Организация московских новоселий

Продажа квартир в экологически чистом районе новостроек Москвы

Департамент внебюджетной политики строительства города Москвы приступил к реализации квартир в первых высотных зданиях (от 7 до 12 этажей) из монолитного бетона, расположенных вдоль Куркинского шоссе. Работы здесь будут завершены в I-II кварталах будущего года. Стартовые цены оказались немного ниже, нежели заявлялось ранее. Вместо первоначальных 600 долларов теперь объявлено, что при единовременной оплате стоимость составит от 495 до 590 долларов за метр. Все зависит от того, когда будут вноситься деньги. В октябре текущего года можно заплатить меньше, а в марте будущего, к концу строительства, - больше. В течение этого промежутка времени цены будут расти примерно на 20 долларов в месяц. В департаменте не скрывают, что некоторое снижение стартовых цен - рекламный шаг для "раскрутки" нового жилого массива. Объявленные цены могут привлечь внимание покупателей к одному из последних экологически чистых районов новостроек в Москве. Особенно на фоне, когда даже в Марьино подержанные квартиры предлагаются на вторичном рынке дороже 500 долларов за метр.

Еще одна новая схема кредитования жилья

Инициатором новой схемы жилищного инвестирования выступает Лига кредитных союзов. Предполагается следующая схема работы: пайщики, накопившие на своих счетах деньги на покупку жилья, совместно инвестируют их в строительство дома. Банк добавляет свои средства, и после сдачи дома пайщики становятся соседями, а излишки площади продаются по рыночной цене. Банки, как правило, не работают по таким схемам с физическими лицами, но готовы рассмотреть возможность сотрудничества с такими некоммерческими структурами-объединениями граждан, как кредитные союзы. Союз является юридическим лицом и вызывает у банка большее доверие, поэтому заемщики смогут избежать длительной процедуры проверки платежеспособности. Сейчас идет проработка технических деталей этой модели кредитования. По словам столичных экспертов, после принятия Государственной Думой закона "О кредитных историях" работа с пайщиками как в союзах, так и в прочих кредитных организациях должна упроститься.

Квартиры в Москве стало легче и дешевле оформлять в собственность

В начале этого года в Москве вступил в действие федеральный закон о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Этот закон, передав права на регистрацию сделок по недвижимости Минюсту, одновременно устанавливает новый порядок регистрации.

Раньше, когда гражданин приобретал квартиру, предусматривалась единственная форма договора - нотариальная. Обе стороны должны были идти к нотариусу, подписывать у него договор купли-продажи или мены, или передачи, или какой-то еще. И уже после этого договор проходил регистрацию в Департаменте муниципального жилья. Теперь функции Департамента муниципального жилья выполняет специально созданный Комитет по регистрации прав на недвижимое имущество. Он регистрирует как жилые, так и нежилые помещения, а также выполняет и иные функции.

В связи с этим у покупателя возникла альтернатива. Он может так же, как и раньше, обратиться к нотариусу. Нотариус подготовит договор. И этот договор, заключенный у нотариуса, дальше направит в Комитет по регистрации, где он будет в установленном порядке зарегистрирован. На регистрацию по закону отводится не более одного месяца, в течение которого Комитет либо должен дать мотивированный отказ, либо зарегистрировать сделку.

Второй вариант, который возник недавно, - это, как мы называем, безнотариальная форма. На самом деле так называется простая письменная форма, если излагать точным юридическим языком. В чем она состоит?

Две стороны, в данном случае - это Департамент внебюджетной политики строительства города Москвы (ДВПС) и покупатель, могут явиться непосредственно в одно из отделений Москомрегистрации и в присутствии уполномоченного регистратора, который имеет соответствующую лицензию, заключить эту сделку в простой письменной форме. Соответственно договор обязан подготовить Комитет по регистрации, у которого существуют определенные формы договоров и, в зависимости от содержания сделки, этот договор будет подготовлен. Департамент уже сейчас полностью согласовал все технические вопросы осуществления такой безнотариальной формы с Москомрегистрацией и с Мосжилрегистрацией, и буквально месяца два назад у нас этот процесс уже начал осуществляться. Какие преимущества получает покупатель? Прежде всего это, конечно же, экономия денег. Нотариус брал с покупателей пошлину в 1,5 %. По ранее установленному порядку эту государственную пошлину платил покупатель и соответственно гражданин. 1,5 % - это немаленькая сумма. Понятно, что если однокомнатная квартира стоит около 20 тыс. долларов, а трехкомнатная от 35 тысяч, то 1,5 % - это сумма от 300 до 500 долларов, даже на квартиры типовой застройки. Сумма весьма значительная.

Отныне услуга по регистрации не будет стоить для покупателя ничего. То есть закон не предусматривает взимания какой-либо пошлины. Единственное, что он должен оплатить, это стоимость регистрации. А это два минимальных оклада труда. При этом всю заботу о составлении договора теперь возьмет на себя не нотариус, а Мосжилрегистрация. В настоящее время уже подписан договор между ДВПС и Мосжилрегистрацией, в котором четко оговорен порядок нашего взаимодействия и оформления документов. И теперь оформление покупки квартир происходит по упрощенной процедуре.

Выставка-ярмарка "Рынок недвижимости для москвичей"

В ней приняли участие более 108 риэлторских компаний, ремонтно-строительных фирм и средств массовой информации. Это примерно в полтора раза больше, чем на прошлой выставке в апреле. Площадь экспозиции возросла почти в два раза. Организаторами выставки выступили Российская гильдия риэлторов, Московская ассоциация риэлторов и фирма "Эксподизайн". В ходе выставки прошел ряд семинаров и пресс-конференций, посвященных технологиям сделок, вопросам ипотечного кредитования и получения жилищной субсидии, инвестированию и обеспечению безопасности сделки. На пресс-конференции было заявлено, что в ближайшее время состоится совместное заседание Мосгордумы и Правительства Москвы, на котором, возможно, будет пересмотрена концепция строительства делового центра Сити. Сегодня самой важной проблемой в его строительстве является отсутствие средств и инвесторов проекта. Было предложено сделать Сити не только деловым, но и жилым районом. Многие специалисты уверены, что если будет принято решение о строительстве жилой части в Сити, то проект привлечет к себе внимание инвесторов.

Инвестор получает собственность, а покупатель квартиры - безупречную сделку

Если раньше непосредственно регистрировалась собственность на гражданина, которому переуступалось право инвестирования, то теперь первичная собственность оформляется на инвестора как на организацию, на деньги которой было построено это имущество, возникшее заново. Теперь сначала регистрируются права города на построенное здание. Раньше такого прецедента никогда не было. Схему сделали юридически чистой, то есть полностью соответствующей действующему федеральному закону. И теперь, после 13 июня текущего года, когда вышло соответствующее постановление правительства Москвы, по всем домам, которые приняты госкомиссией, будут регистрироваться права города Москвы.

Покупатель же этого всего не видит. Весь процесс первичной регистрации происходит до того, как квартира будет передаваться ему в собственность. И теперь сделка не может быть оспорена. Потому, что город Москва является инвестором в лице Департамента внебюджетной политики строительства. Собственность инвестора неоспорима, потому что его деньги были уплачены, это подтверждено документами, инвестиционными контрактами, постановлениями правительства и т.д.

Принята программа кондоминизации Москвы

Постановление Правительства Москвы № 690 "О комплексной городской программе формирования кондоминиумов..." в качестве приоритетной ставит задачу формирования кондоминиума. По мнению экспертов, выход этого постановления является достаточно прогрессивным шагом. В нем, возможно, наконец-то реализуется идея "системы одного окна", когда собственники квартир, решившие взять дом в управление, не будут бегать по инстанциям и платить за это весьма приличные деньги, что не для всех под силу. Согласно программе, чиновники будут собирать согласования, а затем город в общем порядке будет передавать свою собственность товариществу. До сих пор существовала "обратная" процедура. Сначала создавалось товарищество, а потом инициативная группа собирала эти согласования. Теперь же эта функция будет возложена на управы.

В Постановлении № 690 так-же уделено внимание и межеванию территорий микрорайонов. В настоящее время в столице идет формирование кондоминиумов как отдельно стоящих объектов, без учета интересов близкорасположенных объектов, вернее, их владельцев или пользователей. Это может привести к тому, что размер земельного участка конкретного кондоминиума определится с ущербом для соседнего объекта. Этого можно избежать, если будет проведено предварительное межевание всего микрорайона в целом, то есть буквально каждый клочок земли будет за кем-то закреплен.

"Социальные" квартиры в Москве

На сегодняшний день столичные квартиры в "социальных" домах, возводимых для заселения очередников, по своему качеству стали ничуть не хуже обычного жилья. "Социальные" дома отличаются от обычных только меньшими размерами квартир, однако в них присутствуют все необходимые для современного жилья удобства и коммуникации. Среди плюсов таких домов - наличие места для консьержа и наличие прямой связи консьержа с каждой квартирой.

Первоначально "социальные" дома строились лишь для расселения очередников и переселения жителей из коммуналок. Однако из-за малой площади (однокомнатная квартира - 25-26 кв. м, двухкомнатная - 42-43 кв. м) их цена получается очень невысокой, и сейчас находится много желающих такие квартиры покупать.

Подготовлен проект Указа Президента РФ,обязывающий местные власти создавать строительные регламенты на земельные участки

По словам заместителя председателя Госстроя РФ Николая Маслова, необходимость принятия такого указа вызвана тем, что многие местные власти усложняют систему привлечения инвестиций. Как предполагается, положения указа потребуют от местных властей все согласования по земельному участку, касающиеся его будущей застройки, проводить прежде, чем участок будет выставлен на продажу.

Подготовлены Госстроем ряд изменений и дополнений и в другие федеральные законы. В частности, предполагается существенно упростить систему экспертизы инвестиционных проектов. Дело иногда доходило до абсурда, когда один проект должен был пройти 1117 согласований. По мнению Н. Маслова, система экспертизы должна строиться по принципу "одного окна", когда инвестор представляет проект только в одну организацию. Также предполагается внести изменения, направленные на упорядочение системы учета, оценки и регистрации недвижимого имущества. В отношении московской системы ценообразования на новостройки, такая практика, когда в цену жилья включаются стоимость инфраструктуры района, порочна. Почему покупатель должен платить за то, что ему навязывают и что, возможно, ему никогда не понадобится.


Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 46 за 2000 год в рубрике недвижимость

©1995-2022 Строительство и недвижимость