую очередь деловые издания, активно сотрудничают с БОО в деле координации и реализации согласованного информирования общественности (связи с общественностью) по вопросам независимой оценки.

В основе успешности этого сотрудничества лежит единство понимания ее важной роли. Эти СМИ объединяет высокая ответственность перед читателями: свою задачу они видят в обеспечении их достоверной информацией, соответствующей интересам читателей и получаемой из компетентного источника. Круг актуальных вопросов расширяется, - независимая оценка становится все более всепроникающим общественным институтом, содействующим установлению объективных стоимостных показателей на пространстве всего многообразия экономических отношений как для нужд бизнеса, так и на потребительских рынках. Не обладая специальными знаниями в области оценки стоимости, СМИ видят роль БОО как гаранта прав читателей - потребителей информации - на ее качество, как неотъемлемую составляющую прав потребителей.

Именно право читателя на качественную, достоверную информацию является незыблемым приоритетом и условием, на основе которого БОО реализует сотрудничество с данным СМИ.

Указанная формулировка приоритета информационной деятельности БОО позволяет выделить в отдельное направление те публикации, которые являются одной из форм реализации прав потребителей, предусмотренной законодательством в области защиты прав потребителей, на полную и достоверную информацию о товарах/услугах, распространяемую с участием общественных объединений. Это прежде всего публикации, посвященные непосредственно вопросам потребления независимой оценки, а также публикации о ценовых изменениях на различных целевых рынках (ценовой мониторинг, например, по рынку минских квартир) и связанных с этими изменениями особенностях поведения потребителей, направленного на наиболее полное удовлетворение ими потребностей, вытекающих из их законных интересов и прав.

Для ряда частных случаев важным является различие между потребителями-гражданами - физические лица, интересы которых подпадают под защиту законодательства в области прав потребителей, - и потребителями оценочных услуг, представленных на рынке прежде всего юридическими лицами.

Два наиболее развитых рынка, которые мы сегодня наблюдаем в республике, - автомобильный и рынок недвижимости. Участники этих рынков наиболее заинтересованы в обладании точных знаний о ценах и, более того, становятся все более мотивированы. Мотивы, которые инициируют потребность в точной оценке, определяются развитием рынка в сторону предоставления на нем все большей возможности выбора и увеличения ответственности собственников.

Взаимосвязь развития оценки на этих рынках с событиями, которые имели место в прошедшее время, самая прямая. Не так давно зафиксированное в проводимом БОО исследовании квартирного рынка г. Минска почти двухлетнее падение цен обратило более заостренное внимание всех участников этого рынка на вопрос ценообразования.

Это побудило граждан больше значения придавать вопросу точного определения именно рыночной стоимости на данный момент. Это послужило предпосылкой для расширения информационной деятельности БОО. Как итог, можно отметить, что за прошедшие пять лет слова "независимая оценка" вошли в массовое сознание в нашей стране.

Научно-методическая деятельность

Значимость деятельности по подготовке специалистов диктуется необходимостью быть готовым предложить высококвалифицированные услуги в сфере оценки на рынке в связи с процессами, присущими переходной экономике. В частности, сегодня мы отмечаем годовщину факультета менеджмента недвижимости Белгосуниверситета и кафедры оценки при нем, которая функционирует при непосредственном участии БОО.

С момента своего возникновения БОО ведет научно-методическую работу по адаптации международного опыта независимой оценочной экспертизы к условиям Беларуси.

С 1996 года вместе с Ассоциацией бухгалтеров и Белорусским государственным экономическим университетом издается ежемесячный журнал "Бухгалтерский учет и анализ", в котором регулярно печатаются нормативные и методические материалы по оценке.

С 1997 года каждые две недели под эгидой БОО собирается Республиканский научно-практический семинар "Экономика недвижимости и оценка собственности".

С 2000 года ежегодно проводится конференция "Проблемы оценки в переходной экономике".

В целом уровень белорусской оценочной науки находится на высокой отметке, сопоставимой с европейским. Более того, происходит активный и плодотворный научный поиск в новых направлениях.

О его широте можно судить по названиям опубликованных научных трудов: "Переоценка как средство эффективного управления активами предприятий", "Оценка технологического оборудования", "Оценка стоимости имущества для целей бухгалтерского учета в Республике Беларусь", "Оценка транспортных средств в Республике Беларусь", "Профессия оценщика как эксперта".

Был разработан ряд аспектов оценки в условиях переходной экономики: оценка незавершенного строительства, оценка материального ущерба, оценка услуг и другие.

Наблюдаемые сегодня процессы, присущие переходной экономике, выявляют существенные отличия в механизмах образования стоимости.

Как следствие, теории и методы оценки, разработанные для стабильного рынка, не в полной мере могут быть применены в условиях переходной экономики. И мы работаем над адаптацией мировых достижений оценочной науки к специфической действительности Республики Беларусь.

Резюме

Каковы же итоги нашей деятельности за пять лет? В первую очередь, мы видим, как изменяется экономическое мышление лиц, принимающих управленческие решения при осуществлении экономической деятельности. Теперь отношение к независимой оценочной экспертизе иное. Люди воспринимают оценку, как необходимость, а независимую оценку, как инструмент, хотя еще несколько лет назад были вопросы, зачем это нужно.

Мы может констатировать, что и все общество в целом стало осознавать потребность в объективной оценке в различных ситуациях, чему не в малой степени способствовало развитие рыночных отношений.

Свидетельством этого становится тот факт, что вопрос "зачем" уступает место вопросу "как". И здесь предстоит еще много сделать. Важно понимание у потребителей оценки особенностей экспертного мнения.

Предстоит углубить понимание различий между экспертным мышлением, - мышления, в основе которого лежат экспертные принципы построения обоснованных выводов, - и иных типов мышления, не основанных на этих принципах.

Причем это касается не только частных парадигм экспертного мышления, лежащих в рамках оценки стоимости, но и более широкого контекста экономического мышления в его общенаучном смысле.

В заключение я остановлюсь на этической стороне оценочной деятельности. Оценщики, как и представители любой другой экспертной профессии, получают деньги от заказчика экспертизы, тем самым испытывая влияние на ее результаты.

Где та сила, которая способна сохранить незыблемость и общественно значимую объективность мнения эксперта вопреки влияниям? Здесь играет роль общая культура в сфере отношений, возникающих из потребления результатов экспертного мнения. Важна не только осведомленность потребителей о культуре и этике экспертной деятельности в целом, но и стойкое экономическое мышление, которое бы отражало понимание, что условием надежности гарантий успешного развития является объективность экспертизы.

В основе такого мышления лежит понимание мотивов эксперта, как человека, дорожащего признанием. Случаи нарушения этических норм профессии могут стать предметом рассмотрения Судом чести БОО с возможным исключением из членов профессионального сообщества.

В заключение можно сделать вывод, что развитие рынка в целом получает в лице независимой оценки значительную движущую силу. Будем надеяться, что проведение конференции по проблемам оценки в переходной экономике послужит подтверждением высокого авторитета белорусской науки в области оценки стоимости и станет толчком, способным обеспечить подъем на новый уровень квалификации, профессионализма и этики специалистов-оценщиков и новый уровень качества обслуживания потребителей оценочных услуг, столь нужный для развития цивилизованного рынка результат.Подготовил Виталий БЕРЕЗИН