О коммунальных квартирах
С 1 апреля 1984 года со дня введения в действие первого Жилищного кодекса Республики Беларусь гражданам республики было предоставлено право на получение в пользование жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда, как правило, в виде отдельной квартиры на семью. Вместе с тем, хотя количество коммуналок значительно сократилось, но на 1 января 2001г. в республике насчитывалось 15,6 тыс. семей, проживающих в квартирах, заселенных несколькими нанимателями.
Состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий граждане, проживающие в коммунальных квартирах, могут рассчитывать на получение социального жилья (если они соответствуют установленным критериям) или на получение в порядке очередности государственной помощи в виде одноразовых безвозмездных субсидий и (или) льготных банковских кредитов (займов юридических лиц) на строительство (реконструкцию) или покупку жилых помещений.
В соответствии с ранее действовавшим жилищным законодательством факт проживания в квартире, заселенной несколькими нанимателями, сам по себе не являлся основанием для признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий и постановки их на квартирный учет. Такими основаниями для жильцов коммуналок являлись:
- обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи ниже уровня, определяемого исполкомами областных, Минского городского советов депутатов (в г. Минске учетная норма была равна 6 кв.м), (Граждане, имеющие по состоянию здоровья право на дополнительную жилую площадь, принимались на учет при уровне обеспеченности жилой площадью менее 8 кв.м на человека);
- проживание в доме (жилом помещении), не отвечающем установленным санитарным и техническим требованиям;
- проживание в смежных неизолированных комнатах или в одной комнате при отсутствии родственных отношений;
- проживание в одной комнате, являющейся предметом договора найма жилого помещения, если в семье имелись лица разного пола старше 9 лет, кроме супругов;
- проживание в квартирах (комнате) с членами своей семьи, если в ее составе имелись больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний.
При получении жилья по месту работы по решению трудовых коллективов для первоочередеников, а также новаторов и передовиков производства, могли предусматриваться льготные основания признания их нуждающимися в улучшении жилищных условий. При этом в коллективном договоре указывались и критерии, по которым работники принимались на квартирный учет. К таким льготным основаниям могло быть отнесено и проживание в коммунальных квартирах.
Жилищное законодательство предусматривало возможность заселения освобождающихся в коммунальных квартирах комнат остающимися проживать в этих квартирах гражданами.
Однако и здесь имелся ряд серьезных ограничений.
Только если в квартире освобождалось жилое помещение, не изолированное от занимаемого другим нанимателем жилого помещения, оно в обязательном порядке предоставлялось в его пользование. Освободившееся же изолированное жилое помещение в коммунальной квартире по просьбе проживающего в этой квартире нанимателя, нуждающегося в улучшении жилищных условий, предоставлялось ему, а при отсутствии такого нанимателя - другому нанимателю, проживающему в этой же квартире.
При этом общий размер жилой площади, как правило, не должен был превышать установленной нормы на одного человека - 12 кв. м, а в случаях, когда наниматель или члены его семьи имели право на дополнительную жилую площадь - также нормы дополнительной жилой площади.
Если размер освободившейся изолированной комнаты был меньше минимального размера, установленного для предоставления одному человеку (т.е. 8 кв.м), указанная комната во всех случаях предоставлялась нанимателю по его просьбе.
При отсутствии в коммунальной квартире граждан, имеющих законное право на занятие освободившегося жилого помещения, оно заселялось в общем порядке, т.е. квартира продолжала оставаться коммунальной.
В новой Жилищном кодексе (вступил в действие с 1.07.99 г) заложены предпосылки для дальнейшего уменьшения числа семей, вынужденных проживать в коммунальных квартирах, и в конечном итоге - для полной ликвидации такой формы заселения жилых помещений.
Во-первых, новый кодекс не содержит конкретной нормы о том, что предметом договора найма кроме отдельной квартиры может быть также изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат, как это было предусмотрено в ст. 62 прежнего Жилищного кодекса.
Во-вторых, и это самое важное, к основаниям признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий отнесен сам факт проживания в квартире, заселенной несколькими нанимателями (абзац четвертый ст. 43 нового ЖК РБ).
Кроме этого, по-новому кодексу на квартирный учет принимаются граждане, проживающие в одной комнате с другим гражданином независимо от его пола (кроме супругов), а также впервые вступившие в брак и не имеющие отдельной квартиры, родившие (усыновившие) и воспитывающие детей без вступления в брак, не имеющие отдельной квартиры.
Решен вопрос о снятии ограничений при приватизации коммунальных квартир или отдельных комнат в них. Действовавший ранее порядок в известной степени ограничивал жилищные права граждан, проживающих в коммунальных квартирах.
Для их проблема улучшения жилищных условий была значительно осложнена. Они не могли свободно по-своему выбору обменять занимаемую комнату, не всегда у них были основания для постановки на квартирный учет, без которого, как известно, невозможно получить субсидию или льготный кредит на строительство либо покупку отдельной квартиры. Невозможность свободной приватизации как отдельных комнат, так и в целом коммунальной квартиры сдерживала также и развитие рынка жилья.
До недавнего времени в соответствии с действующим законодательством о приватизации жилищного фонда граждане, занимающие комнаты в квартирах, заселенных несколькими нанимателями, вообще не могли участвовать в приватизации жилья.
Право на приватизацию всей квартиры приобреталось нанимателем только в случае освобождения ее другими нанимателями.
Однако на практике при освобождении других комнат в коммуналке нанимателю зачастую отказывали в приватизации из-за излишков жилой площади (т.е. когда на одного члена семьи после оформления квартиры в собственность приходилось более 12 кв.м жилой площади).
Такой отказ побуждал граждан обращаться в судебные органы.
Проанализировав судебную практику, пленум Верховного суда Республики Беларусь постановлением от 17 сентября 1993 г.№8 (пункт 8) определил, что граждане, проживающие в квартирах, заселенных несколькими нанимателями, имеют право на их приватизацию в случае закрепления за ними освободившегося жилого помещения в порядке, установленном законодательством. Таким образом, только после изменения в установленном порядке договора найма жилого помещения, в результате чего в пользовании нанимателя и членов его семьи окажется полностью вся квартира, он мог оформить ее в свою собственность.
На законодательном уровне приватизация коммуналок разрешена с 15 мая 1998 г. (дата вступления в силу Закона от 5 мая 1998 г. "О внесении изменений и дополнений в Закон Республики Беларусь "О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь"). Но при этом уставлены особые условия приватизации.
Квартира, заселенная несколькими нанимателями, могла быть приватизирована ими только одновременно (при согласии всех нанимателей) и только в общую долевую собственность.
Это нововведение открыло дополнительные возможности для улучшения жилищных условий граждан, проживающих в коммунальных квартирах. В частности, каждый жилец как участник общей долевой собственности получил право на отчуждение (продажу, дарение) другому лицу своей доли в общей собственности. Вырученные от продажи средства, в частности, можно было использовать для строительства или покупки другого жилого помещения.
Весьма важно и то, что в соответствии со ст. 117 действовавшего тогда Гражданского кодекса Республики Беларусь (ст. 253 нового ГК, который введен в действие с 1.07.99г.) при продаже доли в общей собственности постороннему лицу остальные участники общей долевой собственности могли реализовать свое право преимущественного приобретения продаваемой доли (по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях), кроме случая реализации с публичных торгов.
Таким образом были гарантированы интересы собственника, отчуждающего долю, и учитывались интересы остальных граждан, приватизировавших коммунальную квартиру.
Для оформления приватизации наниматели с членами своих семей должны подать заявление в местный исполнительный и распорядительный орган, орган управления юридического лица о приватизации занимаемого жилого помещения с приложением необходимых документов.
В справке о технических характеристиках приватизируемого помещения, выдаваемой нанимателю органом регистрации и технической инвентаризации, указываются основные технические данные жилого помещения, также доля этого нанимателя в квартире, рассчитанная исходя из занимаемой им площади жилых комнат, балконов, лоджий и других подсобных помещений с применением соответствующих коэффициентов, предусмотренных строительными нормами и правилами.
В решении местного исполнительного и распорядительного органа, органа управления юридического лица указывается доля каждого собственника в приватизируемой квартире, площадь закрепленных жилых комнат и подсобных помещений. При этом места общего пользования (коридоры, кухня, ванная, туалет и др.) находятся в общем пользовании граждан, проживающих в квартире.
Следует также обратить внимание, что в соответствии с заключением Конституционного суда Республики Беларусь, которое вступило в силу со 2 июня 1999 г., часть вторая ст. 5 Закона "О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь" (установившая, что квартира, заселенная несколькими нанимателями, может быть приватизирована одновременно всеми нанимателями в общую долевую собственность) признана не соответствующей Конституции Республики Беларусь.
В связи с этим прием от граждан заявлений и соответствующих документов на приватизацию жилых помещений, занимаемых ими в квартирах, заселенных несколькими нанимателями, а также оформление в общую долевую собственность, может производиться независимо от согласия на приватизацию других нанимателей.
Разумеется, способы и пути "избавления" от соседей по коммунальной квартире каждый в ней проживающий должен выбирать сам. Ведь кроме неудобств при совместном проживании (которые в атмосфере экономического кризиса ощущаются все острее), по данным средств массовой информации, треть всех бытовых преступлений совершается именно в коммуналках.
Кроме пожилых людей, надолго застрявших в очереди на получение бесплатного жилья, там живут и лица, вернувшиеся из мест лишения свободы, разведенные супруги, выпускники интернатов, детских домов и т.д.
Существуют соответствующие службы, так называемые квартирные отделы исполкомов местных Советов депутатов (администрации районов в городах), сеть юридических консультаций и другие формы оказания юридических услуг, с помощью которых можно определится, как правильно вести себя с соседями для достижения согласия и сделать свой выбор на пути улучшения жилищных условий.
Но для ускорения решения этой, как может показаться и не самой важной проблемы в нашей стране, необходимы целенаправленные действия как со стороны соответствующих государственных органов, так и общественных формирований.
Примером в этом плане может служить Москва, для которой проблема коммуналок (а их там насчитывается более 118 тысяч) стоит гораздо острее, чем в Республике Беларусь.
Правительство Москвы одобрило программу ликвидации коммунальных квартир из трех этапов. 1-й этап (1998-2000 гг) - отдельное жилье получают семьи из категории "коренных москвичей". 2-й этап (2001-2003 гг) - из коммуналок выедут те, кто попал в очередь на муниципальное жилье до 1 января 1998 г. 3-й этап (2003-2005 гг) - оставят свои комнаты в коммунальных квартирах жильцы, зарегистрировавшиеся в муниципалитетах после 1 января 1998г.
Программа столичных властей призвана оживить процесс расселения коммуналок, хотя, по мнению скептиков, экономический кризис неизбежно внесет свои поправки в этот процесс.
В столице Российской Федерации также создана и функционирует общественная организация - Общенациональный фонд содействия ликвидации коммунальных квартир, который объединяет всех, кто хочет иметь отдельное жилье. Фонд ведет картотеку коммунальных квартир, разъясняет проживающим в этих квартирах их права и в конечном счете таким образом помогает избавиться от коммуналок.
Подобные и другие меры могут быть предусмотрены и в нашей республике в рамках реализации Национальной жилищной программы путем принятия специальных решений облисполкомами и Минским городским исполкомом.
Требуется дальнейшее совершенствование и нормативно-правовой базы. В частности, заслуживают внимания предложения об установлении определенных льгот очередникам, проживающим длительное время в коммунальных квартирах, при предоставлении им одноразовых безвозмездных субсидий, займов и льготных кредитов на строительство или покупку отдельных жилых помещений.
Создание реальных условий для ускорения расселения граждан, поживающих в коммунальных квартирах, при предоставлении им одноразовых безвозмездных субсидий, займов и льготных кредитов на строительство или покупку отдельных жилых помещений.
Создание реальных условий для ускорения расселения граждан, проживающих в коммунальных квартирах, будет способствовать реализации их права на отдельное, нормальное жилище, закрепленного в Конституции Республики Беларусь.Виктор САВИЦКИЙ, ответственный секретарь республиканского межведомственного совета по проведению жилищной реформы
Состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий граждане, проживающие в коммунальных квартирах, могут рассчитывать на получение социального жилья (если они соответствуют установленным критериям) или на получение в порядке очередности государственной помощи в виде одноразовых безвозмездных субсидий и (или) льготных банковских кредитов (займов юридических лиц) на строительство (реконструкцию) или покупку жилых помещений.
В соответствии с ранее действовавшим жилищным законодательством факт проживания в квартире, заселенной несколькими нанимателями, сам по себе не являлся основанием для признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий и постановки их на квартирный учет. Такими основаниями для жильцов коммуналок являлись:
- обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи ниже уровня, определяемого исполкомами областных, Минского городского советов депутатов (в г. Минске учетная норма была равна 6 кв.м), (Граждане, имеющие по состоянию здоровья право на дополнительную жилую площадь, принимались на учет при уровне обеспеченности жилой площадью менее 8 кв.м на человека);
- проживание в доме (жилом помещении), не отвечающем установленным санитарным и техническим требованиям;
- проживание в смежных неизолированных комнатах или в одной комнате при отсутствии родственных отношений;
- проживание в одной комнате, являющейся предметом договора найма жилого помещения, если в семье имелись лица разного пола старше 9 лет, кроме супругов;
- проживание в квартирах (комнате) с членами своей семьи, если в ее составе имелись больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний.
При получении жилья по месту работы по решению трудовых коллективов для первоочередеников, а также новаторов и передовиков производства, могли предусматриваться льготные основания признания их нуждающимися в улучшении жилищных условий. При этом в коллективном договоре указывались и критерии, по которым работники принимались на квартирный учет. К таким льготным основаниям могло быть отнесено и проживание в коммунальных квартирах.
Жилищное законодательство предусматривало возможность заселения освобождающихся в коммунальных квартирах комнат остающимися проживать в этих квартирах гражданами.
Однако и здесь имелся ряд серьезных ограничений.
Только если в квартире освобождалось жилое помещение, не изолированное от занимаемого другим нанимателем жилого помещения, оно в обязательном порядке предоставлялось в его пользование. Освободившееся же изолированное жилое помещение в коммунальной квартире по просьбе проживающего в этой квартире нанимателя, нуждающегося в улучшении жилищных условий, предоставлялось ему, а при отсутствии такого нанимателя - другому нанимателю, проживающему в этой же квартире.
При этом общий размер жилой площади, как правило, не должен был превышать установленной нормы на одного человека - 12 кв. м, а в случаях, когда наниматель или члены его семьи имели право на дополнительную жилую площадь - также нормы дополнительной жилой площади.
Если размер освободившейся изолированной комнаты был меньше минимального размера, установленного для предоставления одному человеку (т.е. 8 кв.м), указанная комната во всех случаях предоставлялась нанимателю по его просьбе.
При отсутствии в коммунальной квартире граждан, имеющих законное право на занятие освободившегося жилого помещения, оно заселялось в общем порядке, т.е. квартира продолжала оставаться коммунальной.
В новой Жилищном кодексе (вступил в действие с 1.07.99 г) заложены предпосылки для дальнейшего уменьшения числа семей, вынужденных проживать в коммунальных квартирах, и в конечном итоге - для полной ликвидации такой формы заселения жилых помещений.
Во-первых, новый кодекс не содержит конкретной нормы о том, что предметом договора найма кроме отдельной квартиры может быть также изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат, как это было предусмотрено в ст. 62 прежнего Жилищного кодекса.
Во-вторых, и это самое важное, к основаниям признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий отнесен сам факт проживания в квартире, заселенной несколькими нанимателями (абзац четвертый ст. 43 нового ЖК РБ).
Кроме этого, по-новому кодексу на квартирный учет принимаются граждане, проживающие в одной комнате с другим гражданином независимо от его пола (кроме супругов), а также впервые вступившие в брак и не имеющие отдельной квартиры, родившие (усыновившие) и воспитывающие детей без вступления в брак, не имеющие отдельной квартиры.
Решен вопрос о снятии ограничений при приватизации коммунальных квартир или отдельных комнат в них. Действовавший ранее порядок в известной степени ограничивал жилищные права граждан, проживающих в коммунальных квартирах.
Для их проблема улучшения жилищных условий была значительно осложнена. Они не могли свободно по-своему выбору обменять занимаемую комнату, не всегда у них были основания для постановки на квартирный учет, без которого, как известно, невозможно получить субсидию или льготный кредит на строительство либо покупку отдельной квартиры. Невозможность свободной приватизации как отдельных комнат, так и в целом коммунальной квартиры сдерживала также и развитие рынка жилья.
До недавнего времени в соответствии с действующим законодательством о приватизации жилищного фонда граждане, занимающие комнаты в квартирах, заселенных несколькими нанимателями, вообще не могли участвовать в приватизации жилья.
Право на приватизацию всей квартиры приобреталось нанимателем только в случае освобождения ее другими нанимателями.
Однако на практике при освобождении других комнат в коммуналке нанимателю зачастую отказывали в приватизации из-за излишков жилой площади (т.е. когда на одного члена семьи после оформления квартиры в собственность приходилось более 12 кв.м жилой площади).
Такой отказ побуждал граждан обращаться в судебные органы.
Проанализировав судебную практику, пленум Верховного суда Республики Беларусь постановлением от 17 сентября 1993 г.№8 (пункт 8) определил, что граждане, проживающие в квартирах, заселенных несколькими нанимателями, имеют право на их приватизацию в случае закрепления за ними освободившегося жилого помещения в порядке, установленном законодательством. Таким образом, только после изменения в установленном порядке договора найма жилого помещения, в результате чего в пользовании нанимателя и членов его семьи окажется полностью вся квартира, он мог оформить ее в свою собственность.
На законодательном уровне приватизация коммуналок разрешена с 15 мая 1998 г. (дата вступления в силу Закона от 5 мая 1998 г. "О внесении изменений и дополнений в Закон Республики Беларусь "О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь"). Но при этом уставлены особые условия приватизации.
Квартира, заселенная несколькими нанимателями, могла быть приватизирована ими только одновременно (при согласии всех нанимателей) и только в общую долевую собственность.
Это нововведение открыло дополнительные возможности для улучшения жилищных условий граждан, проживающих в коммунальных квартирах. В частности, каждый жилец как участник общей долевой собственности получил право на отчуждение (продажу, дарение) другому лицу своей доли в общей собственности. Вырученные от продажи средства, в частности, можно было использовать для строительства или покупки другого жилого помещения.
Весьма важно и то, что в соответствии со ст. 117 действовавшего тогда Гражданского кодекса Республики Беларусь (ст. 253 нового ГК, который введен в действие с 1.07.99г.) при продаже доли в общей собственности постороннему лицу остальные участники общей долевой собственности могли реализовать свое право преимущественного приобретения продаваемой доли (по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях), кроме случая реализации с публичных торгов.
Таким образом были гарантированы интересы собственника, отчуждающего долю, и учитывались интересы остальных граждан, приватизировавших коммунальную квартиру.
Для оформления приватизации наниматели с членами своих семей должны подать заявление в местный исполнительный и распорядительный орган, орган управления юридического лица о приватизации занимаемого жилого помещения с приложением необходимых документов.
В справке о технических характеристиках приватизируемого помещения, выдаваемой нанимателю органом регистрации и технической инвентаризации, указываются основные технические данные жилого помещения, также доля этого нанимателя в квартире, рассчитанная исходя из занимаемой им площади жилых комнат, балконов, лоджий и других подсобных помещений с применением соответствующих коэффициентов, предусмотренных строительными нормами и правилами.
В решении местного исполнительного и распорядительного органа, органа управления юридического лица указывается доля каждого собственника в приватизируемой квартире, площадь закрепленных жилых комнат и подсобных помещений. При этом места общего пользования (коридоры, кухня, ванная, туалет и др.) находятся в общем пользовании граждан, проживающих в квартире.
Следует также обратить внимание, что в соответствии с заключением Конституционного суда Республики Беларусь, которое вступило в силу со 2 июня 1999 г., часть вторая ст. 5 Закона "О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь" (установившая, что квартира, заселенная несколькими нанимателями, может быть приватизирована одновременно всеми нанимателями в общую долевую собственность) признана не соответствующей Конституции Республики Беларусь.
В связи с этим прием от граждан заявлений и соответствующих документов на приватизацию жилых помещений, занимаемых ими в квартирах, заселенных несколькими нанимателями, а также оформление в общую долевую собственность, может производиться независимо от согласия на приватизацию других нанимателей.
Разумеется, способы и пути "избавления" от соседей по коммунальной квартире каждый в ней проживающий должен выбирать сам. Ведь кроме неудобств при совместном проживании (которые в атмосфере экономического кризиса ощущаются все острее), по данным средств массовой информации, треть всех бытовых преступлений совершается именно в коммуналках.
Кроме пожилых людей, надолго застрявших в очереди на получение бесплатного жилья, там живут и лица, вернувшиеся из мест лишения свободы, разведенные супруги, выпускники интернатов, детских домов и т.д.
Существуют соответствующие службы, так называемые квартирные отделы исполкомов местных Советов депутатов (администрации районов в городах), сеть юридических консультаций и другие формы оказания юридических услуг, с помощью которых можно определится, как правильно вести себя с соседями для достижения согласия и сделать свой выбор на пути улучшения жилищных условий.
Но для ускорения решения этой, как может показаться и не самой важной проблемы в нашей стране, необходимы целенаправленные действия как со стороны соответствующих государственных органов, так и общественных формирований.
Примером в этом плане может служить Москва, для которой проблема коммуналок (а их там насчитывается более 118 тысяч) стоит гораздо острее, чем в Республике Беларусь.
Правительство Москвы одобрило программу ликвидации коммунальных квартир из трех этапов. 1-й этап (1998-2000 гг) - отдельное жилье получают семьи из категории "коренных москвичей". 2-й этап (2001-2003 гг) - из коммуналок выедут те, кто попал в очередь на муниципальное жилье до 1 января 1998 г. 3-й этап (2003-2005 гг) - оставят свои комнаты в коммунальных квартирах жильцы, зарегистрировавшиеся в муниципалитетах после 1 января 1998г.
Программа столичных властей призвана оживить процесс расселения коммуналок, хотя, по мнению скептиков, экономический кризис неизбежно внесет свои поправки в этот процесс.
В столице Российской Федерации также создана и функционирует общественная организация - Общенациональный фонд содействия ликвидации коммунальных квартир, который объединяет всех, кто хочет иметь отдельное жилье. Фонд ведет картотеку коммунальных квартир, разъясняет проживающим в этих квартирах их права и в конечном счете таким образом помогает избавиться от коммуналок.
Подобные и другие меры могут быть предусмотрены и в нашей республике в рамках реализации Национальной жилищной программы путем принятия специальных решений облисполкомами и Минским городским исполкомом.
Требуется дальнейшее совершенствование и нормативно-правовой базы. В частности, заслуживают внимания предложения об установлении определенных льгот очередникам, проживающим длительное время в коммунальных квартирах, при предоставлении им одноразовых безвозмездных субсидий, займов и льготных кредитов на строительство или покупку отдельных жилых помещений.
Создание реальных условий для ускорения расселения граждан, поживающих в коммунальных квартирах, при предоставлении им одноразовых безвозмездных субсидий, займов и льготных кредитов на строительство или покупку отдельных жилых помещений.
Создание реальных условий для ускорения расселения граждан, проживающих в коммунальных квартирах, будет способствовать реализации их права на отдельное, нормальное жилище, закрепленного в Конституции Республики Беларусь.Виктор САВИЦКИЙ, ответственный секретарь республиканского межведомственного совета по проведению жилищной реформы
Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 21 за 2001 год в рубрике недвижимость
