Западная и Восточная Германия: тенденции на рынках жилья

Немецкие специалисты в области недвижимости пришли к выводу, что уровень арендной платы и цены на продаваемое жилье растут в рамках одного цикла. Наблюдая за одним из этих параметров, можно легко прогнозировать "поведение" другого. Однако даже тщательный анализ не позволяет немцам избежать кризиса на рынке жилья. В Западной Германии наблюдается существенное превышение спроса над предложением, а в Восточной - наоборот. Последствия сложившейся ситуации соответствующие.

Согласно недавнему исследованию, проведенному ассоциацией немецких агентов по недвижимости "Ring Deutscher Makler" (RDM), рост цен на жилье в 2000 году был меньше, чем прогнозировалось. К примеру, в 1999 году цена на двухквартирный жилой дом в среднем по Германии выросла на 2 процента. Что же касается минувшего года, то такой показатель составил всего 0,5 процента.

Если взглянуть на немецкий рынок квартир, то там продолжается спад цен. В 2000 году он составил 1,2-2 процента. Что касается уровня арендной платы, можно отметить, что он существенно различается в зависимости от региона. Так, в высокоурбанизированных районах на западе и юге Германии арендная плата постоянно растет. В ближайшем будущем ожидается, что ее уровень в этих регионах достигнет рекордных отметок 1992/93 годов. А в Восточной Германии и экономически слаборазвитых районах Западной Германии арендная плата все время уменьшается.

Немецкие эксперты сходятся во мнении, что наблюдения за рынком сдаваемого в аренду жилья интересны и практически полезны, потому что они дают возможность прогнозировать сами цены на жилье. То есть как уровень арендной платы, так и цены на продаваемое жилье растут в рамках одного цикла. Разница заключается лишь во временном параметре. Сегодня на рынке сдаваемого в аренду жилья постоянно нарастает напряжение, поэтому специалисты делают однозначный вывод, что скоро возникнут трудности и при продаже жилых домов или квартир.

По мнению наблюдателей, наиболее критическая ситуация на рынке сдаваемого в аренду жилья сложилась в 2000 году в Мюнхене. Приведенные ниже показатели роста арендной платы говорят сами за себя. Итак, в 2000 году в Мюнхене рост арендной платы составил: за старое жилье - 7,9 процента, за жилье, построенное после 1950 года, - 11,8 процента, за новое жилье - 9,3 процента.

Одной из причин сложившейся на рынке напряженной ситуации специалисты называют непростые условия для инвестиций в жилье. С одной стороны, в начале 1999 года было ограничено право собственников жилья на определение размера его амортизации. Кроме того, на протяжении десятилетия постоянно росли налоги на недвижимость. С другой стороны, возрастает интерес населения к ипотечному кредитованию. Если в 1998 году количество ссуд, выдаваемых под залог недвижимости, было порядка 5 процентов, то на сегодняшний день этот показатель составляет уже 7 процентов. А это, в свою очередь, вызвало уменьшение объема строительства нового жилья (как жилых домов, так и квартир). В некоторых районах Германии такое уменьшение составило 30-40 процентов. Наряду с уменьшением предложения жилья спрос на него постоянно растет. Благодаря экономическому росту в западных землях Германии население сегодня имеет реальную возможность почти полностью удовлетворять все свои потребности, в том числе и в жилье. А через 1-2 года, когда скажется эффект от общего снижения налогов, ситуация на рынке жилья может стать еще более напряженной.

Вот как комментирует это утверждение Йоханс Шнайдер, председатель баварской региональной ассоциации RDM: "Напряженность ситуации на рынке жилья сохранится, во всяком случае, в крупных городах. К примеру, уже сегодня в Мюнхене наблюдается своего рода чрезвычайная ситуация, не свойственная пока другим городам Германии, хотя и в них наблюдается большой разрыв между уровнем спроса на жилье и уровнем его предложения. В общем, нам только и остается, что ждать, отразится ли общий экономический рост на сфере строительства и будет ли предложение жилья соответствовать спросу на него".

Ситуация на рынке жилья Восточной Германии совершенно иная. Здесь, по мнению ассоциации RDM, рынок все еще находится в стадии структурных изменений. Ожидается, что в ближайшее время предложение жилья должно значительно возрасти. Это произойдет за счет приватизации крупных строительных компаний, возводящих жилье. Однако в восточной части Германии имеется огромное число пустующих домов и квартир. То есть на лицо избыточное предложение жилья и слишком низкий спрос на него.

За последние пять лет такая ситуация уже привела к падению уровня арендной платы за жилье более чем на треть. А в будущем ожидается ее дальнейшее падение.

При подготовке статьи были использованы материалы с выставки "Immofair/Residence", проводимой ежегодно выставочной компанией "Messe Muenchen GmbH" (Мюнхен, Германия). Очередная выставка пройдет 24-25 марта 2001 года в выставочном центре "M.O.C. Muenchen-Freimann".

Подробности - у Александры Кориморс ("Messe Muenchen GmbH"):

Тел. (+49 89) 9 49-2 06 20

Факс (+49 89) 9 49-2 06 29

e-mail: korimorth@messe-muenchen.deИлья ЛАТЫШЕВ ilya_latyshev@tut.by


Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 11 за 2001 год в рубрике недвижимость

©1995-2022 Строительство и недвижимость