Европейский рынок коммерческой недвижимости: тенден ции развития
Если десять лет назад инвестирование в европейскую коммерческую недвижимость означало лишь покупку таковой в Великобритании или Нидерландах, то сейчас потенциальные инвесторы все больше и больше обращают свое внимание на объекты в странах континентальной Европы.
Инвестиции в недвижимость, находящуюся за границей страны расположения их фирмы, становятся сейчас обычным делом для профессиональных инвесторов. В Европе объекты коммерческой недвижимости наиболее активно скупают немецкие, датские и... американские фирмы. Кроме того, в процесс инвестиций в зарубежную недвижимость постепенно вовлекаются такие страны, как Франция, Австрия и Бельгия. Однако стоит отметить, что спрос на высоко доходные объекты недвижимости намного превышает их предложение. К таким объектам, в первую очередь, относятся офисные здания, затем - торговые центры и участки земли с перспективами их дальнейшего развития.
В зависимости от стратегии инвестирования и желания рисковать инвестиционные компании вкладывают свои средства в различные страны. Если взять, к примеру, страны Западной Европы, то здесь инвесторы в недвижимость получают неплохие доходы, благодаря тому, что прогнозируется рост данного сегмента рынка. Рост этот, в свою очередь, вызван тем, что на рынках многих стран наблюдаются высокие обороты коммерческих площадей и низкая активность строительных организаций, что привело к снижению количества сдаваемых в аренду помещений и повышению арендной платы за них в среднем на 10 процентов.
С другой стороны, на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость чистая выручка уменьшается - разрыв в доходах от инвестиций становится все меньше и меньше и составляет, к примеру, по элитным офисным зданиям, находящимся в самых престижных районах, от 4,75 до 7,5 процентов.
Южная Европа
В Южной Европе сейчас наблюдается тенденция следующего рода. Недвижимость в этом регионе становится все более привлекательной для западно-европейских инвестиционных компаний. К примеру, в прошлом году немецкий холдинг "IVG" приобрел в Милане два офисных здания, общая полезная площадь которых составляет более 20 тысяч квадратных метров, и объект выставочной недвижимости в столице Португалии Лиссабоне. Планируется, что именно в этом здании будет находиться португальское представительство фирмы "Sony". Компания "BfG ImmoInvest" также приобрела крупный объект в Милане, а "Haus-Invest" - в Лиссабоне.
А что касается столицы Испании - Мадрида, - то там для западно-европейских инвестиционных компаний пока нет ничего интересного: офисные здания небольшой площади, которыми изобилует этот город, не нужны практически никому.
В Южной Европе, помимо всего прочего, сфера купли-продажи коммерческой недвижимости не находится в руках монополистов. Однако не стоит думать, что там вообще отсутствуют крупные компании, занимающиеся инвестициями в недвижимость. К примеру, в Испании достаточно известна компания "Sonae Immobiliaria", имеющая пять торговых центров на севере страны и занимающаяся в настоящее время разработкой проекта, связанного с коммерческой недвижимостью в Малаге.
В то время как крупные города Испании и Португалии притягивают потенциальных инвесторов прежде всего благодаря устойчивому экономическому росту, большая часть объектов недвижимости, в которые потенциально можно инвестировать немалые суммы, находится все же в Италии. Но перспективы инвестиций в эту страну несовсем ясны. Если верить информации немецкой компании "Deutsche Grundbesitz Management GmbH" (Эшборн), через три года после того, как итальянское правительство начало в стране приватизацию, европейский рынок пополнится недвижимостью ценой порядка 30,6 миллиарда евро.
Западная и Северная Европа
В Западной и Северной Европе хотелось бы отметить следующие тенденции.
Хотя в Ирландии и наблюдается самый высокий экономический рост (к примеру, валовый внутренний продукт в 1999 году в этой стране составил 8,6 процента), однако наряду с этим там был отмечен и рост платы за аренду коммерческой недвижимости (более чем на 50 процентов). Такой же рост арендной платы был зафиксирован и в странах Западной Европы.
Однако постоянный устойчивый спрос на объекты коммерческой недвижимости понизил чистую исходную выручку от сдачи в аренду офисных объектов в центральных районах Дублина (столица Ирландии) до 4,75 процента.
Кроме того, в этом регионе, как нигде более, крайне прочны позиции "домашних" инвестиционных компаний и стабилен их интерес к инвестициям в недвижимость именно своей, а не зарубежной, страны. Эти факты являются зачастую преградой для инвесторов из-за рубежа и несколько понижают их интерес к работе в этих странах.
А в Великобритании, наоборот, наблюдается дальнейшее возрастание заинтересованности зарубежных инвесторов. Так, в коммерческие объекты этой страны инвестиционными компаниями из-за рубежа уже вложено более 5,6 миллиарда евро. Однако по таким показателям лидирует все же Франция: там они составили 6,85 миллиарда евро.
Интересны также потенциальные возможности и скандинавского рынка недвижимости. Например, условия на рынке офисной недвижимости Копенгагена формируют все предпосылки для инвестирования объектов в этом городе. Такие показатели, как превышение предложения офисов над спросом на них в 2 процента и высокий уровень авансирования сумм на новое строительство, указывают на хорошие возможности развития здесь инвестиционного бизнеса.
По сравнению с Данией, Швеция на протяжении уже некоторого времени считается достаточно привлекательным регионом для инвестиций. Именно поэтому и сменил недавно владельца широко известный торговый, офисный и жилой центр "Jakobsberg Center", расположенный в пригороде Стокгольма и имеющий стоимость 87 миллионов евро. Его покупателем оказалась британская компания "Doughty Hanson & Co". Кроме того, можно отметить, что на рынок недвижимости Швеции пришли и другие зарубежные инвестиционные компании. Странно, однако, несмотря на то, что предложение офисов в Стокгольме на 3 процента превышает спрос на них, верхняя отметка размера арендной платы за офисные помещения постоянно повышается.
При написании данной статьи была использована информация, подготовленная Лиане Млетцко
и опубликованная в издании "Preview: Expo Real 2000".
Илья ЛАТЫШЕВ
Инвестиции в недвижимость, находящуюся за границей страны расположения их фирмы, становятся сейчас обычным делом для профессиональных инвесторов. В Европе объекты коммерческой недвижимости наиболее активно скупают немецкие, датские и... американские фирмы. Кроме того, в процесс инвестиций в зарубежную недвижимость постепенно вовлекаются такие страны, как Франция, Австрия и Бельгия. Однако стоит отметить, что спрос на высоко доходные объекты недвижимости намного превышает их предложение. К таким объектам, в первую очередь, относятся офисные здания, затем - торговые центры и участки земли с перспективами их дальнейшего развития.
В зависимости от стратегии инвестирования и желания рисковать инвестиционные компании вкладывают свои средства в различные страны. Если взять, к примеру, страны Западной Европы, то здесь инвесторы в недвижимость получают неплохие доходы, благодаря тому, что прогнозируется рост данного сегмента рынка. Рост этот, в свою очередь, вызван тем, что на рынках многих стран наблюдаются высокие обороты коммерческих площадей и низкая активность строительных организаций, что привело к снижению количества сдаваемых в аренду помещений и повышению арендной платы за них в среднем на 10 процентов.
С другой стороны, на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость чистая выручка уменьшается - разрыв в доходах от инвестиций становится все меньше и меньше и составляет, к примеру, по элитным офисным зданиям, находящимся в самых престижных районах, от 4,75 до 7,5 процентов.
Южная Европа
В Южной Европе сейчас наблюдается тенденция следующего рода. Недвижимость в этом регионе становится все более привлекательной для западно-европейских инвестиционных компаний. К примеру, в прошлом году немецкий холдинг "IVG" приобрел в Милане два офисных здания, общая полезная площадь которых составляет более 20 тысяч квадратных метров, и объект выставочной недвижимости в столице Португалии Лиссабоне. Планируется, что именно в этом здании будет находиться португальское представительство фирмы "Sony". Компания "BfG ImmoInvest" также приобрела крупный объект в Милане, а "Haus-Invest" - в Лиссабоне.
А что касается столицы Испании - Мадрида, - то там для западно-европейских инвестиционных компаний пока нет ничего интересного: офисные здания небольшой площади, которыми изобилует этот город, не нужны практически никому.
В Южной Европе, помимо всего прочего, сфера купли-продажи коммерческой недвижимости не находится в руках монополистов. Однако не стоит думать, что там вообще отсутствуют крупные компании, занимающиеся инвестициями в недвижимость. К примеру, в Испании достаточно известна компания "Sonae Immobiliaria", имеющая пять торговых центров на севере страны и занимающаяся в настоящее время разработкой проекта, связанного с коммерческой недвижимостью в Малаге.
В то время как крупные города Испании и Португалии притягивают потенциальных инвесторов прежде всего благодаря устойчивому экономическому росту, большая часть объектов недвижимости, в которые потенциально можно инвестировать немалые суммы, находится все же в Италии. Но перспективы инвестиций в эту страну несовсем ясны. Если верить информации немецкой компании "Deutsche Grundbesitz Management GmbH" (Эшборн), через три года после того, как итальянское правительство начало в стране приватизацию, европейский рынок пополнится недвижимостью ценой порядка 30,6 миллиарда евро.
Западная и Северная Европа
В Западной и Северной Европе хотелось бы отметить следующие тенденции.
Хотя в Ирландии и наблюдается самый высокий экономический рост (к примеру, валовый внутренний продукт в 1999 году в этой стране составил 8,6 процента), однако наряду с этим там был отмечен и рост платы за аренду коммерческой недвижимости (более чем на 50 процентов). Такой же рост арендной платы был зафиксирован и в странах Западной Европы.
Однако постоянный устойчивый спрос на объекты коммерческой недвижимости понизил чистую исходную выручку от сдачи в аренду офисных объектов в центральных районах Дублина (столица Ирландии) до 4,75 процента.
Кроме того, в этом регионе, как нигде более, крайне прочны позиции "домашних" инвестиционных компаний и стабилен их интерес к инвестициям в недвижимость именно своей, а не зарубежной, страны. Эти факты являются зачастую преградой для инвесторов из-за рубежа и несколько понижают их интерес к работе в этих странах.
А в Великобритании, наоборот, наблюдается дальнейшее возрастание заинтересованности зарубежных инвесторов. Так, в коммерческие объекты этой страны инвестиционными компаниями из-за рубежа уже вложено более 5,6 миллиарда евро. Однако по таким показателям лидирует все же Франция: там они составили 6,85 миллиарда евро.
Интересны также потенциальные возможности и скандинавского рынка недвижимости. Например, условия на рынке офисной недвижимости Копенгагена формируют все предпосылки для инвестирования объектов в этом городе. Такие показатели, как превышение предложения офисов над спросом на них в 2 процента и высокий уровень авансирования сумм на новое строительство, указывают на хорошие возможности развития здесь инвестиционного бизнеса.
По сравнению с Данией, Швеция на протяжении уже некоторого времени считается достаточно привлекательным регионом для инвестиций. Именно поэтому и сменил недавно владельца широко известный торговый, офисный и жилой центр "Jakobsberg Center", расположенный в пригороде Стокгольма и имеющий стоимость 87 миллионов евро. Его покупателем оказалась британская компания "Doughty Hanson & Co". Кроме того, можно отметить, что на рынок недвижимости Швеции пришли и другие зарубежные инвестиционные компании. Странно, однако, несмотря на то, что предложение офисов в Стокгольме на 3 процента превышает спрос на них, верхняя отметка размера арендной платы за офисные помещения постоянно повышается.
Город | Плата за аренду офисных помещений (евро за кв.м. в год) | Плата за аренду торговых помещений (евро за кв.м. в год) | Плата за аренду складских помещений (евро за кв.м. в год) | Доходность сдачи в аренду офисных помещений |
| Амстердам | 300 | 1000 | 65 | 6,5 |
| Афины | 480 | 2000 | 75 | 9 |
| Брюссель | 220 | 1200 | 60 | 6,8 |
| Будапешт | 240 | 750 | 75 | 9,75 |
| Варшава | 380 | 1200 | 110 | 11,75 |
| Вена | 260 | 2600 | 85 | 6,25 |
| Дублин | 400 | 2400 | 120 | 4,75 |
| Стамбул | 260 | 1250 | 75 | 10 |
| Киев | 300 | 300 | 60 | мало сделок |
| Лиссабон | 240 | 750 | 90 | 7,5 |
| Лондон (Сити) | 900 | 5500 | 185 | 6 |
| Мадрид | 320 | 1100 | 70 | 5,25 |
| Милан | 290 | 1050 | 60 | 5,75 |
| Москва | 500 | 1000 | 200 | мало сделок |
| Париж | 520 | 4600 | 105 | 5,5 |
| Прага | 280 | 1200 | 75 | 9 |
| Стокгольм | 480 | 1150 | 90 | 5 |
| Франкфурт | 460 | 2000 | 85 | 5,25 |
и опубликованная в издании "Preview: Expo Real 2000".
Илья ЛАТЫШЕВ
Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 01 за 2001 год в рубрике недвижимость
