Оценка недвижимости в Словении — параллели с белорусским опытом оценки

В марксистской экономике была только одна методология оценки недвижимости, базирующаяся на затратном методе. Затем профессиональные оценщики, в том числе и в Беларуси, начали использовать три хорошо известных подхода (затратный, доходный и сравнительный) в различных модификациях. Сегодня рыночная методика оценки недвижимости может лечь в основу оценки имущества приватизируемых предприятий - соответствующая методика разработана и находится на утверждении в Министерстве управления государственным имуществом и приватизации Беларуси.

Принятие такой методики будет означать серьезный шаг вперед на пути к рыночной экономике и определенной гарантией того, что отечественные предприятия не будут приватизированы за бесценок (как это, например, происходило в России, где акции некоторых крупнейших компаний продавались по цене в 14 тыс. раз ниже рыночной). Но и здесь есть свои подводные камни. Очень важно, чтобы данная методика соответствовала европейским стандартам, разработчиком которых выступила TEGoVA - крупнейшая в Европе организация, объединяющая оценщиков и оценочные организации, в том числе и из Беларуси. (Оригинал и перевод текста стандартов находится в Белорусском государственном технологическом университете).

В этом случае результаты оценки смогут быть признаны европейскими структурами со всеми вытекающими отсюда последствиями.

К рыночной оценке недвижимости республика шла достаточно долго. И в этом мы не одиноки - это обычная ситуация для многих постсоциалистических стран и не только. Административные (нормативные) методы являлись основой оценки недвижимости и в Словении.

Эволюция оценки в Словении практически аналогична таковой в Беларуси и в этом смысле представляет определенный интерес.

Период, последовавший за принятием конституции в 1991 г., может быть назван переходным периодом в области оценки недвижимости в Словении. Дата принятия конституции стала поворотной точкой этого периода.

В то время, как конституция приняла рыночную оценку недвижимости, отдельные законы и подзаконные акты еще не обеспечили эту оценку. В практике оценщиков также существует инерция административных методов оценки недвижимости из прошлого.

Различия между административной и рыночной оценкой недвижимости

В оценке недвижимости наиболее важно, какие факторы влияют на стоимость недвижимости и как велико их влияние.

Различия между административными и рыночными методами оценки могут быть объяснены отличием в методах определения факторов и степени их влияния на стоимость недвижимости.

При административных методах оценки недвижимости закон или подзаконные акты определяют, какие факторы влияют на стоимость недвижимости и как велико их влияние, несмотря на ситуацию на рынке недвижимости. При рыночных методах оценки недвижимости устанавливается, какие факторы влияют на стоимость недвижимости и в какой степени, причем в основном на основе анализа рынка недвижимости.

Существует несколько причин инерции административных методов оценки в Словении.

С одной стороны, это простота административных методов и однородность их результатов. С другой стороны, отсутствие предварительных условий успешного внедрения рыночной оценки недвижимости.

Положение на организованном рынке земли под застройку

Организованный рынок земли под застройку представлен контролируемым рынком земли под застройку, который в некотором смысле и до известной степени управлялся определенными нормативными актами. Здесь земля под застройку была распродана. Цены на эту землю определялись отдельными нормативными актами и были обычно известны.

На этом рынке существовали (существуют) административные методы оценки при определении стоимости земли под застройку или метод равной цены.

Такой маркетинг сложился в городских районах, поселениях городского характера и в других местностях, удовлетворительных для комплексного строительства.

В отношении организованного рынка земли под застройку в Словении проводились процессы денационализации и приватизации. Приватизация земли под застройку для общественного пользования неразвита, так как соответствующий закон был издан недавно. Маркетинг недвижимости из-за этого ограничен и, кроме того, официальные данные по нему недоступны.

Особенно проблематична оценка стоимости земли под застройку в больших городских центрах, где цена земли под застройку наиболее варьируется. Однако проведенный анализ показал возможность применения рыночных методов оценки земли под застройку в городских центрах на основе некоторых методов оценки рынка земли под застройку.

(Подробно см. M. Subic Kovac, Оценка земли под застройку, Люблянский университет, факультет гражданского и геодезического строительства, Муниципальный экономический институт.)

Было выявлено следующее.

Ни для применения метода точного сравнения цен подобной земли на основе цен продажи подобной земли, ни для любых вариаций того же метода нет в наличии соответствующих данных.

Что касается метода остаточной земли (the land residual technique), также спорно его применение для оценки земли под застройку.

Метод известен оценщикам и сертифицирован Агентством Республики Словения по содействию реструктуризации экономики и преобразованию предприятий. Лекторы Американского общества оценщиков представляли его на семинарах по оценке недвижимости как один из возможных методов оценки земли под застройку.

Он часто некритично использовался оценщиками в Словении для оценки стоимости земли под застройку в городских центрах.

Оценка включала неподтвержденные данные или данные, которые отражали одномоментные и неординарные условия на рынке недвижимости в данной области. Такие оценки искажают ожидаемые результаты, то есть являются субъективными оценками рыночной стоимости.

Для стран, переходящих к рыночной оценке недвижимости, также интересен метод имитации рынка земли под застройку (the method of building land market simulation), характерный для экономики с развитым рынком.

Однако опрос среди оценщиков показал, что такой метод был неподходящим для оценки стоимости земли под застройку в словенских городских центрах.

Причина - у оценщиков не было опыта такого функционирования рынка. По предварительным данным, оценки рыночной стоимости определенной земли под застройку в городских центрах различались примерно на 1000%

Административные методы оценки недвижимости использовались в оценке недвижимости и в процессах денационализации и приватизации, и при приобретении земли для строительства дорог. (Строительство дорог - наиболее обширная область строительства в Словении в настоящее время.) Использование методов оценки такой недвижимости также протекает неорганизованным путем, вследствие чего земля может иметь существенно различающуюся стоимость при разных обстоятельствах.

Из-за необъективности административных методов оценки недвижимости процессы денационализации недвижимости и приобретения земли для строительства дорог в Словении очень замедлены. Государство, так же, как и владельцы денационализированной земли, не имеют данных о справочной стоимости, чтобы иметь возможность оценить свою недвижимость.

Положение на неограниченном рынке земли под застройку имеет свои отличия.

Положение на неограниченном (свободном) рынке земли под застройку

Неорганизованный (свободный) рынок земли под застройку представлен неконтролируемым рынком земли под застройку, где маркетинг земли под застройку был только относительно ограниченным. Так, земля под застройку была распределена между частными лицами.

Образование цены на землю под застройку на этом рынке было свободным, следовательно, в пропорции между предложением и спросом, без какого-либо государственного учета.

Такой маркетинг сложился в загородной местности и поселениях городского характера на периферии.

Здесь обычно использовались старые, административные методы оценки, которым в последнее время предписывается более высокая коррекция величины индекса переоценки. Результатом этого является завышенная стоимость оцениваемой земли под застройку (см. табл. 1).
ОбластьСтоимость земли под застройку
оцененной административными методами
Средняя стоимость земли под застройку на свободном рынке
Dm/м2%Dm/м2%
III6919136100
IV5115433100
Области определяются концентрически, от центра города к периферии. Области III и IV представляют периферию. Стоимость земли под застройку на свободном рынке представлена средней ценой земли под застройку в Скофлице в области III и в Пиява Горице в области IV.

Стоимость земли под застройку в соответствии с административным методом в среднем оказалась на 91 или 54 процентных пункта выше, чем средняя стоимость земли под застройку на свободном рынке.

Возникает вопрос, может ли быть получена рыночная стоимость земли под застройку на неорганизованном рынке. По этому рынку нет в наличии официальных данных, но данные по его функционированию могут быть собраны на основании тендеров в рекламных объявлениях и анализа данных по областям.

В работе "Оценка земли под застройку" начальную стоимость земли под застройку предлагается определять на основе вариантного и регрессионного анализа.

Начальная стоимость в данной работе была определена следующим образом.

Начальная стоимость земли под застройку представлена ценой, которая наиболее вероятно может быть достигнута типичной землей под застройку определенного качества на день оценки при обычном деловом маркетинге.

Начальная стоимость земли под застройку поэтому представлена средней стоимостью типичной земли под застройку. Рыночная стоимость индивидуальной земли под застройку может быть выше или ниже оцененной начальной стоимости.

Из-за недостатка данных на свободном рынке земли под застройку различного качества начальная стоимость земли под застройку принимается равной стоимости типичной земли под застройку.

Типичная земля под застройку - земля, которая часто появляется (или появится в будущем) на свободном рынке в определенной области. Величины факторов, определяющих типичную землю под застройку, постоянны.

С использованием данных из рекламных объявлений типичные незастроенные земли под застройку были определены на определенной территории. Они концентрировались в соответствии с условиями пространственного регулирования, имели возможность связи с водоснабжением, электричеством, телефоном и подъездными путями и были предназначены для строительства многоквартирного дома.

При определении незастроенной земли под застройку влияние этих факторов на цену земли под застройку было исключено из дальнейшей трактовки. Были приняты во внимание только расстояние от центра Любляны и площадь земли.

Образцы незастроенной земли под застройку подразделялись по уровню развития на незастроенную землю под застройку без разрешения, незастроенную землю под застройку с действительным разрешением на распоряжение, и незастроенную землю под застройку с действительным разрешением на строительство.

Базируясь на вариантном анализе, для незастроенной земли под застройку без разрешения были установлены характеристики перекрестного влияния площади земли и расстояния до центра Любляны и влияния площади земли, так же, как и расстояния земли под застройку до Любляны на цену незастроенной земли под застройку без разрешения на свободном рынке.

Результаты вариантного анализа показали, что влияние удаленности от центра Любляны на цену незастроенной земли под застройку очень значительны по сравнению с другими факторами. Поэтому только влияние расстояния от центра Любляны на цену рассматриваемой незастроенной земли под застройку было включено в дальнейший анализ (табл. 2).

Табл. 2. Регрессионная криволинейная оценка и коэффициент относительной детерминации для оценки начальной стоимости незастроенной земли под застройку от центра Любляны (х) в км.

Тип кривойУравнение регрессионной кривойКоэффициент детерминации
ПеревернутаяIV= 13,68+358,68/х0,578
Получается, что начальная стоимость земли под застройку, сравнимой с типичной землей, на расстоянии 10 км, от Любляны составляет 49,55 DM/м2, или приблизительно 50 DM/м2. Незастроенная земля под застройку с действительным разрешением на распоряжение оказалась в среднем на 20% дороже, а незастроенная земля под застройку с действительным разрешением на строительство - на 45%, чем незастроенная земля под застройку без документов.

Однако переход от административной к рыночной оценке недвижимости не может быть осуществлен в Словении за один день. Сначала должны появиться некоторые предварительные условия для развития рыночной оценки недвижимости.

Предварительные условия развития рыночной оценки недвижимости

Предварительные условия развития рыночной оценки недвижимости в Словении включают нормализацию условий на организованном рынке земли под застройку, завершение процессов денационализации и приватизации недвижимости и определение базиса налоговой политики, юридическое определение рыночной оценки недвижимости, внедрение, закрепление и сохранение регистрации сделок по недвижимости, включая их стоимость, а также оценку начальной стоимости земли под застройку как первичную оценку рыночной стоимости земли под застройку.

Основная проблема здесь - отсутствие необходимых данных рынка недвижимости.

Для формирования соответствующего банка данных разработан план ONIX - план поддержки, называемый "Геоинформационный план поддержки менеджмента недвижимости на местном уровне", который представлен ниже.

Геоинформационная поддержка рыночной оценки недвижимости

Как государство, так и муниципалитеты осознают важность данных по сделкам с недвижимостью, на основе которых определяется стоимость недвижимости.

Для этой цели Республике Словения был предоставлен специальный займ Мирового банка реконструкции и развития. Предполагается его использование для расширения плана ONIX, для регулирования области геоинформационной поддержки менеджмента недвижимости на местном уровне.

План ONIX (аббревиатура от Organisation, Implementation and Execution Plan, то есть план организации, выполнения и осуществления) является частью более обширного плана, который называется "Словенский план по охране окружающей среды". Это компонента системы географической информации. Целью плана ONIX является установление условий, которые сделают возможным развитие и поддержание стандартизированных электронных баз данных для обеспечения информационной поддержки некоторых методов в области пространственного менеджмента, менеджмента недвижимости и охраны окружающей среды на уровне местного управления.

План финансируется из средств займа, предоставленного МБРР, и из средств Министерства окружающей среды и пространства Республики Словения. Планом управляет и контролирует его исполнение Геоинформационный центр Республики Словения, директором плана является государственный секретарь Министерства окружающей среды.

В рамках этого плана выполняется также план поддержки, называемый "Геоинформационный план поддержки менеджмента недвижимости" (в дальнейшем ГПМН). Были выбраны два исполнителя этого плана поддержки - муниципальный экономический институт факультета гражданского и геодезического строительства Люблянского университета и Институт геодезии и картографии Любляны. Пробным муниципалитетом для выполнения экспериментальной стадии является муниципалитет Марибора.

В прошлом в Словении имелись различные объявленные данные, действовавшие по принципу "данные ради данных" и без удобства для пользователей.

Поэтому уже вначале исполнители "Плана поддержки" изложили следующие вопросы, на которые мы попытаемся ответить. Когда был принят термин "недвижимость"? Что означает менеджмент недвижимости, и какие управленческие действия требуются для этой цели? Кто владеет различными типами недвижимости? Какие данные, когда и как потребуются владельцу недвижимости в определенных случаях?

Только узнав ответы на эти, мы можем ответить на следующие вопросы: откуда будут собраны требуемые данные, как и с какой точностью данные будут собираться, как, в смысле выполнения геоинформационной поддержки менеджмента недвижимости, данные, обработанные таким образом, будут отправляться пользователям?

Следовательно, глобальной целью "Плана поддержки" является обеспечение оперативной поддержки менеджмента и экономики недвижимости в смысле международных связей и использования информационных баз данных (земельных регистров и так далее) и инструментария, относящегося к современным информационным технологиям.

Менеджмент недвижимости в этом "Плане поддержки" был определен как система четко взаимоувязанной деятельности, включающая страховое обеспечение недвижимого имущества, постоянное обеспечение его функциональных и операционных возможностей, обеспечение сохранности физического и финансового состояния недвижимости, возможность для владельца использовать все экономические и другие преимущества, предлагаемые недвижимостью, и стимулирование частных собственников недвижимости к использованию ее в соответствии с ее экономическим потенциалом путем использования инструментов налоговой политики.

Термин "недвижимость" в Словении был определен как участок земли, включающий компоненты и удобства.

Здание представляется необходимым (существенным) компонентом земли, если оно расположено на этой земле с соответствующим имущественным правом.

План исходит из анализов данных пользователя и его нужд. Особое внимание уделяется административным органам на местном уровне. Данные по рыночной стоимости недвижимости определенно принадлежат к наиболее важным данным, интересующим владельца недвижимости на местном уровне в рыночной экономике.

В случае оценки этой стоимости должны быть известны ее свойства и методология оценки. Муниципальный экономический институт, как исполнитель плана, подготовил соответствующую методологию.

Рыночная стоимость недвижимости в этом "Плане поддержки" была определена как цена, которой недвижимость может наиболее вероятно достичь, ввиду ее качества, на день оценки при обычном деловом маркетинге.

Качество недвижимости определяется факторами, которые на время и в месте исследования влияют на ее стоимость. Обычный деловой маркетинг характеризуется поведением каждого участника на рынке недвижимости при обсуждении цены недвижимости. Он определяется на основе среднего поведения участников при формировании цены на недвижимость в данное время в данном месте.

За основу формирования словенской методологии оценки недвижимости приняты следующие факты.

Во-первых, в Словении должна быть внедрена рыночная оценка недвижимости.

Во-вторых, в области оценки недвижимости Словения находится в переходной стадии от административной к рыночной оценке недвижимости. Это значит, что в Словении нет большого опыта в области рыночной оценки недвижимости и существует инерция административных методов оценки недвижимости.

В-третьих, в Словении все еще нет доступных данных по рынку недвижимости и удовлетворительных анализов его деятельности.

Методы, приемлемые для рыночной оценки типов индивидуальной недвижимости в Словении, были в основном классифицированы в соответствии с их удовлетворительностью в следующем порядке очередности.

Основной метод рыночной оценки недвижимости в Словении - метод непрямого сравнения цены сходной недвижимости.

Когда в наличии нет данных по ценам на недвижимость, и основная часть недвижимости сдана владельцами в аренду, применяется доходный метод.

Когда не может быть применен ни один из вышеуказанных методов, это значит, что недвижимость не выставлена на рынок и, как правило, используется владельцем, и только тогда может применяться затратный метод.

Сама методология во всем, что касается сбора данных, спроектирована на двух уровнях: данные собираются как на государственном уровне, так и на местном.

Но в оценке недвижимости требуются не только данные из исходной базы данных, пересланные Геоинформационным центром - необходимы также результаты анализа рынка недвижимости.

Только путем анализа этих данных может быть подготовлена информация по рынку недвижимости, которая целесообразна и прямо используется в такой оценке.

Поэтому путем развития в Словении рыночной оценки недвижимости, базирующейся на предложенной методологии, предвидится основание официального независимого учреждения, которое будет нанимать соответствующий персонал экспертов для анализа ситуации на словенском рынке недвижимости и предлагать оценщикам некоторые данные оценки.

Предложенная методология рыночной оценки недвижимости включает следующие необходимые методологии, более точно определенные в отдельных случаях.

Во-первых, это отбор факторов, влияющих на рыночную стоимость недвижимости и определение типичной недвижимости, отдельной для каждого индивидуального типа недвижимости.

Во-вторых, анализ влияния факторов на рыночную стоимость недвижимости и определение факторов, характерно влияющих на рыночную цену недвижимости.

В-третьих, определение стоимости типичной недвижимости.

В-четвертых, включение других факторов, игнорируемых в вышеуказанном анализе, и среднего коэффициента (отклонения) между оцененной стоимостью и реальной ценой, оцененной недвижимости в процессе оценки рыночной стоимости недвижимости.

Заключение

Несмотря на инерцию административных методов оценки недвижимости в Словении, для внедрения рыночной оценки недвижимости были сделаны необходимые шаги.

Вместе с планом, называемым "Поддерживающий план менеджмента недвижимости на местном уровне", был приведен в действие план, называемый "Универсальная методология оценки недвижимости", который позволил подготовить новую методологию рыночной оценки недвижимости в Словении с которой полезно было бы ознакомиться и белорусским экспертам.

Николай СИНЯК, кандидат экономических наук


Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 06 за 2001 год в рубрике недвижимость

©1995-2022 Строительство и недвижимость