Жилье в ведомственном аспекте
В нынешних экономических условиях в ходе совершенствования инвестиционной политики и системы финансирования жилищного строительства все более активнее используются различные формы внебюджетного финансирования воспроизводства жилищного фонда. Ввод в эксплуатацию жилья за счет внебюджетных источников постоянно увеличивается. В 1998 году он составил 48 % от общего ввода, в 1999 году - 52, в 2000 году - 67, а на 2001 год запланировано около 72%. В результате снижается нагрузка на бюджет и создаются предпосылки для снижения инфляции.
В условиях дальнейшего сокращения льготного кредитования жилищного строительства планируется наращивание объемов возведения жилых домов за счет собственных средств населения, предприятий и организаций различных форм собственности.
Начиная с 2000 года постановлениями Совета Министров предприятиям и организациям независимо от форм собственности доводятся задания по вводу в эксплуатацию общей площади жилых домов за счет собственных средств, включая средства долевого участия, займов и инновационных фондов. На 2001 год это задание установлено в объеме 230,26 тыс. кв. метров общей площади.
Направление предприятиями и организациями инвестиций в жилищный сектор экономики стимулируется соответствующими нормативными документами, определяющими как порядок использования средств на эти цели, так и льготы по налогообложению. Так, постановлением Совета Министров от 24.01.2000 г. 82 "О мерах по обеспечению широкого привлечения средств граждан и юридических лиц на финансирование жилищного строительства" строительство жилых домов за счет средств организаций и индивидуальных предпринимателей (в том числе для продажи) определено как одна из основных форм внебюджетного финансирования жилищного строительства. Причем облисполкомам и Минскому горисполкому поручено обеспечить приоритетное выделение площадок для размещения домов, строительство которых финансируется за счет внебюджетных источников.
Постановлением Совета Министров от 30.03.2000 г. № 428 "О дополнительном привлечении средств организаций для финансирования жилищного строительства" рекомендовано руководителям организаций всех форм собственности обеспечивать выделение состоящим в штатах этих организаций работникам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, займов на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений. Утверждено Примерное положение о порядке и условиях предоставления таких займов.
Облисполкомам и Минскому горисполкому рекомендовано (п.2 постановления Совета Министров от 28.04.2000г. № 608) направлять часть средств местных целевых бюджетных жилищно-инвестиционных фондов организациям, осуществляющим строительство жилых помещений в соответствии с заданиями, установленными правительством, для компенсации затрат на финансирование строительства этих жилых помещений и объектов инженерно-транспортной инфраструктуры для районов жилой застройки.
Согласно налоговому законодательству налогооблагаемая прибыль предприятий и организаций уменьшается на суммы, направленные на предоставление ссуд для приобретения или строительства жилья работниками, состоящими в штате и нуждающимися в улучшении жилищных условий, в пределах 10% балансовой прибыли. Предусмотрено также полное освобождение от налогообложения прибыли, направляемой на финансирование капитальных вложений производственного назначения и жилищного строительства, на погашение кредитов банков, полученных и использованных на эти цели.
Законом о предприятиях (ст.ст. 83, 87) трудовым коллективам предоставлены широкие полномочия при решении вопросов социального развития. В частности, трудовой коллектив самостоятельно устанавливает для своих работников социальные льготы в пределах заработанных средств, направляемых на потребление. Согласно ст. 62 закона прибыль, остающаяся у предприятия после уплаты налогов и других платежей в бюджет (чистая прибыль), поступает в полное его распоряжение и предприятие самостоятельно определяет направления использования этих средства. При необходимости эти суммы направляются на улучшение жилищных условий работникам предприятия.
Соответствующие рекомендации по созданию условий для обеспечения работников предприятий жильем даны в Методических материалах Федерации профсоюзов Беларуси по разработке коллективных договоров. В соответствии с этими рекомендациями каждое предприятие вправе разработать отдельное положение по обеспечению своих работников жильем, где закрепляются соответствующие льготы по предоставлению жилых помещений своим работникам.
Государственные предприятия, учреждения, организации, имеющие жилищный фонд и осуществляющие жилищное строительство, согласно ст. 54 Жилищного кодекса осуществляют предоставление своим работникам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, жилых помещений в соответствии с Кодексом и коллективными договорами. При заключении коллективных договоров могут быть, в частности, предусмотрены как льготные основания принятия работников на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, так и порядок предоставления им жилых помещений (включая внеочередность, первоочередность, установление и перенос очередности и др.). Традиционно такие льготы предоставляются рабочим и служащим, имеющим соответствующие права при получении жилья или государственной поддержки по месту жительства, а также новаторам и передовикам производства, добившимся высоких показателей в труде и активно участвующих в общественной жизни.
Вопросы, связанные с определением очередности предоставления жилых помещений, могут возникать и при заключении контрактов с работниками. Пунктом 11 Положения о порядке и условиях заключения контрактов нанимателей с работниками (утверждено постановлением Совета Министров от 25.09.1999г. № 1476) определено, что стороны могут предусмотреть в контракте дополнительные по сравнению с законодательством социально-бытовые льготы и гарантии для работника. Они могут касаться сроков предоставления жилья или оказания материальной помощи для приобретения его в собственность и т.д.). Вместе с тем наличие записи в контракте о предоставлением такой льготы не освобождает администрацию предприятия и профсоюзный комитет от включения соответствующих мер, обеспечивающих реализацию льгот, в коллективный договор.
Говоря о стимулировании экономической заинтересованности предприятий и организаций в инвестировании жилищного сектора экономики, нельзя не отметить ряд негативных моментов, связанных с еще имеющими место некоторыми ущемлениями прав предприятий и организаций как при осуществлении ими жилищного строительства, так и при использовании жилищного фонда.
Остается, в частности, неурегулированным на законодательном уровне вопрос о порядке и размерах возмещения предприятиями-застройщиками затрат на строительство внеплощадочных инженерных сетей и других объектов инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры районов жилой застройки. На практике эти затраты определяются решениями облисполкомов и Минского горисполкома и достигают 40 - 50% от стоимости строительства жилья. Отчисления средств на указанные цели производятся предприятиями на договорных условиях одновременно с финансированием непосредственно жилищного строительства.
В г. Минске, например, размер указанных затрат в 1998-2000 годах достигал 47%, в том числе 30% - на развитие инженерной инфраструктуры, 7% - на строительство предприятий торгово-бытового обслуживания, 6% - на обеспечение переселения граждан из жилых домов, подлежащих скосу в связи с отводом земельных участков под жилищное строительство, 2% - на компенсацию затрат, связанных со сносом зеленых насаждений и отчуждением земельных участков, и 2% - на служебное жилье для работников, занятых непосредственно обслуживанием и эксплуатацией жилищного фонда.
Не отрицая в принципе необходимости целесообразности указанных затрат, следует обратить внимание на правовые особенности данной проблемы. Так, Законом "О собственности в Республике Беларусь" (ст. 3) определено, что правомочия собственника по владению, пользованию и распоряжению имуществом осуществляются в пределах, установленных данным Законом и другими законодательными актами. Согласно ст. 76 этого Закона изъятие имущества у собственника допускается только при обращении взыскания на это имущество по обязательствам собственника в случаях и порядке, предусмотренных законодательными актами Республики Беларусь. Статьей 41 Закона "О предприятиях" также установлено, что изъятие у предприятия его основных фондов, оборотных средств и иного используемого им имущества не допускается, за исключением случае, предусмотренных законодательными актами Республики Беларусь.
К законодательным актам, как известно, относятся Конституция Республики Беларусь, Гражданский кодекс, законы Республики Беларусь, декреты и указы президента Республики Беларусь. Ни один из перечисленных законодательных актов не содержит специальных норм об изъятии у предприятий части жилой площади или перечислении соответствующих средств на эти цели.
Очевидный пробел в действующем законодательстве может быть устранен при доработке проекта новой редакции Жилищного кодекса (что предусмотрено планом законопроектной деятельности на 2001 год) или с принятием специального законодательного акта. (Справочно: Жилищный кодекс БССР 1983 года содержал ст. 27, регламентирующую порядок передачи застройщиками исполкомам местных Советов и другим организациям для заселения части жилой площади во вновь построенных домах).
Наряду с правовой стороной данной проблемы не менее важной является и ее экономическая составляющая. Совершенно не в равных условиях оказываются предприятия, осуществляющие жилищное строительство, и не принимающие в нем участия. Первые отчисляют значительную часть прибыли на эти цели, в то время как вторые (а их значительно больше) вообще не обременяют себя заботами об улучшении жилищных условий своих работников.
В этих условиях было бы целесообразным принятие решения о полной или частичной компенсации затрат предприятий (осуществляющих жилищное строительство) на развитие инженерно-транспортной инфраструктуры в районах жилой застройки за счет местных целевых бюджетных жилищно-инвестиционных фондов, тем более что это в принципе не противоречит декрету президента Республики Беларусь от 3 апреля 2000 г. № 10 "Об образовании местных целевых бюджетных жилищно-инвестиционных фондов". Возможен вариант и компенсации части указанных затрат за счет продажи определенной части построенного жилья по коммерческим ценам. В любом случае принятие такого решения явилось бы важным стимулом повышения экономической заинтересованности предприятий в наращивании объемов жилищного строительства.
Нельзя также не отметить и наличие такой не менее болезненной проблемы, как повторное заселение жилых помещений, освобождающихся в домах, переданных предприятиями и организациями местным исполнительным и распорядительным органам, и построенных (но не оформленных в собственность) с привлечением в порядке долевого участия их средств. По ранее действовавшему Жилищному кодексу (ст. 55) такие помещения, в случае их освобождения, заселялись в первую очередь нуждающимися в улучшении жилищных условий работниками данных предприятий и организаций. Причем указанный порядок заселения применялся независимо от времени передачи или окончания строительства жилого дома.
В действующем Жилищном кодексе подобная норма отсутствует, что создает известную правовую неопределенность на практике. Актуальность данной проблемы подтверждается и статистическими данными. С 1989 по 2000 год (включительно) в собственность граждан оформлено 59,6% квартир от общего их количества занимаемых на условиях договора найма и подлежащих приватизации. Более 750 тыс. квартир (значительная часть из которых построена в свое время за счет средств предприятий и организаций) остаются заселенными на условиях договора найма, что не исключает возможности повторного заселения в случаях освобождения. Тем более, что в последнее время условия приватизации жилищного фонда серьезно ужесточены, а темпы нового жилищного строительства практически остаются стабильными.
Заслуживает внимания и предложение государственного предприятия "Белтрансгаз" о предоставлении права ведомствам, предприятиям и организациям (а не только местным исполнительным и распорядительным органам, как это предусмотрено действующим Жилищным кодексом) на строительство социального жилья (в виде отдельных домов или квартир в порядке долевого участия) для предоставления своим бывшим работникам-пенсионерам или инвалидам, заболевшим или пострадавшим от несчастных случаев на производстве. Право повторного заселения такого жилья, построенного за счет средств предприятий и организаций, соответствующими категориями работников при его освобождении также должно быть предоставлено этим предприятиям и организациям.
Не лишним было бы при доработке новой редакции Жилищного кодекса рассмотреть вопрос и о восстановлении нормы, предусмотренной ст. 111 Жилищного кодекса 1983 года, о выселении с предоставлением другого жилого помещения рабочих и служащих, прекративших трудовых отношения с предприятиями, учреждениями, организациями важнейших отраслей народного хозяйства, предоставившими жилое помещение, в связи с увольнением по собственному желанию без уважительных причин, или за нарушение трудовой дисциплины, или за совершение преступления.
Устранение указанных и ряда других пробелов в жилищном законодательстве, касающихся прав предприятий и организаций по использованию жилищного фонда, несомненно будет способствовать повышению их заинтересованности в финансировании жилищного строительства и тем самым ускореннию решения жилищной проблемы в целом.Виктор САВИЦКИЙ,
ответственный секретарь Республиканского совета по проведению жилищной реформы
В условиях дальнейшего сокращения льготного кредитования жилищного строительства планируется наращивание объемов возведения жилых домов за счет собственных средств населения, предприятий и организаций различных форм собственности.
Начиная с 2000 года постановлениями Совета Министров предприятиям и организациям независимо от форм собственности доводятся задания по вводу в эксплуатацию общей площади жилых домов за счет собственных средств, включая средства долевого участия, займов и инновационных фондов. На 2001 год это задание установлено в объеме 230,26 тыс. кв. метров общей площади.
Направление предприятиями и организациями инвестиций в жилищный сектор экономики стимулируется соответствующими нормативными документами, определяющими как порядок использования средств на эти цели, так и льготы по налогообложению. Так, постановлением Совета Министров от 24.01.2000 г. 82 "О мерах по обеспечению широкого привлечения средств граждан и юридических лиц на финансирование жилищного строительства" строительство жилых домов за счет средств организаций и индивидуальных предпринимателей (в том числе для продажи) определено как одна из основных форм внебюджетного финансирования жилищного строительства. Причем облисполкомам и Минскому горисполкому поручено обеспечить приоритетное выделение площадок для размещения домов, строительство которых финансируется за счет внебюджетных источников.
Постановлением Совета Министров от 30.03.2000 г. № 428 "О дополнительном привлечении средств организаций для финансирования жилищного строительства" рекомендовано руководителям организаций всех форм собственности обеспечивать выделение состоящим в штатах этих организаций работникам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, займов на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений. Утверждено Примерное положение о порядке и условиях предоставления таких займов.
Облисполкомам и Минскому горисполкому рекомендовано (п.2 постановления Совета Министров от 28.04.2000г. № 608) направлять часть средств местных целевых бюджетных жилищно-инвестиционных фондов организациям, осуществляющим строительство жилых помещений в соответствии с заданиями, установленными правительством, для компенсации затрат на финансирование строительства этих жилых помещений и объектов инженерно-транспортной инфраструктуры для районов жилой застройки.
Согласно налоговому законодательству налогооблагаемая прибыль предприятий и организаций уменьшается на суммы, направленные на предоставление ссуд для приобретения или строительства жилья работниками, состоящими в штате и нуждающимися в улучшении жилищных условий, в пределах 10% балансовой прибыли. Предусмотрено также полное освобождение от налогообложения прибыли, направляемой на финансирование капитальных вложений производственного назначения и жилищного строительства, на погашение кредитов банков, полученных и использованных на эти цели.
Законом о предприятиях (ст.ст. 83, 87) трудовым коллективам предоставлены широкие полномочия при решении вопросов социального развития. В частности, трудовой коллектив самостоятельно устанавливает для своих работников социальные льготы в пределах заработанных средств, направляемых на потребление. Согласно ст. 62 закона прибыль, остающаяся у предприятия после уплаты налогов и других платежей в бюджет (чистая прибыль), поступает в полное его распоряжение и предприятие самостоятельно определяет направления использования этих средства. При необходимости эти суммы направляются на улучшение жилищных условий работникам предприятия.
Соответствующие рекомендации по созданию условий для обеспечения работников предприятий жильем даны в Методических материалах Федерации профсоюзов Беларуси по разработке коллективных договоров. В соответствии с этими рекомендациями каждое предприятие вправе разработать отдельное положение по обеспечению своих работников жильем, где закрепляются соответствующие льготы по предоставлению жилых помещений своим работникам.
Государственные предприятия, учреждения, организации, имеющие жилищный фонд и осуществляющие жилищное строительство, согласно ст. 54 Жилищного кодекса осуществляют предоставление своим работникам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, жилых помещений в соответствии с Кодексом и коллективными договорами. При заключении коллективных договоров могут быть, в частности, предусмотрены как льготные основания принятия работников на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, так и порядок предоставления им жилых помещений (включая внеочередность, первоочередность, установление и перенос очередности и др.). Традиционно такие льготы предоставляются рабочим и служащим, имеющим соответствующие права при получении жилья или государственной поддержки по месту жительства, а также новаторам и передовикам производства, добившимся высоких показателей в труде и активно участвующих в общественной жизни.
Вопросы, связанные с определением очередности предоставления жилых помещений, могут возникать и при заключении контрактов с работниками. Пунктом 11 Положения о порядке и условиях заключения контрактов нанимателей с работниками (утверждено постановлением Совета Министров от 25.09.1999г. № 1476) определено, что стороны могут предусмотреть в контракте дополнительные по сравнению с законодательством социально-бытовые льготы и гарантии для работника. Они могут касаться сроков предоставления жилья или оказания материальной помощи для приобретения его в собственность и т.д.). Вместе с тем наличие записи в контракте о предоставлением такой льготы не освобождает администрацию предприятия и профсоюзный комитет от включения соответствующих мер, обеспечивающих реализацию льгот, в коллективный договор.
Говоря о стимулировании экономической заинтересованности предприятий и организаций в инвестировании жилищного сектора экономики, нельзя не отметить ряд негативных моментов, связанных с еще имеющими место некоторыми ущемлениями прав предприятий и организаций как при осуществлении ими жилищного строительства, так и при использовании жилищного фонда.
Остается, в частности, неурегулированным на законодательном уровне вопрос о порядке и размерах возмещения предприятиями-застройщиками затрат на строительство внеплощадочных инженерных сетей и других объектов инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры районов жилой застройки. На практике эти затраты определяются решениями облисполкомов и Минского горисполкома и достигают 40 - 50% от стоимости строительства жилья. Отчисления средств на указанные цели производятся предприятиями на договорных условиях одновременно с финансированием непосредственно жилищного строительства.
В г. Минске, например, размер указанных затрат в 1998-2000 годах достигал 47%, в том числе 30% - на развитие инженерной инфраструктуры, 7% - на строительство предприятий торгово-бытового обслуживания, 6% - на обеспечение переселения граждан из жилых домов, подлежащих скосу в связи с отводом земельных участков под жилищное строительство, 2% - на компенсацию затрат, связанных со сносом зеленых насаждений и отчуждением земельных участков, и 2% - на служебное жилье для работников, занятых непосредственно обслуживанием и эксплуатацией жилищного фонда.
Не отрицая в принципе необходимости целесообразности указанных затрат, следует обратить внимание на правовые особенности данной проблемы. Так, Законом "О собственности в Республике Беларусь" (ст. 3) определено, что правомочия собственника по владению, пользованию и распоряжению имуществом осуществляются в пределах, установленных данным Законом и другими законодательными актами. Согласно ст. 76 этого Закона изъятие имущества у собственника допускается только при обращении взыскания на это имущество по обязательствам собственника в случаях и порядке, предусмотренных законодательными актами Республики Беларусь. Статьей 41 Закона "О предприятиях" также установлено, что изъятие у предприятия его основных фондов, оборотных средств и иного используемого им имущества не допускается, за исключением случае, предусмотренных законодательными актами Республики Беларусь.
К законодательным актам, как известно, относятся Конституция Республики Беларусь, Гражданский кодекс, законы Республики Беларусь, декреты и указы президента Республики Беларусь. Ни один из перечисленных законодательных актов не содержит специальных норм об изъятии у предприятий части жилой площади или перечислении соответствующих средств на эти цели.
Очевидный пробел в действующем законодательстве может быть устранен при доработке проекта новой редакции Жилищного кодекса (что предусмотрено планом законопроектной деятельности на 2001 год) или с принятием специального законодательного акта. (Справочно: Жилищный кодекс БССР 1983 года содержал ст. 27, регламентирующую порядок передачи застройщиками исполкомам местных Советов и другим организациям для заселения части жилой площади во вновь построенных домах).
Наряду с правовой стороной данной проблемы не менее важной является и ее экономическая составляющая. Совершенно не в равных условиях оказываются предприятия, осуществляющие жилищное строительство, и не принимающие в нем участия. Первые отчисляют значительную часть прибыли на эти цели, в то время как вторые (а их значительно больше) вообще не обременяют себя заботами об улучшении жилищных условий своих работников.
В этих условиях было бы целесообразным принятие решения о полной или частичной компенсации затрат предприятий (осуществляющих жилищное строительство) на развитие инженерно-транспортной инфраструктуры в районах жилой застройки за счет местных целевых бюджетных жилищно-инвестиционных фондов, тем более что это в принципе не противоречит декрету президента Республики Беларусь от 3 апреля 2000 г. № 10 "Об образовании местных целевых бюджетных жилищно-инвестиционных фондов". Возможен вариант и компенсации части указанных затрат за счет продажи определенной части построенного жилья по коммерческим ценам. В любом случае принятие такого решения явилось бы важным стимулом повышения экономической заинтересованности предприятий в наращивании объемов жилищного строительства.
Нельзя также не отметить и наличие такой не менее болезненной проблемы, как повторное заселение жилых помещений, освобождающихся в домах, переданных предприятиями и организациями местным исполнительным и распорядительным органам, и построенных (но не оформленных в собственность) с привлечением в порядке долевого участия их средств. По ранее действовавшему Жилищному кодексу (ст. 55) такие помещения, в случае их освобождения, заселялись в первую очередь нуждающимися в улучшении жилищных условий работниками данных предприятий и организаций. Причем указанный порядок заселения применялся независимо от времени передачи или окончания строительства жилого дома.
В действующем Жилищном кодексе подобная норма отсутствует, что создает известную правовую неопределенность на практике. Актуальность данной проблемы подтверждается и статистическими данными. С 1989 по 2000 год (включительно) в собственность граждан оформлено 59,6% квартир от общего их количества занимаемых на условиях договора найма и подлежащих приватизации. Более 750 тыс. квартир (значительная часть из которых построена в свое время за счет средств предприятий и организаций) остаются заселенными на условиях договора найма, что не исключает возможности повторного заселения в случаях освобождения. Тем более, что в последнее время условия приватизации жилищного фонда серьезно ужесточены, а темпы нового жилищного строительства практически остаются стабильными.
Заслуживает внимания и предложение государственного предприятия "Белтрансгаз" о предоставлении права ведомствам, предприятиям и организациям (а не только местным исполнительным и распорядительным органам, как это предусмотрено действующим Жилищным кодексом) на строительство социального жилья (в виде отдельных домов или квартир в порядке долевого участия) для предоставления своим бывшим работникам-пенсионерам или инвалидам, заболевшим или пострадавшим от несчастных случаев на производстве. Право повторного заселения такого жилья, построенного за счет средств предприятий и организаций, соответствующими категориями работников при его освобождении также должно быть предоставлено этим предприятиям и организациям.
Не лишним было бы при доработке новой редакции Жилищного кодекса рассмотреть вопрос и о восстановлении нормы, предусмотренной ст. 111 Жилищного кодекса 1983 года, о выселении с предоставлением другого жилого помещения рабочих и служащих, прекративших трудовых отношения с предприятиями, учреждениями, организациями важнейших отраслей народного хозяйства, предоставившими жилое помещение, в связи с увольнением по собственному желанию без уважительных причин, или за нарушение трудовой дисциплины, или за совершение преступления.
Устранение указанных и ряда других пробелов в жилищном законодательстве, касающихся прав предприятий и организаций по использованию жилищного фонда, несомненно будет способствовать повышению их заинтересованности в финансировании жилищного строительства и тем самым ускореннию решения жилищной проблемы в целом.Виктор САВИЦКИЙ,
ответственный секретарь Республиканского совета по проведению жилищной реформы
Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 24 за 2001 год в рубрике недвижимость
