Воспроизводство жилищного фонда и улучшение жилищных условий граждан

В Белорусском отделении Академии жилищно-коммунального хозяйства учеными подготовлен ряд научных работ по проблемам городского хозяйства. С этого номера газеты начинаем знакомить читателей с их содержанием.

Анализ результатов жилищного строительства и сложившейся системы планирования его развития позволяет сделать вывод, что проводимая в настоящее время жилищная политика в большей степени направлена на решение тактических задач, связанных с обеспечением жильем отдельных групп граждан и на загрузку строительного комплекса, чем на реализацию долгосрочной стратегии улучшения жилищных условий населения. Необходимость интенсификации преобразований в экономике в целом, происходящие позитивные изменения в отношениях собственности в жилищном секторе, а также переход в оплате жилья и коммунальных услуг на реальное возмещение потребителями их стоимости требуют адекватного изменения системы планирования развития жилищного строительства и подходов при определении потребности в жилье. В целом последняя должна формироваться исходя из платежеспособного спроса потребителей. Представляется необходимым постепенно отказаться от действующего порядка обеспечения граждан жильем и оказания им государственной поддержки при приобретении жилья в собственность, основанного на принципах нуждаемости и очередности. Эти принципы не должны иметь доминирующего значения при реализации жилищных прав всех групп граждан. Их следует учитывать при обеспечении жильем малоимущих граждан, посредством предоставления им в наем жилых помещений социального пользования.

Проблема улучшения жилищных условий граждан не может эффективно решаться только посредством строительства новых жилых домов. Предложение жилищной услуги в объеме 95-97% формируется существующим жилищным фондом. В результате износа эксплуатируемых домов абсолютный объем жилищной услуги сокращается. Это сокращение может превышать прирост услуги за счет ввода в эксплуатацию нового жилья.

Жилищный фонд, принадлежащий государству, юридическим лицам негосударственной формы собственности и физическим лицам, производит поток жилищных услуг. Количественно он оценивается суммой квартирной платы от сдачи жилья в наем и затратами, связанными с эксплуатацией и амортизацией жилья, используемого собственниками квартир и домов для личного потребления. Ежегодно поток жилищных услуг прирастает за счет ввода в эксплуатацию новых домов. Его величина определяется не только количеством общей площади, но и качественным состоянием жилищного фонда.

Проведение в республике эффективной жилищной политики невозможно без определения и оптимального сочетания объемов расширенного и простого воспроизводства жилищного фонда, обеспечения их соответствия экономическим возможностям и потребностям общества. Рост объемов строительства жилья не должен приводить к ухудшению экономической ситуации в обществе и снижению благосостояния населения. Необходимо обеспечить, чтобы улучшение жилищных условий семей, имеющих относительно высокие доходы, сопровождалось адекватной жилищной фильтрацией. Накопление капитала гражданами путем приобретения второго и третьего жилища не должно осуществляться за счет государственной поддержки.

На протяжении последнего десятилетия улучшение жилищных условий граждан в основном осуществляется за счет нового строительства и, как правило, на свободных территориях. Однако это не единственный и не самый эффективный путь, особенно в условиях перехода к рыночной экономике. Опыт стран дальнего и ближнего зарубежья свидетельствует о том, что достаточно успешно можно решать жилищную проблему посредством повышения качества существующего жилищного фонда, его реконструкции и модернизации. Эффективность этих форм воспроизводства жилья значительно возрастает, если они включают мероприятия по утеплению зданий и сокращению потребления топливно-энергетических ресурсов и воды, обеспечивающих снижение эксплуатационных затрат.

Переориентация в обеспечении жильем с количественных показателей на качественные позволяет параллельно с улучшением жилищных условий граждан повышать уровень их жизни. Это связано с возможностью более рационально использовать имеющиеся ресурсы для социальной защиты населения. Для многих граждан небольшое по площади, но комфортное, экономичное в эксплуатации жилье становится более привлекательным, чем дополнительные квадратные метры.

Достигнутые уровень обеспеченности населения жильем, доходы и имущественный потенциал домохозяйств, состояние жилищного фонда, расходы общества, направляемые на его содержание, а также сложившаяся ситуация в экономике в целом предопределяют, что в республике в ближайшие годы основным направлением улучшения жилищных условий граждан может и должно стать не строительство нового жилья, а рациональное и эффективное использование существующего жилищного фо-нда. Оно должно осуществляться посредством проведения реконструкции, модернизации и капитального ремонта эксплуатируемых зданий, использования пустующих и незаселенных жилых помещений, жилых домов и квартир, по тем или иным причинам выведенным из эксплуатации, перераспределения жилья между собственниками, нанимателями. Для этого потребуется глубокая реструктуризация строительного комплекса, переориентация его на выполнение значительных объемов ремонтно-восстановительных работ и производство соответствующих конструкций, изделий и материалов.

Большие потери несет народное хозяйство от эксплуатации жилых домов с низким термическим сопротивлением. Уде-льный вес этого жилья в существующем фонде превышает 95%. Годовой объем потребления энергии, связанный с содержанием жилищного фонда и функционированием домохозяйств может быть сокращен практически наполовину. В стоимостном выражении это сокращение потребления энергии оценивается в 345 млн долларов США. Сокращение потребления энергии в жилищном секторе приведет к снижению энергопотребления в целом в республике примерно на 20%.

На современном этапе социально-экономического развития нашего общества необходимо уточнение понятия "жилищная проблема". Она, несомненно, имеет место, но существенно меняется ее содержание и роль государства. Главными задачами, обеспечивающими ее решение, становятся: рациональное и эффективное использование существующего жилищного фонда; повышение качества жилищно-коммунальных услуг; снижение потребления топливно-энергетических, материальных, трудовых ресурсов при строительстве и эксплуатации жилья; дальнейшая демонополизация строительства и жилищно-коммунального хозяйства; создание инфраструктуры жилищного рынка; превращение жилья и жилищной услуги в товар; введение жилищной недвижимости и земельных участков, на которых она расположена, в полноценный гражданский оборот.

Основной функцией государства является создание условий для эффективного (воспроизводства жилищного фонда. Стимулирование притока в жилищную сферу внебюджетных ресурсов и прежде всего средств граждан. Введение порядка, обеспечивающего равные и благоприятные условия доступа к земельным участкам, а также объектам незавершенного жилищного строительства, гражданам-застройщикам и субъектам хозяйствования всех форм собственности. Также на себя государство должно взять защиту прав потребителей жилищной услуги и жилища как предмета собственности. При этом необходимо обеспечивать не только контроль за качеством проектирования, строительства и эксплуатации жилых домов, но и регламентирование деятельности профессиональных застройщиков (дивелоперов), направленное на недопущение в ней недобросовестных действий. Государство должно гарантировать гражданам проживание в жилье, которое соответствует требованиям безопасности и нормативному уровню благоустройства.

Для защиты жилищных прав граждан необходимо дальнейшее развитие институтов, ориентированных на создание дифференцированной поддержки домохозяйствам, имеющим разный уровень доходов:

- для домохозяйств, доходы и накопленные средства которых позволяют им улучшать свои жилищные условия без государственной поддержки, предоставление свободного доступа к приобретению и потреблению жилья без ограничения его количества, качества и местонахождения;

- для домохозяйств, имеющих доходы и накопленные активы в объеме, позволяющем использовать их для улучшения своих жилищных условий, государственная поддержка в форме безвозмездных адресных субсидий и налоговых льгот;

- для домохозяйств, относящихся к категории малообеспеченных, возможность найма жилья в социальном фонде.

Также домохозяйствам, в зависимости от их доходов и накопленных активов, должны предоставляться субсидии для оплаты коммунальных услуг и найма жилья в социальном фонде, аренды жилых помещений, относящихся к государственному и частному жилищному фонду, содержания частного жилища, используемого домохозяйством для удовлетворения собственных потребностей. Это необходимо для стимулирования развития рынка арендного частного жилищного фонда, обеспечения ценовой доступности на нем жилищной услуги для граждан, в том числе и относящихся к малообеспеченным семьям. Развитие институтов государственной поддержки расширенного и простого воспроизводства жилищного фонда позволит гражданам самим определять потребность в жилье и выбирать способ улучшения жилищных условий. В этой связи учет нуждающихся целесообразно организовать в зависимости от доходов и накопленных активов домохозяйств и способов улучшения жилищных условий, а именно: приобретение жилого помещения в собственность при поддержке со стороны государства; аренда жилого помещения; наем жилого помещения в социальном фонде.

В настоящее время в республике улучшение жилищных условий домохозяйств все в большей степени отождествляется с приобретением ими жилья в собственность.

Такой подход нашел определенное закрепление в нормативно-правовых актах и в соответствии с ним формируется общественное мнение. Позитивный опыт решения жилищной проблемы свидетельствует о том, что рациональное и эффективное использование жилищного фонда можно обеспечить только при развитии рынка жилья, на котором жилье представлено в качестве предмета собственности и жилищной услуги, то есть аренды жилья.

Наличие у домохозяйств возможности арендовать жилье обеспечивает возможность свободного перемещения трудовых ресурсов и содействует их более эффективному использованию. Потребителями такого жилья, как правило, являются наиболее динамичная часть общества, к которой прежде всего относятся молодые граждане, а также домохозяйства, не располагающие доходами для приобретения жилья в собственность. Аренда жилья как способ удовлетворения потребности в жилье наиболее полно отвечает условиям трудовой деятельности граждан, например, являющихся военнослужащими, избранных на должность, временно направленных на работу в другую местность и др. Функционирование рынка аренды жилья является важным фактором в обеспечении возможности динамичного социально-экономического развития общества.

Посредством его также достигается эффективное использование государственных средств, направляемых в жилищную сферу. Улучшение жилищных условий граждан, нуждающихся в социальной защите и поддержке государства, должно вестись исходя из учета их реальной жилищной обеспеченности и возможностей общества.

Необходимость строительства для них жилья в том или ином населенном пункте следует рассматривать в случае отсутствия возможности улучшения их жилищных условий за счет более интенсивного использования существующего жилищного фонда, в том числе и находящегося в частной собственности.

В настоящее время в сельской местности и во многих городах цены на жилые помещения на вторичном рынке значительно ниже, чем стоимость их строительства.

Упрощенное понимание сути жилищной проблемы, интуитивно выбираемые пути воспроизводства жилищной услуги, делают ее неразрешимой, а несоразмерное наращивание объемов нового жилищного строительства приводит к негативным последствиям в экономике в целом.Александр СИДОРЕНКО, действительный член Белорусского отделения Академии жилищно- коммунального хозяйства, зав. кафедрой БГПА, к.т.н., доцент
Продолжение следует


Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 23 за 2001 год в рубрике недвижимость

©1995-2022 Строительство и недвижимость