Европейский рынок коммерческой недвижимости: тенден ции развития

Если десять лет назад инвестирование в европейскую коммерческую недвижимость означало лишь покупку таковой в Великобритании или Нидерландах, то сейчас потенциальные инвесторы все больше и больше обращают свое внимание на объекты в странах континентальной Европы.

Инвестиции в недвижимость, находящуюся за границей страны расположения их фирмы, становятся сейчас обычным делом для профессиональных инвесторов. В Европе объекты коммерческой недвижимости наиболее активно скупают немецкие, датские и... американские фирмы. Кроме того, в процесс инвестиций в зарубежную недвижимость постепенно вовлекаются такие страны, как Франция, Австрия и Бельгия. Однако стоит отметить, что спрос на высоко доходные объекты недвижимости намного превышает их предложение. К таким объектам, в первую очередь, относятся офисные здания, затем - торговые центры и участки земли с перспективами их дальнейшего развития.

В зависимости от стратегии инвестирования и желания рисковать инвестиционные компании вкладывают свои средства в различные страны. Если взять, к примеру, страны Западной Европы, то здесь инвесторы в недвижимость получают неплохие доходы, благодаря тому, что прогнозируется рост данного сегмента рынка. Рост этот, в свою очередь, вызван тем, что на рынках многих стран наблюдаются высокие обороты коммерческих площадей и низкая активность строительных организаций, что привело к снижению количества сдаваемых в аренду помещений и повышению арендной платы за них в среднем на 10 процентов.

С другой стороны, на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость чистая выручка уменьшается - разрыв в доходах от инвестиций становится все меньше и меньше и составляет, к примеру, по элитным офисным зданиям, находящимся в самых престижных районах, от 4,75 до 7,5 процентов.

Южная Европа

В Южной Европе сейчас наблюдается тенденция следующего рода. Недвижимость в этом регионе становится все более привлекательной для западно-европейских инвестиционных компаний. К примеру, в прошлом году немецкий холдинг "IVG" приобрел в Милане два офисных здания, общая полезная площадь которых составляет более 20 тысяч квадратных метров, и объект выставочной недвижимости в столице Португалии Лиссабоне. Планируется, что именно в этом здании будет находиться португальское представительство фирмы "Sony". Компания "BfG ImmoInvest" также приобрела крупный объект в Милане, а "Haus-Invest" - в Лиссабоне.

А что касается столицы Испании - Мадрида, - то там для западно-европейских инвестиционных компаний пока нет ничего интересного: офисные здания небольшой площади, которыми изобилует этот город, не нужны практически никому.

В Южной Европе, помимо всего прочего, сфера купли-продажи коммерческой недвижимости не находится в руках монополистов. Однако не стоит думать, что там вообще отсутствуют крупные компании, занимающиеся инвестициями в недвижимость. К примеру, в Испании достаточно известна компания "Sonae Immobiliaria", имеющая пять торговых центров на севере страны и занимающаяся в настоящее время разработкой проекта, связанного с коммерческой недвижимостью в Малаге.

В то время как крупные города Испании и Португалии притягивают потенциальных инвесторов прежде всего благодаря устойчивому экономическому росту, большая часть объектов недвижимости, в которые потенциально можно инвестировать немалые суммы, находится все же в Италии. Но перспективы инвестиций в эту страну несовсем ясны. Если верить информации немецкой компании "Deutsche Grundbesitz Management GmbH" (Эшборн), через три года после того, как итальянское правительство начало в стране приватизацию, европейский рынок пополнится недвижимостью ценой порядка 30,6 миллиарда евро.

Западная и Северная Европа

В Западной и Северной Европе хотелось бы отметить следующие тенденции.

Хотя в Ирландии и наблюдается самый высокий экономический рост (к примеру, валовый внутренний продукт в 1999 году в этой стране составил 8,6 процента), однако наряду с этим там был отмечен и рост платы за аренду коммерческой недвижимости (более чем на 50 процентов). Такой же рост арендной платы был зафиксирован и в странах Западной Европы.

Однако постоянный устойчивый спрос на объекты коммерческой недвижимости понизил чистую исходную выручку от сдачи в аренду офисных объектов в центральных районах Дублина (столица Ирландии) до 4,75 процента.

Кроме того, в этом регионе, как нигде более, крайне прочны позиции "домашних" инвестиционных компаний и стабилен их интерес к инвестициям в недвижимость именно своей, а не зарубежной, страны. Эти факты являются зачастую преградой для инвесторов из-за рубежа и несколько понижают их интерес к работе в этих странах.

А в Великобритании, наоборот, наблюдается дальнейшее возрастание заинтересованности зарубежных инвесторов. Так, в коммерческие объекты этой страны инвестиционными компаниями из-за рубежа уже вложено более 5,6 миллиарда евро. Однако по таким показателям лидирует все же Франция: там они составили 6,85 миллиарда евро.

Интересны также потенциальные возможности и скандинавского рынка недвижимости. Например, условия на рынке офисной недвижимости Копенгагена формируют все предпосылки для инвестирования объектов в этом городе. Такие показатели, как превышение предложения офисов над спросом на них в 2 процента и высокий уровень авансирования сумм на новое строительство, указывают на хорошие возможности развития здесь инвестиционного бизнеса.

По сравнению с Данией, Швеция на протяжении уже некоторого времени считается достаточно привлекательным регионом для инвестиций. Именно поэтому и сменил недавно владельца широко известный торговый, офисный и жилой центр "Jakobsberg Center", расположенный в пригороде Стокгольма и имеющий стоимость 87 миллионов евро. Его покупателем оказалась британская компания "Doughty Hanson & Co". Кроме того, можно отметить, что на рынок недвижимости Швеции пришли и другие зарубежные инвестиционные компании. Странно, однако, несмотря на то, что предложение офисов в Стокгольме на 3 процента превышает спрос на них, верхняя отметка размера арендной платы за офисные помещения постоянно повышается.

Город

Плата за аренду офисных помещений (евро за кв.м. в год)

Плата за аренду торговых помещений (евро за кв.м. в год)

Плата за аренду складских помещений (евро за кв.м. в год)

Доходность сдачи в аренду офисных помещений

Амстердам

300

1000

65

6,5

Афины

480

2000

75

9

Брюссель

220

1200

60

6,8

Будапешт

240

750

75

9,75

Варшава

380

1200

110

11,75

Вена

260

2600

85

6,25

Дублин

400

2400

120

4,75

Стамбул

260

1250

75

10

Киев

300

300

60

мало сделок

Лиссабон

240

750

90

7,5

Лондон (Сити)

900

5500

185

6

Мадрид

320

1100

70

5,25

Милан

290

1050

60

5,75

Москва

500

1000

200

мало сделок

Париж

520

4600

105

5,5

Прага

280

1200

75

9

Стокгольм

480

1150

90

5

Франкфурт

460

2000

85

5,25

При написании данной статьи была использована информация, подготовленная Лиане Млетцко
и опубликованная в издании "Preview: Expo Real 2000".


Илья ЛАТЫШЕВ


Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 01 за 2001 год в рубрике недвижимость

©1995-2022 Строительство и недвижимость