Международный опыт работы с недвижимостью

В данной статье предлагается ознакомиться с кратким обзором докладов, которые были представлены на конференции, которая состоялась летом 2000 г. в Бордо.

Конференция Европейского общества специалистов по недвижимости (ERES) проводилась в 7-й раз. Бордо принимал гостей из более чем 30 стран - от Испании до Новой Зеландии.

Всего в трехдневной программе было заявлено 130 докладов. Они охватывали самый широкий диапазон - от моделирования и прогнозирования процессов рынка до анализа поведения человека при работе с недвижимостью. Достаточно интересен тот факт, что научные исследования по недвижимости прошли полный цикл развития, и один из центральных докладов (Д. Фишер) был посвящен обзору основ этого вида научной деятельности, а также ее положения в ряду прочих научных дисциплин. Сравнивая с прочими науками, он, в частности, отметил уникальность требований к исследователю отрасли недвижимости. Такой исследователь должен быть и математиком, и экономистом, и психологом, в его инструментарии должны находиться самые различные методы прочих наук. Тем не менее эти исследования обладают и рядом уникальных черт, которые невозможно найти в других отраслях научной деятельности.

Доклад Д. Фишера носил название "Опасности методологического миметизма в научных исследованиях в сфере недвижимости". Миметизм - явление в природе, когда живое существо с целью маскировки полностью имитирует цветовую гамму того места, где оно обитает, скажем, бабочка напоминает цветок. Действительно, неопределенность науки о недвижимости заставляет исследователей полностью копировать методы других наук. Такой путь ведет к ряду неверных посылок, которые ложатся в основу исследовательских работ. С другой стороны, как отмечал докладчик, существует и опасность противопоставления иным наукам, своего рода - антимиметизм, что тоже не лучший путь развития направления. Где-то находится золотая середина, которую так и не удается нащупать специалистам по недвижимости. Уникальная особенность этой науки - влияние человеческого фактора, с его неопределенностью и в то же время догматизмом, на объективную картину рынка.

Как пример можно привести доклад М. Д'Амато "Fuzzy numbers and reconciliation", где делается попытка ввести учет неопределенности данных, сообщаемых частными лицами, для проведения оценки собственности. Фаззи-переменная представляет собой комплексное число, состоящее из максимального, минимального и наиболее вероятного значения некого фактора. То есть оценка проводится с учетом изначальных погрешностей данных, что весьма актуально для России и других стран с развивающимся рынком. Как результат, рыночная стоимость определяется не как наиболее вероятная ценой сделки (некая объективная величина), а как наиболее ожидаемая цена сделки (субъективная величина).

Краткий обзор тем докладов позволяет выявить основной фокус: взаимодействие денежных потоков и недвижимости. Недвижимость в развитых странах давно несет функцию сбережения и прироста капитала. Нашей стране еще предстоит освоить этот бизнес.

Другой немаловажной темой была оценка недвижимости. Профессия оценщика достаточно распространена и уважаема в Европе. Оценщик работает здесь на подлинно научном уровне. Целый ряд докладов освещал отдельные аспекты оценочной деятельности. Также были популярны аспекты коммерческой недвижимости, жилищного рынка и развития жилья в целом, методологические вопросы.

Уровень исследования довольно неоднороден в представленных докладах. Есть работы, которые представляют простейшую обработку собранных данных - дескриптивная статистика, простейший регрессионный анализ. Ряд докладов представлял собой социологические опросы с комментариями.

Исследованиям в сфере недвижимости в Европе придается большое значение. Существует целый ряд научных институтов, организаций, издательств, которые уделяют большое внимание кооперированию и поддержке научных работ по недвижимости. Так, издательское объединение "MCB University Press" (Великобритания) совместно с ERES приступили к созданию Исследовательского регистра в Интернет. Это коллектор информации о европейских исследовательских организациях и специалистах в сфере недвижимости, библиотека научных статей и прочих материалов. Проект ставит задачей создание полного информационного поля, доступного потребителю через Интернет.

И все же наибольший практический интерес вызывают законодательные особенности регулирования условий приобретения и распределения недвижимости и прежде всего жилья за рубежом, а также особенности и стоимость недвижимости. А чтобы отдать должное Франции - стране-организатору конференции, акцент в материале мы сделаем на французской недвижимости.

Рынок жилья и отношения между арендодателями и квартиросъемщиками в зарубежных странах уже давно и строго регламентированы. Роль государства в жилищной политике состоит в разработке и принятии жилищного законодательства, стимулировании жилищного строительства и предоставлении льгот лицам с относительно низкими доходами. Во Франции, как и в большинстве стран, цель государственной жилищной политики заключается в обеспечении каждого человека жильем в зависимости от его потребностей и экономических возможностей. Вопросами жилищной политики здесь занимается министерство оснащения территорий, жилищного строительства и транспорта. Оно вырабатывает общие принципы, но ключевые позиции в проведении жилищной политики занимают местные органы власти и ассоциации, например, арендодателей и арендаторов, создаваемые ими комиссии. Законодательные нормы постоянно обновляются в соответствии с меняющимися условиями на рынке недвижимости и потребностями населения в жилье более высокого качества.

Во Франции существуют законы, регулирующие рынок социального жилья, которое предоставляется на льготных условиях отдельным категориям граждан. Особое внимание уделяется предоставлению жилья и льгот при его приобретении молодым семьям, родителям-одиночкам и холостякам, а также обеспечению жильем престарелых и инвалидов. Право на жилье предусматривается в законе об аренде жилья, а в таких странах, как Испания, Нидерланды и Португалия, это право и ответственность государства за его обеспечение прямо сформулированы в конституции. Социальное жилье во Франции предоставляется в форме аренды, однако особые условия такой аренды требуют специального ее рассмотрения. Квартиросъемщики социального жилья пользуются различными льготами и пособиями. Во Франции 45% таких квартиросъемщиков получают жилищные пособия. Семьям с низкими доходами выдаются субсидии на оплату арендуемого жилья (такие субсидии получают 37% квартиросъемщиков частного сектора). Показателен и тот факт, что во Франции существует закон Бессона, принятый в 1990 г. , по которому ни один квартиросъемщик не может быть выселен, не получив финансовой помощи для погашения своей задолженности по квартплате. Суды, рассматривающие такие дела, могут продлевать сроки выселения до трех лет, если квартиросъемщик не может переселиться в приемлемое по цене и качеству жилье. Большая роль в определении арендной платы во Франции принадлежит соглашениям между ассоциациями владельцев жилья и арендаторов.

Тем не менее, по словам французских ученых Дэвида Бланка и Анны Лаферейра, социализация жилья во Франции не всегда обоснована и приводит к большим государственным убыткам. По их подсчетам, более грамотный подход в определении населения, нуждающегося в субсидиях и пособиях, помог бы сэкономить казне более 3 млрд франков. В их исследовании они предлагают соответствующие подходы и методы.

Во всех западных странах покупатели жилья могут получить от банков и других финансовых учреждений целевые займы на приобретение жилья, достигающие 60-80% его стоимости во Франции и, например, - 90% в Бельгии. В большинстве европейских стран действует система жилищных сбережений, когда на специальных счетах в банках и других финансовых учреждениях накапливаются целевые средства на приобретение жилья или улучшение жилищных условий. Для поощрения таких счетов во Франции выплачивается премия, увеличивающая процент по вкладу, получаемый от банка. При этом проценты по жилищным вкладам не облагаются подоходным налогом, а владельцы таких вкладов могут получать кредиты и займы на приобретение жилья под более низкие проценты, чем обычные займы. Кроме того, например, семейная пара во Франции может вычесть из налогооблагаемого дохода проценты по жилищным займам в размере до 7,6 тыс. долл. в год.

Основное отличие зарубежной недвижимости, в том числе и во Франции, - высокое качество планировки и строительства, удобство, хорошие технологические характеристики оборудования, благоприятная экологическая обстановка, климатические условия, а иногда и приемлемые цены.

Во Франции наиболее престижная недвижимость находится на южном побережье.

К разряду престижных здесь относятся: виллы, дома, роскошные усадьбы, дворцы и резиденции. Учитывая специфическую терминологию, приводим информацию, что подразумевается под этой недвижимостью.

Вилла - усадьба современного стиля; жилая площадь - 220-420 м2, отдельно стоящий домик для гостей. Земельный участок - 2000-3000 м2. Бассейн 15,5х8м с раздевалкой и душем, гараж.

Дом - прихожая, большая гостиная с камином, столовая, оборудованная кухня, пять комнат с ваннами, летняя кухня, гараж, бассейн 6х12м.

Роскошная усадьба - построена в начале века и полностью переделана в начале 1990-х гг. , вестибюль, гостиная с мраморным полом, столовая, бар, большая оборудованная кухня, рабочий кабинет, 4 комнаты, 3 ванные комнаты, отделанные мрамором, сауна, винный погреб, однокомнатная квартира для обслуживающего персонала.

Дворец - уникальные, единственные в своем роде владения площадью от 750 м2, отреставрированные под ХV-ХVI вв., земельный участок - 1,5 га, бассейн, 6 комнат с ванными, отдельный дом для гостей и дом для домашних служащих, гаражи.

Резиденция - 30-60 квартир-люкс с большими красивыми террасами, с частными парками, бассейн для владельцев.

Наиболее общие требования к престижным объектам следующие: значительный размер зданий и участков; нестандартный, запоминающийся внешний вид, удачное размещение ансамблей на местности; высококачественные материалы, используемые при строительстве и обеспечивающие решение любых архитектурных задач; развитая и отвечающая высоким требованиям система жизнеобеспечения; наличие международного аэропорта; просторные площадки под солнцем с выходом к морю.

Во Франции средняя стоимость нового особняка составляет 823,4 тыс. франков, особняка прежней постройки - 460,7 тыс. В Париже особняк стоит до 10 млн долл. Это несколько этажей, общая площадь - 800 м 2, участок земли не более 6 соток. В 10-15 км от Парижа - дом площадью 600 м2, с садом 25 соток и бассейном стоит 6 млн долл.

В пригороде Парижа цена 1 м 2 квартиры составляет от 1 до 2,5 тыс. долл., на площади Бастилии, в районе кладбища Пер-Лашез - 3,5-5,5 тыс. долл., возле Сорбонны, Булонского леса, Эйфелевой башни - 6,5-9 тыс. долл. за 1 м2. Хорошая квартира в Париже - это близко от метро, высокий этаж (1-й и 2-й этажи не котируются), чистый подъезд, консьержка, паркинг (купить место в подземном гараже можно за 20-30 тыс. долл.), высота потолков - 3,5-4 м. В среднем квартира под Парижем стоит 100-200 тыс. долл., в Париже - в 2 раза дороже. Годовая арендная плата в среднем составляет 4-5% стоимости жилья.

Париж занимает 4-е место по стоимости жилья после Токио, Гонконга, Лондона, но во Франции все же самый дорогой город - Канн, где стоимость 1 м 2 жилья составляет 12-25 тыс. долл.

Один из принятых на Западе способов сравнения жилья в разных странах - ее сопоставление со среднегодовыми реальными доходами активного населения или домашних хозяйств. Так, в Мадриде стоимость среднего жилья в 2,6 раза превышает среднегодовой доход, во Франкфурте-на-Майне - в 6-8 раз. По данным Дж. Фриджита (Франция), в Париже этот показатель приближается к среднегодовому доходу домашнего хозяйства. Согласно исследованиям того же ученого, рост (падение) цен на недвижимость и доходов населения во Франции хорошо коррелирует с ростом (падением) валового внутреннего продукта. В наших условиях, по всей видимости, этот закон не действует, поскольку, несмотря на падение доходов населения и цен на жилье, согласно сведений нашей статистики, наблюдается неизменный рост валового внутреннего продукта.

Продажа и покупка жилья осуществляется, как правило, через специальные агентства по недвижимости, берущие за свои услуги до 10% стоимости сделки.

Во Франции нет ограничений для иностранцев при приобретении жилья, однако покупка недвижимости не дает права получения вида на жительство, надо получать визу.

В целом ситуация в сфере жилой недвижимости во Франции претерпевает определенную эволюцию с учетом социально-экономических, социокультурных и демографических изменений. Уровень развития рынка характеризуется высокой степенью отрегулированности всевозможных вопросов приобретения, владения и пользования жильем, наилучшим образом отражая и защищая интересы потребителей своего государства.

Николай СИНЯК, кандидат экономических наук, член ЕОН