Рынок минских квартир. Очередной ажиотаж?

После продолжительного застоя столичный рынок жилья постепенно активизируется, и период падения цен на минские "квадраты" сменяется их ростом, поэтому мы решили рассказать нашим читателям о ситуации на этом рынке.

РЫНОК МИНСКИХ КВАРТИР. ОЧЕРЕДНОЙ АЖИОТАЖ?

После продолжительного застоя столичный рынок жилья постепенно активизируется, и период падения цен на минские "квадраты" сменяется их ростом, поэтому мы решили рассказать нашим читателям о ситуации на этом рынке.

При анализе столичного рынка жилья применялась новая система индексов, которая, на наш взгляд, позволит читателям яснее и нагляднее представить картину развития событий и тенденции рынка недвижимости. Она включает, во--первых, ценовые (стоимостные) индексы. Так, ИНЦ — это индекс номинальных цен (отношение долларовой цены в текущем периоде к ставке базового периода). Во--вторых, система включает индекс рыночной активности (ИРА) — это индекс отношения объема спроса и предложения на рынке, то есть отношение количества запрашиваемых квартир и выставляемых на продажу к той же величине базового периода. В--третьих, учитываются сводные индексы рынка недвижимостииндексы денежного оборота на рынке (ИДО — это произведение ИНЦ на ИРА).

На основании приведенных выше показателей рассчитаны индексы рынка недвижимости, характеризующие изменение показателей относительно базового периода (в качестве базового периода принят I квартал 2000 г.). Анализируемый период: январь 2000 г. — I квартал 2001 г.

Ситуация по секторам

Рис. 1 дает наглядное представление, как изменялась ситуация в секторе однокомнатных квартир за последний год.

На фоне всеобщего падения жизненного уровня населения вполне объясним нарастающий спрос (на графике — ИДО--спрос) на однокомнатные квартиры. Все меньше людей сегодня могут позволить себе более дорогое жилье, а если кто--то и может, то его интерес сегодня перемещается в сторону более просторного жилья (рис. 4, 5). Предложение однокомнатных квартир ведет себя достаточно капризно (на графике — ИДО--предложение): во II квартале мы видим повышение активности продавцов, а уже ближе к дачному сезону прошлого года наблюдается значительное снижение их активности, что напрямую связано со снижением активности покупателей. Не стимулировала продавцов выставлять на продажу свои квартиры и ситуация с введением лицензирования — неизвестно, кому поручаешь продажу своего жилища и чем это обернется. Таким образом, они заняли выжидательную позицию и со спокойной душой отправились отдыхать на дачах или курортах. Однако ближе к осени ситуация на рынке недвижимости прояснилась, спрос на однокомнатные квартиры продолжал нарастать, что стимулировало продавцов к активной деятельности. На наступление нового тысячелетия и продавцы, и покупатели отреагировали вполне спокойно, и тенденции, наблюдавшиеся в конце прошлого года, сохранились и в I квартале 2001.



Рис. 1. Динамика индексов по спросу и предложению на 1--комнатные квартиры за 2000—I квартал 2001 г.

Практически аналогично развивалась ситуация в секторе двухкомнатных квартир, за исключением разве что поведения покупателей.



Рис. 2. Динамика индексов на 2--комнатные квартиры

А вот сектор многокомнатных квартир вел себя несколько иначе. Разочарованные катастрофическим падением цен на просторное жилье, их владельцы не очень--то хотели выставлять квартиры на продажу, чего не скажешь о приобретателях жилья. Опьяненные ситуацией, когда еще совсем недавно они могли претендовать лишь на жилье с меньшим количеством комнат, покупатели решили "если и падать с коня, то с хорошего", то есть приобретать жилье попросторнее (рис. 3--5). То есть вместе с резкой дифференциацией доходов населения на рынке недвижимости наблюдается и дифференциация приобретателей жилья. Тезис о том, что ситуация в экономике сильно коррелирует с ситуацией на рынке недвижимости, в который раз подтверждается.



Рис. 3. Динамика индексов на 3--комнатные квартиры



Рис. 4. Динамика индексов на 4--комнатные квартиры



Рис. 5. Динамика индексов на 5–6--комнатные квартиры

Что характерно…

Несмотря на различное поведение спроса и предложения в различных секторах рынка жилья в каждом из периодов прошлого года, общей является активизация рынка практически во всех (!) секторах к концу года при незначительном ослаблении активности в начале года. Это обычная ситуация, когда пик активности рынка приходится на декабрь и немного ослабевает в начале следующего года. Еще одной причиной активизации предложения стало повышение затрат на содержание пустующего жилья. Например, сегодня за содержание 2--комнатной квартиры, где никто не прописан, приходится выкладывать более 15 тыс. рублей в месяц. К сожалению, чиновники обязали платить такие деньги как богатых, так и пенсионеров, инвалидов, которым это жилье досталось, например, по наследству. Но это тема для отдельного разговора.

Как показано на графиках, спрос на квартиры во второй половине прошлого и начале этого года активизировался, что и повлекло за собой повышение цен на жилье. Именно этим можно объяснить, почему цены на жилье постепенно поползли вверх. В общей же массе продавцов на рынке недвижимости традиционно значительно больше, чем покупателей (рис.6). Этим можно объяснить "трепетное" отношение к ним риэлторов.



Рис. 6. Индекс изменения спроса и предложения

Для тех, кто интересуется…

Диапазон цен, которые установились на сегодняшний день на одно–четырехкомнатные квартиры в зависимости от типа планировки, отражен в следующей таблице.

Тип планировкиКвартира (количество комнат), тыс. $
1234
макс.мин.макс.мин.макс.мин.макс.мин.
сталинка15935106512,59016
хрущевка167,5198,52312----
брежневка207,530947116013
чешка178528,555127917,5
стандартные264527879.59011
новые178,5201855173519,5
А в этих таблицах представлен диапазон цен на продаваемые квартиры в зависимости от района.

Район1--комн., $2--комн., $3--комн., $4--комн., $5 и 6--комн., $
Заводской201—356181--361164--353160--379184--381
Ленинский218--358175--516171--596216--688330--780
Московский202--386160--461180--553218--560235--549
Октябрьский210--447176--444194--562261--620237--570
Партизанский205--405186--754185--738247--696251--671
Первомайский212--481192--622187--1076215--935223--941
Советский236--511214--816221--707267--788386--952
Фрунзенский192--530196--700173--1061171--981491--940
Центральный169--542168--700227--861259--355469--878
РайонДиапазон цен
Заводской178--351
Ленинский222--668
Московский195--512
Октябрьский196--528
Партизанский215--653
Первомайский206--811
Советский265--755
Фрунзенский244--842
Центральный258--787
Прогноз

Динамика поведения сводного индекса рынка жилья в Минске,характеризующего изменение реальных оборотов рынка, хорошо объясняет перепады реакции минских риэлторов и аналитиков на состояние рынка в ходе прошлого года — от выжидания, а иногда и паники до безудержного оптимизма в декабре—начале января 2001 г.

По всей видимости, ситуация активизации рынка недвижимости продлится до начала летнего сезона, хотя темпы активизации в ближайшие месяцы должны снизиться. Цены медленно и незначительно продолжат расти на квартиры всех типов. Но на фоне увеличения цен на коммунальные услуги спрос изменится в сторону менее просторного жилья (1–2--комнатные квартиры). А значит и цены на это жилье хоть и незначительно (сдерживаемые первичным рынком), но продолжат расти. В целом ситуация благоприятна для рынка недвижимости. И продавцам, и покупателям не стоит ждать существенных ценовых изменений на нем и решать жилищные проблемы уже сегодня.

Материал подготовлен при информационной поддержке АН "Центростиль"
Николай СИНЯК, кандидат экономических наук,
Вероника ЛИПКО, Татьяна ХИМИЧЕВА


Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 18 за 2001 год в рубрике недвижимость

©1995-2022 Строительство и недвижимость