Варшавская офисная недвижимость

Имея практически одинаковые стартовые условия со многими постсоциалистическими странами, Польша, пожалуй, дальше других продвинулась на пути к рыночной экономике. Польская экономика развивается намного быстрее, чем, например, экономика Венгрии и Греции. Годовой рост ВВП Польши за пять последних лет составляет более 5%. Одним из наиболее точных индикаторов, отражающих реальное положение дел в экономике, является рынок офисной недвижимости.

Состояние рынка

Региональный центр

Варшава — столица пятой по населению страны в Европе. Все население Польши — 38,7 млн человек, из которых 1,63 млн. живут в Варшаве. Город становится важным региональным центром в Центральной Европе благодаря своей близости на востоке к балтийским государствам, Беларуси, Украине и России и на западе — к Германии. Польша расположена как перекресток Европы и ее расположение выгодно для обеспечения транзитных маршрутов между Германией и Россией. Страна быстро развивается и имеет стабильную демократию.

Размеры рынка офисов

Варшавский рынок офисов образовался в 1990 г. За последние 10 лет были построены 102 офисных здания площадью более 2500 кв. м. и 37 — площадью более 10 000 кв. м. Эти новые офисы имеют общую рыночную стоимость более 3 млрд USD (3,3 млрд. euro).

Причины инвестирования в офисную недвижимость

Инвестиционный доход

Главная причина, побуждающая инвесторов к вложению в новые офисные здания в Варшаве, — это высокий индекс доходности. Риск сокращается гарантией ренты на три или пять лет аренды, главным образом интернациональной, которая успешно оплачивается в американских долларах или немецких марках (или евро).

Чистый доход на первичном рынке офисов находится в пределах между 11% и 11,5%, что примерно в два раза больше, чем в большинстве восточно-европейских городов. Доходы от офисного инвестирования в Варшаве больше, чем в Праге или Будапеште. В частности, это является следствием того, что сделки в Варшаве производятся в US долларах, в то время как в Праге и Будапеште эти операции производятся в немецких марках.

Чистые доходы на вторичном рынке офисов — между 11,5% и 13,5%. Еще несколько лет назад различие в спросе на первичном и вторичном рынке офисов было менее значительным, чем сегодня, но с увеличением предложения новых офисов арендаторы стали более требовательны к качеству арендуемых помещений.

Вступление в Европейский Союз.

Польша находится в очередной группе стран, вступающих в Европейский Союз. Цель страны влиться в ЕС к 2003г. На данный момент Польша уже является членом NATO и ряда других крупных и влиятельных структур. Планируемое принятие Польши в ЕС должно положительно сказаться на рынке офисной недвижимости. Польские процентные ставки сегодня намного выше, чем в странах ЕС, и в связи с необходимостью выравнивания ставки необходимо будет снижать. Снижение процентных ставок приведет к снижению доходов от офисов, что в результате вызовет снижение предложения на данном рынке.

Состояние политики и экономики

Политическая ситуация в Польше стабильна. Этой еще одна из причин, почему Польша является главным объектом прямого иностранного инвестирования в Центральной Европе. С 1989г. совокупные прямые инвестиции в польскую экономику составили 39 млрд USD. Это более значительный приток иностранных инвестиций, чем в Венгрию и Грецию вместе взятые.

Инвестиционные потоки

Варшавский рынок офисов сейчас достиг зрелости, и долгосрочные инвесторы без опаски приобретают недвижимость. Несколько международных инвестиционных фондов создано для инвестирования в коммерческую недвижимость Польши и стран Восточной Европы. Кроме этого, имеется целый ряд потенциальных инвесторов, которые могут инвестировать в польскую недвижимость при создании определенных условий. Например, представители немецких фондов заявляют, что инвестирование может стать правилом, при условии создания налоговоэффективной экономики. Прогнозируется, что и местные инвесторы, включая польские банки и страховые компании, в ближайшем времени будут становиться все более важными участниками рынка недвижимости.

Инвестиционные риски и затраты

Валюта

При владении офисом в Варшаве риск — польский злотый. Однако валютный риск значительно уменьшается, если рента зафиксирована в американских долларах или немецких марках. Если рента платится в американских долларах, то возникает валютный риск, связанный с евро, курс которого по отношению к доллару может повести себя непредсказуемо. Этот риск появляется вследствие того, что большая доля торговли Польши — с ЕС и Польша должна в скором времени объединиться с ЕС. Долларовая валютная среда является следствием того, что международные банки основывали рынок в американской валюте. Это несмотря на то, что эти банки являются по большей части немецкими или австрийскими.

Налогообложение

Для иностранных инвесторов в Польше привлекательна практика создания налогово-эффективных структур. При приобретении имущества в Польше, с законодательной и практической точки зрения, для иностранных компаний нужно сформировать польскую фирму. Отдельные фирмы с особыми целями могут находиться в полном иностранном владении. При покупке подлежит уплате налог на передачу по ставке 2%, если передаются акции, и по ставке 5% в других случаях. Гонорар за судебную регистрацию ограничивается 20 000 злотых. Небольшой нотариальный сбор также оплачивается. Профессиональное оформление сделки прибавляет еще 2,4%. НДС по ставке 22% возмещается. Другие затраты добавляют при покупке обычно около 5% к цене сделки.

При продаже недвижимости гонорары агентов составляют 2-3 % от цены сделки, другие профессиональные гонорары добавляют около 1 %. Затраты на продажу могут добавить около 4% к цене сделки.

Юридические вопросы

Наивысшая форма права на землю в Польше — абсолютное владение. Однако наиболее распространенная форма — аренда, которая дается обычно на период 99 лет, с правом продления.

Коммерческая аренда недвижимости обычно производится на период от 3 до 5 лет. Максимальный срок, установленный законодательно, 10 лет. Арендаторы предпочитают более краткие сроки аренды для того, чтобы поддержать большую гибкость своей компании.

С правовой точки зрения аренда предпочтительнее, чем покупка, так как обеспечивает решение вопросов в международном арбитраже скорее, чем если их оставить нерешенными на несколько лет в польских судах.

Права владельцев земли, в зависимости от того, какой юрист составляет договор аренды, значительно варьируются.

Аренда варшавских офисов

Предложение

Новые площади

Общий объем новых офисных зданий, под которыми здесь понимаются площади, возведенные с 1990 г., составляет 1 200 000 кв. м. Около 300 000 кв. м этих площадей продается на первичном и 900 000 кв. м — на вторичном рынке.

В Варшаве мало первичных офисов. Хотя они прекрасного качества и отвечают европейским стандартам. Внутри такой офис должен иметь хорошую планировку, дизайн и отделку, высокие требования предъявляются к качеству полов, освещению, кондиционированию воздуха, а так же к лифтам.

Некоторые новые застройщики комбинируют офисные площади с торговыми центрами, гостиницами и квартирами. Объем новых офисов в Варшаве на треть больше, чем в Праге или в Будапеште. За пределами Варшавы офисные застройки невелики, хотя существует масштабный проект в Кракове и меньшие планы строительства офисов — в Познани, Гданьске и Вроцлаве.

Старые площади

Объем старых офисных площадей, построенных до 1989 г., составляет 2 200 000 кв. м. Некоторые из этих офисов были подновлены, но по скромным стандартам. Однако большая их часть — на грани износа.

Оцениваемый объем офисных площадей в 2000 г.*

Новые площади1 200 000 кв. м.
Первичный рынок300 000 кв. м.
Вторичный рынок900 000 кв. м.
Старые площади2 200 000 кв. м.
Общий объем**3 400 000 кв. м.
*январь 2000г. Более 100 000 кв. м. объема новых офисов было введено между январем и апрелем 2000г. К апрелю 2000г. построено 102 офиса размером более 2500 кв. м. и 37 — площадью более 10 000 кв. м.

**центральный деловой район (ЦДР) занимает около 2 000 000 кв. м этой площади.

Прогнозируемое предложение

Предложение новых офисов будет оставаться на высоком уровне, но оно снизится в течении следующих двух лет.

Начало строительства

Новостроек в 1999 г. было значительно меньше, чем в 1997 и 1998 гг. За первые четыре месяца 2000 они в сумме составили менее 20 000 кв. м. Некоторые проекты отсрочены на неопределенное время. На это повлияло сокращение займов банков, увеличение предложения новых офисов, падение ренты и растущие затраты на строительство.

Займы банков

Займы банков стали сокращаться во второй половине 1998 г. Сокращение последовало за периодом очень щедрого банковского кредитования в 1997 г. — первой половиной 1998 г. За эти восемнадцать месяцев финансированием были обеспечены некоторые чисто спекулятивные проекты.

Планирование

Земля, на которой можно строить, потенциально доступна. Большая часть земли в Варшаве находится во владении местного правительства или является достоянием государства и продается тендерами.

Застройщиков задерживает медленный и комплексный процесс планирования. Постройка офисов от приобретения земли до завершения строительных работ может занять от трех до четырех лет. Достижение в общих чертах планируемого соглашения и затем разрешения на строительство может потребовать два года.

Прогнозируемый объем офисных площадей к концу 2002г.

Новые площади **1 840 000 кв. м.
Старые площади2 200 000 кв. м.
Общий объем4 040 000 кв. м.
*прогноз допускает 140 офисов с площадью более 2500 кв. м (55 более 10 000 м кв.)

Спрос, сделки и вакансии

Спрос

Главными съемщиками новых офисов являются иностранные компании,

они занимают около двух третей этих помещений. Эти компании господствуют в финансовом бизнесе, СМИ, сферах информационных технологий и средств телекоммуникаций.

Многие из них расширяют свою операционную деятельность, и им нужна дополнительная площадь. Ожидается перемещение иностранных компаний с более низкосортных площадей в первоклассные, так же как и вступление в рынок некоторого числа новых компаний.

Польские фирмы в настоящее время составляют около одной трети общего спроса. Местный спрос будет расти по мере того, как польские компании будут в состоянии переезжать в новые офисы. Польскими потребителями являются в основном банки и финансовые учреждения, хотя растет спрос и со стороны компаний других отраслей.

Сделки

Сделки по новой офисной площади в 2000—2001 гг. вероятнее всего будут ниже, чем в 1998—1999 гг. Сделки были высокими в 1998 г. благодаря частичному удовлетворению подавленного спроса. Спрос был велик в 1999 г. благодаря отсрочке решений инвестирования в 1998 г., вызванной кризисом в России и в ожидании снижения ренты.

Вакансии

Общие вакансии новых офисных площадей составляют около 20%, вакансии новых офисов первичного рынка меньше — около 10%.

Общая площадь не занятых новых офисов более 250 000 кв. м. В ЦДР три незанятых здания, которые составляют 76 000 м кв. этой площади. Исключая эти три здания, общие вакансии немногим выше 15%.

Рента

Основа платежа

Рентные платежи обычно согласованы в американских долларах или немецких марках (евро). Эквивалент этих валют платится в польских злотых и может в краткие сроки быть обменен на нужную валюту. Рента обычно платится ежемесячно или ежеквартально вперед, и любые увеличения имеют фиксированный уровень или индексируются на соответствующий индекс инфляции потребительских цен. Пересмотры ренты открытого рынка редки.

Динамика ренты

Динамика чистой ренты показана на графике ниже. В Варшаве в 1989 г. был малый объем новых офисных помещений. Рента впоследствии упала из-за появления на рынке большого объема новых офисных площадей.

*исключая НДС и операционные издержки.

Текущая рента

Рента продолжает падать, поскольку съемщики заключают сделки с более выгодной рентой вследствие большого объема вакантных площадей.

Текущая рента.

Текущая рентаUSD/ кв.мЕuro/мкв.
Первичные офисы в ЦДР27—3330—36
Первичные офисы в пригородах23—2525—28
Вторичные офисы в ЦДР21—2423—26
Вторичные офисы в пригородах17—2119—23
Старые площади12—1613—18
Прогнозируемая рента

Рента в Варшаве, вероятно, будет снижаться в течении ближайших двух лет вследствие дисбаланса спроса и предложения. Рента в Варшаве продолжает оставаться на 25% выше, чем в Праге или Будапеште.

Затраты на строительство

Строительство в Варшаве осуществимо по низким ставкам. Затраты на строительство в Варшаве схожи с аналогичными затратами в Праге и Будапеште.

Затраты на строительство офисов в ВаршавеЦДРВторостепенные районы
Затраты на постройку1000—1400 euro/ кв. М1000—1400 euro/ кв.м
Цена земли*500—1500 euro/ кв. м200—500 euro/ кв.м
*Включает только тендерные платежи за землю. Ежегодная плата земельной ренты 3% стоимости земли не включается. Предполагается, что рента может упасть на 15% для первичных и на 20% для вторичных офисов.

Затраты на аренду

Земельная рента составляет ежегодно около 3% стоимости земли.

Затраты на обслуживание

“Дополнительные факторы” учитываются, чтобы отразить вклад арендатора в использование общих площадей и исчисляется на основе чистой или валовой занимаемой площади. Общие площади включают входной холл первого этажа, коридоры, лифтовые площадки, отдельные туалеты и общие кухни.

“Дополнительный фактор” варьируется в диапазоне от 4% до 30% чистой ренты, в то время как для большинства новых зданий — между 12% и 15%.

Арендатор оплачивает так же издержки на отопление/кондиционирование, уборку, охрану, страховку помещения.

Другие издержки

Плата за парковку обычно платится отдельно. Соотношение парковок обычно: парковка для одной машины — на 80—100 кв. м офисной площади в ЦДР и парковка для одной машины на 20 кв. м. — во второстепенных районах.

Аренда офисов по расположению

Природа районов

Центральный деловой район простирается от района Srodmiescie на запад — в район Wola. Это происходит из-за того, что застройка в Srodmiescie была замедлена в связи со спорами о владении землей, в то время как власти района Wola содействуют застройке.

Во второстепенных районах новые офисы и четыре бизнес-стоянки предлагают хорошее качественное размещение и низкую ренту. Вследствие близости спальных районов и аэропорта возникает меньше проблем с уличным движением. Обеспечены хорошие условия для автомобильной парковки.

В Варшаве одиннадцать районов. Центр Варшавы включает семь субрайонов, более подробно описанных ниже. Новые офисные площади расположены примерно так: 57% в ЦДР и 43% во второстепенных районах.

Центральный деловой район

Srodmiescie —центральный район и большей частью формирует центр города, в котором расположены город и Trakt Krolewski. Несколько площадок, таких как Plac Pilsudskiego, остаются незастроенными. Wola — запад центра города. ЦДР расширяется в этот район.

Второстепенные районы

Преимущественное расположение новых офисов во второстепенных районах — районы Ochota и Mokotow.

Ochota — юго-запад центра города. Это жилой район, расположенный вблизи аэропорта. В районе две бизнес-парковки.



Mokotow — юг центра города. В черте района расположены популярные у эмигрантов жилые районы и интернациональные школы. Он так же расположен вблизи аэропорта и недалеко от линии метро, проложенной через район к центру города. В районе также две бизнес-парковки.

Новые офисные застройки присутствуют в небольших объемах в Zoliborz и Praga.

Транспортная инфраструктура

Движение автотранспорта затрудняется отсутствием кольцевой дороги, недостатком мостов через р. Висла, слишком малым количеством парковок для автомобилей. Рельсовый транспорт состоит только из одиннадцатикилометровой линии метро, проложенной от центра города на юг, а малоиспользуемая трамвайная сеть покрывает только центр Варшавы. К немногочисленным успехам в данном направлении можно отнести новый международный аэропорт Okecie и современные телекоммуникационные системы в некоторых центральных районах. На модернизацию транспортной системы местному правительству требуются огромные средства, которые оно, на данный момент, изыскать скорее всего не сможет. Так что особых улучшений здесь в ближайшее время не предвидится.

С использованием материалов 7-й конференции Европейского общества недвижимости (Бордо, 2000г.) подготовил

Николай СИНЯК



Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 46 за 2000 год в рубрике недвижимость

©1995-2022 Строительство и недвижимость