Договор найма жилого помещения

Мы продолжаем рассматривать договор найма жилого помещения. Напомним, что прошлый раз мы рассмотрели пять видов данного договора. Сегодня рассмотрим оставшиеся его виды, а также каснемся вопросов о сторонах данного договора, его форме и сроке.

6. Договор найма служебного жилого помещения

Данный вид договора найма жилого помещения урегулирован статьей 95 ЖК Республики Беларусь. Он заключается, как правило, на время работы на основании решения уполномоченного органа о предоставлении жилого помещения. Таким уполномоченным органом, в частности, является администрация предприятия, учреждения, организации, в ведении которых находятся жилые помещения (ч.1 ст.94 ЖК).

Перечень категорий работников, которым могут быть предоставлены служебные жилые помещения, устанавливается Президентом Республики Беларусь и Советом Министров Республики Беларусь (ст.92 ЖК). Однако стоит отметить, что граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, имеют первоочередное право на получение служебного жилого помещения (ч.2 ст.94 ЖК).

7. Договор найма жилого помещения в общежитии

Отношения по пользованию жилыми помещениями в общежитиях облекаются в форму договора найма жилого помещения в общежитии (п.13 Положения об общежитиях, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1999 г. №1437). Вышеуказанное Постановление, в частности, регулирует вопросы предоставления общежития, пользования им, выселения из общежития. Кроме того, этим Постановлением утвержден Типовой договор найма жилого помещения в общежитии. Повторимся, что Типовой договор содержит императивные нормы права, которые стороны договора не вправе изменять, но вправе уточнять применительно к каждому конкретному случаю, включать дополнительные условия, не противоречащие законодательству. Нормы типового договора, являясь частью законодательства, действуют даже в том случае, когда стороны не заключали договор найма в письменной форме.

8. Договор найма жилого помещения в специальном доме

К специальным домам законодательство относит: дома маневренного фонда, дома-интернаты, территориальные центры социального обслуживания для престарелых и инвалидов, специальные дома для ветеранов, престарелых и инвалидов, а также дома для военнослужащих, расположенные на закрытых территориях (п.4 Порядка отнесения жилых домов к категории специальных домов, предоставления жилых помещений и пользования такими помещениями в специальных домах, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 03.09.1999 г. №1371).

Статус специальных домов каждого подвида и вопросы, касающиеся договоров найма жилых помещений в таких домах, отдельно регулируется законодательством. К примеру, Приказом Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 01.11.1999 г. №154 были утверждены Положение о жилых помещениях маневренного фонда и Типовой договор найма жилого помещения в специальном доме; а Приказом Министерства обороны Республики Беларусь от 03.11.1999 г. №606 было утверждено Положение о жилых домах для военнослужащих, расположенных на закрытых территориях.

Таким образом мы видим, что правоотношения по найму жилого помещения в любом специальном доме регулируются Типовым договором найма жилого помещения в специальном доме. Отметим, что найм жилого помещения не является единственным средством удовлетворения потребности в жилье. ЖК Республики Беларусь выделяет также такие категории, как проживание в качестве члена семьи нанимателя (ст. 30 ЖК), собственника жилья (ст.116 ЖК), в качестве временного жильца (ст.40 ЖК) и так далее.

Стороны договора найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения является двусторонним. Сторонами в нем выступают наймодатель и наниматель.

Наймодателем в договорах найма жилого помещения государственного жилищного фонда и найма жилого помещения социального пользования, а также найма служебного жилого помещения является районный, городской, районный в городе, поселковый, сельский распорядительный и исполнительный орган либо предприятие, учреждение, организация государственной формы собственности, в хозяйственном ведении либо оперативном управлении которой находится жилье.

Наймодателем в договорах найма жилого помещения в домах или квартирах юридических лиц негосударственной формы собственности являются последние.

Что же касается наймодателя в договорах найма жилого помещения в домах либо квартирах, принадлежащих гражданам либо организации граждан-застройщиков, то в данном случае им является гражданин - титульный пользователь жилья.

Статья 8 ЖК Республики Беларусь предусматривает, что нанимателем могут быть только физические лица: граждане Республики Беларусь, иностранные граждане и лица без гражданства - поскольку жилые помещения предназначены только для проживания граждан. Использование их не по назначению не допускается, за исключением случаев, предусмотренных ЖК. Таким исключением является использование не по назначению одноквартирных, блокированных жилых домов (либо их части) по согласованию с местными исполнительными и распорядительными органами. Кроме того, при этом следует соблюдать правила градостроительства, нормы санитарной гигиены и противопожарной безопасности.

Особенностью договора найма жилого помещения является, как правило, так называемая множественность лиц на стороне нанимателя. Это означает, что заключение такого договора с одним из членов семьи дает право другим членам семьи проживать в жилом помещении вместе с лицом, заключившим договор. Члены семьи нанимателя пользуются наравне с ним правами и исполняют обязанности, вытекающие из договора. Причем совершеннолетние члены семьи несут с нанимателем солидарную ответственность по договору найма жилого помещения, если иное не предусмотрено письменным договором между ними (часть 1 ст. 30ЖК).

Солидарная ответственность регулируется Гражданским кодексом Республики Беларусь (ст.ст. 303 - 306) и означает, что кредитор по обязательству, по которому предусмотрен данный вид ответственности, имеет право предъявить требование в полном объеме к любому из солидарных должников.

Бывшие члены семьи (разведенные супруги), продолжающие проживать в этом же жилом помещении, сохраняют свои права и обязанности, если иное не предусмотрено ЖК или заключенным между ними письменным соглашением о порядке пользования жильем (часть 3 ст.30 ЖК).

Интересно отметить, что объем прав членов семьи нанимателя жилого помещения значительно шире прав членов семьи члена организации граждан-застройщиков (ст.110 ЖК) и членов семьи собственника жилья (ст.116 ЖК).

Кого же следует отнести к членам семьи нанимателя (собственника, члена организации граждан-застройщиков). Итак, в жилищном смысле к членам семьи нанимателя относятся (ст.29 ЖК):

1. Супруг (супруга), их дети и родители.

2. Другие родственники, а также нетрудоспособные иждивенцы.

Для признания их членами семьи нанимателя необходимо:

а) наличие родственных отношений либо факта иждивения;

б) совместного проживания с нанимателем;

в) ведение с ним общего хозяйства.

3. Иные граждане могут быть признаны членами семьи нанимателя лишь в судебном порядке при наличии следующих юридических фактов:

а) совместного проживание с нанимателем не менее пяти лет;

б) ведение с ним общего хозяйства.

Форма договора найма жилого помещения

В соответствии с частью 2 статьи 27 ЖК Республики Беларусь, договор найма жилого помещения всегда заключается в письменной форме. Типовые договоры утверждаются Советом Министров Республики Беларусь либо в порядке, определяемом этим же органом. Типовой договор содержит императивные нормы права, которые стороны договора не вправе изменять, но вправе уточнять применительно к каждому конкретному случаю, включать дополнительные условия, не противоречащие законодательству. Нормы типового договора, являясь частью законодательства, действуют даже в том случае, когда стороны не заключали договор найма в письменной форме.

Сам порядок заключения договора найма жилого помещения в ЖК Республики Беларусь не урегулирован. Однако данный договор после его заключения подлежит обязательной регистрации в соответствующем исполнительном и распорядительном органе. Причем несоблюдение этой процедуры влечет недействительность договора найма жилого помещения.

Итак, какие же Типовые договоры найма жилого помещения действуют в Республике Беларусь?

Во-первых, Типовой договор найма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда в Республике Беларусь - утвержден Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08. 09.1999 г. №1399.

Во-вторых, Типовой договор найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда в Республике Беларусь - утвержден Приказом Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 13.07.1999 г. №110.

В-третьих, Типовой договор найма жилого помещения в общежитиях - утвержден Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1999 г. №1437.

В-четвертых, Типовой договор найма жилого помещения в специальном доме - утвержден Приказом Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 01.11.1999 г. №154.

Срок договора найма жилого помещения

Жилищный кодекс Республики Беларусь не предусматривает конкретного срока, на который должен заключаться договор найма жилого помещения. Исходя из этого, можно сделать вывод, что срок каждого конкретного договора определяется сторонами при его заключении.Илья ЛАТЫШЕВ


Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 50 за 2000 год в рубрике недвижимость

©1995-2022 Строительство и недвижимость