Договор купли-продажи жилых домов и квартир
Жилые дома и квартиры, по смыслу статьи 130 Гражданского кодекса Республики Беларусь, являются недвижимостью. Поэтому их купля-продажа - это частный случай купли-продажи недвижимости, имеющий, однако, свои особенности. О этом и пойдет речь ниже.
1. Понятие договора купли-продажи жилых домов и квартир
По договору купли-продажи жилых домов и квартир продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или жилой дом - п.1 ст.520 Гражданского кодекса Республики Беларусь.
Предметом данного договора могут быть объекты, закрепленные в п.3 Положения о порядке купли-продажи квартир (домов), утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31.08.1993 г. №589. К ним, в частности, относятся незаселенные квартиры государственного жилищного фонда; квартиры, построенные для продажи; квартиры, принадлежащие юридическим лицам негосударственной формы собственности; квартиры, принадлежащие гражданам на праве собственности.
2. Стороны договора купли-продажи жилых домов и квартир
Продавцом по договору купли-продажи жилых домов и квартир могут быть:
- гражданин-собственник данной квартиры - п.10 Положения о порядке купли-продажи квартир (домов).
При этом должно быть получено письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи собственника, проживающих совместно с ним и имеющих право пользования жилым помещением. Кроме того, если в квартире проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, то на ее продажу необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства;
- юридическое лицо - собственник данной квартиры - п.11 Положения о порядке купли-продажи квартир (домов).
При этом квартиры, являющиеся объектом купли-продажи, должны быть не заселены жильцами;
- объединения, предприятия, учреждения и организации (в случае купли-продажи квартир, не завершенных строительством жилых домов (квартир), находящихся в собственности Республики Беларусь) - п.12 Положения о порядке купли-продажи квартир (домов).
Для этого необходимо разрешение республиканских органов государственного управления, в ведении которых они находятся, либо разрешение объединений, подчиненных Правительству Республики Беларусь, в состав которых входят предприятия, учреждения и организации, по согласованию с соответствующими местными исполнительными и распорядительными органами
Покупателем по договору купли-продажи жилых домов и квартир могут быть:
- граждане Республики Беларусь - п.7 Положения о порядке купли-продажи квартир (домов);
- иностранные граждане и лица без гражданства - п.7 Положения о порядке купли-продажи квартир (домов);
Для этого им необходимо постоянно проживать в Республике Беларусь и заниматься на законных основаниях трудовой, хозяйственной или иной деятельностью;
- юридические лица - п.9 Положения о порядке купли-продажи квартир (домов).
Для этого им необходимо быть зарегистрированными на территории Республики Беларусь.
Что же касается иностранных граждан и лиц без гражданства, не проживающих на территории Республики Беларусь, то они вправе приобретать квартиры (дома) в Республике Беларусь в соответствии с международными договорами.
Следует отметить, что все вышеуказанные лица вправе приобретать квартиры (дома) в любых населенных пунктах Республики Беларусь - п.7 Положения о порядке купли-продажи квартир (домов).
К примеру, в соответствии с Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 10 июля 1998 года №1086 "О реализации решения Высшего Совета сообщества Беларуси и России от 2 апреля 1997 г. №3", граждане Российской Федерации вправе приобретать квартиры (дома), в том числе по договорам купли-продажи, в любых населенных пунктах Республики Беларусь наравне с гражданами Республики Беларусь.
3. Существенные условия договора купли-продажи жилых домов и квартир
Существенными условиями договора купли-продажи жилых домов и квартир являются:
3.1. условие о предмете - ст. 525 ГК, то есть данные, позволяющие определенно установить квартиру (жилой дом), подлежащие передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие их расположение.
При отсутствии этих данных в договоре он не считается заключенным.
3.2. условие о цене - ст. 526 ГК.
Если иное не предусмотрено законодательством или договором купли-продажи жилого дома, находящегося на земельном участке, установленная в нем цена жилого дома включает цену передаваемой с ним соответствующей части земельного участка или права на нее.
При отсутствии в договоре условия о цене жилого дома (квартиры) он считается незаключенным.
Следует отметить, что продажная стоимость завершенных строительством квартир, относящихся к государственному жилищному фонду, определяется в ценах, действующих на момент продажи, с учетом их потребительских качеств за вычетом стоимости износа.
Что касается потребительских качеств квартиры, то они определяются в соответствии с постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 25 ноября 1992 г. N 710 "О порядке оценки стоимости жилья с учетом его потребительских качеств". А износ многоэтажных домов устанавливается, исходя из норм амортизационных отчислений на полное их восстановление, утвержденных постановлением Совета Министров СССР от 22 октября 1990 г. N 1072 (постановление Совета Министров БССР от 3 января 1991 г. N 4), а домов усадебного типа и незаселенных домов, подлежащих реконструкции, - согласно Правилам оценки физического износа жилых зданий ВСН-58-86(р), введенным в действие приказом Министерства жилищно-коммунального хозяйства БССР от 3 сентября 1987 г. N 119 - п.27 Положения о порядке купли-продажи квартир (домов).
Квартиры в домах, относящихся к государственной собственности, построенные для продажи, продаются по цене, определяемой соглашением сторон. А стоимость жилых домов (квартир), не завершенных строительством, не являющихся объектами приватизации, указанными в Государственной программе приватизации, утвержденной постановлением Верховного Совета Республики Беларусь от 16 июня 1993 г. N 2421-XII, устанавливается с учетом физических затрат заказчика в действующих на момент продажи ценах - п.28 Положения о порядке купли-продажи квартир (домов).
3.3. перечень лиц, проживающих в продаваемом жилом доме, квартире, части жилого дома или квартиры и сохраняющих в соответствии с законодательными актами право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением - п.1 ст.529 ГК.
4. Форма договора купли-продажи жилых домов и квартир
Договор купли-продажи жилого дома (квартиры) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами - ст 521 ГК.
Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.
Данный договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации - п.2 ст.529 ГК. Кроме того, договор купли-продажи квартир между гражданами, между гражданами и юридическими лицами должен быть нотариально удостоверен - п.5 Положения о порядке купли-продажи квартир (домов).
5. Исполнение договора купли-продажи жилых домов и квартир
Обязательство продавца по передаче жилого дома (квартиры) считается исполненным только после их передачи и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче, если иное не предусмотрено законодательством или договором - ст.527 ГК.
В случае продажи жилого дома (квартиры), не соответствующего условиям договора о качестве, покупатель имеет все права, предоставленные ему ст.445 ГК, за исключением права требовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующих условиям договора - ст.528 ГК.Илья ЛАТЫШЕВ
1. Понятие договора купли-продажи жилых домов и квартир
По договору купли-продажи жилых домов и квартир продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или жилой дом - п.1 ст.520 Гражданского кодекса Республики Беларусь.
Предметом данного договора могут быть объекты, закрепленные в п.3 Положения о порядке купли-продажи квартир (домов), утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31.08.1993 г. №589. К ним, в частности, относятся незаселенные квартиры государственного жилищного фонда; квартиры, построенные для продажи; квартиры, принадлежащие юридическим лицам негосударственной формы собственности; квартиры, принадлежащие гражданам на праве собственности.
2. Стороны договора купли-продажи жилых домов и квартир
Продавцом по договору купли-продажи жилых домов и квартир могут быть:
- гражданин-собственник данной квартиры - п.10 Положения о порядке купли-продажи квартир (домов).
При этом должно быть получено письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи собственника, проживающих совместно с ним и имеющих право пользования жилым помещением. Кроме того, если в квартире проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, то на ее продажу необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства;
- юридическое лицо - собственник данной квартиры - п.11 Положения о порядке купли-продажи квартир (домов).
При этом квартиры, являющиеся объектом купли-продажи, должны быть не заселены жильцами;
- объединения, предприятия, учреждения и организации (в случае купли-продажи квартир, не завершенных строительством жилых домов (квартир), находящихся в собственности Республики Беларусь) - п.12 Положения о порядке купли-продажи квартир (домов).
Для этого необходимо разрешение республиканских органов государственного управления, в ведении которых они находятся, либо разрешение объединений, подчиненных Правительству Республики Беларусь, в состав которых входят предприятия, учреждения и организации, по согласованию с соответствующими местными исполнительными и распорядительными органами
Покупателем по договору купли-продажи жилых домов и квартир могут быть:
- граждане Республики Беларусь - п.7 Положения о порядке купли-продажи квартир (домов);
- иностранные граждане и лица без гражданства - п.7 Положения о порядке купли-продажи квартир (домов);
Для этого им необходимо постоянно проживать в Республике Беларусь и заниматься на законных основаниях трудовой, хозяйственной или иной деятельностью;
- юридические лица - п.9 Положения о порядке купли-продажи квартир (домов).
Для этого им необходимо быть зарегистрированными на территории Республики Беларусь.
Что же касается иностранных граждан и лиц без гражданства, не проживающих на территории Республики Беларусь, то они вправе приобретать квартиры (дома) в Республике Беларусь в соответствии с международными договорами.
Следует отметить, что все вышеуказанные лица вправе приобретать квартиры (дома) в любых населенных пунктах Республики Беларусь - п.7 Положения о порядке купли-продажи квартир (домов).
К примеру, в соответствии с Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 10 июля 1998 года №1086 "О реализации решения Высшего Совета сообщества Беларуси и России от 2 апреля 1997 г. №3", граждане Российской Федерации вправе приобретать квартиры (дома), в том числе по договорам купли-продажи, в любых населенных пунктах Республики Беларусь наравне с гражданами Республики Беларусь.
3. Существенные условия договора купли-продажи жилых домов и квартир
Существенными условиями договора купли-продажи жилых домов и квартир являются:
3.1. условие о предмете - ст. 525 ГК, то есть данные, позволяющие определенно установить квартиру (жилой дом), подлежащие передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие их расположение.
При отсутствии этих данных в договоре он не считается заключенным.
3.2. условие о цене - ст. 526 ГК.
Если иное не предусмотрено законодательством или договором купли-продажи жилого дома, находящегося на земельном участке, установленная в нем цена жилого дома включает цену передаваемой с ним соответствующей части земельного участка или права на нее.
При отсутствии в договоре условия о цене жилого дома (квартиры) он считается незаключенным.
Следует отметить, что продажная стоимость завершенных строительством квартир, относящихся к государственному жилищному фонду, определяется в ценах, действующих на момент продажи, с учетом их потребительских качеств за вычетом стоимости износа.
Что касается потребительских качеств квартиры, то они определяются в соответствии с постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 25 ноября 1992 г. N 710 "О порядке оценки стоимости жилья с учетом его потребительских качеств". А износ многоэтажных домов устанавливается, исходя из норм амортизационных отчислений на полное их восстановление, утвержденных постановлением Совета Министров СССР от 22 октября 1990 г. N 1072 (постановление Совета Министров БССР от 3 января 1991 г. N 4), а домов усадебного типа и незаселенных домов, подлежащих реконструкции, - согласно Правилам оценки физического износа жилых зданий ВСН-58-86(р), введенным в действие приказом Министерства жилищно-коммунального хозяйства БССР от 3 сентября 1987 г. N 119 - п.27 Положения о порядке купли-продажи квартир (домов).
Квартиры в домах, относящихся к государственной собственности, построенные для продажи, продаются по цене, определяемой соглашением сторон. А стоимость жилых домов (квартир), не завершенных строительством, не являющихся объектами приватизации, указанными в Государственной программе приватизации, утвержденной постановлением Верховного Совета Республики Беларусь от 16 июня 1993 г. N 2421-XII, устанавливается с учетом физических затрат заказчика в действующих на момент продажи ценах - п.28 Положения о порядке купли-продажи квартир (домов).
3.3. перечень лиц, проживающих в продаваемом жилом доме, квартире, части жилого дома или квартиры и сохраняющих в соответствии с законодательными актами право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением - п.1 ст.529 ГК.
4. Форма договора купли-продажи жилых домов и квартир
Договор купли-продажи жилого дома (квартиры) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами - ст 521 ГК.
Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.
Данный договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации - п.2 ст.529 ГК. Кроме того, договор купли-продажи квартир между гражданами, между гражданами и юридическими лицами должен быть нотариально удостоверен - п.5 Положения о порядке купли-продажи квартир (домов).
5. Исполнение договора купли-продажи жилых домов и квартир
Обязательство продавца по передаче жилого дома (квартиры) считается исполненным только после их передачи и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче, если иное не предусмотрено законодательством или договором - ст.527 ГК.
В случае продажи жилого дома (квартиры), не соответствующего условиям договора о качестве, покупатель имеет все права, предоставленные ему ст.445 ГК, за исключением права требовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующих условиям договора - ст.528 ГК.Илья ЛАТЫШЕВ
Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 03 за 2001 год в рубрике недвижимость
