Ничто не идеально?

Если предположить, что выражение "выглядеть на все 100", то есть первоклассно, идеально, можно употребить не только в отношении человека, но и применительно к недвижимости, которой он владеет, особенно интересно выяснить, какие характеристики влияют на оценку нашей главной собственности - жилой недвижимости.

Приобретая квартиру в собственность, покупатель, помимо цены, как правило, ориентируется на район города, в котором она расположена, качество самого дома и будущей квартиры.

В идеале цена должна соответствовать качеству предлагаемой недвижимости. Попытаемся разобраться, какие параметры составляют понятие "качество недвижимости".

Как уже говорилось, одной из наиболее существенных характеристик является престижность района (А в таблице 1), в котором располагается будущий дом (квартира).Таблица 1. Базовые параметры оценки качества объекта недвижимости на первичном рынке

Параметры, характеризующие место расположения жилой недвижимости

Цена в баллах

РАЙОН(25-70)

А. Престижность района (10-40)A1 — Центр города и места компактного проживания элиты

40

A2 — Прилегающие к центру районы города и места проживания преуспевающей прослойки населения

20

A3 — Другие районы города

10

В. Экологическая чистота (10-20)B1 — воздуха) до 50% от допустимой концентрации вредных веществ

8

б) превышает ПДК вредных веществ

4

B2 — водаа) из подземных источников

6

б) из поверхностных водохранилищ

3

B3 -шума) в пределах допустимой нормы (до 50%)

6

б) превышает допустимую норму (более 50%)

3

С. Прилегающая территория (5-10)C1 — наличие зеленой зоны отдыхаа) есть

5

б) нет

2,5

C2 — социальная инфраструктураа) развита
б) нет или развита слабо

3

1,5

C3 — транспортная инфраструктураудобство и время пути в центр (до 15 мин)/ нет

2

1

Параметры, характеризующие здание

ДОМ
(7,5-15)

D. количество квартир в доме и однородность состава жильцов (5-10)D1 — малое/ есть

10

D2 — большое/ нет

5

E. качество стенового материала (экологическая чистота и долговечность) (2,5-5)E1 — кирпич

5

E2 — другое

2,5

Параметры, характеризующие квартиру

КВАРТИРА
(7,5-15)

F. планировка и ее гибкость (2,5-10)F1 — удачная, гибкая, без колонн и балок в квартире

10

F2 — удачная, гибкая, с колоннами и балками в квартире

5

F3 — менее удачная

2,5

G. высота потолков (2,5-5)G1 — 2,7 м и более

5

G2 — 2,5 м

2,5

В Западной Европе гораздо престижнее жить за городом - только там можно по-настоящему отдохнуть от дневной городской суеты, подышать свежим воздухом, а центр города предназначен для работы, поэтому тут всегда оживленно, много транспорта, шума, движения.

В Минске пока все иначе: самая дорогая жилая недвижимость находится как раз в центре и прилегающих к нему районах, где предпочитают селиться белорусская элита и наиболее преуспевающие бизнесмены.

Кроме того, существуют районы компактного проживания обеспеченных минчан, например, Зеленый Луг, Уручье. Выбор других районов продиктован, как правило, соображениями финансового порядка.

Значимой, но пока, к сожалению, многими не принимаемой во внимание при оценке избранного для жилья района составляющей является уровень экологической чистоты района (В). Данная характеристика подразумевает степень загрязненности воздуха выхлопными газами, вредными для здоровья веществами в выбросах промышленных предприятий (В1), качество воды (из подземных источников либо из поверхностных водохранилищ) (В2) и уровень шума (В3), который определяется удаленностью от оживленных улиц, трамвайных путей, крупных предприятий.

При выборе важна также прилегающая к дому территория (С): наличие развитых социальной и транспортной инфраструктур, зеленой зоны и отсутствие криминогенных точек вблизи дома. Причем социальная инфраструктура (С1) включает в себя детские сады, школы, службу быта, магазины, поликлинику, а транспортная (С2) характеризуется не только обеспеченностью данного микрорайона транспортными средствами, но и удобством пути в центр города (наличие либо отсутствие пересадок, близость метро) и временем, которое необходимо в пути затратить.

Таким образом, качество места жительства определяют престижность района, его экологическая чистота и прилегающая к дому территория. Но это лишь часть условий, соблюдение которых приближает покупателя недвижимости к заветной цели - приобретение лучшего из предлагаемого на первичном рынке.

Следующий шаг - оценка качества самого дома, в котором, предположительно, будет размещаться будущая квартира.

Судить о качестве дома можно по следующим параметрам. Во-первых, это размер дома и количество квартир в нем (D). Чем меньше их количество, тем выше внимание застройщика к пожеланиям клиента, а значит, - к качеству строения.

Кроме того, квартира в таком доме на 10-15% дороже, чем в многоподъездном многоэтажном, но это объективный показатель качества недвижимости и ее потребительских свойств. Наконец, это короткие сроки строительства дома, что в сегодняшних условиях прямо снижает инвестиционный риск покупателя.

Во-вторых, это однородность состава жильцов дома (D). От степени однородности состава жильцов зависит общая культура дома. При этом нужно учитывать тот факт, что сегодня до 20% жилых площадей застройщик безвозмездно передает муниципалитету, а значит, снижается вероятность достижения социальной однородности жильцов дома.

В-третьих, это наличие подземного гаража-стоянки для личного автотранспорта непосредственно под домом или на дворовой территории (L4 по таблице 2).

Таблица 2. Дополнительные параметры объекта недвижимости

Наименование параметра

Цена в баллах

L1 — Встроенные помещения для занятий спортом и досуга

2

L2 — Современные телекоммуникационные системы (спутниковое телевидение, Интернет)

2

L3 — Индивидуальное газовое отопление, горячее водоснабжение и теплые полы

2

L4 — Встроенный или прилегающий гараж-стоянка, ограждение территории с системой контроля доступа

2

L5 — Выразительная архитектура, высокий уровень отделки лестничной клетки и лифт-“люкс”

2

В-четвертых, это степень экологичности и долговечности стенового материала (E). Кирпич по-прежнему остается дорогостоящим, но самым экологически безопасным материалом, который к тому же обеспечивает надежную теплоизоляцию наружных стен и их долговечность.

Газосиликатные блоки, как и блоки из ячеистого бетона, дешевле, они отличаются достаточно хорошей способностью удерживать тепло и высокими звукоизолирующими свойствами, но их экологическая безопасность может быть поставлена под сомнение.

В-пятых, это наличие ограждения территории (L4). Очевидно, что если доступ на территорию двора, дома контролируется, то степень безопасности здания и комфорт тех, кто его населяет, возрастает.

В-шестых, это архитектура дома (L5). Никто не будет спорить с тем, что в доме с оригинальной, выразительной архитектурой и жить приятнее, а со временем этот показатель отнюдь не снижает привлекательности и стоимости квартиры.

В-седьмых, это уровень отделки лестничной клетки (L5). Старый подход предусматривает примитивную, невыразительную отделку, а новый отражает стремление соответствовать уровню квартир в доме, и это вполне логично.

В-восьмых, это возможность подключения к современным телекоммуникационным системам (L2), в том числе к спутниковому телевидению и Интернету. Если застройщик решает этот вопрос сразу и в комплексе, то для жильцов это оборачивается качеством услуг и более низкой стоимостью пользования.

В-девятых, это характер встроенной инфраструктуры (L1). Наличие тренажерного и спортивного залов, солярия, сауны, бильярдной и прочих удобств является показателем повышенного комфорта и престижности дома.

Таким образом, мы видим, что при выборе, покупке и оценке недвижимости важную роль играет не только качество места, района, где она расположена, но и существенные характеристики самого здания. Однако решающими часто оказываются свойства самой квартиры.

Качественными характеристиками квартиры являются планировка и ее гибкость (F), которая зависит от рациональности конструктивной схемы здания и позволяет организовать пространство квартиры, высота потолка (G), составляющая от 2,7 до 3,3м в соответствии с представлениями будущих хозяев о параметрах наиболее удачной квартиры, а также индивидуальное газовое отопление и горячее водоснабжение (L3), которые существенно повышают комфорт проживания, особенно в межсезонье.

Подводя итог всему вышесказанному, попытаемся нарисовать дом, приближающийся по своим качественным характеристикам к определению "идеальный".

Это будет полностью кирпичный одно- или двухподъездный малоэтажный дом с выразительной архитектурой, находящийся вдали от главных транспортных артерий и крупных предприятий, расположенный в одном из районов, упомянутых в нашей статье, и желательно - рядом с зеленой зоной.

Он может быть огорожен и иметь собственный гараж-стоянку, уровень отделки лестничной клетки в таком доме и оснащенность телекоммуникационными системами должны соответствовать уровню отделки квартир, а также запросам и потребностям жильцов.

Закономерно, что квартиры этого дома должны характеризоваться гибкой планировкой, высокими потолками, наличием индивидуального газового отопления и горячего водоснабжения, а из окна наверняка будет открываться вид на приятный пейзаж.

Чтобы конкретизировать шкалу оценки тех или иных параметров, характеризующих качество места расположения дома, самого дома и квартир в нем, была составлена базовая таблица, в которой использовалась система балльной оценки.

Баллы распределялись с учетом важности каждого параметра и степени его влияния, в первую очередь, на качество недвижимости.

Для идеального дома общая сумма полученных баллов равна 100. Анализ предлагаемых на первичном рынке недвижимости проектов можно сделать на основании приведенных таблиц. При этом таблица 1 включает в себя базовые параметры оценки качества объекта жилой недвижимости, таблица 2 применяется для позиционирования объектов недвижимости, претендующих на звание первоклассных (набравших по таблице 1 75 и более баллов).

Практическая польза приведенных таблиц заключается в возможности самостоятельно оценить предлагаемые на первичном рынке объекты недвижимости и выбрать квартиру.

Таблица 3 представляет собой рейтинговый анализ некоторых стоящихся объектов недвижимости, а также объектов с началом строительства в марте-апреле 2001 г.

Таблица 3. Рейтинговый анализ объектов жилой недвижимости на первичном рынке г. Минска
Часть 1. Строящиеся объекты


№п/п

Место строительства жилого объекта
(приводится в алфавитном порядке)

Параметры согласно таблицы 1/
Цена в баллах

Общий балл по таблице 1

Параметры согласно таблицы 2/Цена в баллах

Общий балл по таблице 2

Итого

A

B1

B2

B3

C1

C2

C3

D

E

F

G

L

L

L

L

L

1.

ул. Бангалор404632,53252,52,55

75,5

0

0

0

2

2

4

79,5

2.

Большая Степянка2086651,51102,5105

75,0

0

0

2

2

2

6

81,0

3.

ул. Могилевская204632,532552,52,5

55,5

0

0

0

0

0

0

55,5

4.

ул. Некрасова404632,532552,52,5

75,5

0

0

0

0

0

0

75,5

5.

ул. Острошицкая20866531552,52,5

64,0

0

0

0

0

0

0

64,0

6.

ул. Пономаренко104332,51,51552,52,5

40,0

0

0

0

0

0

0

40,0

7.

ул. Чехова404662,53252,555

81,0

0

0

0

2

2

4

85,0

Часть 2. Объекты с началом строительства в марте-апреле 2001 года

№п/п

Место строительства жилого объекта (приводится в алфавитном порядке)

Параметры согласно таблицы 1/
Цена в баллах

Общий балл по таблице 1

Параметры согласно таблицы 2/Цена в баллах

Общий балл по таблице 2

Итого

A

B1

B2

B3

C1

C2

C3

D

E

F

G

L

L2

L3

L4

L5

1.

ул. Городецкая2086653252,52,55

65,0

0

0

0

0

0

0

65,5

2.

ул. Руссиянова20866532105105

75,0

2

2

2

2

2

10

85,0

Инна ОСНОВИЧ


Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 07 за 2001 год в рубрике недвижимость

©1995-2022 Строительство и недвижимость