Договор найма жилого помещения
В предыдущих статьях нами уже рассмотрены виды данного договора, его стороны, форма и срок. Сегодня наш разговор пойдет о предмете договора найма жилого помещения, а также частично о правах и обязанностях его сторон.
Предмет договора найма жилого помещения
Для определения предмета договора найма государственного жилья и жилья социального пользования, помимо ЖК Республики Беларусь, мы будем использовать, в частности, такие нормативные правовые акты, как Правила учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в Республике Беларусь (утверждены Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 22.09.1999 г. №1468) и Положение о порядке и условиях предоставления жилых помещений социального пользования (утверждено Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.09.1999 г. №1398).
Итак, в соответствии с вышеназванными документами, предметом договора найма государственного жилья и жилья социального пользования может быть:
1. Жилое помещение. То есть предметом данного договора не может быть нежилое помещение (подвал, полуподвал, кухня и т.д.).
2. Это жилое помещение должно быть предоставлено в виде отдельной квартиры на семью.
3. Это жилое помещение должно быть таковым, чтобы не допустить заселения одной комнаты двумя лицами разного пола (кроме супругов) - часть 1 статьи 55 ЖК Республики Беларусь.
4. Это жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, то есть должно соответствовать среднему уровню жилых помещений того же жилищного фонда в данном населенном пункте по наличию коммунальных удобств (центральное отопление, газ и т.д.).
5. Это жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям - пункт 26 Правил от 22.09.1999 г. Следует отметить, что порядок обследования состояния жилых помещений и признания их несоответствующими установленным для проживания санитарным и техническим требованиям или непригодными для проживания закреплен в одноименном Положении, утвержденном Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 07.09.1999 г. №1392.
6. Это жилое помещение должно находиться в черте того же населенного пункта.
7. Это жилое помещение должно быть фактически и юридически свободным.
8. Это жилое помещение должно быть пригодным для проживания данной конкретной семьи. То есть престарелым гражданам или инвалидам, к примеру, по их просьбе может быть предоставлено жилое помещение на нижних этажах зданий либо в зданиях, где имеются лифты - часть 2 статьи 55 ЖК.
9. Это жилое помещение должно быть установленных размеров. Например, жилые помещения социального пользования предоставляются в пределах от 15-ти до 20-ти квадратных метров общей площади на одного члена семьи - часть 1 статьи 81 ЖК. В соответствии с частью 2 данной статьи, эта норма может быть превышена в том случае, если выделяемое жилое помещение составляет однокомнатную квартиру либо предназначено для проживания граждан разного пола (кроме супругов), а также в случае предоставления дополнительной жилой площади.
Жилые помещения по договору найма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда предоставляется по нормам, установленным для жилья социального пользования - пункт 24 Правил от 22.09.1999 г.
Члену организации граждан-застройщиков жилое помещение предоставляется в соответствии с суммой его паевого взноса, других взносов и нормой жилой площади, предусмотренной в уставе этой организации - статья 111 ЖК.
К предмету договора найма служебного жилого помещения относятся требования пунктов 1, 2, 3, 5, 7, 8. А к предмету договора найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда, домах, принадлежащих организации граждан-застройщиков, - в пунктах 1, 5.
Права и обязанности сторон договора найма жилого помещения
Начиная рассматривать этот вопрос, следует отметить, что в изъятие из общих принципов гражданского права (в частности, принципа свободы договора) в договоре найма жилого помещения объем и содержание прав и обязанностей сторон определяется в большей степени не их соглашением, а императивными нормами законодательства. Особенно это касается договоров найма жилого помещения государственного жилищного фонда и жилья социального пользования.
Далее мы отметим, что права и обязанности сторон по рассматриваемому нами договору являются корреспондирующими, то есть праву одной стороны соответствует обязанность другой.
Права нанимателя:
1. Право вселить в занимаемое жилое помещение членов своей семьи, получив на это письменное согласие всех уже проживающих с ним совершеннолетних членов семьи. Вселенные члены семьи приобретают равное с нанимателем и другими членами семьи право пользования жилым помещением, если при их вселении не было иного письменного соглашения о порядке пользования жильем - статья 57 ЖК.
Такое же право имеет и наниматель жилья социального пользования.
2. Наниматель, имеющий жилое помещение, площадь которого превышает 20 квадратных метров общей площади на одного члена семьи нанимателя, вправе с письменного согласия всех проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи требовать предоставления ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого - статья 58 ЖК.
Наниматель жилья социального пользования имеет такое же право, а наниматель служебного жилья - нет.
3. Наниматель с согласия всех совершеннолетних проживающих совместно с ним членов семьи и наймодателя в целях повышения благоустройства жилья имеет право на переустройство и перепланировку жилого помещения - часть 1 статьи 64 ЖК.
Наниматели жилья социального пользования и служебного жилья имеют такое же право.
4. Наниматель имеет право требовать предоставления в свое пользование освободившейся в квартире неизолированной комнаты; а наниматель, нуждающийся в улучшении жилищных условий, - также и изолированную комнату - статья 74 ЖК.
Наниматель жилья социального пользования имеет такое же право, а наниматель служебного жилья - нет.
5. Наниматель с согласия всех совершеннолетних проживающих совместно с ним членов семьи имеет право на сдачу жилья в поднаем - статьи 85, 89 ЖК.
6. Наниматель с согласия всех совершеннолетних проживающих совместно с ним членов семьи имеет право на вселение временных жильцов - 40 ЖК.
7. Наниматель имеет право на изменение договора найма жилого помещения:
а) в случае объединения в одну семью - статья 59 ЖК;
б) в случае признания нанимателем другого члена семьи - статья 60 ЖК;
в) в случае раздела жилого помещения - 61 ЖК.
8. Наниматель имеет право на обмен (мену) жилого помещения при наличии согласия собственника жилищного фонда либо уполномоченного им органа - ст.32 ЖК. Правила обмена жилых помещений государственного жилищного фонда в Республике Беларусь утверждены Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 2 августа 1999 г. N 1191.
Права наймодателя:
1. Наймодатель имеет право требовать признания договора недействительным - статья 62 ЖК.
2. Наймодатель имеет право взимать с нанимателя плату за пользование жилым помещением - статьи 28, 65 ЖК.Илья ЛАТЫШЕВ
Предмет договора найма жилого помещения
Для определения предмета договора найма государственного жилья и жилья социального пользования, помимо ЖК Республики Беларусь, мы будем использовать, в частности, такие нормативные правовые акты, как Правила учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в Республике Беларусь (утверждены Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 22.09.1999 г. №1468) и Положение о порядке и условиях предоставления жилых помещений социального пользования (утверждено Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.09.1999 г. №1398).
Итак, в соответствии с вышеназванными документами, предметом договора найма государственного жилья и жилья социального пользования может быть:
1. Жилое помещение. То есть предметом данного договора не может быть нежилое помещение (подвал, полуподвал, кухня и т.д.).
2. Это жилое помещение должно быть предоставлено в виде отдельной квартиры на семью.
3. Это жилое помещение должно быть таковым, чтобы не допустить заселения одной комнаты двумя лицами разного пола (кроме супругов) - часть 1 статьи 55 ЖК Республики Беларусь.
4. Это жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, то есть должно соответствовать среднему уровню жилых помещений того же жилищного фонда в данном населенном пункте по наличию коммунальных удобств (центральное отопление, газ и т.д.).
5. Это жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям - пункт 26 Правил от 22.09.1999 г. Следует отметить, что порядок обследования состояния жилых помещений и признания их несоответствующими установленным для проживания санитарным и техническим требованиям или непригодными для проживания закреплен в одноименном Положении, утвержденном Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 07.09.1999 г. №1392.
6. Это жилое помещение должно находиться в черте того же населенного пункта.
7. Это жилое помещение должно быть фактически и юридически свободным.
8. Это жилое помещение должно быть пригодным для проживания данной конкретной семьи. То есть престарелым гражданам или инвалидам, к примеру, по их просьбе может быть предоставлено жилое помещение на нижних этажах зданий либо в зданиях, где имеются лифты - часть 2 статьи 55 ЖК.
9. Это жилое помещение должно быть установленных размеров. Например, жилые помещения социального пользования предоставляются в пределах от 15-ти до 20-ти квадратных метров общей площади на одного члена семьи - часть 1 статьи 81 ЖК. В соответствии с частью 2 данной статьи, эта норма может быть превышена в том случае, если выделяемое жилое помещение составляет однокомнатную квартиру либо предназначено для проживания граждан разного пола (кроме супругов), а также в случае предоставления дополнительной жилой площади.
Жилые помещения по договору найма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда предоставляется по нормам, установленным для жилья социального пользования - пункт 24 Правил от 22.09.1999 г.
Члену организации граждан-застройщиков жилое помещение предоставляется в соответствии с суммой его паевого взноса, других взносов и нормой жилой площади, предусмотренной в уставе этой организации - статья 111 ЖК.
К предмету договора найма служебного жилого помещения относятся требования пунктов 1, 2, 3, 5, 7, 8. А к предмету договора найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда, домах, принадлежащих организации граждан-застройщиков, - в пунктах 1, 5.
Права и обязанности сторон договора найма жилого помещения
Начиная рассматривать этот вопрос, следует отметить, что в изъятие из общих принципов гражданского права (в частности, принципа свободы договора) в договоре найма жилого помещения объем и содержание прав и обязанностей сторон определяется в большей степени не их соглашением, а императивными нормами законодательства. Особенно это касается договоров найма жилого помещения государственного жилищного фонда и жилья социального пользования.
Далее мы отметим, что права и обязанности сторон по рассматриваемому нами договору являются корреспондирующими, то есть праву одной стороны соответствует обязанность другой.
Права нанимателя:
1. Право вселить в занимаемое жилое помещение членов своей семьи, получив на это письменное согласие всех уже проживающих с ним совершеннолетних членов семьи. Вселенные члены семьи приобретают равное с нанимателем и другими членами семьи право пользования жилым помещением, если при их вселении не было иного письменного соглашения о порядке пользования жильем - статья 57 ЖК.
Такое же право имеет и наниматель жилья социального пользования.
2. Наниматель, имеющий жилое помещение, площадь которого превышает 20 квадратных метров общей площади на одного члена семьи нанимателя, вправе с письменного согласия всех проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи требовать предоставления ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого - статья 58 ЖК.
Наниматель жилья социального пользования имеет такое же право, а наниматель служебного жилья - нет.
3. Наниматель с согласия всех совершеннолетних проживающих совместно с ним членов семьи и наймодателя в целях повышения благоустройства жилья имеет право на переустройство и перепланировку жилого помещения - часть 1 статьи 64 ЖК.
Наниматели жилья социального пользования и служебного жилья имеют такое же право.
4. Наниматель имеет право требовать предоставления в свое пользование освободившейся в квартире неизолированной комнаты; а наниматель, нуждающийся в улучшении жилищных условий, - также и изолированную комнату - статья 74 ЖК.
Наниматель жилья социального пользования имеет такое же право, а наниматель служебного жилья - нет.
5. Наниматель с согласия всех совершеннолетних проживающих совместно с ним членов семьи имеет право на сдачу жилья в поднаем - статьи 85, 89 ЖК.
6. Наниматель с согласия всех совершеннолетних проживающих совместно с ним членов семьи имеет право на вселение временных жильцов - 40 ЖК.
7. Наниматель имеет право на изменение договора найма жилого помещения:
а) в случае объединения в одну семью - статья 59 ЖК;
б) в случае признания нанимателем другого члена семьи - статья 60 ЖК;
в) в случае раздела жилого помещения - 61 ЖК.
8. Наниматель имеет право на обмен (мену) жилого помещения при наличии согласия собственника жилищного фонда либо уполномоченного им органа - ст.32 ЖК. Правила обмена жилых помещений государственного жилищного фонда в Республике Беларусь утверждены Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 2 августа 1999 г. N 1191.
Права наймодателя:
1. Наймодатель имеет право требовать признания договора недействительным - статья 62 ЖК.
2. Наймодатель имеет право взимать с нанимателя плату за пользование жилым помещением - статьи 28, 65 ЖК.Илья ЛАТЫШЕВ
Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 01 за 2001 год в рубрике недвижимость
