Жилищная политика Республики Беларусь 1990-2000 гг.

15 июня в Минске завершил работу немецко-белорусский семинар по теме "Воспроизводство и управление жилищной недвижимостью в условиях перехода к рыночной экономике". Ученые из Германии поделились с беларусскими коллегами опытом работы в сферах: ипотечного кредитования, социально-рыночного жилья и организации служб ЖКХ. Но помимо чисто теоритических и практических рекомендаций немецкие специалисты рассказали о чрезвычайно интересных и парадоксальных аспектах жилищной политики Германии.

Оказывается, что на сегодняшний день одна из самых больших проблем Германии - это проблема лишнего жилья. Один миллион пустующих квартир подлежат сносу из-за того, что их жильцы мигрировали в другие районы страны в поисках работы. В результате такой трудовой миграции немецких граждан в покинутых населенных пунктах полностью разорены пять коммунальных хозяйств. Показательно, что в Германии местные органы власти практически не вмешиваются в отношения между жильцами и эксплуатационными службами. Основной объем капиталовложений приходится на санацию, то есть капитальный ремонт жилого фонда. Вложение средств в капитальный ремонт зданий и сооружений в 4 раза превышает объем капиталовложений в строительство жилья.

Как обстоят дела в Беларуси

Немецко-белорусские семинары по недвижимости помогают взглянуть на проблемы строительства жилья с несколько иной точки зрения и дать реальную оценку тому, что происходит с недвижимостью в Беларуси. За семь лет сотрудничества с немецкими учеными и практиками в рамках программы "Трансформ" нам пришлось многому научиться и многое понять. Что же конкретно сделано за это время, что удалось реализовать, а что, к великому сожалению, не получилось?

Преобразования в жилищной сфере РБ начались в 1991- 1992 гг. За этот период был подготовлен и введен в действие закон о приватизации жилищного фонда, что позволило приступить к реформированию жилищной сферы. Сегодня в РБ 68% жилищного фонда относится к частной форме собственности. И здесь мы обогнали Германию, у них на долю частного сектора жилья приходится всего 43%. Вторым важнейшим нормативным документом стала национальная жилищная программа, принятая в 1994 году. Программа содержит концептуальные положения в области жилищной политики и осуществляется в условиях перехода к рынку. Вплоть до последнего времени (до принятия новой редакции программы) она оставалась главным документом, в рамках которого и проводилось жилищное реформирование. Закон о приватизации и национальная жилищная программа положили основу той законодательной базе, на основании которой проводились преобразования на протяжении долгих восьми лет.

Приватизация жилья

Со времени начала действия "Закона о приватизации" и вплоть до 1 января 2000 года в республике приватизировано около 1 миллиона квартир. Так, приватизация жилищного фонда создала собственника и по существу решила жилищную проблему за счет перераспределения жилья, его свободной купли-продажи. Приватизация обеспечила возможность формирования вторичного рынка жилья, послужила важнейшим фактором введения в гражданский оборот жилья как товара.

Все эти факты послужили предпосылками для принятия соответствующих законодательных актов, которые позволили бы организовать эффективное управление частной, приватизированной собственностью (в данном случае имеется в виду закон о совместном домовладении).

В 1998 году в Беларуси был принят "Закон о совместном домовладении", который создал необходимую законодательную базу для ликвидации монополии государства на рынке жилищно-коммунальных услуг. Но тем не менее до сих пор белорусские собственники приватизированных квартир являются собственниками лишь "де-юре". "Де-факто" они не являются полноценными хозяевами своих квартир и, следовательно, не несут полную экономическую нагрузку по содержанию собственного жилья.

К сожалению, приватизация жилья не смогла стать той необходимой ресурсной базой, которая нужна для воспроизводства жилищного фонда страны. Приватизировав около миллиона квартир, государство выручило минимум средств, которых едва хватило для того, чтобы построить 1100 квартир. В первую очередь, такое положение вещей связано с инфляционными процессами в экономике. На протяжении 90-х годов возвращенные деньги неоднократно обесценивались, а сама приватизация стабильно проводилась в ценах 1991 года.

И хотя в последние годы был принят ряд существенных изменений и дополнений, касающихся приватизации, она (приватизация) до недавних пор осуществлялась на безвозмездной основе.

Особенно в том случае, если у субъекта на покрытие затрат по приватизации квартиры не хватило чеков "Жилье". К позитивному результату этих процессов следует отнести то, что приватизация обеспечила значительную часть наших сограждан тем первичным капиталом, который реально помог им решить свой жилищный вопрос.

В настоящее время в Беларуси реализуется закон о совместном домовладении, разработаны подзаконные акты. На практике в РБ работает уже более 100 товариществ собственников. Здесь результаты неоднозначные. В целом проблема ТСЖ заключается в том, что государство не может обеспечить товариществам тот объем поддержки, который предусмотрен для государственных жилищно-эксплуатационных организаций. Дело в том, что существующий уровень возмездности оплаты жилищно-коммунальных услуг со стороны потребителей достаточно низкий. Он колеблется в пределах 10-20 процентов, при этом содержание жилья в значительном объеме дотируется государством. И в этом направлении предстоит проделать большую работу. По мнению специалистов и ученых, институт совместного домовладения призван послужить тем фундаментом, на основании которого пройдет процесс демонополизации рынка жилищно-коммунальных услуг.

Нормативно-правовая база

Для того, чтобы иметь четкое представление о нормативно-правовой основе ЖКУ, следует обратиться к Жилищному кодексу. Новый ЖК РБ был подписан Президентом Беларуси 22 марта 1999 года и вступил в силу с 1 июля 1999 года. В нем нашли отражение все те изменения, которые произошли в экономической жизни республики. Нельзя не обратить внимание на то, что Жилищный кодекс РБ в немалой степени способствует развитию и продвижению системы управления ЖКХ к форме ее рыночной модели. Жилищный кодекс призван обеспечить дифференцированный подход при оказании адресной помощи гражданам, нуждающимся в обеспечении жильем. Он же положил начало развитию нового для нас института социального жилья. Кстати, при подготовке и оформлении этого института на законодательной основе был широко использован немецкий опыт.

Дальнейшее развитие в Жилищном кодексе нашел институт государственной поддержки и расширенного воспроизводства жилищного фонда. Институт поддержки в части оплаты найма и содержания жилья (то есть субсидирование по оплате найма и содержанию жилья) работает в республике начиная с 1995 года. А с 1996 в республике оказывается государственная поддержка по расширенному воспроизводству жилья, то есть по его строительству и реконструкции. Конечно, сегодня можно задаться вопросом о том, насколько эффективно действуют все эти институты, но все же важно уже то, что они созданы и развиваются. Ибо во многом именно эти организации взаимоувязывают и обосновывают вопросы увеличения тарифов оплаты за ЖКУ и обеспечивают должный уровень возвратности средств со стороны потребителей жилищно-коммунальных услуг.

С 1996 года в государственном бюджете РБ появилась статья "Жилищные субсидии". Белорусская система субсидирования жилищного строительства разработана с широким использованием немецкого опыта.

Она включает прямую и косвенную поддержку, налоговую поддержку субъектам жилищных отношений. В целом в течение последних четырех лет за счет государственной поддержки было введено в эксплуатацию около 40-45% жилищного фонда.

Во многом именно благодаря введению этих институтов в 1996 году Беларуси удалось преодолеть спад в жилищном строительстве и стабилизировать ввод жилищного фонда в эксплуатацию. Ежегодные показатели общей площади введенного жилья достигли уровня в 3,1 млн кв. метров. Именно эта цифра обеспечивает простое воспроизводство республиканского жилищного фонда в Беларуси на уровне 1,4-1,5 необходимых норм амортизации. Так что белорусы не растеряли свой жилищный фонд.

Жилищное строительство одна из приоритетных задач в социально-экономическом развитии республики. В течение последних лет в области жилищного строительства было подготовлено и принято более 150 различных документов. И все же в этом аспекте ситуация складывается неоднозначная. С одной стороны, состояние дел в области жилищного строительства стабилизировалось и не просто стабилизировалось, но и в 1996-1997 гг. по Беларуси удалось ввести в эксплуатацию около двухсот многоэтажных зданий общей жилой площадью в 1 млн кв метров. Многие из этих зданий строились на протяжении 5-6 лет и находились в состоянии близком к аварийному. Но поскольку все они имели высокую степень готовности - 75-90%, то принятое правительством решение по финансированию строительства за счет поддержки государства и льготного кредитования вполне обосновано.

Вместе с тем наряду с позитивными, созидательными результатами появились и негативные аспекты. С ростом потребностей общества растут и затраты. В 1998-1999 гг. пришлось повторно прибегнуть к тем же источникам финансирования строительства (и на этот раз финансовые ресурсы были использованы в значительно больших объемах). Причем, кредитование строительства в значительной части осуществлялось за счет эмиссионных ресурсов.

В настоящее время предпринимаются меры по уменьшению объема кредитования за счет денежной эмиссии и изыскиваются внебюджетные источники финансирования. Таким образом, в Беларуси сформирована система внебюджетного финансирования, которая включает три элемента: долевое строительство жилья, строительство жилья с использованием муниципальных займов и систему стройсбережений.

Кстати, система стройсбережений запущена в работу опять-таки благодаря поддержке немецких специалистов. Все вышеперечисленные мероприятия и нормативно-правовые документы позволили в течение последних четырех лет построить в масштабе республики 166,3 тысячи квартир и индивидуальных домов, а также улучшить жилищные условия 400 тысячам человек.

В этот же период произошли серьезные изменения в части прав граждан на жилье. Жилье стало доступным не только для тех, кто стоял в очереди нуждающихся, но и для тех, кто таковыми не являлся. Сегодня большой процент жилья строится теми семьями и домохозяйствами, которые как таковые не нуждаются в улучшении жилищных условий.

Изменилась за эти годы и структура рынка жилья. Более 80% рыночного жилья строится предприятиями и организациями, принадлежащими к негосударственной форме собственности.

Существенно снизился уровень государственного регулирования по структуре и типам жилья. Те позитивные изменения, которые происходят в области строительства жилья, позволяют переосмыслить саму проблему жилья.

В данный момент жилищная проблема уже не может решаться на основе принципов нуждаемости в жилье или очередности, так как времена социалистического коммунизма канули в Лету. Особенно четко в последнее время просматривается то, что для отдельных категорий граждан жилье перестало быть средством потребления, оно стало тем капиталом, который начинает приносить немалые доходы. В этой связи государственная поддержка жилищного строительства должна быть строго дифферинцирована. Необходимо несколько иначе взглянуть и на саму структуру воспроизводства жилья - сегодня огромная часть жилищного фонда подлежит реконструкции и ремонту.

В последние годы принят ряд программ по модернизации, тепловой санации зданий, а также программа мансардного строительства. Постепенно в решении жилищной проблемы центр тяжести переместился именно на эти сферы воспроизводства жилья. Следует отметить, что первые, подлежащие санации объекты, были выполнены при поддержке программ "Трансформ" и "TACIS". Но вместе с проектами к нам пришли и западные технологии утепления, появились новые высококачественные материалы, проектные решения и нормативы.

За прошедшие 5-6 лет в жилищной сфере сделано достаточно много, но хотелось бы, чтобы было сделано еще больше. Сегодня преобразования в области жилищного строительства должны согласовываться с общеэкономическими преобразованиями. Реализация рыночного фактора в жилищной сфере прежде всего связана с платежеспособностью населения. На вопрос о том, что же сдерживает все эти благие преобразования в Беларуси, ответ может быть только один. К сдерживающим факторам можно отнести низкие доходы граждан и инфляционные процессы. В структуре минимального потребительского бюджета затраты на жилищно-коммунальные хозяйства (по оплате жилищно-коммунальных услуг в расчете на одну семью, дом или хозяйство) составляют 2,5%.

Иначе говоря, в структуре доходов граждан затраты на оплату жилья и коммунальных услуг составляют 2,5%. А ведь именно эти затраты должны стать ресурсной базой для развития жилищно-коммунальной сферы. Таким образом, на данном этапе государство (больше чем кто бы то ни было) должно быть заинтересовано в том, чтобы граждане Республики Беларусь наконец-то стали платежеспособными, хотя бы для того, чтобы расчитаться за потребляемые ими жилищно-коммунальные услуги, ибо продолжать безадресно дотировать их из государственного кармана становиться просто бессмысленно.

Марина СОЛДАТЕНКО