Договор найма жилого помещения
Сегодня, уважаемые читатели, мы начинаем знакомить вас с таким непростым правовым явлением, как договор найма жилого помещения.
Легальное (законное) определение данного договора содержится в статье 27 Жилищного кодекса (ЖК) Республики Беларусь (принят 22 марта 1999 г., вступил в силу с 1 июля 1999 г.).
Итак, договор найма жилого помещения - это соглашение, в силу которого одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование за плату.
Жилищный кодекс Республики Беларусь так или иначе урегулировал не один вид договора найма жилого помещения. Ниже мы рассмотрим основные из них.
1. Договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда
Этот вид договора найма жилого помещения урегулирован ст. 56 ЖК.
Основания для его заключения предусмотрены не только ЖК Республики Беларусь, но и Правилами учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и предоставления жилых помещений в Республике Беларусь (утверждены Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 22.09.1999 г. №1468).
Итак, основаниями для заключения данного вида договора являются:
1) постоянное проживание нуждающегося в улучшении жилищных условий гражданина в данном населенном пункте (п.10 Правил);
2) достижение таким гражданином 18-летнего возраста, его эмансипация либо вступление его в брак со снижением брачного возраста (п.6 Правил);
3) нахождение его на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий (п.25 Правил);
4) решение районного, городского, районного в городе, поселкового, сельского исполнительного и распорядительного органа при участии общественной комиссии этого органа по жилищным вопросам или совместное решение администрации предприятия, учреждения, организации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые помещения, и соответствующего профсоюзного комитета, если жилое помещение расположено в домах коммунального жилищного фонда. Либо совместное решение администрации предприятия, учреждения, организации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые помещения в домах республиканского жилищного фонда, и соответствующего профсоюзного комитета (ст. 53 ЖК).
При этом государственные предприятия, учреждения, организации, которые имеют жилищный фонд и осуществляющие жилищное строительство, предоставляют жилые помещения своим работникам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, в соответствии не только с ЖК, но и с коллективными договорами (ст. 54).
2. Договор найма жилого помещения в домах (квартирах), принадлежащих юридическим лицам негосударственной формы собственности
Этот вид договора найма жилого помещения специально в ЖК Республики Беларусь не урегулирован, однако упоминается в части 2 статьи 101 кодекса.
В соответствии же с пунктом 2 Правил учета граждан, юридические лица негосударственной формы собственности вправе устанавливать иной порядок предоставления жилья, нежели предусмотренный ЖК и Правилами, не ущемляя при этом права граждан, предусмотренные жилищным законодательством Республики Беларусь.
3. Договор найма жилого помещения в домах (квартирах), принадлежащих на праве собственности гражданам
Что касается этого вида договора найма жилого помещения, то он также специально не урегулирован в ЖК Республики Беларусь. О нем лишь упоминается в части 2 статьи 101 кодекса.
4. Договор найма жилого помещения в домах, принадлежащих организации граждан-застройщиков
Такими организациями граждан-застройщиков являются: ЖСК - жилищно-строительный кооператив, ЖК - жилищный кооператив, МЖК - молодежный жилищный кооператив, КИЗ - коллектив индивидуальных застройщиков.
Как и в случае с предыдущим видом договора найма жилого помещения, в ЖК лишь предусмотрена возможность существования такого договора - часть 1 статьи 109.
Основаниями для заключения договоров, рассмотренных нами в пунктах 3 и 4, является лишь достижение нанимателем 18-летнего возраста (его эмансипация, либо вступление его в брак со снижением брачного возраста) и свободное волеизъявление сторон.
Следует отметить, что Приказом Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 13.07.1999 г. №110 был утвержден Типовой договор найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда в Республике Беларусь.
В соответствии с данным Приказом договоры найма жилых помещений в домах частного жилищного фонда подлежат обязательной регистрации в районном, городском, районном в городе, поселковом, сельском исполнительном и распорядительном органе.
Типовой договор содержит императивные нормы права, которые стороны договора не вправе изменять, но вправе уточнять применительно к конкретному жилью, включать дополнительные условия, не противоречащие законодательству. Нормы типового договора, являясь частью законодательства, действуют даже в том случае, когда стороны не заключали договор найма в письменной форме (как это, в принципе, в основном и происходит на практике).
5. Договор найма жилого помещения социального пользования
Правоотношения по предоставлению жилого помещения социального пользования регулируются статьей 80 ЖК Республики Беларусь, а также Положением о порядке и условиях предоставления жилого помещения социального пользования (утверждено Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.09.1999 г. №1398).
Основания для заключения такого договора те же, что и при заключении договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда (смотрите п.1). Только участие общественных комиссий по жилищным вопросам или профсоюзного комитета при принятии решения о предоставлении такого жилья не требуется. Кроме того, наниматель такого жилья должен быть отнесен к категории малообеспеченных нетрудоспособных граждан в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь, либо относится к категории граждан, перечисленных в статье 84 ЖК.
Порядок отнесения граждан к категории малообеспеченных нетрудоспособных регулируется Положением об условиях и порядке отнесения граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, к категории малообеспеченных нетрудоспособных для предоставления жилого помещения социального пользования (утверждено Постановлением Министерства социальной защиты, Министерства здравоохранения, Министерства труда, Министерства жилищно-коммунального хозяйства от 27.04.2000 №4/3/4/7).
Итак, к данной категории граждан относятся: пенсионеры (женщины, достигшие 55-летнего возраста, мужчины - 60-летнего), инвалиды 1, 2 групп, у которых среднемесячный совокупный доход на каждого члена семьи не превышает утвержденного прожиточного минимума в среднем на душу населения, исчисленного за 12 месяцев, предшествующих месяцу постановки на учет. Кроме того, эти лица должны располагать заявленным имуществом, общая стоимость которого не превышает размер стоимости квартиры, исходя из максимальной нормы предоставления общей площади жилого помещения социального пользования на одного члена семьи (15-20 кв. метров).
В число жилых помещений социального пользования решением районного, городского, районного в городе, поселкового, сельского исполнительного и распорядительного органа включаются специально построенное, приобретенное или освобожденное жилье в домах государственного жилищного фонда.
Следует отметить, что, в соответствии со статьей 12 ЖК Республики Беларусь, граждане, имеющие право на получение жилья социального пользования, могут воспользоваться им лишь однажды.
Оставшиеся виды договора найма жилого помещения рассмотрим в следующий раз.АВТОР
Легальное (законное) определение данного договора содержится в статье 27 Жилищного кодекса (ЖК) Республики Беларусь (принят 22 марта 1999 г., вступил в силу с 1 июля 1999 г.).
Итак, договор найма жилого помещения - это соглашение, в силу которого одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование за плату.
Жилищный кодекс Республики Беларусь так или иначе урегулировал не один вид договора найма жилого помещения. Ниже мы рассмотрим основные из них.
1. Договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда
Этот вид договора найма жилого помещения урегулирован ст. 56 ЖК.
Основания для его заключения предусмотрены не только ЖК Республики Беларусь, но и Правилами учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и предоставления жилых помещений в Республике Беларусь (утверждены Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 22.09.1999 г. №1468).
Итак, основаниями для заключения данного вида договора являются:
1) постоянное проживание нуждающегося в улучшении жилищных условий гражданина в данном населенном пункте (п.10 Правил);
2) достижение таким гражданином 18-летнего возраста, его эмансипация либо вступление его в брак со снижением брачного возраста (п.6 Правил);
3) нахождение его на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий (п.25 Правил);
4) решение районного, городского, районного в городе, поселкового, сельского исполнительного и распорядительного органа при участии общественной комиссии этого органа по жилищным вопросам или совместное решение администрации предприятия, учреждения, организации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые помещения, и соответствующего профсоюзного комитета, если жилое помещение расположено в домах коммунального жилищного фонда. Либо совместное решение администрации предприятия, учреждения, организации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые помещения в домах республиканского жилищного фонда, и соответствующего профсоюзного комитета (ст. 53 ЖК).
При этом государственные предприятия, учреждения, организации, которые имеют жилищный фонд и осуществляющие жилищное строительство, предоставляют жилые помещения своим работникам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, в соответствии не только с ЖК, но и с коллективными договорами (ст. 54).
2. Договор найма жилого помещения в домах (квартирах), принадлежащих юридическим лицам негосударственной формы собственности
Этот вид договора найма жилого помещения специально в ЖК Республики Беларусь не урегулирован, однако упоминается в части 2 статьи 101 кодекса.
В соответствии же с пунктом 2 Правил учета граждан, юридические лица негосударственной формы собственности вправе устанавливать иной порядок предоставления жилья, нежели предусмотренный ЖК и Правилами, не ущемляя при этом права граждан, предусмотренные жилищным законодательством Республики Беларусь.
3. Договор найма жилого помещения в домах (квартирах), принадлежащих на праве собственности гражданам
Что касается этого вида договора найма жилого помещения, то он также специально не урегулирован в ЖК Республики Беларусь. О нем лишь упоминается в части 2 статьи 101 кодекса.
4. Договор найма жилого помещения в домах, принадлежащих организации граждан-застройщиков
Такими организациями граждан-застройщиков являются: ЖСК - жилищно-строительный кооператив, ЖК - жилищный кооператив, МЖК - молодежный жилищный кооператив, КИЗ - коллектив индивидуальных застройщиков.
Как и в случае с предыдущим видом договора найма жилого помещения, в ЖК лишь предусмотрена возможность существования такого договора - часть 1 статьи 109.
Основаниями для заключения договоров, рассмотренных нами в пунктах 3 и 4, является лишь достижение нанимателем 18-летнего возраста (его эмансипация, либо вступление его в брак со снижением брачного возраста) и свободное волеизъявление сторон.
Следует отметить, что Приказом Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 13.07.1999 г. №110 был утвержден Типовой договор найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда в Республике Беларусь.
В соответствии с данным Приказом договоры найма жилых помещений в домах частного жилищного фонда подлежат обязательной регистрации в районном, городском, районном в городе, поселковом, сельском исполнительном и распорядительном органе.
Типовой договор содержит императивные нормы права, которые стороны договора не вправе изменять, но вправе уточнять применительно к конкретному жилью, включать дополнительные условия, не противоречащие законодательству. Нормы типового договора, являясь частью законодательства, действуют даже в том случае, когда стороны не заключали договор найма в письменной форме (как это, в принципе, в основном и происходит на практике).
5. Договор найма жилого помещения социального пользования
Правоотношения по предоставлению жилого помещения социального пользования регулируются статьей 80 ЖК Республики Беларусь, а также Положением о порядке и условиях предоставления жилого помещения социального пользования (утверждено Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.09.1999 г. №1398).
Основания для заключения такого договора те же, что и при заключении договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда (смотрите п.1). Только участие общественных комиссий по жилищным вопросам или профсоюзного комитета при принятии решения о предоставлении такого жилья не требуется. Кроме того, наниматель такого жилья должен быть отнесен к категории малообеспеченных нетрудоспособных граждан в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь, либо относится к категории граждан, перечисленных в статье 84 ЖК.
Порядок отнесения граждан к категории малообеспеченных нетрудоспособных регулируется Положением об условиях и порядке отнесения граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, к категории малообеспеченных нетрудоспособных для предоставления жилого помещения социального пользования (утверждено Постановлением Министерства социальной защиты, Министерства здравоохранения, Министерства труда, Министерства жилищно-коммунального хозяйства от 27.04.2000 №4/3/4/7).
Итак, к данной категории граждан относятся: пенсионеры (женщины, достигшие 55-летнего возраста, мужчины - 60-летнего), инвалиды 1, 2 групп, у которых среднемесячный совокупный доход на каждого члена семьи не превышает утвержденного прожиточного минимума в среднем на душу населения, исчисленного за 12 месяцев, предшествующих месяцу постановки на учет. Кроме того, эти лица должны располагать заявленным имуществом, общая стоимость которого не превышает размер стоимости квартиры, исходя из максимальной нормы предоставления общей площади жилого помещения социального пользования на одного члена семьи (15-20 кв. метров).
В число жилых помещений социального пользования решением районного, городского, районного в городе, поселкового, сельского исполнительного и распорядительного органа включаются специально построенное, приобретенное или освобожденное жилье в домах государственного жилищного фонда.
Следует отметить, что, в соответствии со статьей 12 ЖК Республики Беларусь, граждане, имеющие право на получение жилья социального пользования, могут воспользоваться им лишь однажды.
Оставшиеся виды договора найма жилого помещения рассмотрим в следующий раз.АВТОР
Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 49 за 2000 год в рубрике недвижимость
