Рынок минских квартир: октябрь 2000 года знаменует приближение стабилизации?
Настоящая статья представляет очередные квартальные результаты исследования рынка минских квартир, проводимого под руководством президента общественного объединения "Белорусское общество оценщиков" (БОО) и заведующего кафедрой оценки БГУ Н. Ю. Трифонова. Результаты подобных исследований в течение последних лет регулярно публиковались как в виде квартальных обзоров (предыдущие за этот год см. в СиН N№N№5, 20, 32), так и в виде еженедельной информации.
В октябре 2000 г. впервые с апреля 1999 г. был отмечен рост квартирного индекса БОО, отражающего среднюю стоимость квадратного метра жилья в долларах США. За три месяца индекс возрос на 8 - с USD 286,9 в июле 2000 г. до USD 294,9. Показатель структуры рынка, отмечающий соотношение продавцов и покупателей, составил менее 2,0. Можно ли видеть в этом признаки стабилизации?
Квартирный индекс БОО вырос!
Начиная с апреля 1999 г., впервые квартирный индекс БОО начал расти. Рост индекса составил всего USD8, что на 2,8% выше июльского значения. Но рост цен даже близко не приблизился к апрелю 2000 г., зафиксировавшись ниже 300-долларового рубежа. Общую картину динамики квартирного индекса БОО можно видеть из таблицы 1.
Анализ данных таблицы 1 дает представление о развитии тенденции рынка минских квартир: сначала ускорение темпов падения, затем некоторое замедление, потом незначительное повышение цен. Конкурентное снижение цен выталкивало с рынка продавцов с дорогим жильем, снижало прибыльность строительных организаций и одновременно вызывало эффект ожидания у покупателей, проявляющийся в желании приобрести более дешевую недвижимость. Переход границы приемлемого для покупателей максимума цены вызвал приток потенциальных покупателей на рынок, повысив их активность. Именно это обстоятельство незамедлительно сказалось на ценах, повысив индекс. Насколько стабильно это повышение? Не вызовет ли будущий отток потенциальных покупателей дальнейшее падение цен? Сокращение числа потенциальных покупателей приведет к незначительному падению цен вплоть до вывода еще большей части продавцов с рынка, сворачивании деятельности большинства застройщиков, что сократит предложение, зафиксировав позиции наиболее стойких продавцов, способных извлекать необходимый минимум средств для функционирования за счет более рациональных методов строительства, а также срочных продаж квартир на вторичном рынке.
Таблица 1. Динамика квартирного индекса БОО (апрель 1999 — октябрь 2000)
Ситуация на отдельных секторах рынка минских квартир имеет следующий вид. Как и следовало ожидать, наименее подорожали более ходовые однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Для них квартирный индекс БОО по сравнению с июлем 2000 возрос на 1,7% (+USD 4,4) и 1,5% (+USD 4,2) соответственно. Наиболее сильно подорожали трехкомнатные квартиры (на 8,2% (+USD 23,7) по сравнению с июлем 2000). Значительна ли эта прибавка? Так, однокомнатная квартира общей площадью 40 м2 подорожала менее чем на USD 200. Средняя двухкомнатная квартира общей площадью 48 м2 подорожала на те же USD 200. А трехкомнатная квартира площадью 63 м 2 подорожала на USD 1500, что является максимумом. Как же это сочетаемо с падением в USD 1000-2500, отмеченных для аналогичных квартир в июле 2000 по сравнению с апрелем? Потепление ситуации явно налицо, но потери продавцов, а также владельцев, вызванные падением цен на протяжении последних двух лет, значительны и вряд ли компенсируются.
Показатель структуры рынка стал менее 2,0
Активность покупателей на рынке минских квартир в октябре 2000 года резко возросла. Общую картину динамики показателя структуры рынка можно видеть в таблице 2. По сравнению с июлем число заявок на покупку возросло на 64%, а число выставленных квартир - всего на 4%. В результате структура рынка минских квартир улучшилась. В настоящее время на одну заявку на покупку приходится чуть меньше двух заявок на продажу. В данных условиях конкуренция продавцов снижается, и, как следствие, темпы падения цен постепенно затихают и рынок переходит к циклическим (чаще всего сезонным) колебаниям цен.
Таблица 2. Динамика показателя структуры рынка (апрель 1999 — октябрь 2000)
Но все ли так хорошо? Несомненно, идеальной картиной для гипотетического рынка выступает наличие равного (или примерно равного) числа продавцов и покупателей. Но рынок квартир является специфическим рынком со специфическим товаром, обладающим такими свойствами, как низкая ликвидность и относительно высокая цена. В сложившихся условиях трудно найти покупателя для определенной квартиры, полностью удовлетворенного ее потребительскими качествами. Если бы было иначе, все бы селились в респектабельных районах, близко от места работы, в квартирах улучшенной планировки. На рынке же представлены квартиры с разнообразными потребительскими свойствами, и поэтому видится оправданным наличие излишнего предложения, позволяющего более полно удовлетворить запросы покупателей.
Главный вопрос состоит в том, каким должен быть показатель структуры рынка для конкретного рынка квартир, интересующего исследователя и аналитика. В этой связи не следует скидывать со счетов и такие факторы, как сезонность и основная тенденция развития рынка и экономики региона в целом. В условиях спада ясно, что излишне предложенная недвижимость будет способствовать снижению цен. Наоборот, активизация рынка, вызванная экономическим ростом региона, подстегнет цены, и соответственно показатель структуры рынка поползет вниз и даже может стать менее 1,0 на короткое время. Для рынка минских квартир период перехода цен к циклическим (сезонным) колебаниям характеризовался колебаниями показателя структуры рынка в районе 2,0. В свете сказанного выше можно предположить, что при сложившихся условиях оптимальным для рынка минских квартир будет колебание в диапазоне 1,8-2,2. При сохранении данного соотношения можно ожидать сохранения какого-либо стабильного уровня цен. Однако при изменении ситуации на рынке приемлемый диапазон показателя структуры рынка должен быть пересмотрен.
Среди квартир наиболее востребованными остаются однокомнатные и двухкомнатные. Показатель структуры рынка для данных секторов рынка минских квартир составил 1,17 и 1,77 соответственно. Трехкомнатные и четырехкомнатные квартиры пользовались меньшим спросом. Для них показатель структуры рынка возрастает до 3,75 и 3,01 соответственно. Данные показатели указывают на смещение предпочтений покупателей в сторону более дешевых квартир даже при некотором улучшении ситуации на рынке. Как видно, показатель структуры рынка для однокомнатных квартир приближается к 1, при переходе которой возникнет дефицит данных квартир, отмечаемый ранее (в 1998 г.) для дешевых однокомнатных квартир. Как результат, можно ожидать всплеск цен на данном секторе. Явно улучшилась картина для трехкомнатных и четырехкомнатных квартир. Снижение показателя для трехкомнатных квартир с 5,94 до 3,75, а для четырхкомнатных - с 5,49 до 3,01 указывает на повышение интереса к данным квартирам со стороны потенциальных покупателей.
Предложение. В структуре предложения на октябрь сложилась следующая картина. Наибольшая доля предлагаемых квартир - трехкомнатные квартиры, хотя еще в июле 2000 наибольшая доля принадлежала двухкомнатным. Так, на долю трехкомнатных квартир приходилось 32,2% предложения, что меньше июльского значения всего на 0,1%. Доля двухкомнатных квартир снова сократилась, составив в октябре 30,7% против 33,7% в июле. Несколько упала доля однокомнатных квартир (24,0% против 24,3% в июле). Доля четырехкомнатных квартир стала еще более весомой, достигнув 12,2%. В целом в предложении разница между двумя ценовыми группами (относительно дешевые однокомнатные и двухкомнатные квартиры - в первой группе и относительно дорогие трехкомнатные и четырехкомнатныее квартиры - во второй группе) сократилась в долевом выражении с 17,2% до 10,2%, указывая на выставление на рынок более дорогих квартир при одновременном сокращении предложения более дешевых и соответственно более ходовых квартир первой группы.
Спрос. Как указывалось выше, наиболее востребованными остаются однокомнатные и двухкомнатные квартиры, составляющие 40,0% и 33,9% от спроса соответственно. Меньшим спросом пользовались трехкомнатные и четырехкомнатные квартиры, составляющие 16,8% и 7,9% соответственно. По сравнению с июлем среди покупателей возрос интерес к трехкомнатным и четырехкомнатным квартирам, отмеченный ростом их долей соответственно на 0,1% и 3,0%. Одновременно однокомнатные и двухкомнатные квартиры потеряли в спросе 0,9% и 3,1% соответственно.
Разница цен между районами увеличивается
В октябре наиболее дорогими районами были следующие: с существенным отрывом первую позицию занял Центральный район, вторая позиция осталась за Советским районом, а третье место в этот раз занял Первомайский район. Средняя цена квартир в них в 1,66, 1,41 и 1,31 раза превышала цену Заводского района, традиционно замыкающего список. Общее представление о ценах по районам дает таблица 3.
По отношению к июлю 2000 года квартирный индекс БОО по районам изменялся по разному: от снижения на USD20 (Партизанский район) до увеличения на USD72 (Центральный район). Квартирный индекс БОО снизился также для Ленинского (-USD1), Московского (-USD1) и Октябрьского (-USD6) районов. Остальные районы имели рост в диапазоне USD 2-15.
Таблица 3. Диапазон цен предложения на квадратный метр общей площади в октябре 2000 года в Минске (по районам).
Отмечено увеличение разрыва между наиболее дешевым и наиболее дорогим районом. Если в июле 2000 года данный разрыв составлял всего 0,44, то к октябрю 2000 г. он увеличился до 0,66. Это еще одна тенденция, свойственная нормально функционирующему рынку: более удобные зоны жилой застройки города дефицитны и соответственно цены на жилье в таких зонах должны возрастать в большей степени, чем цены в районах массовой застройки с менее удобным месторасположением.
Дешевые квартиры: одно- и четырехкомнатные - рост, двух- и трехкомнатные - падение цен
Октябрьские цены на квартиры колебались в следующих диапазонах: за однокомнатную квартиру просили от USD6300 до USD18000, за двухкомнатную - от USD6500 до USD28000, за трехкомнатную - от USD9200 до USD55000 и за четырехкомнатную - от USD14000 до USD55000. В сравнении с июлем 2000 года диапазон изменения цен на дешевые квартиры колебался в пределах от удешевления на USD800 (трехкомнатные квартиры) до удорожания на USD2000 (четырехкомнатные квартиры).
Удорожание дешевых однокомнатных квартир по всей вероятности вызвано повышением спроса на данные квартиры, о чем свидетельствует показатель структуры рынка в 1,17, а также большей ликвидностью дешевых квартир по сравнению с более дорогими. Дальнейший рост спроса на данные квартиры в конечном счете приведет к еще большему их удорожанию.
В целом развитие тенденции стабилизации вызовет в ближайшей перспективе сокращение ценового диапазона за счет роста цен на дешевые квартиры без соответствующего роста цен на дорогие квартиры из-за их худшей ликвидности, вызывающей, даже при незначительном удорожании, значительное увеличение времени экспозиции.
Качество предлагаемых квартир несколько ухудшилось
В октябре сохранили и несколько укрепили свой перевес типовые квартиры. Их доля возросла на 0,5% (до 41,1%). Доля малогабаритных квартир возросла на 3,3% (до 24,2%) и почти сравнялась с долей квартир улучшенной планировки (для данных квартир отмечено незначительное падение на 0,2%). Значительно упала доля элитных квартир. Падение составило 3,6% - с 13,6% в июле 2000 до 10,0% в октябре. Наметившаяся ранее тенденция по улучшению качества предлагаемого жилья с приближением рынка к стабилизации не оправдалась. На рынке вновь начинают превалировать дешевые и соответственно менее качественные квартиры.
Как же вели себя цены в отмеченных секторах квартирного рынка? Средняя ценка квадратного метра в зависимости от типа планировки варьировали от USD250 до USD382. По сравнению с июлем 2000 года были отмечены следующие изменения в данных ценах: от снижения на USD19 (для типовых четырехкомнатных квартир) до роста на USD86 (для элитных трехкомнатных квартир). Снижение цен было отмечено также для следующих секторов: элитных двухкомнатных (-USD13) и четырехкомнатных (-USD4) квартир. Рост по остальным секторам в среднем составил USD10-15. Наибольший, помимо указанного выше, рост был отмечен для: малогабаритных двухкомнатных (+USD20) и четырехкомнатных (+USD38), а также для типовых трехкомнатных (+USD21) квартир. В целом картину цен по типу планировки можно увидеть в табл. 4.
Таблица 4. Средняя цена квадратного метра общей площади по типу планировки
Рост цен на малогабаритные квартиры вызван исчезновением наиболее выгодных вариантов квартир в данном секторе рынка квартир. Другая причина видится в общей тенденции рынка: малогабаритные квартиры занимают нижний ценовой рубеж, а, следовательно, в условиях повышения спроса удорожание в первую очередь затрагивает именно их, в отличие от элитных квартир, цены на которые не по карману большинству покупателей. Однако удорожание малогабаритных квартир - временное явление, так как данные квартиры могут удовлетворить только первоначальный спрос. В дальнейшем покупатели будут стремиться приобрести квартиры с более высокими потребительскими качествами, удовлетворяющими всем их требованиям.
Доля квартир в КПД возросла
Крупнопанельные дома (КПД) - один из наиболее массовых типов домов в жилищной застройке Минска. Неудивительно, что квартиры в данных домах составляют подавляющее большинство в предложении. В октябре на их долю приходилось 58,3%, что на 5,6% меньше, чем в июле 2000 года. Одновременно возросла доля квартир в кирпичных домах на 8,8% - с 30,8% в июле до 39,6%. Появление значительного числа квартир в данных домах - результат выхода на рынок коммерческих застройщиков. Доля квартир в блочных и монолитных квартирах снизилась до 1,3% и 0,9% соответственно.
Таблица 5. Средняя цена квадратного метра общей площади по типу домов
Цены по типу домов в октябре 2000 года колебались в пределах USD240-397. В сравнении с июлем 2000 года на ряде секторов отмечен как рост, так и падение цен в пределах от -USD31 до +USD28. Так, цены в октябре по сравнению с июлем упали на однокомнатные (-USD12), двухкомнатные (-USD7) и четырехкомнатные (-USD9) квартиры в кирпичных домах, четырехкомнатные квартиры в КПД (-USD15). Однако максимум падения отмечен для двухкомнатных квартир в блочных домах. Рост же цен отмечен на однокомнатные (+USD9), двухкомнатные (+USD4) и трехкомнатные (+USD2) квартиры в КПД и трехкомнатные (+USD28) квартиры в кирпичных домах.
Как видно, рост доли квартир в кирпичных домах сразу же сказался на снижении цен на них, а падение доли квартир в КПД (в данном секторе также присутствует значительная доля нового жилья) привело к скачку цен на данные квартиры. Эти тенденции отвечают требованиям нормального функционирования рынка: дефицит ведет к росту цен, избыток - к их снижению при прочих равных условиях.
Требования покупателей становятся более жесткими
Некоторый рост цен на рынке не сильно повлиял на запросы покупателей. Только в секторах однокомнатных и четырехкомнатных квартир они несколько подняли планку приемлемых для них цен, одновременно опустив ее для двухкомнатных и четырехкомнатных квартир. В целом в октябре потенциальные покупатели были готовы заплатить: за однокомнатную квартиру - от USD5500 до USD12500, за двухкомнатную - от USD7500 до USD18000, за трехкомнатную - от USD13000 до USD26000 и за четырехкомнатную - не более USD19000. Из сравнения с предложением можно видеть, что все заявки на покупку двухкомнатных, трехкомнатных и четырехкомнатных квартир могут быть удовлетворены. Не охваченными предложением остаются однокомнатные квартиры с ценой ниже USD6300.
Рост цен на рынке в октябре отразился и на средней цене квадратного метра общей площади, которую согласен был оплатить потенциальный покупатель. Она возросла на 2,4%, достигнув USD 242,6 (см. табл. 6). Однако сразу можно заметить, что рост цен, которые готовы были оплатить покупатели, и рост цен предложения неадекватны. Так, цена предложения возросла на 2,8% против 2,4-процентного роста цены спроса. Это явление еще больше усиливает разницу между ценой предложения и ценой спроса, составившую в октябре уже 17,7% против 17,4% в июле 2000.
Таблица 6. Динамика индекса цены квадратного метра общей площади по спросу
Данная тенденция указывает на более замедленную реакцию покупателей как на рост, так и на снижение цен. Однако следует помнить, что рост цен, не подкрепленный адекватным ростом платежеспособного спроса, кратковременен.
Динамика рынка за два года
Эволюция рынка минских квартир с апреля 1999 г. по октябрь 2000 г. прошла несколько стадий.
Стадия высоких темпов падения цен. Данная стадия была наиболее продолжительной. Она охватывала период с апреля 1999 по июль 2000 года. Темпы падения цен с учетом сезонных колебаний нарастали, достигнув максимума на конец стадии (апрель 2000). Показатель структуры рынка отмечал все ухудшающуюся структуру рынка: разрыв между числом покупателей и продавцов возрастал. Так, с апреля 1999 по апрель 2000 данный показатель возрос с 3,67 до 5,46.
Стадия замедления падения цен. Данная стадия охватывает период с июля 2000 по сентябрь 2000. Темпы падения цен несколько замедлились. Квартирный индекс БОО в августе 2000 приблизился вплотную к цене строительства. На рынке накопилось достаточное количество "дешевых" квартир. Показатель структуры рынка улучшился. Активность покупателей возросла.
Стадия нестабильности цен. Начало стадии - сентябрь 2000 г. Развитие стадии продолжается и в настоящий момент. Квартирный индекс БОО колеблется в фиксированном диапазоне на фоне улучшения показателя структуры рынка. Активность покупателей возрастает. Однако вопрос о приходе стадии стабилизации остается открытым. Это вызвано неустойчивой структурой рынка и повышенным интересом застройщиков к данному рынку, до конца не подкрепленным платежеспособным спросом потенциальных покупателей.
Плавному переходу от стадии нестабильных цен к стадии стабилизации с ценами, колеблющимися циклически по сезонам в определенном диапазоне, будет способствовать укрепление платежеспособного спроса при сохранении существующих темпов строительства как государственного, так и на коммерческой основе.
Анализ тенденций рынка минских квартир позволяет выделить основные причины прихода стадии нестабильных цен. Среди них наиболее четко прослеживаются следующие:
- появление большого числа фирм-застройщиков с приемлемыми ценами на вновь построенные и реализуемые квартиры;
- уход некоторого числа продавцов с достаточно дорогими квартирами либо их переход в более низкий ценовой диапазон за счет значительных уступок;
- сокращение излишнего предложения в квартирах, построенных на основе долевого строительства, ЖСК;
- оживление покупателей при достижении приемлемых для них цен;
- приближение к минимуму и колебаниями около данного минимума как наиболее вероятной величины, отвечающей требованиям конкурентного рынка.
Вывод: наступила стадия нестабильных цен, близится ли стадия стабилизации?
На рынке минских квартир в октябре наступила некоторая передышка. Гонка цен начинает приближаться к финишу, выведя за пределы рынка более половины продавцов. Структура рынка по сравнению с предыдущими периодами несравненно улучшилась, приходя к своему равновесному состоянию. Активность покупателей явно возросла и их требования все более и более осознанны.
Складывается почти полная картина приближения стабилизации цен. Однако на отдельных секторах рынка снижение цен еще продолжается. Покупатели еще стремятся снизить планку цен. Дисбаланс цен спроса и предложения возрастает. Не следует снимать со счетов тот факт, что октябрь - один из месяцев с наибольшей деловой активностью на данном рынке.
В свете этого преждевременно говорить о приходе циклических цен нормально функционирующего развитого рынка квартир. Не будет ли всплеск спроса (платежеспособного спроса!) кратковременным? На сегодня доходы населения не настолько велики, чтобы поддерживать нормальное функционирование рынка на уровне, скажем, годичной давности. В результате сейчас функционирует рынок с вполовину меньшим объемом! Не будет ли он и в дальнейшем, по мере исчерпания ресурсов, сокращаться?
Николай ТРИФОНОВ, Сергей ШИМАНОВСКИЙ
В октябре 2000 г. впервые с апреля 1999 г. был отмечен рост квартирного индекса БОО, отражающего среднюю стоимость квадратного метра жилья в долларах США. За три месяца индекс возрос на 8 - с USD 286,9 в июле 2000 г. до USD 294,9. Показатель структуры рынка, отмечающий соотношение продавцов и покупателей, составил менее 2,0. Можно ли видеть в этом признаки стабилизации?
Квартирный индекс БОО вырос!
Начиная с апреля 1999 г., впервые квартирный индекс БОО начал расти. Рост индекса составил всего USD8, что на 2,8% выше июльского значения. Но рост цен даже близко не приблизился к апрелю 2000 г., зафиксировавшись ниже 300-долларового рубежа. Общую картину динамики квартирного индекса БОО можно видеть из таблицы 1.
Анализ данных таблицы 1 дает представление о развитии тенденции рынка минских квартир: сначала ускорение темпов падения, затем некоторое замедление, потом незначительное повышение цен. Конкурентное снижение цен выталкивало с рынка продавцов с дорогим жильем, снижало прибыльность строительных организаций и одновременно вызывало эффект ожидания у покупателей, проявляющийся в желании приобрести более дешевую недвижимость. Переход границы приемлемого для покупателей максимума цены вызвал приток потенциальных покупателей на рынок, повысив их активность. Именно это обстоятельство незамедлительно сказалось на ценах, повысив индекс. Насколько стабильно это повышение? Не вызовет ли будущий отток потенциальных покупателей дальнейшее падение цен? Сокращение числа потенциальных покупателей приведет к незначительному падению цен вплоть до вывода еще большей части продавцов с рынка, сворачивании деятельности большинства застройщиков, что сократит предложение, зафиксировав позиции наиболее стойких продавцов, способных извлекать необходимый минимум средств для функционирования за счет более рациональных методов строительства, а также срочных продаж квартир на вторичном рынке.
Таблица 1. Динамика квартирного индекса БОО (апрель 1999 — октябрь 2000)
| Месяц исследования | Апрель 1999 | Июль 1999 | Октябрь 1999 | Январь 2000 | Апрель 2000 | Июль 2000 | Октябрь 2000 |
| Квартирный индекс БОО, USD | 429,1 | 400,1 | 382,9 | 354,2 | 315,4 | 286,9 | 294,9 |
| Снижение(-)/рост(+) цены в % | |||||||
| - к предыдущему периоду | -6,8% | -4,3% | -7,5% | -11,0% | -9,0% | +2,8% | |
| - к апрелю 1999 года | -6,8% | -10,8% | -17,5% | -26,5% | -33,1% | -31,3% |
Ситуация на отдельных секторах рынка минских квартир имеет следующий вид. Как и следовало ожидать, наименее подорожали более ходовые однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Для них квартирный индекс БОО по сравнению с июлем 2000 возрос на 1,7% (+USD 4,4) и 1,5% (+USD 4,2) соответственно. Наиболее сильно подорожали трехкомнатные квартиры (на 8,2% (+USD 23,7) по сравнению с июлем 2000). Значительна ли эта прибавка? Так, однокомнатная квартира общей площадью 40 м2 подорожала менее чем на USD 200. Средняя двухкомнатная квартира общей площадью 48 м2 подорожала на те же USD 200. А трехкомнатная квартира площадью 63 м 2 подорожала на USD 1500, что является максимумом. Как же это сочетаемо с падением в USD 1000-2500, отмеченных для аналогичных квартир в июле 2000 по сравнению с апрелем? Потепление ситуации явно налицо, но потери продавцов, а также владельцев, вызванные падением цен на протяжении последних двух лет, значительны и вряд ли компенсируются.
Показатель структуры рынка стал менее 2,0
Активность покупателей на рынке минских квартир в октябре 2000 года резко возросла. Общую картину динамики показателя структуры рынка можно видеть в таблице 2. По сравнению с июлем число заявок на покупку возросло на 64%, а число выставленных квартир - всего на 4%. В результате структура рынка минских квартир улучшилась. В настоящее время на одну заявку на покупку приходится чуть меньше двух заявок на продажу. В данных условиях конкуренция продавцов снижается, и, как следствие, темпы падения цен постепенно затихают и рынок переходит к циклическим (чаще всего сезонным) колебаниям цен.
Таблица 2. Динамика показателя структуры рынка (апрель 1999 — октябрь 2000)
| Месяц исследования | Апрель 1999 | Июль 1999 | Октябрь 1999 | Январь 2000 | Апрель 2000 | Июль 2000 | Октябрь 2000 |
| Предложение | 4 273 | 4 453 | 5 837 | 3 562 | 5 261 | 2 216 | 2 299 |
| Спрос | 1 165 | 892 | 1 250 | 730 | 963 | 719 | 1 179 |
| Показатель структуры рынка | 3,67 | 4,99 | 4,67 | 4,88 | 5,46 | 3,08 | 1,95 |
Но все ли так хорошо? Несомненно, идеальной картиной для гипотетического рынка выступает наличие равного (или примерно равного) числа продавцов и покупателей. Но рынок квартир является специфическим рынком со специфическим товаром, обладающим такими свойствами, как низкая ликвидность и относительно высокая цена. В сложившихся условиях трудно найти покупателя для определенной квартиры, полностью удовлетворенного ее потребительскими качествами. Если бы было иначе, все бы селились в респектабельных районах, близко от места работы, в квартирах улучшенной планировки. На рынке же представлены квартиры с разнообразными потребительскими свойствами, и поэтому видится оправданным наличие излишнего предложения, позволяющего более полно удовлетворить запросы покупателей.
Главный вопрос состоит в том, каким должен быть показатель структуры рынка для конкретного рынка квартир, интересующего исследователя и аналитика. В этой связи не следует скидывать со счетов и такие факторы, как сезонность и основная тенденция развития рынка и экономики региона в целом. В условиях спада ясно, что излишне предложенная недвижимость будет способствовать снижению цен. Наоборот, активизация рынка, вызванная экономическим ростом региона, подстегнет цены, и соответственно показатель структуры рынка поползет вниз и даже может стать менее 1,0 на короткое время. Для рынка минских квартир период перехода цен к циклическим (сезонным) колебаниям характеризовался колебаниями показателя структуры рынка в районе 2,0. В свете сказанного выше можно предположить, что при сложившихся условиях оптимальным для рынка минских квартир будет колебание в диапазоне 1,8-2,2. При сохранении данного соотношения можно ожидать сохранения какого-либо стабильного уровня цен. Однако при изменении ситуации на рынке приемлемый диапазон показателя структуры рынка должен быть пересмотрен.
Среди квартир наиболее востребованными остаются однокомнатные и двухкомнатные. Показатель структуры рынка для данных секторов рынка минских квартир составил 1,17 и 1,77 соответственно. Трехкомнатные и четырехкомнатные квартиры пользовались меньшим спросом. Для них показатель структуры рынка возрастает до 3,75 и 3,01 соответственно. Данные показатели указывают на смещение предпочтений покупателей в сторону более дешевых квартир даже при некотором улучшении ситуации на рынке. Как видно, показатель структуры рынка для однокомнатных квартир приближается к 1, при переходе которой возникнет дефицит данных квартир, отмечаемый ранее (в 1998 г.) для дешевых однокомнатных квартир. Как результат, можно ожидать всплеск цен на данном секторе. Явно улучшилась картина для трехкомнатных и четырехкомнатных квартир. Снижение показателя для трехкомнатных квартир с 5,94 до 3,75, а для четырхкомнатных - с 5,49 до 3,01 указывает на повышение интереса к данным квартирам со стороны потенциальных покупателей.
Предложение. В структуре предложения на октябрь сложилась следующая картина. Наибольшая доля предлагаемых квартир - трехкомнатные квартиры, хотя еще в июле 2000 наибольшая доля принадлежала двухкомнатным. Так, на долю трехкомнатных квартир приходилось 32,2% предложения, что меньше июльского значения всего на 0,1%. Доля двухкомнатных квартир снова сократилась, составив в октябре 30,7% против 33,7% в июле. Несколько упала доля однокомнатных квартир (24,0% против 24,3% в июле). Доля четырехкомнатных квартир стала еще более весомой, достигнув 12,2%. В целом в предложении разница между двумя ценовыми группами (относительно дешевые однокомнатные и двухкомнатные квартиры - в первой группе и относительно дорогие трехкомнатные и четырехкомнатныее квартиры - во второй группе) сократилась в долевом выражении с 17,2% до 10,2%, указывая на выставление на рынок более дорогих квартир при одновременном сокращении предложения более дешевых и соответственно более ходовых квартир первой группы.
Спрос. Как указывалось выше, наиболее востребованными остаются однокомнатные и двухкомнатные квартиры, составляющие 40,0% и 33,9% от спроса соответственно. Меньшим спросом пользовались трехкомнатные и четырехкомнатные квартиры, составляющие 16,8% и 7,9% соответственно. По сравнению с июлем среди покупателей возрос интерес к трехкомнатным и четырехкомнатным квартирам, отмеченный ростом их долей соответственно на 0,1% и 3,0%. Одновременно однокомнатные и двухкомнатные квартиры потеряли в спросе 0,9% и 3,1% соответственно.
Разница цен между районами увеличивается
В октябре наиболее дорогими районами были следующие: с существенным отрывом первую позицию занял Центральный район, вторая позиция осталась за Советским районом, а третье место в этот раз занял Первомайский район. Средняя цена квартир в них в 1,66, 1,41 и 1,31 раза превышала цену Заводского района, традиционно замыкающего список. Общее представление о ценах по районам дает таблица 3.
По отношению к июлю 2000 года квартирный индекс БОО по районам изменялся по разному: от снижения на USD20 (Партизанский район) до увеличения на USD72 (Центральный район). Квартирный индекс БОО снизился также для Ленинского (-USD1), Московского (-USD1) и Октябрьского (-USD6) районов. Остальные районы имели рост в диапазоне USD 2-15.
Таблица 3. Диапазон цен предложения на квадратный метр общей площади в октябре 2000 года в Минске (по районам).
| Район | Диапазон цены квадратного метра общей площади в USD | Квартирный индекс БОО по районам города, USD | |
| Заводской | 223 | 239 | 233 |
| Ленинский | 247 | 348 | 285 |
| Московский | 253 | 357 | 263 |
| Октябрьский | 247 | 300 | 276 |
| Партизанский | 244 | 292 | 281 |
| Первомайский | 267 | 333 | 305 |
| Советский | 303 | 406 | 329 |
| Фрунзенский | 271 | 314 | 299 |
| Центральный | 240 | 459 | 386 |
Отмечено увеличение разрыва между наиболее дешевым и наиболее дорогим районом. Если в июле 2000 года данный разрыв составлял всего 0,44, то к октябрю 2000 г. он увеличился до 0,66. Это еще одна тенденция, свойственная нормально функционирующему рынку: более удобные зоны жилой застройки города дефицитны и соответственно цены на жилье в таких зонах должны возрастать в большей степени, чем цены в районах массовой застройки с менее удобным месторасположением.
Дешевые квартиры: одно- и четырехкомнатные - рост, двух- и трехкомнатные - падение цен
Октябрьские цены на квартиры колебались в следующих диапазонах: за однокомнатную квартиру просили от USD6300 до USD18000, за двухкомнатную - от USD6500 до USD28000, за трехкомнатную - от USD9200 до USD55000 и за четырехкомнатную - от USD14000 до USD55000. В сравнении с июлем 2000 года диапазон изменения цен на дешевые квартиры колебался в пределах от удешевления на USD800 (трехкомнатные квартиры) до удорожания на USD2000 (четырехкомнатные квартиры).
Удорожание дешевых однокомнатных квартир по всей вероятности вызвано повышением спроса на данные квартиры, о чем свидетельствует показатель структуры рынка в 1,17, а также большей ликвидностью дешевых квартир по сравнению с более дорогими. Дальнейший рост спроса на данные квартиры в конечном счете приведет к еще большему их удорожанию.
В целом развитие тенденции стабилизации вызовет в ближайшей перспективе сокращение ценового диапазона за счет роста цен на дешевые квартиры без соответствующего роста цен на дорогие квартиры из-за их худшей ликвидности, вызывающей, даже при незначительном удорожании, значительное увеличение времени экспозиции.
Качество предлагаемых квартир несколько ухудшилось
В октябре сохранили и несколько укрепили свой перевес типовые квартиры. Их доля возросла на 0,5% (до 41,1%). Доля малогабаритных квартир возросла на 3,3% (до 24,2%) и почти сравнялась с долей квартир улучшенной планировки (для данных квартир отмечено незначительное падение на 0,2%). Значительно упала доля элитных квартир. Падение составило 3,6% - с 13,6% в июле 2000 до 10,0% в октябре. Наметившаяся ранее тенденция по улучшению качества предлагаемого жилья с приближением рынка к стабилизации не оправдалась. На рынке вновь начинают превалировать дешевые и соответственно менее качественные квартиры.
Как же вели себя цены в отмеченных секторах квартирного рынка? Средняя ценка квадратного метра в зависимости от типа планировки варьировали от USD250 до USD382. По сравнению с июлем 2000 года были отмечены следующие изменения в данных ценах: от снижения на USD19 (для типовых четырехкомнатных квартир) до роста на USD86 (для элитных трехкомнатных квартир). Снижение цен было отмечено также для следующих секторов: элитных двухкомнатных (-USD13) и четырехкомнатных (-USD4) квартир. Рост по остальным секторам в среднем составил USD10-15. Наибольший, помимо указанного выше, рост был отмечен для: малогабаритных двухкомнатных (+USD20) и четырехкомнатных (+USD38), а также для типовых трехкомнатных (+USD21) квартир. В целом картину цен по типу планировки можно увидеть в табл. 4.
Таблица 4. Средняя цена квадратного метра общей площади по типу планировки
| Тип планировки | Квартира (количество комнат) | |||
| 1 | 2 | 3 | 4 | |
| Малогабаритные квартиры | $250 | $265 | $269 | $261 |
| Типовые квартиры | $265 | $290 | $296 | $260 |
| Квартиры улучшенной планировки | $278 | $291 | $319 | $332 |
| Элитные квартиры | $303 | $301 | $374 | $382 |
Рост цен на малогабаритные квартиры вызван исчезновением наиболее выгодных вариантов квартир в данном секторе рынка квартир. Другая причина видится в общей тенденции рынка: малогабаритные квартиры занимают нижний ценовой рубеж, а, следовательно, в условиях повышения спроса удорожание в первую очередь затрагивает именно их, в отличие от элитных квартир, цены на которые не по карману большинству покупателей. Однако удорожание малогабаритных квартир - временное явление, так как данные квартиры могут удовлетворить только первоначальный спрос. В дальнейшем покупатели будут стремиться приобрести квартиры с более высокими потребительскими качествами, удовлетворяющими всем их требованиям.
Доля квартир в КПД возросла
Крупнопанельные дома (КПД) - один из наиболее массовых типов домов в жилищной застройке Минска. Неудивительно, что квартиры в данных домах составляют подавляющее большинство в предложении. В октябре на их долю приходилось 58,3%, что на 5,6% меньше, чем в июле 2000 года. Одновременно возросла доля квартир в кирпичных домах на 8,8% - с 30,8% в июле до 39,6%. Появление значительного числа квартир в данных домах - результат выхода на рынок коммерческих застройщиков. Доля квартир в блочных и монолитных квартирах снизилась до 1,3% и 0,9% соответственно.
Таблица 5. Средняя цена квадратного метра общей площади по типу домов
| Тип домов | Квартира (количество комнат) | |||
| 1 | 2 | 3 | 4 | |
| Панельные | $260 | $271 | $270 | $263 |
| Кирпичные | $275 | $302 | $370 | $397 |
| Блочные | - | $202 | $261 | - |
| Монолитные | $240 | - | - | - |
Как видно, рост доли квартир в кирпичных домах сразу же сказался на снижении цен на них, а падение доли квартир в КПД (в данном секторе также присутствует значительная доля нового жилья) привело к скачку цен на данные квартиры. Эти тенденции отвечают требованиям нормального функционирования рынка: дефицит ведет к росту цен, избыток - к их снижению при прочих равных условиях.
Требования покупателей становятся более жесткими
Некоторый рост цен на рынке не сильно повлиял на запросы покупателей. Только в секторах однокомнатных и четырехкомнатных квартир они несколько подняли планку приемлемых для них цен, одновременно опустив ее для двухкомнатных и четырехкомнатных квартир. В целом в октябре потенциальные покупатели были готовы заплатить: за однокомнатную квартиру - от USD5500 до USD12500, за двухкомнатную - от USD7500 до USD18000, за трехкомнатную - от USD13000 до USD26000 и за четырехкомнатную - не более USD19000. Из сравнения с предложением можно видеть, что все заявки на покупку двухкомнатных, трехкомнатных и четырехкомнатных квартир могут быть удовлетворены. Не охваченными предложением остаются однокомнатные квартиры с ценой ниже USD6300.
Рост цен на рынке в октябре отразился и на средней цене квадратного метра общей площади, которую согласен был оплатить потенциальный покупатель. Она возросла на 2,4%, достигнув USD 242,6 (см. табл. 6). Однако сразу можно заметить, что рост цен, которые готовы были оплатить покупатели, и рост цен предложения неадекватны. Так, цена предложения возросла на 2,8% против 2,4-процентного роста цены спроса. Это явление еще больше усиливает разницу между ценой предложения и ценой спроса, составившую в октябре уже 17,7% против 17,4% в июле 2000.
Таблица 6. Динамика индекса цены квадратного метра общей площади по спросу
| Месяц исследования | Апрель 1999 | Июль 1999 | Октябрь 1999 | Январь 2000 | Апрель 2000 | Июль 2000 | Октябрь 2000 |
| Спроса | 362,7 | 344,6 | 329,9 | 296,3 | 265,0 | 236,9 | 242,6 |
| Снижение(-)/рост(+) цены в % | |||||||
| - к предыдущему периоду | -5,0% | -4,3% | -10,2% | -10,6% | -10,6% | 2,4% | |
| - к апрелю 1999 года | -5,0% | -9,0% | -18,3% | -26,9% | -34,7% | -33,1% |
Данная тенденция указывает на более замедленную реакцию покупателей как на рост, так и на снижение цен. Однако следует помнить, что рост цен, не подкрепленный адекватным ростом платежеспособного спроса, кратковременен.
Динамика рынка за два года
Эволюция рынка минских квартир с апреля 1999 г. по октябрь 2000 г. прошла несколько стадий.
Стадия высоких темпов падения цен. Данная стадия была наиболее продолжительной. Она охватывала период с апреля 1999 по июль 2000 года. Темпы падения цен с учетом сезонных колебаний нарастали, достигнув максимума на конец стадии (апрель 2000). Показатель структуры рынка отмечал все ухудшающуюся структуру рынка: разрыв между числом покупателей и продавцов возрастал. Так, с апреля 1999 по апрель 2000 данный показатель возрос с 3,67 до 5,46.
Стадия замедления падения цен. Данная стадия охватывает период с июля 2000 по сентябрь 2000. Темпы падения цен несколько замедлились. Квартирный индекс БОО в августе 2000 приблизился вплотную к цене строительства. На рынке накопилось достаточное количество "дешевых" квартир. Показатель структуры рынка улучшился. Активность покупателей возросла.
Стадия нестабильности цен. Начало стадии - сентябрь 2000 г. Развитие стадии продолжается и в настоящий момент. Квартирный индекс БОО колеблется в фиксированном диапазоне на фоне улучшения показателя структуры рынка. Активность покупателей возрастает. Однако вопрос о приходе стадии стабилизации остается открытым. Это вызвано неустойчивой структурой рынка и повышенным интересом застройщиков к данному рынку, до конца не подкрепленным платежеспособным спросом потенциальных покупателей.
Плавному переходу от стадии нестабильных цен к стадии стабилизации с ценами, колеблющимися циклически по сезонам в определенном диапазоне, будет способствовать укрепление платежеспособного спроса при сохранении существующих темпов строительства как государственного, так и на коммерческой основе.
Анализ тенденций рынка минских квартир позволяет выделить основные причины прихода стадии нестабильных цен. Среди них наиболее четко прослеживаются следующие:
- появление большого числа фирм-застройщиков с приемлемыми ценами на вновь построенные и реализуемые квартиры;
- уход некоторого числа продавцов с достаточно дорогими квартирами либо их переход в более низкий ценовой диапазон за счет значительных уступок;
- сокращение излишнего предложения в квартирах, построенных на основе долевого строительства, ЖСК;
- оживление покупателей при достижении приемлемых для них цен;
- приближение к минимуму и колебаниями около данного минимума как наиболее вероятной величины, отвечающей требованиям конкурентного рынка.
Вывод: наступила стадия нестабильных цен, близится ли стадия стабилизации?
На рынке минских квартир в октябре наступила некоторая передышка. Гонка цен начинает приближаться к финишу, выведя за пределы рынка более половины продавцов. Структура рынка по сравнению с предыдущими периодами несравненно улучшилась, приходя к своему равновесному состоянию. Активность покупателей явно возросла и их требования все более и более осознанны.
Складывается почти полная картина приближения стабилизации цен. Однако на отдельных секторах рынка снижение цен еще продолжается. Покупатели еще стремятся снизить планку цен. Дисбаланс цен спроса и предложения возрастает. Не следует снимать со счетов тот факт, что октябрь - один из месяцев с наибольшей деловой активностью на данном рынке.
В свете этого преждевременно говорить о приходе циклических цен нормально функционирующего развитого рынка квартир. Не будет ли всплеск спроса (платежеспособного спроса!) кратковременным? На сегодня доходы населения не настолько велики, чтобы поддерживать нормальное функционирование рынка на уровне, скажем, годичной давности. В результате сейчас функционирует рынок с вполовину меньшим объемом! Не будет ли он и в дальнейшем, по мере исчерпания ресурсов, сокращаться?
Николай ТРИФОНОВ, Сергей ШИМАНОВСКИЙ
Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 44 за 2000 год в рубрике недвижимость
