Рынок минских квартир. Очередной ажиотаж?
После продолжительного застоя столичный рынок жилья постепенно активизируется, и период падения цен на минские "квадраты" сменяется их ростом, поэтому мы решили рассказать нашим читателям о ситуации на этом рынке.
РЫНОК МИНСКИХ КВАРТИР. ОЧЕРЕДНОЙ АЖИОТАЖ?
После продолжительного застоя столичный рынок жилья постепенно активизируется, и период падения цен на минские "квадраты" сменяется их ростом, поэтому мы решили рассказать нашим читателям о ситуации на этом рынке.
При анализе столичного рынка жилья применялась новая система индексов, которая, на наш взгляд, позволит читателям яснее и нагляднее представить картину развития событий и тенденции рынка недвижимости. Она включает, во--первых, ценовые (стоимостные) индексы. Так, ИНЦ — это индекс номинальных цен (отношение долларовой цены в текущем периоде к ставке базового периода). Во--вторых, система включает индекс рыночной активности (ИРА) — это индекс отношения объема спроса и предложения на рынке, то есть отношение количества запрашиваемых квартир и выставляемых на продажу к той же величине базового периода. В--третьих, учитываются сводные индексы рынка недвижимости—индексы денежного оборота на рынке (ИДО — это произведение ИНЦ на ИРА).
На основании приведенных выше показателей рассчитаны индексы рынка недвижимости, характеризующие изменение показателей относительно базового периода (в качестве базового периода принят I квартал 2000 г.). Анализируемый период: январь 2000 г. — I квартал 2001 г.
Ситуация по секторам
Рис. 1 дает наглядное представление, как изменялась ситуация в секторе однокомнатных квартир за последний год.
На фоне всеобщего падения жизненного уровня населения вполне объясним нарастающий спрос (на графике — ИДО--спрос) на однокомнатные квартиры. Все меньше людей сегодня могут позволить себе более дорогое жилье, а если кто--то и может, то его интерес сегодня перемещается в сторону более просторного жилья (рис. 4, 5). Предложение однокомнатных квартир ведет себя достаточно капризно (на графике — ИДО--предложение): во II квартале мы видим повышение активности продавцов, а уже ближе к дачному сезону прошлого года наблюдается значительное снижение их активности, что напрямую связано со снижением активности покупателей. Не стимулировала продавцов выставлять на продажу свои квартиры и ситуация с введением лицензирования — неизвестно, кому поручаешь продажу своего жилища и чем это обернется. Таким образом, они заняли выжидательную позицию и со спокойной душой отправились отдыхать на дачах или курортах. Однако ближе к осени ситуация на рынке недвижимости прояснилась, спрос на однокомнатные квартиры продолжал нарастать, что стимулировало продавцов к активной деятельности. На наступление нового тысячелетия и продавцы, и покупатели отреагировали вполне спокойно, и тенденции, наблюдавшиеся в конце прошлого года, сохранились и в I квартале 2001.
Рис. 1. Динамика индексов по спросу и предложению на 1--комнатные квартиры за 2000—I квартал 2001 г.
Практически аналогично развивалась ситуация в секторе двухкомнатных квартир, за исключением разве что поведения покупателей.
Рис. 2. Динамика индексов на 2--комнатные квартиры
А вот сектор многокомнатных квартир вел себя несколько иначе. Разочарованные катастрофическим падением цен на просторное жилье, их владельцы не очень--то хотели выставлять квартиры на продажу, чего не скажешь о приобретателях жилья. Опьяненные ситуацией, когда еще совсем недавно они могли претендовать лишь на жилье с меньшим количеством комнат, покупатели решили "если и падать с коня, то с хорошего", то есть приобретать жилье попросторнее (рис. 3--5). То есть вместе с резкой дифференциацией доходов населения на рынке недвижимости наблюдается и дифференциация приобретателей жилья. Тезис о том, что ситуация в экономике сильно коррелирует с ситуацией на рынке недвижимости, в который раз подтверждается.
Рис. 3. Динамика индексов на 3--комнатные квартиры
Рис. 4. Динамика индексов на 4--комнатные квартиры
Рис. 5. Динамика индексов на 5–6--комнатные квартиры
Что характерно…
Несмотря на различное поведение спроса и предложения в различных секторах рынка жилья в каждом из периодов прошлого года, общей является активизация рынка практически во всех (!) секторах к концу года при незначительном ослаблении активности в начале года. Это обычная ситуация, когда пик активности рынка приходится на декабрь и немного ослабевает в начале следующего года. Еще одной причиной активизации предложения стало повышение затрат на содержание пустующего жилья. Например, сегодня за содержание 2--комнатной квартиры, где никто не прописан, приходится выкладывать более 15 тыс. рублей в месяц. К сожалению, чиновники обязали платить такие деньги как богатых, так и пенсионеров, инвалидов, которым это жилье досталось, например, по наследству. Но это тема для отдельного разговора.
Как показано на графиках, спрос на квартиры во второй половине прошлого и начале этого года активизировался, что и повлекло за собой повышение цен на жилье. Именно этим можно объяснить, почему цены на жилье постепенно поползли вверх. В общей же массе продавцов на рынке недвижимости традиционно значительно больше, чем покупателей (рис.6). Этим можно объяснить "трепетное" отношение к ним риэлторов.
Рис. 6. Индекс изменения спроса и предложения
Для тех, кто интересуется…
Диапазон цен, которые установились на сегодняшний день на одно–четырехкомнатные квартиры в зависимости от типа планировки, отражен в следующей таблице.
А в этих таблицах представлен диапазон цен на продаваемые квартиры в зависимости от района.
Прогноз
Динамика поведения сводного индекса рынка жилья в Минске,характеризующего изменение реальных оборотов рынка, хорошо объясняет перепады реакции минских риэлторов и аналитиков на состояние рынка в ходе прошлого года — от выжидания, а иногда и паники до безудержного оптимизма в декабре—начале января 2001 г.
По всей видимости, ситуация активизации рынка недвижимости продлится до начала летнего сезона, хотя темпы активизации в ближайшие месяцы должны снизиться. Цены медленно и незначительно продолжат расти на квартиры всех типов. Но на фоне увеличения цен на коммунальные услуги спрос изменится в сторону менее просторного жилья (1–2--комнатные квартиры). А значит и цены на это жилье хоть и незначительно (сдерживаемые первичным рынком), но продолжат расти. В целом ситуация благоприятна для рынка недвижимости. И продавцам, и покупателям не стоит ждать существенных ценовых изменений на нем и решать жилищные проблемы уже сегодня.
Материал подготовлен при информационной поддержке АН "Центростиль"
Николай СИНЯК, кандидат экономических наук,
Вероника ЛИПКО, Татьяна ХИМИЧЕВА
РЫНОК МИНСКИХ КВАРТИР. ОЧЕРЕДНОЙ АЖИОТАЖ?
После продолжительного застоя столичный рынок жилья постепенно активизируется, и период падения цен на минские "квадраты" сменяется их ростом, поэтому мы решили рассказать нашим читателям о ситуации на этом рынке.
При анализе столичного рынка жилья применялась новая система индексов, которая, на наш взгляд, позволит читателям яснее и нагляднее представить картину развития событий и тенденции рынка недвижимости. Она включает, во--первых, ценовые (стоимостные) индексы. Так, ИНЦ — это индекс номинальных цен (отношение долларовой цены в текущем периоде к ставке базового периода). Во--вторых, система включает индекс рыночной активности (ИРА) — это индекс отношения объема спроса и предложения на рынке, то есть отношение количества запрашиваемых квартир и выставляемых на продажу к той же величине базового периода. В--третьих, учитываются сводные индексы рынка недвижимости—индексы денежного оборота на рынке (ИДО — это произведение ИНЦ на ИРА).
На основании приведенных выше показателей рассчитаны индексы рынка недвижимости, характеризующие изменение показателей относительно базового периода (в качестве базового периода принят I квартал 2000 г.). Анализируемый период: январь 2000 г. — I квартал 2001 г.
Ситуация по секторам
Рис. 1 дает наглядное представление, как изменялась ситуация в секторе однокомнатных квартир за последний год.
На фоне всеобщего падения жизненного уровня населения вполне объясним нарастающий спрос (на графике — ИДО--спрос) на однокомнатные квартиры. Все меньше людей сегодня могут позволить себе более дорогое жилье, а если кто--то и может, то его интерес сегодня перемещается в сторону более просторного жилья (рис. 4, 5). Предложение однокомнатных квартир ведет себя достаточно капризно (на графике — ИДО--предложение): во II квартале мы видим повышение активности продавцов, а уже ближе к дачному сезону прошлого года наблюдается значительное снижение их активности, что напрямую связано со снижением активности покупателей. Не стимулировала продавцов выставлять на продажу свои квартиры и ситуация с введением лицензирования — неизвестно, кому поручаешь продажу своего жилища и чем это обернется. Таким образом, они заняли выжидательную позицию и со спокойной душой отправились отдыхать на дачах или курортах. Однако ближе к осени ситуация на рынке недвижимости прояснилась, спрос на однокомнатные квартиры продолжал нарастать, что стимулировало продавцов к активной деятельности. На наступление нового тысячелетия и продавцы, и покупатели отреагировали вполне спокойно, и тенденции, наблюдавшиеся в конце прошлого года, сохранились и в I квартале 2001.
Рис. 1. Динамика индексов по спросу и предложению на 1--комнатные квартиры за 2000—I квартал 2001 г.
Практически аналогично развивалась ситуация в секторе двухкомнатных квартир, за исключением разве что поведения покупателей.
Рис. 2. Динамика индексов на 2--комнатные квартиры
А вот сектор многокомнатных квартир вел себя несколько иначе. Разочарованные катастрофическим падением цен на просторное жилье, их владельцы не очень--то хотели выставлять квартиры на продажу, чего не скажешь о приобретателях жилья. Опьяненные ситуацией, когда еще совсем недавно они могли претендовать лишь на жилье с меньшим количеством комнат, покупатели решили "если и падать с коня, то с хорошего", то есть приобретать жилье попросторнее (рис. 3--5). То есть вместе с резкой дифференциацией доходов населения на рынке недвижимости наблюдается и дифференциация приобретателей жилья. Тезис о том, что ситуация в экономике сильно коррелирует с ситуацией на рынке недвижимости, в который раз подтверждается.
Рис. 3. Динамика индексов на 3--комнатные квартиры
Рис. 4. Динамика индексов на 4--комнатные квартиры
Рис. 5. Динамика индексов на 5–6--комнатные квартиры
Что характерно…
Несмотря на различное поведение спроса и предложения в различных секторах рынка жилья в каждом из периодов прошлого года, общей является активизация рынка практически во всех (!) секторах к концу года при незначительном ослаблении активности в начале года. Это обычная ситуация, когда пик активности рынка приходится на декабрь и немного ослабевает в начале следующего года. Еще одной причиной активизации предложения стало повышение затрат на содержание пустующего жилья. Например, сегодня за содержание 2--комнатной квартиры, где никто не прописан, приходится выкладывать более 15 тыс. рублей в месяц. К сожалению, чиновники обязали платить такие деньги как богатых, так и пенсионеров, инвалидов, которым это жилье досталось, например, по наследству. Но это тема для отдельного разговора.
Как показано на графиках, спрос на квартиры во второй половине прошлого и начале этого года активизировался, что и повлекло за собой повышение цен на жилье. Именно этим можно объяснить, почему цены на жилье постепенно поползли вверх. В общей же массе продавцов на рынке недвижимости традиционно значительно больше, чем покупателей (рис.6). Этим можно объяснить "трепетное" отношение к ним риэлторов.
Рис. 6. Индекс изменения спроса и предложения
Для тех, кто интересуется…
Диапазон цен, которые установились на сегодняшний день на одно–четырехкомнатные квартиры в зависимости от типа планировки, отражен в следующей таблице.
| Тип планировки | Квартира (количество комнат), тыс. $ | |||||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | |||||
| макс. | мин. | макс. | мин. | макс. | мин. | макс. | мин. | |
| сталинка | 15 | 9 | 35 | 10 | 65 | 12,5 | 90 | 16 |
| хрущевка | 16 | 7,5 | 19 | 8,5 | 23 | 12 | -- | -- |
| брежневка | 20 | 7,5 | 30 | 9 | 47 | 11 | 60 | 13 |
| чешка | 17 | 8 | 52 | 8,5 | 55 | 12 | 79 | 17,5 |
| стандартные | 26 | 4 | 52 | 7 | 87 | 9.5 | 90 | 11 |
| новые | 17 | 8,5 | 20 | 18 | 55 | 17 | 35 | 19,5 |
| Район | 1--комн., $ | 2--комн., $ | 3--комн., $ | 4--комн., $ | 5 и 6--комн., $ |
| Заводской | 201—356 | 181--361 | 164--353 | 160--379 | 184--381 |
| Ленинский | 218--358 | 175--516 | 171--596 | 216--688 | 330--780 |
| Московский | 202--386 | 160--461 | 180--553 | 218--560 | 235--549 |
| Октябрьский | 210--447 | 176--444 | 194--562 | 261--620 | 237--570 |
| Партизанский | 205--405 | 186--754 | 185--738 | 247--696 | 251--671 |
| Первомайский | 212--481 | 192--622 | 187--1076 | 215--935 | 223--941 |
| Советский | 236--511 | 214--816 | 221--707 | 267--788 | 386--952 |
| Фрунзенский | 192--530 | 196--700 | 173--1061 | 171--981 | 491--940 |
| Центральный | 169--542 | 168--700 | 227--861 | 259--355 | 469--878 |
| Район | Диапазон цен |
| Заводской | 178--351 |
| Ленинский | 222--668 |
| Московский | 195--512 |
| Октябрьский | 196--528 |
| Партизанский | 215--653 |
| Первомайский | 206--811 |
| Советский | 265--755 |
| Фрунзенский | 244--842 |
| Центральный | 258--787 |
Динамика поведения сводного индекса рынка жилья в Минске,характеризующего изменение реальных оборотов рынка, хорошо объясняет перепады реакции минских риэлторов и аналитиков на состояние рынка в ходе прошлого года — от выжидания, а иногда и паники до безудержного оптимизма в декабре—начале января 2001 г.
По всей видимости, ситуация активизации рынка недвижимости продлится до начала летнего сезона, хотя темпы активизации в ближайшие месяцы должны снизиться. Цены медленно и незначительно продолжат расти на квартиры всех типов. Но на фоне увеличения цен на коммунальные услуги спрос изменится в сторону менее просторного жилья (1–2--комнатные квартиры). А значит и цены на это жилье хоть и незначительно (сдерживаемые первичным рынком), но продолжат расти. В целом ситуация благоприятна для рынка недвижимости. И продавцам, и покупателям не стоит ждать существенных ценовых изменений на нем и решать жилищные проблемы уже сегодня.
Материал подготовлен при информационной поддержке АН "Центростиль"
Николай СИНЯК, кандидат экономических наук,
Вероника ЛИПКО, Татьяна ХИМИЧЕВА
Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 18 за 2001 год в рубрике недвижимость
