Обмен жилых помещений государственного и частного жилищного фонда

Обмен жилыми помещениями всегда имел значение в перераспределении жилищного фонда. Необходимость таких гражданско-правовых сделок вызвана различными причинами: приближением места жительства к месту работы, месту жительства родственников, расположением школы или детского сада, переездом на новое место жительства в другой населенный пункт и т.д. Не исключена и замена больших квартир на меньшие в связи с уменьшением состава семьи и образованием излишков площади, за которые в настоящее время, как известно, нужно платить по себестоимости обслуживания жилищного фонда, то есть в повышенном размере.

В последние годы в связи с сокращением объемов строительства нового жилья (в 1987 году построено 99,7 тыс. квартир, в 1999 году - 34,4 тыс. квартир), возрастает также значение обмена жилыми помещениями как средства улучшения жилищных условий граждан.

Вместе с тем серьезное влияние на совершенствование и развитие института обмена жилыми помещениями оказывают структурные изменения в жилищном фонде. Например, доля государственного жилищного фонда в его общем объеме уменьшилась с 46,5% в 1990 году до 22,7% в 1999 году, в то время как доля жилья, находящегося в собственности граждан, возросла за этот период с 42,3% до 68,3%. Этому способствовали массовая приватизация жилищного фонда, активизация индивидуального и долевого жилищного строительства.

Увеличивается ежегодно и количество совершаемых сделок между гражданами по обмену жилых помещений. Причем сторонами в этих сделках выступают не только наниматели жилых помещений в домах государственного жилищного фонда, но и собственники индивидуальных жилых домов или квартир в двух- (блокированных) или многоквартирных жилых домах.

В этих условиях возрастает значение нормативно-правового регулирования. Если в сфере регулирования отношений по обмену жилых помещений между нанимателями помещений государственного жилищного фонда нормативно-правовая база разработана достаточно полно и каких-либо сложных вопросов и неясностей при совершении таких сделок не возникает, то в случаях, когда одной из сторон обмена выступают граждане-собственники или члены организаций граждан-застройщиков (а у них квартиры также оформлены в собственность), различные сложности есть. Выявляются недостаточная разработанность нормативно-правовой базы и противоречивые оценки специалистами правовой природы подобных сделок. Такие сделки в республике стали возможны после принятия постановления Совета Министров БССР от 20.05.1991 №189 "Об обмене жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда, фонда жилищных и жилищно-строительных кооперативов на жилые дома (квартиры), принадлежащие гражданам на праве частной собственности". Им было установлено, что при достижении сторонами соглашения об обмене на основании решения местного исполкома в нотариальном порядке удостоверяется договор мены и гражданину, имеющему права собственника жилого помещения, выдается соответствующее регистрационное удостоверение бюро технической инвентаризации, а гражданину, имеющему права нанимателя, выдается обменный ордер, дающий право на вселение, и заключается соответствующий договор найма жилого помещения.

Однако в дальнейшем после введения в действие с 1.07.1999 г. нового Жилищного кодекса одновременно с утверждением постановлением Совета Министров от 2.08.1999 г. №1191 Правил обмена жилых помещений государственного жилищного фонда в Республике Беларусь было признано утратившим силу постановление Совета Министров от 20.05.1991 г. №189. Причем ни в новом Жилищном кодексе, ни в Правилах обмена жилых помещений нормы, регламентирующие порядок оформления обмена жилых помещений между собственниками и нанимателями не были воспроизведены. Таким образом, в настоящее время действующее гражданское и жилищное законодательство не содержит норм, четко регулирующих отношения по обмену жилыми помещениями в случае, когда сторонами выступают граждане, имеющие разный правовой имущественный статус по отношению к обмениваемому жилью.

Особое мнение по данной проблеме высказано Минским горисполкомом в заключении по проекту новой редакции Жилищного кодекса. Во-первых, в нем констатируется, что действующее законодательство допускает обмен жилых помещений частного фонда на жилые помещения государственного жилищного фонда (по имеющимся сведениям, в г. Минске в 2000 году из общего количества оформленных обменов около 50% приходится именно на такие сделки).

Во-вторых, отмечается, что поскольку собственником государственной квартиры выступает Минский городской Совет депутатов, то при мене жилых помещений государственного и частного жилищного фонда в собственность государства должно перейти жилое помещение, принадлежащее физическому лицу на праве собственности, а в собственность гражданина - государственное жилое помещение. Наниматель жилого помещения соответственно должен перезаключить договор найма.

В итоге делается вывод, что мена жилых помещений возможна только при наличии двух разных собственников, а предметом обмена могут быть только государственные жилые помещения и производиться такой обмен должен по инициативе нанимателей с разрешения наймодателя.

И, наконец, на основании данного вывода предлагается исключить из проекта новой редакции Жилищного кодекса положения, касающиеся участия в обмене частных жилых помещений, и установить порядок обмена только государственного жилищного фонда.

Нельзя, разумеется, не согласиться с автором данного заключения, что договор мены (согласно п.1 ст.538 Гражданского кодекса) возможен, когда каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар (в данном случае жилое помещение) в обмен на другой. Более того, в соответствии с п.2 ст. 538 ГК каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Однако вряд ли будет логично на основании этого делать вывод о невозможности обмена жилыми помещениями между гражданами - собственником индивидуального дома или квартиры и нанимателем жилого помещения в доме государственного жилищного фонда.

Ведь в указанном заключении по существу рассмотрен лишь один из возможных вариантов обмена, когда собственник жилого помещения непременно желает стать собственником жилища, получаемого в порядке обмена, а наниматель желает остаться нанимателем в помещении, которое до обмена принадлежало гражданину на праве собственности. А как же быть с практикой, которая, как известно, является критерием истины, когда (как было отмечено выше) около половины всех обменов за год в столице республики совершено между владельцами частных жилых помещений и нанимателями жилых помещений в домах государственного жилищного фонда? При этом форма собственности на каждое конкретное жилое помещение не меняется.

Жилое помещение, относящееся к частному жилищному фонду, оформляется в частную собственность, а на жилое помещение государственного жилищного фонда изменяется договор найма.

По сути дела такие сделки можно расценивать прежде всего как обмен правами пользования жилыми помещениями с одновременным оформлением соответствующих документов, подтверждающих сохранение имущественного статуса (формы собственности) обмениваемого жилья.

Бывший наниматель жилого помещения в доме государственного фонда переселяется на основании соответствующего договора в квартиру (индивидуальный жилой дом), находившуюся в собственности гражданина, и после получения регистрационного удостоверения в бюро регистрации и технической инвентаризации становится ее полноправным собственником.

В то же время бывший собственник в результате такого обмена заключает вместо бывшего нанимателя новый договор найма жилого помещения (в которое он вселяется в порядке обмена) и таким образом получает его в постоянное пользование.

Необходимо также учитывать и то, что не только государственное жилье может быть предметом обмена. Ведь весьма значительное количество граждан-нанимателей жилых помещений проживает в домах (квартирах) так называемого обобществленного жилищного фонда, принадлежащих различным общественным, арендным, акционерным и другим организациям. Это жилье по классификации Жилищного кодекса 1999 года отнесено к частному жилищному фонду юридических лиц негосударственной формы собственности. Следовательно, закрепив нормативно возможности обмена жильем только в государственном жилищном фонде, как это предлагается Минским горисполкомом, законодательством существенно ограничены жилищные права других граждан, что будет противоречить Конституции Республики Беларусь.

Представляется, что все эти вопросы должны быть рассмотрены компетентными специалистами при доработке проекта новой редакции Жилищного кодекса до внесения ее на рассмотрение в Палату представителей Национального собрания Республики Беларусь.

Упорядочение норм, регулирующих обмен жилых помещений, будет обеспечивать конституционные права граждан на жилище, свободу передвижения и выбор места жительства, а также формирование и развитие полноценного рынка жилья.Виктор САВИЦКИЙ, ответственный секретарь Республиканского межведомственного совета по проведению жилищной реформы


Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 18 за 2001 год в рубрике недвижимость

©1995-2022 Строительство и недвижимость