Рынок минских квартир: стабилизация под вопросом

Рынок минских квартир находится в стадии стабилизации. Квартирный индекс БОО сохранил январское значение (снижение составило всего USD 0,2 или 0,1% в относительном выражении). Однако отмечаемые ранее положительные тенденции (рост квартирного индекса БОО, снижение показателя структуры рынка) в апреле были прерваны. Показатель структуры рынка увеличился с 2,58 до 4,19, отражая ухудшение структуры рынка. На рынке накапливается излишнее предложение. Каковы же перспективы?

На протяжении полугода цены росли. При этом структура рынка явно была лучше, чем за ранее охваченный период. В такой ситуации выход на рынок покупателей был наиболее благоприятным, что и происходило. Заметен незначительный рост показателя структуры рынка на протяжении октября — января. В дальнейшем отмечается спад спроса на квартиры, что привело к росту показателя структуры рынка. В этой ситуации предположение о снижении цен закономерно. Однако снижения, требуемого покупателями, не происходит. Цены колеблются, сохраняя январский уровень. В результате накапливается излишнее предложение, отягощающее рынок. К маю складывается критическая ситуация, свойственная стадии спада. Как же она разрешится?

Из опыта можно выделить два возможных сценария: либо цены пойдут вниз (в силу того, что уровень цен на жилье невысок, нельзя ожидать значительного спада, более вероятно понижение на USD 5, то есть на 1%-2%, в месяц), либо с рынка должны будут уйти продавцы с невостребованным на сегодня жильем (в основном, дорогими квартирами улучшенной планировки и элитным жильем).

Квартирный индекс БОО: позиции сохранены

В апреле отмечено незначительное падение квартирного индекса БОО. Индекс зафиксирован на отметке USD 305,9, что всего на USD 0,2 ниже уровня января 2001 года. Из табл. 1 (см. также рис.1) видно, что последние шесть месяцев темпы изменения индекса снижались. За последний квартал темп изменения достиг своего минимума и составил всего 0,1%.

Таблица 1. Динамика квартирного индекса БОО (апрель 1999 — апрель 2001)

Объясняется такое поведение просто. Достигнув минимального значения в июле 2000 года, квартирный индекс БОО начал несколько расти за счет притока новых покупателей. Структура рынка улучшилась, и это способствовало приходу новых продавцов, часть из которых выставляла на продажу новое (не бывшее в эксплуатации) жилье по более высоким ценам. Стойким спросом пользовались относительно дешевые квартиры. При этом всегда наблюдалось превышение спроса над предложением. К чему же это приводит? Первая волна покупателей, откладывающих свою покупку в свете тенденции снижения цен, пришла с платежеспособным спросом на жилье, способствуя временному оздоровлению рынка. По мере исчерпания данного денежного ресурса активность покупателей падает, возвращаясь до нормального уровня. Для продажи жилья, поступившего на рынок во время активизации покупателей, сегодня уже необходимо снижать цены. Вновь выставленное жилье при этом более высокого качества, чем старое. Поэтому снижение цен завуалировано ростом качества выставляемых квартир: квартиры нового качества выставляются за прежнюю цену.

Это подтверждается динамикой секторных квартирных индексов БОО. Рост секторного индекса отмечен только для однокомнатных квартир и составил USD 11,9 к уровню января 2001 года. По другим секторам было отмечено падение индекса к уровню января 2001 года: для двухкомнатных квартир — на USD 3,6; для трехкомнатных квартир — на USD 5,5; для четырехкомнатных квартир — на USD 1,4. Рост секторного индекса БОО для однокомнатных квартир обусловлен постоянно высоким спросом на данное жилье. Незначительное падение секторного индекса БОО для четырехкомнатных квартир объясняется, как уже указывалось выше, ростом качества выставляемых квартир.

Показатель структуры рынка: спрос крайне низок

Апрельский показатель структуры рынка составил 4,19 (см. табл.2 и рис.2), что выше январского показателя на 1,61 и сопоставимо со значениями стадии спада (апрель 1999 — апрель 2000 года). По сравнению с январем объем предложения возрос на 29,5% при сокращении объема спроса на 20,4%. Столь низкого уровня спрос не достигал с начала исследования. При этом предложение достигло максимального уровня за все время стабилизации. Видно, что на рынке накапливается излишнее предложение.

Ухудшение структуры рынка — основной индикатор снижения цен и появления признаков спада деловой активности, характеризующейся оттоком капитала из этой сферы деятельности. На рынке возрастает срок экспозиции квартир. Возникает необходимость снижать цены на построенные квартиры в надежде побыстрее высвободить вложенный капитал. Это во многом напоминает ситуацию годичной и даже двухгодичной давности с той оговоркой, что уровень цен был выше и была возможность снижать цену с ущербом только для прибыли. Сегодня при ценах, близких к нижнему ценовому диапазону, необходимы новые методы к разрешению кризиса. В силу ряда причин нельзя надеяться на ипотеку и льготное кредитование, на рост доходов населения и высокие показатели экономического роста региона, на притоки капитала извне. Остается только сокращение предложения и необходимость мириться с возрастающими сроками экспозиции.

Таблица 2. Динамика показателя структуры рынка (апрель 1999 — апрель 2001)

Ухудшение структуры рынка отмечается на всех секторах. При этом только показатель структуры рынка для однокомнатных квартир не превысил 3 и составил 2,43, прибавив 1,06 к уровню января. Для двухкомнатных квартир показатель зафиксирован на уровне 4,00, что выше январского показателя на 1,38. Еще в большей степени пострадал спрос на трехкомнатные и четырехкомнатные квартиры, для которых на одного покупателя приходится более семи продавцов (показатели структуры рынка прибавили соответственно 3,31 до 8,25 и 2,99 до 7,02). Столь высокие значения показателей заставляют задуматься о перспективе продолжения стабилизации.

Рисунок 2. Динамика спроса и предложения (апрель 1999 — апрель 2001)

Предложение. Как и в январе 2001года, в апреле на рынок преимущественно выставляются двухкомнатные и трехкомнатные квартиры. Их доля в предложении составляет 35,8% и 30,7% соответственно. По сравнению с январем трехкомнатных стали предлагать на 1,0% меньше, на 0,7% меньше стали предлагать и однокомнатных квартир. Доля же двухкомнатных и четрырехкомнатных квартир возросла на 0,8% и 0,7% соответственно. Доля пяти- и более комнатных квартир не превышает 0,9%.

Спрос. Если предложение в апреле сохранило ситуацию января, то структура спроса несколько изменилась. В апреле большим спросом пользовались двухкомнатные (37,6%) и однокомнатные квартиры (37,4%). Упал интерес к трехкомнатным квартирам (-0,9% к уровню января до 15,9%). Отмечено снижение интереса также и к однокомнатным квартирам (-4,6%). Напротив, спрос возрос на двухкомнатные квартиры (+3,3%) и пяти- и более комнатные квартиры (+2,2% до 2,9%). Спрос на четырехкомнатные квартиры практически не изменился (+0,1%).

Качество спроса и предложения возросло

В апреле возросли как показатель качества предложения (+0,01 к уровню января 2001 года), так и показатель качества спроса (+0,04) (см. табл. 3). На 0,03 сократилось несоответствие между предлагаемым на рынке и требуемым покупателем жильем. Причем это несоответствие сократилось за счет роста запросов покупателей. Как упоминалось выше, это произошло за счет сокращения интереса к однокомнатным квартирам и некоторого роста интереса к многокомнатным квартирам.

Таблица 3. Динамика показателей качества спроса и предложения (апрель 1999 — апрель 2001)

На нормально функционирующем рынке данную ситуацию следовало бы объяснять тем, что по мере роста доходов населения возрастают их требования к жилью и происходит отказ от более дешевого и предлагающего меньше удобств жилья в пользу более качественного и просторного. Однако для анализируемого региона трудно найти явные признаки роста доходов населения и смены их предпочтений в пользу более качественного жилья, опираясь на данный довод. По всей вероятности, рост показателя качества спроса вызван некоторым снижением цен на более просторные квартиры и, следовательно, большей их доступностью, а также в связи с увеличением спроса со стороны агентств, стремящихся расширить базы данных предлагаемых квартир.

Разница в ценах между районами та же, что и в январе

В апреле диапазон квартирного индекса БОО по районам Минска (см. табл. 4) находился в пределах от USD 240,7 (Заводской район) до USD 377,1 (Центральный район). По сравнению с январем изменение квартирного индекса БОО лежит в диапазоне от снижения на USD 11,7 (Партизанский район) до увеличения на USD 10,2 (Октябрьский район). Снижение также отмечено для Ленинского района (на USD 7,2). Для Первомайского и Советского районов увеличение лежит в диапазоне от USD 5 до USD 10, для остальных районов увеличение не превышает USD 4. В апреле сохранилась январская разница в 0,44 (от 0,79 до 1,23 по сравнению с квартирным индексом БОО в целом) между наиболее дорогим и наиболее дешевым районом города.

Таблица 4. Диапазон удельных цен предложения по районам Минска (апрель 2001 года)

Для Минска несвойственна резкая разница в ценах между районами города. Отмечаемая же выше тенденция еще более сглаживает цены за счет приближения к нижней ценовой границе.

Средняя цена выставленной квартиры падает

Апрельские цены на выставленные квартиры находились в диапазоне: от USD 6700 до USD 17000 за однокомнатную квартиру, от USD 7000 до USD 42000 за двухкомнатную квартиру, от USD 11800 до USD 60000 за трехкомнатную квартиру, от USD 14000 до USD 82000 за четырехкомнатную квартиру и от USD 25000 до USD 85000 за пяти- и более комнатную квартиру. По сравнению с январем изменение цен на наиболее дешевые квартиры охватывало диапазон от удешевления на USD 1500 (для дешевых двухкомнатных квартир) до удорожания на USD 1700 (для дешевых однокомнатных квартир). Падение минимальных цен отмечено для пяти- и более комнатных квартир. Оно составило USD 1000. Минимальные цены на трехкомнатные и четырехкомнатные квартиры, напротив, возросли на USD 1600 и USD 500 соответственно.

Интересна динамика средней цены выставленной квартиры. Так, в апреле по сравнению с январем изменение данной величины лежало в диапазоне от удешевления на USD 930 (для четырехкомнатных квартир) до удорожания на USD 300 (для однокомнатных квартир). Удешевление также затронуло двухкомнатные (на USD 860) и трехкомнатные (на USD 140) квартиры.

Малогабаритные квартиры остаются невостребованными

Апрельская структура рынка по планировке имела следующий вид: наибольшая доля принадлежала типовым квартирам (40,3% от объема предложения), практически равные доли имели малогабаритные квартиры (25,1%) и квартиры улучшенной планировки (24,9%), доля элитные квартир составляла всего 9,7%. По сравнению с январем существенно сократилась доля элитных квартир. Этот показатель уменьшился с 13,6% до 9,7%. Несколько возросла доля типовых квартир с 39,6% до 40,3%, хотя и не достигла уровня октября 2000 года (41,1%). Также рост отмечен для квартир улучшенной планировки (с 23,7% до 24,9%) и малогабаритных квартир (с 23,1% до 25,1%). Рост доли малогабаритных квартир (максимальный среди отмеченных изменений) обусловлен отказом покупателей от низкокачественного жилья в пользу более качественного и более просторного жилья. Рост долей типовых квартир и квартир улучшенной планировки связан с выбросом на рынок нового жилья, в основном попадающего в данные секторы рынка.

В апреле диапазон цены квадратного метра общей площади в зависимости от планировки (см. табл.5) находился в пределах от USD 246 до USD 424. Минимум принадлежит малогабаритным, а максимум — элитным четырехкомнатным квартирам. В январе отмечаемый диапазон был несколько уже (USD 253 — 413). По сравнению с январем в различных секторах был отмечен как рост, так и падение цены. При этом изменение находилось в пределах от снижения на USD 26 (трехкомнатные квартиры улучшенной планировки) до увеличения на USD 48 (трехкомнатные элитные квартиры). Снижение также отмечено для типовых трехкомнатных (-USD 9) и малогабаритных четырехкомнатных (-USD 7) квартир. Однокомнатные квартиры в зависимости от типа планировки прибавили USD 10-11, двухкомнатные — USD 1-8, четырехкомнатные, кроме малогабаритных, — USD 11-14. Наиболее сильно изменились цены на трехкомнатные квартиры: на типовые и улучшенной планировки — упали, на малогабаритные и элитные — возросли. Интересна тенденция по снижению цен на малогабаритные четырехкомнатные квартиры, продолжающаяся уже полгода. Так, если в апреле 2001 года по сравнению с январем цена снизилась на USD 7, то в январе по сравнению с октябрем 2000 года снижение составило USD 8. При этом следует учесть, что квадратный метр таких квартир наиболее дешев.

Таблица 5. Средняя цена квадратного метра общей площади по типу планировки (апрель 2001).

Рост цен, отмечаемый для всех типов однокомнатных и двухкомнатных квартир, связан, по всей вероятности, с более высоким спросом на данные квартиры, хотя и вызвал его снижение. Четырехкомнатные от типовых до элитных поднялись в цене в основном за счет нового строительства и улучшения уже имеющихся квартир (например, за счет евроремонта). Другой причиной является также рост срока экспозиции. Это относится и к элитным трехкомнатным квартирам.

Квартиры в крупнопанельных домах: просторное жилье стало дешеветь

На протяжении последних шести месяцев доля квартир в КПД неуклонно растет. Апрельский (2001) показатель зафиксирован на уровне 62,4% против 60,5% в январе 2001 года и 58,3% в октябре 2000 года. При этом наблюдается тенденция по сокращению доли квартир в кирпичных домах: в апреле на их долю приходилось всего 33,6%, в то время как в январе 2001 года — 35,1%, а в октябре 2000 года — 39,6%. Доля остальных секторов по материалу стен незначительна. На квартиры в блочных домах приходилось всего 3,4% (в январе 4,4%), а в монолитных домах — 0,5%. Причины такой раскладки секторов видятся в насыщении рынка квартирами новостроек, а также тем, что данный тип квартир — основной в массовой застройке. Спрос же при его незначительности в основном ориентируется на квартиры либо на более дешевые, либо на более качественные — в кирпичных домах. Не следует снимать со счетов влияние текущей ситуации на рынке, а именно, появление на рынке излишнего предложения, которое заставляет частных инвесторов (основную массу кирпичных домов строят именно они) сокращать объемы инвестиций в подобное жилье. Панельные дома строятся в основной массе за счет государства (привлечения государственных дотаций, льготных кредитов), что и ставит их в более выгодное, в данной ситуации, положение.

Апрельский диапазон цен квадратного метра общей площади по типу дома (см. табл. 6) находился в пределах от USD 258 до USD 451. Минимальная цена отмечена для двухкомнатных квартир в блочных домах, максимальная — для четырехкомнатных квартир в кирпичных домах. По сравнению с январем (диапазон от USD 229 до USD 432) произошло смещение диапазона в сторону увеличения. Изменение цен к уровню января находилось в пределах от снижения на USD 21 (двухкомнатные квартиры в кирпичных домах) до увеличения на USD 29 (двухкомнатные квартиры в блочных домах). Снижение также отмечено для трехкомнатных и четырехкомнатных квартир в КПД (на USD 2 и USD 7 соответственно) и трехкомнатных квартир в кирпичных домах (на USD 5). Рост по остальным секторам в среднем составил USD 10-12.

Таблица 6. Средняя цена квадратного метра общей площади по типу дома (апрель 2001 года).

Насыщение рынка квартирами в КПД не могло не отразиться на ценах. Снижение цен затронуло наиболее дорогие квартиры данного типа. Однокомнатные и двухкомнатные квартиры несколько возросли в ценах. Однако этот рост — отражение спроса на данные квартиры в связи с их достаточно низкой ценой, что способствует смещению предпочтений покупателей от более дорогих квартир в кирпичных домах к менее дорогим квартирам в КПД,

Покупатели ждут снижения цен

Апрельские запросы покупателей стали более жесткими, чем в январе. Для них приемлемыми выступают следующие цены на квартиры: от USD 5000 до USD 9500 за однокомнатную, от USD 8000 до USD 17000 за двухкомнатную, от USD 11000 до USD 19000 за трехкомнатную и от USD 14500 до USD 21000 за четырехкомнатную квартиру. Если минимальная цена, которую готовы заплатить покупатели, только для двухкомнатных квартир превышала январскую, то максимальная цена ниже январской по всем типам квартир. Единственный рост минимума составил USD 1000, снижение же отмечено на уровне: USD 500 для однокомнатных, USD 4000 для двухкомнатных и USD 12500 для четырехкомнатных квартир. Максимальная цена для четырехкомнатных квартир упала на USD 19000, для остальных типов квартир падение находилось в диапазоне от USD 500 до USD 3000.

В апреле отмечено падение цены квадратного метра общей площади по спросу, составившее USD 9,6 к уровню января 2001 года. Показатель зафиксирован на уровне USD 257,7 (см. табл.7). Разница между ценой предложения и ценой спроса возросла на 3,1%, достигнув 15,8%.

Таблица 7. Динамика индекса цены квадратного метра общей площади по спросу (апрель 1999 — апрель 2001)

Покупатели ждут снижения цен. Первая волна платежеспособного спроса, выдвигаемого людьми, откладывающими покупку, прошла. Остальные покупатели не способны предъявить спрос, соответствующий ценам, и по этой причине спрос столь низок. Расширить продажи возможно только за счет снижения цен. Но обладает ли рынок соответствующим потенциалом, ведь цены и так находятся на достаточно низком уровне? Ответ на данный вопрос мы получим в самое ближайшее будущее.

Промежуточный итог

Цены на рынке минских квартир сохранили январский уровень с колебаниями по секторам как в сторону увеличения, так и уменьшения. Структура рынка резко ухудшилась и подобна ситуации годичной давности. Спрос находится на минимальном с начала исследования уровне, что несвойственно для апреля, всегда отличающегося некоторым ростом активности рынка. На рынке накапливается излишнее предложение. Следующим симптомом, ставящим под угрозу сохранение стадии стабилизации, выступает увеличение несоответствия между ценой спроса и ценой предложения, ужесточение требований покупателей. Если продавцы не пойдут на снижение цен, им придется мириться с возрастанием сроков экспозиции, что для частных инвесторов совершенно неприемлемо. Омертвленный в недвижимости капитал не приносит прибыли. Ситуация осложняется еще и тем, что цены находятся на нижнем ценовом уровне и рынок не обладает достаточным потенциалом для их снижения. Сохранится ли стабилизации или цены вновь пойдут вниз, станет ясно в ближайшем будущем.

Николай Трифонов, Сергей Шимановский