Европейские города: обзор рынков промышленной недвижимости
В одном из прошлых номеров газеты мы знакомили вас с выставкой промышленной недвижимости "Exporeal", проходившей в начале октября минувшего года в Мюнхене. Сегодня мы продолжим наш разговор и познакомим вас с обзором ситуации на рынках промышленной недвижимости некоторых европейских городов.
Лондон: наблюдается недостаток пространства
Тому, кто в настоящее время подыскивает себе офисное помещение в столице Великобритании, несказано повезет, если он вообще найдет себе что-нибудь стоящее. О каком-либо свободном выборе из нескольких вариантов вообще не приходится говорить. Спрос на офисы стабильно держится на очень высокой отметке. Предложение наоборот - постоянно падает. А цены и арендная плата неуклонно растут.
Все специалисты сходятся на мнении, что рынок офисной недвижимости Лондона переживает сейчас свои далеко не лучшие времена. Показатель количества свободных площадей упал на четверть и составляет в настоящее время от 4,2 до 4,4 процента. По информации международной консалтинговой компании "DTZ", в начале минувшего года в городе на Темзе пустовало всего 750 тысяч квадратных метров офисных площадей. Еще совсем небольшое количество офисных помещений добавилось за счет новостроек.
По словам эксперта Джонса Ланг ЛаСалле, на сегодняшний день наибольший спрос на офисы в Лондоне наблюдается со стороны банков и финансовых организаций, компаний, предлагающих различного рода услуги (особенно юридические), а также компаний, занятых в сфере масс-медиа и информационных технологий.
Следует отметить, что уже за первые три месяца минувшего года из 750 тысяч квадратных метров пустующих офисных площадей в аренду было взято 510 тысяч. Превышение спроса над предложением стимулирует постоянный рост арендной платы, которая, к примеру, в районе Вест Энд уже достигла 750 фунтов стерлингов за квадратный метр в месяц.
Все обозреватели рынка сходятся на том, что в ближайшем будущем в Лондоне продолжится рост арендной платы, поскольку предложение офисов так и останется на довольно низком уровне. Причин для этого предостаточно. В частности, то, что площадь строящихся сейчас офисных зданий составляет всего 1,06 миллиона квадратных метров (а потребность в них - в несколько раз больше). Причем из них уже зарезервировано 370 тысяч квадратных метров.
Сложившаяся в Лондоне ситуация позволяет сколотить неплохие капиталы причем вполне законным путем. Это, в первую очередь, касается строительных и инвестиционных компаний. Больше всего спекуляций происходит сейчас вокруг одного из объектов, возводимого в Докландском районе столицы. Имеется в виду 16-этажная офисная башня, строящаяся компанией "Canary Wharf LTD". Большая часть офисов в этом здании была выкуплена либо взята в аренду еще до начала его строительства, а вокруг оставшихся незарезервированными 46,5 тысячи квадратных метров скоро может вспыхнуть настоящая война. Суть в том, что в этом лондонском районе спрос на офисы самый высокий во всем городе, а их предложение самое низкое.
По информации уже известного нам Джонса Ланг ЛаСалле, в первой четверти 2000-го года инвестиции в развитие центральных районов Лондона составили 1,6 миллиарда фунтов стерлингов. Наиболее значительные "вливания" поступили непосредственно от британских компаний, занимающихся операциями с недвижимостью, и финансовых институтов - 70 процентов. Более скромную цифру - 8 процентов - составили инвестиции с Ближнего Востока. Следует отметить, что инвестиционные компании из Израиля действуют в Великобритании даже более активно, нежели их конкуренты из Германии и США. Инвестиционный вклад последних составил 5 и 4 процента соответственно.
Одной из причин постоянной устойчивой популярности, которой пользуется рынок недвижимости Великобритании у иностранных инвесторов, является тот факт, что британский фунт стерлингов по сравнению с европейской валютой - евро - более стабилен.
Прогнозы экономического развития Великобритании вполне позитивны. Однако ситуация на рынке офисных помещений Лондона в ближайшее время существенно не измениться: плата за их аренду все так же продолжит расти и нет никаких серьезных опасений, что спрос на офисные помещения упадет.
Чехия: поводы для оптимизма есть
Судя по всему, чешская экономика в общем и рынок офисных помещений в частности уже пережили кризис предыдущих лет. Впервые с 1996 года почти все рыночные показатели снова указывают на реальный рост. Правительство Чехии, в свою очередь, также старается по возможности улучшать условия для работающих в стране компаний. Целью Номер Один является гармонизация чешского законодательства с законодательством Европейского Союза. Кроме того, правительством страны создана масса дополнительных стимулов для привлечения зарубежных инвесторов. В частности, уже почти принято решение о приватизации чешских банков и предприятий сферы энергоснабжения. Этот шаг, по мнению экспертов, также позитивно отразится на развитии экономики страны.
Общая благоприятная ситуация в экономике Чехии повлияла также и на рынок офисных помещений в столице страны - Праге. В последние несколько лет здесь было построено достаточно много зданий, благодаря чему предложение офисных помещений намного превысило их спрос. По оценкам организации "CB Richard Ellis", только в прошлом году в Праге рынок офисных помещений пополнился на 170 тысяч квадратных метров. И сегодня общее предложение выставленных на продажу офисных помещений находится на уровне 750 тысяч квадратных метров. Из них две трети составляют совершенно новые помещения, а оставшуюся треть - реконструированные. По прогнозам специалистов, в ближайшие несколько лет в столице Чешской Республики будет построено "всего" 100 тысяч квадратных метров офисов. Однако даже этого будет более чем достаточно.
Что касается количества взятых в аренду помещений, то в 1999 году оно составило 115 - 120 тысяч квадратных метров. Между тем, годом ранее аналогичный показатель был на 8 процентов выше. Следует отметить, что на сегодняшний день основными "потребителями" офисных помещений в Праге являются компании, работающие в области телекоммуникаций и информационных технологий, а также банки и страховые компании.
Уровень арендной платы, упавший в прошлом году на 20 процентов из-за избытка площадей, сейчас стабилизировался. Аренда одного квадратного метра офисной площади в современном здании в центре столицы стоит в среднем 40 марок; в районах, близких к центру, - 30 - 35; а на окраинах - 25 - 30 марок. Наблюдатели считают, что избыток площадей будет и дальше влиять на понижение цен.
Количество сдаваемых в аренду офисных помещений составляет 15 процентов от их общего числа. Следует однако отметить, что большинство этих помещений находятся в старых нереставрированных домах либо домах, реставрированных в начале 1990-х годов.
С офисными помещениями в Чешской Республике в общем-то все в порядке. Но если каснуться производственных и складских помещений, отвечающих требованиям современных стандартов, то их явно не хватает. Уже имеющиеся здания подобного рода построены давно - им не только требуется капитальный ремонт, но их также необходимо еще модернизировать. Специалисты отмечают, что зачастую сами такие здания стоят сегодня не больше, чем их фундаменты.
Если верить прогнозам компании "Steppinvest", рынок промышленной недвижимости в Чехии скоро сильно раздробится. Из-за увеличения количественных и качественных характеристик промышленных территорий старые комплексы промышленной недвижимости, имеющие низкое качество, станут совершенно неконкурентоспособными. И, как следствие, продать их не будет никакой возможности.
Что же касается конкретных цифр, то в 1998 году цены на недвижимость в Чехии упали в среднем на 30-50 процентов, в 1999 году - на 15-20 (за исключением совсем небольшого числа объектов). Размер арендной платы за складские помещения держится сегодня на уровне 400-1200 чешских крон за квадратный метр, а за производственные объекты - 600-2000 крон в месяц.
Венгрия: все на благо страны
Летом 2000 года в столице Венгрии - Будапеште состоялось открытие Центра "Mom Park", который на сегодняшний день считается самым крупным проектом в сфере промышленной недвижимости страны. Центр имеет площадь более 100 тысяч квадратных метров и включает в себя крупные супер-маркеты, кинотеатры, рестораны, офисные помещения и жилые апартаменты. Возведение Центра осуществлялось совместно "Schоеrghuber Group of Companies" (Мюнхен) и Баварским земельным банком.
Отметим однако, что Центр "Mom Park" является самым крупным, но далеко не единственным иностранным инвестиционным проектом, реализованным в столице Венгрии. Зарубежные инвесторы стараются вложить свои средства в любые проекты: будь то небольшой магазинчик или супер-маркет, простое офисное здание или шоппинг-центры, расположенные на автостраде, ведущей к Вене. Если каснуться географии инвесторов, то на первом месте по объему инвестиций в сферу промышленной недвижимости Венгрии стоит Австрия. За ней идут Америка, Израиль и Германия.
Следует отметить, что минувший год стал для рынка недвижимости Будапешта своеобразным водоразделом. Во-первых, это был год окончания реализации большого числа инвестиционных проектов, начатых иностранными компаниями несколько лет назад. Во-вторых, сами венгерские компании, работающие с недвижимостью, уже крепко встали на ноги и более уверенно ведут себя на рынке, составляя достойную конкуренцию инвесторам из-за рубежа.
Если верить оценкам международных экспертов, с конца 1998 года по середину 2000-го зарубежные инвестиции в промышленную недвижимость Венгрии, Чешской Республики и Республики Польша в общей сложности составили более 642 миллионов евро. Причем львиную долю этих средств- 366 миллионов евро - принял на себя Будапешт.
Отметим, что сегодня спрос на иностранные инвестиции в Будапеште несколько ниже, нежели пару лет назад. Однако интерес зарубежных инвесторов к рынку промышленной недвижимости столицы Венгрии держится на постоянном уровне. Этому, в частности, способствует возможность вступления этой страны в Европейский Союз.
Польша: самое время для инвестиций
За последние десять лет условия для инвестиций в польскую экономику заметно улучшились. Это и понятно: движению товаров и капиталов в стране никто не препятствует, а законы только способствуют бизнесу. Благодаря этим и другим факторам увеличилась также активность инвесторов в сфере промышленной недвижимости Польши.
В период с 1990 по 1999 год количество иностранных и совместных предприятий в Польше увеличилось с 5400 до 37 5000. Причем интересен следующий факт. Международная консалтинговая компания "A.T.Kearney" провела недавно исследование среди 155 ведущих мировых инвестиционных компаний. Вопрос был один: в экономику какой из шестидесяти предложенных стран предпочтительнее всего инвестировать средства. По результатам этого исследования Польша заняла пятое место после США, Великобритании, Китая и Бразилии.
Однако в результате российского финансового и экономического кризиса, разразившегося летом 1998 года, многие польские компании потерпели большие убытки и экономический рост в 1999 году в этой стране составил всего 7,3 процента (по сравнению с 15,8 в 1998). Однако уже в 2000-м году этот показатель поднялся до 13 процентов. Предполагается, что взятый сейчас польским правительством курс на снижение корпоративных налогов будет стимулировать как экономику страны, так и приток инвестиций из-за рубежа.
Рынок промышленной недвижимости Польши четко отреагировал на возможность роста иностранных инвестиций. В последнее время предложение коммерческих объектов заметно возросло. Стоит однако отметить, что одна из наиболее острых проблем, имевшихся в сфере промышленной недвижимости этой страны на протяжении достаточного длительного времени, была решена только совсем недавно. Дело в том, что одно время в Варшаве предложение современных офисных помещений, отвечающих западным стандартам, было крайне низким. Сложившаяся ситуация приводила к тому, что иногда покупные цены на такие помещения и арендная плата за них достигали просто астрономических цифр. И только благодаря слаженной работе инвестиционных и строительных компаний сейчас спрос на такие помещения и их предложение отчасти выровнялись.
В настоящее время постоянно растущее предложение офисов способствует снижению уровня арендной платы за них. Например, в Варшаве она уже упала с уровня 35-38 долларов США до 30-35 за квадратный метр. Эксперты считают, что падение уровня арендной платы продолжится и далее.
В отличие от Варшавы, где спрос и предложение постепенно выравниваются, в других экономически развитых центрах Польши (таких как Познань, Краков, Даньциг) спрос на офисные помещения "экстра-класса" намного превышает их предложение. Поэтому сегодня очень выгодно инвестировать средства в строительство там именно таких помещений. Очень скоро вложенные в эти регионы средства принесут немалый доход.
Еще раз напомним, что вышеизложенная информация была представлена на выставке промышленной недвижимости "Exporeal-2000", проходившей в Мюнхене, организатором которой выступила выставочная компания "Messe Muenchen GmbH".Илья ЛАТЫШЕВ
Лондон: наблюдается недостаток пространства
Тому, кто в настоящее время подыскивает себе офисное помещение в столице Великобритании, несказано повезет, если он вообще найдет себе что-нибудь стоящее. О каком-либо свободном выборе из нескольких вариантов вообще не приходится говорить. Спрос на офисы стабильно держится на очень высокой отметке. Предложение наоборот - постоянно падает. А цены и арендная плата неуклонно растут.
Все специалисты сходятся на мнении, что рынок офисной недвижимости Лондона переживает сейчас свои далеко не лучшие времена. Показатель количества свободных площадей упал на четверть и составляет в настоящее время от 4,2 до 4,4 процента. По информации международной консалтинговой компании "DTZ", в начале минувшего года в городе на Темзе пустовало всего 750 тысяч квадратных метров офисных площадей. Еще совсем небольшое количество офисных помещений добавилось за счет новостроек.
По словам эксперта Джонса Ланг ЛаСалле, на сегодняшний день наибольший спрос на офисы в Лондоне наблюдается со стороны банков и финансовых организаций, компаний, предлагающих различного рода услуги (особенно юридические), а также компаний, занятых в сфере масс-медиа и информационных технологий.
Следует отметить, что уже за первые три месяца минувшего года из 750 тысяч квадратных метров пустующих офисных площадей в аренду было взято 510 тысяч. Превышение спроса над предложением стимулирует постоянный рост арендной платы, которая, к примеру, в районе Вест Энд уже достигла 750 фунтов стерлингов за квадратный метр в месяц.
Все обозреватели рынка сходятся на том, что в ближайшем будущем в Лондоне продолжится рост арендной платы, поскольку предложение офисов так и останется на довольно низком уровне. Причин для этого предостаточно. В частности, то, что площадь строящихся сейчас офисных зданий составляет всего 1,06 миллиона квадратных метров (а потребность в них - в несколько раз больше). Причем из них уже зарезервировано 370 тысяч квадратных метров.
Сложившаяся в Лондоне ситуация позволяет сколотить неплохие капиталы причем вполне законным путем. Это, в первую очередь, касается строительных и инвестиционных компаний. Больше всего спекуляций происходит сейчас вокруг одного из объектов, возводимого в Докландском районе столицы. Имеется в виду 16-этажная офисная башня, строящаяся компанией "Canary Wharf LTD". Большая часть офисов в этом здании была выкуплена либо взята в аренду еще до начала его строительства, а вокруг оставшихся незарезервированными 46,5 тысячи квадратных метров скоро может вспыхнуть настоящая война. Суть в том, что в этом лондонском районе спрос на офисы самый высокий во всем городе, а их предложение самое низкое.
По информации уже известного нам Джонса Ланг ЛаСалле, в первой четверти 2000-го года инвестиции в развитие центральных районов Лондона составили 1,6 миллиарда фунтов стерлингов. Наиболее значительные "вливания" поступили непосредственно от британских компаний, занимающихся операциями с недвижимостью, и финансовых институтов - 70 процентов. Более скромную цифру - 8 процентов - составили инвестиции с Ближнего Востока. Следует отметить, что инвестиционные компании из Израиля действуют в Великобритании даже более активно, нежели их конкуренты из Германии и США. Инвестиционный вклад последних составил 5 и 4 процента соответственно.
Одной из причин постоянной устойчивой популярности, которой пользуется рынок недвижимости Великобритании у иностранных инвесторов, является тот факт, что британский фунт стерлингов по сравнению с европейской валютой - евро - более стабилен.
Прогнозы экономического развития Великобритании вполне позитивны. Однако ситуация на рынке офисных помещений Лондона в ближайшее время существенно не измениться: плата за их аренду все так же продолжит расти и нет никаких серьезных опасений, что спрос на офисные помещения упадет.
Чехия: поводы для оптимизма есть
Судя по всему, чешская экономика в общем и рынок офисных помещений в частности уже пережили кризис предыдущих лет. Впервые с 1996 года почти все рыночные показатели снова указывают на реальный рост. Правительство Чехии, в свою очередь, также старается по возможности улучшать условия для работающих в стране компаний. Целью Номер Один является гармонизация чешского законодательства с законодательством Европейского Союза. Кроме того, правительством страны создана масса дополнительных стимулов для привлечения зарубежных инвесторов. В частности, уже почти принято решение о приватизации чешских банков и предприятий сферы энергоснабжения. Этот шаг, по мнению экспертов, также позитивно отразится на развитии экономики страны.
Общая благоприятная ситуация в экономике Чехии повлияла также и на рынок офисных помещений в столице страны - Праге. В последние несколько лет здесь было построено достаточно много зданий, благодаря чему предложение офисных помещений намного превысило их спрос. По оценкам организации "CB Richard Ellis", только в прошлом году в Праге рынок офисных помещений пополнился на 170 тысяч квадратных метров. И сегодня общее предложение выставленных на продажу офисных помещений находится на уровне 750 тысяч квадратных метров. Из них две трети составляют совершенно новые помещения, а оставшуюся треть - реконструированные. По прогнозам специалистов, в ближайшие несколько лет в столице Чешской Республики будет построено "всего" 100 тысяч квадратных метров офисов. Однако даже этого будет более чем достаточно.
Что касается количества взятых в аренду помещений, то в 1999 году оно составило 115 - 120 тысяч квадратных метров. Между тем, годом ранее аналогичный показатель был на 8 процентов выше. Следует отметить, что на сегодняшний день основными "потребителями" офисных помещений в Праге являются компании, работающие в области телекоммуникаций и информационных технологий, а также банки и страховые компании.
Уровень арендной платы, упавший в прошлом году на 20 процентов из-за избытка площадей, сейчас стабилизировался. Аренда одного квадратного метра офисной площади в современном здании в центре столицы стоит в среднем 40 марок; в районах, близких к центру, - 30 - 35; а на окраинах - 25 - 30 марок. Наблюдатели считают, что избыток площадей будет и дальше влиять на понижение цен.
Количество сдаваемых в аренду офисных помещений составляет 15 процентов от их общего числа. Следует однако отметить, что большинство этих помещений находятся в старых нереставрированных домах либо домах, реставрированных в начале 1990-х годов.
С офисными помещениями в Чешской Республике в общем-то все в порядке. Но если каснуться производственных и складских помещений, отвечающих требованиям современных стандартов, то их явно не хватает. Уже имеющиеся здания подобного рода построены давно - им не только требуется капитальный ремонт, но их также необходимо еще модернизировать. Специалисты отмечают, что зачастую сами такие здания стоят сегодня не больше, чем их фундаменты.
Если верить прогнозам компании "Steppinvest", рынок промышленной недвижимости в Чехии скоро сильно раздробится. Из-за увеличения количественных и качественных характеристик промышленных территорий старые комплексы промышленной недвижимости, имеющие низкое качество, станут совершенно неконкурентоспособными. И, как следствие, продать их не будет никакой возможности.
Что же касается конкретных цифр, то в 1998 году цены на недвижимость в Чехии упали в среднем на 30-50 процентов, в 1999 году - на 15-20 (за исключением совсем небольшого числа объектов). Размер арендной платы за складские помещения держится сегодня на уровне 400-1200 чешских крон за квадратный метр, а за производственные объекты - 600-2000 крон в месяц.
Венгрия: все на благо страны
Летом 2000 года в столице Венгрии - Будапеште состоялось открытие Центра "Mom Park", который на сегодняшний день считается самым крупным проектом в сфере промышленной недвижимости страны. Центр имеет площадь более 100 тысяч квадратных метров и включает в себя крупные супер-маркеты, кинотеатры, рестораны, офисные помещения и жилые апартаменты. Возведение Центра осуществлялось совместно "Schоеrghuber Group of Companies" (Мюнхен) и Баварским земельным банком.
Отметим однако, что Центр "Mom Park" является самым крупным, но далеко не единственным иностранным инвестиционным проектом, реализованным в столице Венгрии. Зарубежные инвесторы стараются вложить свои средства в любые проекты: будь то небольшой магазинчик или супер-маркет, простое офисное здание или шоппинг-центры, расположенные на автостраде, ведущей к Вене. Если каснуться географии инвесторов, то на первом месте по объему инвестиций в сферу промышленной недвижимости Венгрии стоит Австрия. За ней идут Америка, Израиль и Германия.
Следует отметить, что минувший год стал для рынка недвижимости Будапешта своеобразным водоразделом. Во-первых, это был год окончания реализации большого числа инвестиционных проектов, начатых иностранными компаниями несколько лет назад. Во-вторых, сами венгерские компании, работающие с недвижимостью, уже крепко встали на ноги и более уверенно ведут себя на рынке, составляя достойную конкуренцию инвесторам из-за рубежа.
Если верить оценкам международных экспертов, с конца 1998 года по середину 2000-го зарубежные инвестиции в промышленную недвижимость Венгрии, Чешской Республики и Республики Польша в общей сложности составили более 642 миллионов евро. Причем львиную долю этих средств- 366 миллионов евро - принял на себя Будапешт.
Отметим, что сегодня спрос на иностранные инвестиции в Будапеште несколько ниже, нежели пару лет назад. Однако интерес зарубежных инвесторов к рынку промышленной недвижимости столицы Венгрии держится на постоянном уровне. Этому, в частности, способствует возможность вступления этой страны в Европейский Союз.
Польша: самое время для инвестиций
За последние десять лет условия для инвестиций в польскую экономику заметно улучшились. Это и понятно: движению товаров и капиталов в стране никто не препятствует, а законы только способствуют бизнесу. Благодаря этим и другим факторам увеличилась также активность инвесторов в сфере промышленной недвижимости Польши.
В период с 1990 по 1999 год количество иностранных и совместных предприятий в Польше увеличилось с 5400 до 37 5000. Причем интересен следующий факт. Международная консалтинговая компания "A.T.Kearney" провела недавно исследование среди 155 ведущих мировых инвестиционных компаний. Вопрос был один: в экономику какой из шестидесяти предложенных стран предпочтительнее всего инвестировать средства. По результатам этого исследования Польша заняла пятое место после США, Великобритании, Китая и Бразилии.
Однако в результате российского финансового и экономического кризиса, разразившегося летом 1998 года, многие польские компании потерпели большие убытки и экономический рост в 1999 году в этой стране составил всего 7,3 процента (по сравнению с 15,8 в 1998). Однако уже в 2000-м году этот показатель поднялся до 13 процентов. Предполагается, что взятый сейчас польским правительством курс на снижение корпоративных налогов будет стимулировать как экономику страны, так и приток инвестиций из-за рубежа.
Рынок промышленной недвижимости Польши четко отреагировал на возможность роста иностранных инвестиций. В последнее время предложение коммерческих объектов заметно возросло. Стоит однако отметить, что одна из наиболее острых проблем, имевшихся в сфере промышленной недвижимости этой страны на протяжении достаточного длительного времени, была решена только совсем недавно. Дело в том, что одно время в Варшаве предложение современных офисных помещений, отвечающих западным стандартам, было крайне низким. Сложившаяся ситуация приводила к тому, что иногда покупные цены на такие помещения и арендная плата за них достигали просто астрономических цифр. И только благодаря слаженной работе инвестиционных и строительных компаний сейчас спрос на такие помещения и их предложение отчасти выровнялись.
В настоящее время постоянно растущее предложение офисов способствует снижению уровня арендной платы за них. Например, в Варшаве она уже упала с уровня 35-38 долларов США до 30-35 за квадратный метр. Эксперты считают, что падение уровня арендной платы продолжится и далее.
В отличие от Варшавы, где спрос и предложение постепенно выравниваются, в других экономически развитых центрах Польши (таких как Познань, Краков, Даньциг) спрос на офисные помещения "экстра-класса" намного превышает их предложение. Поэтому сегодня очень выгодно инвестировать средства в строительство там именно таких помещений. Очень скоро вложенные в эти регионы средства принесут немалый доход.
Еще раз напомним, что вышеизложенная информация была представлена на выставке промышленной недвижимости "Exporeal-2000", проходившей в Мюнхене, организатором которой выступила выставочная компания "Messe Muenchen GmbH".Илья ЛАТЫШЕВ
Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 07 за 2001 год в рубрике недвижимость
